REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem prywatny mieszkania a podatki - VAT, kasa fiskalna, ryczałt

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Katarzyna Wojciechowska
Najem prywatny mieszkania a podatki - VAT, kasa fiskalna, ryczałt
Najem prywatny mieszkania a podatki - VAT, kasa fiskalna, ryczałt
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Od maja 2023 r. będę wynajmowała prywatnie dwa należące do mnie mieszkania na cele mieszkaniowe innych osób fizycznych. Nie prowadzę innej działalności. Jak mam rozliczyć VAT i podatek dochodowy z tego tytułu? Czy muszę stosować kasę fiskalną? 

Ważne

Prywatny najem mieszkań na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT. Czytelniczka nie musi go ewidencjonować na kasie fiskalnej, jeżeli skorzysta z jednego z dwóch zwolnień z tego obowiązku, które szczegółowo omawiamy w dalszej części artykułu. Przychody z najmu prywatnego podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. 

Wynajem prywatny mieszkania a VAT

Dla celów VAT wynajmowanie nieruchomości w ramach najmu prywatnego uznawane jest za prowadzenie działalności gospodarczej, a wynajmującego uważa się za podatnika VAT. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący musi płacić VAT z tego tytułu. W art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT przewidziano zwolnienie dla:
(…) usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 2224 ze zm.).

Na podstawie przywołanego przepisu ze zwolnienia z VAT korzysta m.in. najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Jeżeli zatem Czytelniczka chce rozpocząć w maju 2023 r. najem należących do niej mieszkań na cele mieszkaniowe innych osób, to z tego tytułu nie będzie musiała płacić VAT. Taki najem jest zwolniony z opodatkowania tym podatkiem. Nie musi składać zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R, aby wybrać zwolnienie.

Najem prywatny a kasa fiskalna

Co do zasady sprzedaż dokonywana na rzecz osób prywatnych musi być ewidencjowana w kasie fiskalnej. W przypadku najmu prywatnego, który należy zaliczyć do usług wynajmowania nieruchomości na własny rachunek (PKWiU ex 68.20.1), Czytelniczka może skorzystać ze zwolnienia z tego obowiązku. Zwolnienia te zostały przewidziane w rozporządzeniu MF z 22 grudnia 2022 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących (dalej: rozporządzenie w sprawie zwolnień z kasy fiskalnej). W przypadku Czytelniczki w grę wchodzą dwa rodzaje zwolnień. Pierwsze z nich to zwolnienie ze względu na wartość sprzedaży. Drugie zwolnienie przysługuje ze względu na sposób dokumentowania świadczonych usług lub formę zapłaty za nie.

Zwolnienie ze względu na wartość sprzedaży. Zwolnienie ze względu na wartość sprzedaży przysługuje podatnikom rozpoczynającym po 31 grudnia 2021 r. dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli przewidywana przez podatnika wartość sprzedaży z tego tytułu nie przekroczy, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w danym roku podatkowym, kwoty 20 000 zł (§ 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia w sprawie zwolnień z kasy fiskalnej).

Przykład

Podatniczka rozpocznie najem prywatny należących do niej nieruchomości od maja 2023 r. Chciałaby skorzystać ze zwolnienia z kasy fiskalnej ze względu na wartość sprzedaży. W tym celu musi obliczyć limit sprzedaży uprawniający ją do korzystania z tego zwolnienia. W 2023 r. limit ten wyniesie 13 424,66 zł (20 000 zł : 365 dni x 245 dni). Jeżeli w trakcie 2023 r. wartość sprzedaży z tytułu najmu prywatnego przekroczy kwotę 13 424,66 zł, to przysługujące jej zwolnienie z kasy straci moc po upływie dwóch miesięcy następujących po miesiącu, w którym wartość sprzedaży przekroczy ten limit (§ 5 ust. 2 rozporządzenia w sprawie zwolnień z kasy fiskalnej).

Zwolnienie ze względu na sposób dokumentowania świadczonych usług lub formę zapłaty za nie. Drugim zwolnieniem, z którego może skorzystać Czytelniczka, jest zwolnienie przewidziane w poz. 25 części pierwszej załącznika do rozporządzenia w sprawie zwolnień z kasy fiskalnej. Na jego podstawie zwolnione z kasy fiskalnej są usługi wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKWiU ex 68.20.1), jeżeli świadczenie tych usług:

  • w całości zostało udokumentowane fakturą lub

  • świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Aby korzystać ze zwolnienia, wystarczy, że zostanie spełniony jeden warunek, tj. płatność na rachunek bankowy albo wystawienie faktury.

Ważne

Podatnik świadczący usługi najmu prywatnego może skorzystać z kilku rodzajów zwolnień z obowiązku ewidencjonowania sprzedaży na kasie fiskalnej, tj. zwolnień ze względu na wartość sprzedaży, sposób dokumentowania świadczonych usług lub formę otrzymanej zapłaty.

 

Rozliczenie podatku dochodowego od najmu prywatnego

Podatnicy, którzy w 2023 r. osiągają przychody z najmu prywatnego, mogą je opodatkowywać tylko ryczałtem ewidencjonowanym. Nie muszą w tej sprawie składać żadnego oświadczenia do urzędu skarbowego. 

Stawka ryczałtu dla przychodów z najmu prywatnego

Przychody z najmu prywatnego są opodatkowane według dwóch stawek ryczałtu. Podstawowa stawka ryczałtu dla przychodów z najmu prywatnego wynosi 8,5%. Jeżeli jednak przychody podatnika przekroczą 100 000 zł, to od nadwyżki ponad tę kwotę podatnik musi zapłacić ryczałt według stawki 12,5%. W przypadku gdy przychód z najmu prywatnego osiągają małżonkowie, to limit 100 000 zł dotyczy łącznie obojga małżonków.

Termin wpłaty ryczałtu z najmu prywatnego

Podatnicy wynajmujący nieruchomości prywatnie mogą wpłacać ryczałt miesięcznie albo kwartalnie
Ryczałt miesięczny wpłaca się za dany miesiąc do 20 dnia następnego miesiąca. Ryczałt za grudzień należy wpłacać do 20 stycznia następnego roku podatkowego (art. 21 ust. 1 uzpd).
Ryczałt kwartalny wpłaca się za dany kwartał do 20 dnia następnego miesiąca po upływie kwartału. Ryczałt za czwarty kwartał należy wpłacić do 20 stycznia następnego roku podatkowego (art. 21 ust. 1a uzpd). 
W 2023 r. prawo do kwartalnego opłacania ryczałtu mają podatnicy rozpoczynający działalność w zakresie najmu oraz podatnicy, których przychody z najmu w 2022 r. nie przekroczyły równowartości 200 000 euro, czyli kwoty 965 440 zł (art. 21 ust. 1b uzpd). O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu podatnicy nie muszą informować naczelnika urzędu skarbowego w trakcie roku. Robią to dopiero w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym stosowali kwartalny sposób opłacania ryczałtu (art. 21 ust. 1c uzpd). Wpłat ryczałtu należy dokonywać na mikrorachunek podatnika.

Katarzyna Wojciechowska, ekspert w zakresie podatku dochodowego i VAT

 

REKLAMA

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Biuletyn VAT

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
PKWiU 2025 - będzie nowa klasyfikacja statystyczna wyrobów i usług

W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano niedawno Projekt rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU). Nowa PKWiU 2025 zastąpi obecnie obowiązującą PKWiU 2015.

Bezpłatny webinar: Rozliczanie branży budowlanej i deweloperskiej. Jak uniknąć najczęstszych błędów?

Branża budowlana i deweloperska to sektory, w których każdy szczegół w rozliczeniach finansowych ma znaczenie, a konsekwencje popełnianych błędów mogą być daleko idące. Zarówno w księgach rachunkowych, jak i w rozliczeniach podatkowych precyzyjna klasyfikacja realizowanych prac jest kluczowa.

Usługi dietetyczne są zwolnione z VAT. Ale nie te świadczone na rzecz osób zdrowych. Dlaczego?

Usługi dietetyczne, które nie korzystają ze zwolnienia przedmiotowego (związanego z celem medycznym), w szeregu przypadków nie mogą również korzystać ze zwolnienia podmiotowego (limit obrotów do 200 000 zł rocznie). Oznacza to, że dietetycy świadczący usługi doradztwa w zakresie dietetyki (konsultacji indywidualnych) opodatkowane VAT muszą zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT, niezależnie od wysokości swoich obrotów i doliczać do ceny swoich usług netto podatek VAT w stawce 23%. Problem w tym, że wiele usług dietetyków ma charakter złożony (szkolenia z zakresu diet, podawanie w internecie pakietów diet dla osób zaliczanych do określonych kategorii wiekowych itp). Dlaczego usługi dietetyków świadczone na rzecz osób zdrowych nie korzystają ze zwolnienia z VAT wyjaśnił WSA w Gliwicach w wyroku z 29 stycznia 2025 r.

Niższe grzywny za niektóre przestępstwa skarbowe od 2026 roku. Nowelizacja Kks i Ordynacji podatkowej przyjęta przez rząd

W dniu 27 maja 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy - Kodeks karny skarbowy (kks) oraz ustawy - Ordynacja podatkowa, przedłożony przez Ministra Finansów. Ta nowelizacja ma na celu uproszczenie administracyjnych obowiązków podatkowych oraz złagodzenie kar za przestępstwa skarbowe, które nie powodują bezpośrednich strat w podatkach.

REKLAMA

JPK_KR_PD już nadchodzi – nowy obowiązek dla podatników CIT. Czy Twoja firma jest gotowa?

Nowy plik JPK_KR_PD to nie tylko kolejne wymaganie fiskusa, ale prawdziwa rewolucja w raportowaniu księgowym. Od 2025 roku obowiązek ten obejmie duże firmy, od 2026 – podmioty zobowiązane do przesyłania ewidencji JPK VAT, a od kolejnego roku – pozostałych podatników CIT. Zmiany w planie kont, nowe struktury danych, testy, audyty – przygotowań jest sporo, a czasu coraz mniej. Zobacz, co musisz zrobić, by nie obudzić się z ręką w księgowym chaosie.

Kiedy członek rodziny współpracujący przy rodzinnym biznesie musi być zgłoszony do ZUS?

Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych nakłada obowiązek zgłoszenia do ZUS i odprowadzania składek na ubezpieczenia społeczne osób współpracujących z osobami prowadzącymi pozarolniczą działalność i z szeroko rozumianymi zleceniobiorcami. Podobnie czyni ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych w zakresie ubezpieczenia zdrowotnego. Analizy wymaga zatem, kto spełnia definicję takiej osoby współpracującej i czy jej sytuacja uzależniona jest od formy tej współpracy - umownej bądź bezumownej. Spory z ZUS w przedmiocie obowiązku objęcia osób współpracujących ubezpieczeniami społecznymi trafiają aż do Sądu Najwyższego, warto więc wziąć pod uwagę również aktualne orzecznictwo w tej materii.

Francuska Administracja Celna wprowadza nowy system Obligatoryjnej Koperty Logistycznej (ELO). Co muszą wiedzieć przewoźnicy? Uproszczenie procedur dla kierowców

ELO to cyfrowe rozwiązanie, które usprawni proces odprawy celnej na granicy między Francją a Wielką Brytanią. Jest to francuski odpowiednik GMR - system będzie wymagać utworzenia jednej elektronicznej „koperty logistycznej” dla każdego pojazdu, zawierającej wszystkie niezbędne dane celne oraz deklaracje bezpieczeństwa.

Stracił rodzinę w wypadku i miał zapłacić zaległy podatek. WSA kontra skarbówka

Mimo że jako dziecko stracił całą rodzinę w tragicznym wypadku, a wypłacone mu po latach odszkodowanie miało choć częściowo złagodzić tę krzywdę, organy skarbowe domagały się od Huberta zapłaty blisko 150 tys. zł podatku od odsetek. Sprawa trafiła aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał stanowisko fiskusa za niesprawiedliwe. Teraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację Rzecznikowi Praw Obywatelskich i uchylił decyzje skarbówki — choć wyrok wciąż nie jest prawomocny.

REKLAMA

Opłata skarbowa od pełnomocnictwa - zmiany od 2025 roku

Krajowa Informacja Skarbowa przypomniała w komunikacie, że od 1 stycznia 2025 r. zmianie uległy przepisy regulujące zasady wnoszenia opłaty skarbowej od pełnomocnictw składanych w formie elektronicznej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Jak Ministerstwo Finansów liczy lukę VAT? Metodą odgórną (top – down)

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 22 maja 2025 r., że metoda liczenia luki VAT od lat pozostaje niezmienna a jej opis jest opublikowany na stronie resortu. Luka VAT liczona jest względem VAT w ujęciu rachunków narodowych publikowanych przez GUS, tj. w ujęciu memoriałowym, w którym dochody ujmowane są za okres od lutego do stycznia kolejnego roku. Szacunki luki VAT dla lat 2022-2023, pomimo uwzględnienia wpływu istotnych zmian systemowych (m.in. tarcze antyinflacyjne, rekompensaty energetyczne) wskazują na znaczący wzrost luki względem poprzedzających ich lat. W 2023 roku luka VAT wynosiła 13,5%. Obecne szacunki wskazują na zmniejszenie się luki VAT w Polsce w 2024 r. do 6,9%.

REKLAMA