Najem prywatny mieszkania a podatki - VAT, kasa fiskalna, ryczałt

Dla celów VAT wynajmowanie nieruchomości w ramach najmu prywatnego uznawane jest za prowadzenie działalności gospodarczej, a wynajmującego uważa się za podatnika VAT. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący musi płacić VAT z tego tytułu. W art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT przewidziano zwolnienie dla:
(…) usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 2224 ze zm.).

Na podstawie przywołanego przepisu ze zwolnienia z VAT korzysta m.in. najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Jeżeli zatem Czytelniczka chce rozpocząć w maju 2023 r. najem należących do niej mieszkań na cele mieszkaniowe innych osób, to z tego tytułu nie będzie musiała płacić VAT. Taki najem jest zwolniony z opodatkowania tym podatkiem. Nie musi składać zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R, aby wybrać zwolnienie.

Najem prywatny a kasa fiskalna

Co do zasady sprzedaż dokonywana na rzecz osób prywatnych musi być ewidencjowana w kasie fiskalnej. W przypadku najmu prywatnego, który należy zaliczyć do usług wynajmowania nieruchomości na własny rachunek (PKWiU ex 68.20.1), Czytelniczka może skorzystać ze zwolnienia z tego obowiązku. Zwolnienia te zostały przewidziane w rozporządzeniu MF z 22 grudnia 2022 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących (dalej: rozporządzenie w sprawie zwolnień z kasy fiskalnej). W przypadku Czytelniczki w grę wchodzą dwa rodzaje zwolnień. Pierwsze z nich to zwolnienie ze względu na wartość sprzedaży. Drugie zwolnienie przysługuje ze względu na sposób dokumentowania świadczonych usług lub formę zapłaty za nie.

Zwolnienie ze względu na wartość sprzedaży. Zwolnienie ze względu na wartość sprzedaży przysługuje podatnikom rozpoczynającym po 31 grudnia 2021 r. dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli przewidywana przez podatnika wartość sprzedaży z tego tytułu nie przekroczy, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w danym roku podatkowym, kwoty 20 000 zł (§ 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia w sprawie zwolnień z kasy fiskalnej).

Zwolnienie ze względu na sposób dokumentowania świadczonych usług lub formę zapłaty za nie. Drugim zwolnieniem, z którego może skorzystać Czytelniczka, jest zwolnienie przewidziane w poz. 25 części pierwszej załącznika do rozporządzenia w sprawie zwolnień z kasy fiskalnej. Na jego podstawie zwolnione z kasy fiskalnej są usługi wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKWiU ex 68.20.1), jeżeli świadczenie tych usług:

• w całości zostało udokumentowane fakturą lub
• świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Aby korzystać ze zwolnienia, wystarczy, że zostanie spełniony jeden warunek, tj. płatność na rachunek bankowy albo wystawienie faktury.

Rozliczenie podatku dochodowego od najmu prywatnego

Podatnicy, którzy w 2023 r. osiągają przychody z najmu prywatnego, mogą je opodatkowywać tylko ryczałtem ewidencjonowanym. Nie muszą w tej sprawie składać żadnego oświadczenia do urzędu skarbowego. 

Stawka ryczałtu dla przychodów z najmu prywatnego

Przychody z najmu prywatnego są opodatkowane według dwóch stawek ryczałtu. Podstawowa stawka ryczałtu dla przychodów z najmu prywatnego wynosi 8,5%. Jeżeli jednak przychody podatnika przekroczą 100 000 zł, to od nadwyżki ponad tę kwotę podatnik musi zapłacić ryczałt według stawki 12,5%. W przypadku gdy przychód z najmu prywatnego osiągają małżonkowie, to limit 100 000 zł dotyczy łącznie obojga małżonków.

Termin wpłaty ryczałtu z najmu prywatnego

Podatnicy wynajmujący nieruchomości prywatnie mogą wpłacać ryczałt miesięcznie albo kwartalnie. 
Ryczałt miesięczny wpłaca się za dany miesiąc do 20 dnia następnego miesiąca. Ryczałt za grudzień należy wpłacać do 20 stycznia następnego roku podatkowego (art. 21 ust. 1 uzpd).
Ryczałt kwartalny wpłaca się za dany kwartał do 20 dnia następnego miesiąca po upływie kwartału. Ryczałt za czwarty kwartał należy wpłacić do 20 stycznia następnego roku podatkowego (art. 21 ust. 1a uzpd). 
W 2023 r. prawo do kwartalnego opłacania ryczałtu mają podatnicy rozpoczynający działalność w zakresie najmu oraz podatnicy, których przychody z najmu w 2022 r. nie przekroczyły równowartości 200 000 euro, czyli kwoty 965 440 zł (art. 21 ust. 1b uzpd). O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu podatnicy nie muszą informować naczelnika urzędu skarbowego w trakcie roku. Robią to dopiero w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym stosowali kwartalny sposób opłacania ryczałtu (art. 21 ust. 1c uzpd). Wpłat ryczałtu należy dokonywać na mikrorachunek podatnika.

Katarzyna Wojciechowska, ekspert w zakresie podatku dochodowego i VAT