Ważne zmiany w prawie dla inwestorów od 1 czerwca 2017 r.

• Odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawców po nowemu

Zmiany, o których piszemy poniżej, wynikają z ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności (Dz.U. 2017 poz. 933).

Odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawców po nowemu

Niekorzystna sytuacja inwestora wobec podwykonawców w obowiązującej przed 1  regulacji

Obecna regulacja (art. 647¹ kodeksu cywilnego), której celem była ochrona podwykonawców przed nierzetelnymi kontrahentami, którzy nie płacili wynagrodzenia, w praktyce często skutkowała naruszeniem interesów inwestorów.

Pojawiające się wątpliwości dotyczące między innymi interpretacji zgody inwestora na podwykonawcę, niejednokrotnie prowadziły do wykładni rozszerzającej obowiązujących przepisów. Sądy, chroniąc interesy podwykonawców, stosowały niekorzystną dla inwestora koncepcję tzw. zgody dorozumianej. W realiach procesu budowlanego, zwłaszcza na dużą skalę, prowadziło to do sytuacji skrajnych, w których inwestor był odpowiedzialny za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, który nigdy nie został mu formalnie zgłoszony, czy którego roszczenie zgłoszone zostało po zakończeniu inwestycji i rozliczeniu z generalnym wykonawcą.  

Jakie zmiany od 1 czerwca 2017 r.?

Zgodnie z nowymi przepisami solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy wobec podwykonawców powstanie wskutek pisemnego zgłoszenia przez wykonawcę lub bezpośrednio przez podwykonawcę zakresu robót, które mają zostać powierzone podwykonawcy, przed rozpoczęciem wykonywania tych prac. Inwestor w terminie 30 dni od doręczenia mu zgłoszenia uprawniony będzie do złożenia wykonawcy i podwykonawcy pisemnego sprzeciwu. W takim przypadku inwestor nie będzie odpowiadał względem podwykonawcy za zapłatę wynagrodzenia. Zarówno zgłoszenie, jak i sprzeciw, powinny być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności. Drugim źródłem solidarnej odpowiedzialności będzie pisemna umowa inwestora z wykonawcą, w której zostanie wskazany konkretny podwykonawca oraz określony szczegółowy zakres prac.

W obu sytuacjach odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy ograniczona będzie do wysokości wynagrodzenia uzgodnionego między inwestorem a wykonawcą za określony zakres prac. 

Nowe przepisy należy stosować do umów zawartych z podwykonawcami po dniu 1 czerwca 2017 r.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Korzystny kierunek zmian, ale ich efekty pokaże dopiero praktyka

Kierunek zmian należy ocenić jako korzystny z punktu widzenia inwestorów. Dzięki nim wyeliminowana zostanie dorozumiana zgoda na podwykonawcę, co znacząco powinno poprawić sytuację inwestorów. Ważne jest także wprowadzenie: limitu odpowiedzialności inwestora wobec podwykonawcy, konieczności zgłaszania podwykonawcy przed rozpoczęciem prac, możliwości zgłaszania zakresu prac bezpośrednio przez podwykonawcę oraz rygoru nieważności w przypadku braku zachowania formy pisemnej dla zgłoszenia i sprzeciwu. 

Zmienione przepisy są jednak dość lakoniczne, co może spowodować powstanie w praktyce nowych wątpliwości interpretacyjnych (np. w zakresie określenia wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za określony zakres prac czy też zmiany zakresu robót budowlanych w trakcie realizacji inwestycji). Dlatego też pełniejsza ocena wprowadzonych zmian będzie możliwa dopiero za jakiś czas, gdy ukształtuje się praktyka rynkowa i orzecznictwo sądów. Na obecnym etapie należy zwrócić  szczególną uwagę na potrzebę umownego zabezpieczenia przez inwestorów kwestii, które nie zostały precyzyjnie określone w wyniku zmiany przepisów.

Źródło: http://www.pwc.pl/pl/artykuly/2017/od-1-6-wazne-zmiany-w-prawie-dla-inwestorow.html