Podatek od sprzedaży nieruchomości

• Jak uniknąć płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości?
• Kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży nieruchomości?
• Kiedy należy zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?
• Jakimi podatkami opodatkowana jest sprzedaż nieruchomości?
• Potencjalna „pułapka VAT” przy sprzedaży nieruchomości

Jak uniknąć płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości?

Można uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości w przypadku skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Dochód ze sprzedaży jest wolny od obciążenia podatkiem PIT, jeśli zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Za własne cele mieszkaniowe uważa się nie tylko nabycie własności mieszkania ale także nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, wydatki na remont oraz nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Obowiązuje trzyletni limit czasowy na skorzystanie z ulgi.

Kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży nieruchomości?

Pierwsza opcja uniknięcia podatku: podatnik nie jest zobowiązany do zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości pod warunkiem upływu 5-letniego terminu, który jest liczony od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub jej wybudowanie.

Druga opcja uniknięcia podatku: Podatek jest liczony od zysku (dochodu). Jeśli sprzedaż nastąpiła po cenie równej lub niższej od ceny zakupu, to podatek od sprzedaży nieruchomości nie jest należny.

Kiedy należy zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Przedmiotem opodatkowania jest odpłatne zbycie nieruchomości, części nieruchomości lub udziału w nieruchomości, a także:

• odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej
• odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
• odpłatne zbycie  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

Jakimi podatkami opodatkowana jest sprzedaż nieruchomości?

Wyżej omówione kwestie dotyczyły opcji najbardziej podstawowej tzn. podatku PIT (stawka 19%) po stronie sprzedającego. Jednak sprzedaż nieruchomości ma charakter dwustronny, z tego powodu należy wziąć pod uwagę również obowiązki podatkowe po stronie nabywcy.

Przede wszystkim – mieszkanie można kupić na rynku pierwotnym albo wtórnym. Rynek wtórny powszechnie uchodzi za nieco tańszy. Zróżnicowanie obu tych obszarów dotyczy również podatków.

W przypadku kupna mieszkania od dewelopera (tzn. podmiotu będącego profesjonalnym przedsiębiorcą z działalnością gospodarczą) pojawia się kwestia podatku VAT, który co do zasady obciąża odpłatną dostawę towarów i  odpłatne świadczenie usług. Sprzedaż mieszkania jest w tym przypadku traktowana jak odpłatna dostawa towarów. Nabywca nie musi się jednak zajmować kwestiami formalnymi. Kwota VAT jest wliczona w cenę mieszkania, obowiązek zapłaty VAT obciąża dewelopera.

Inaczej wygląda kwestia kupna mieszkania na rynku wtórnym od osoby fizycznej. Wtedy zamiast podatku VAT wystąpi podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Sprzedaż mieszkania (również użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) jest obciążona stawką PCC w wysokości 2%, ten podatek obciąża nabywcę.

Sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Płatnikiem podatku PCC jest w tym przypadku notariusz, który oblicza ten podatek i wpłaca do organu podatkowego. Kwota 2% wartości nieruchomości to w praktyce częścią kwoty, którą musi zapłacić nabywca.

Wartość sprzedaży nieruchomości jest ponadto obciążona taksą notarialną. Maksymalną wysokość taksy notarialnej określa rozporządzenie.

Potencjalna „pułapka VAT” przy sprzedaży nieruchomości

Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej nie powinna się obawiać obciążenia sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT (którego stawka jest wyższa niż podatku PCC) jednak takie ryzyko istnieje w przypadku poczynienia nakładów inwestycyjnych charakterystycznych dla przedsiębiorców.