Amortyzacja wynajętego mieszkania

Amortyzacja, w przypadku najmu prywatnego mieszkania jest jednym ze sposobów rozliczania kosztów uzyskania przychodu. Amortyzować wartość początkową mogą podatnicy, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej, lecz wynajmują mieszkania w ramach tzw. „najmu prywatnego” i stosują opodatkowanie na zasadach ogólnych wg skali progresywnej.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku nabycia środka trwałego w drodze darowizny, wartość początkową należy ustalić jako wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości.

Zasadniczo należy więc każdorazowo odnosić się do wartości rynkowej z dnia nabycia, a następnie sprawdzić, czy jest konieczność skorygowania o ustalenia poczynione w umowie darowizny.

Sprzedaż domu lub mieszkania – zasady opodatkowania PIT

W przedstawionej sytuacji należy więc sprawdzić ile wynosiła średnia cena m2 lokalu mieszkalnego w miejscowości w której mieszkanie się znajduje, w okresie w którym miała miejsce darowizna. Taką stawkę należy przemnożyć przez powierzchnię mieszkania wyrażoną w m2 i w ten sposób uzgodnić wartość rynkową na dzień nabycia nieruchomości. Można oczywiście skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, ale opisana tutaj metoda jest uznawana przez organy podatkowe za wystarczającą.

W analizowanej sytuacji w umowie darowizny określono, że wartość darowizny wynosi 100.000 zł – a zatem ta kwota stanowi praktycznie maksymalną wartość początkową, jaką może przyjąć podatnik (przy założeniu, że określona w umowie wartość 100.000 zł odnosi się wyłącznie do praw do mieszkania i nie obejmuje innych składników majątkowych).

Jeżeli wartość rynkowa ustalona w opisany powyżej sposób będzie niższa niż 100.000 zł należy przyjąć tę wartość rynkową jako wartość początkową. Jeżeli wartość rynkowa będzie wyższa niż 100.000 zł, podatnik powinien ustalić wartość początkową na poziomie 100.000 zł.

Tak ustaloną wartość początkową należy wprowadzić do ewidencji.

Czy wynajem mieszkania dla pracowników jest dla nich przychodem

Powyższe wnioski wynikają z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i znajdują uzasadnienie w interpretacjach organów podatkowych (m.in. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 marca 2014 r. sygn. IPPB1/415-1298/13-2/ES, Interpretacja Indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 31 stycznia 2014 r., sygn. IBPBII/2/415-1093/13/MW).

Amortyzacja budynków i lokali może być realizowana wyłącznie z zastosowaniem metody liniowej – właściwa stawka dla budynków mieszkalnych to 1,5%. W przypadku spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego właściwą stawką jest 2,5%.

Podatnik ma natomiast możliwość wyboru pomiędzy opisaną powyżej metodą podstawową a metodą uproszczoną.

Metoda uproszczona, określona w art. 22g ust. 10 polega na ustaleniu wartości początkowej wynajmowanego mieszkania jako iloczyn powierzchni wynajmowanej oraz kwoty 988 zł. Przy czym w kalkulacji należy uwzględnić powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Metoda ta ma swoją zaletę – jest bardzo prosta i nie wymaga prowadzenia ewidencji, ale również poważną wadę – ustalona w ten sposób wartość początkowa jest zwykle zdecydowanie niższa od wartości rynkowej.

Ponadto przy zastosowaniu metody uproszczonej przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego roczna stawka amortyzacji wynosi 1,5%.

Podatnik stosujący metodę podstawową amortyzacji własnego lokalu mieszkalnego przeznaczonego pod wynajem ma jeszcze jedną możliwość.

Może również zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, pod warunkiem, że wykaże, iż mieszkanie przed jego nabyciem było wykorzystywane przez okres min. 60 miesięcy lub poniósł nakłady na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Jeżeli jedna z tych przesłanek jest spełniona, a mieszkanie po raz pierwszy jest wprowadzane do ewidencji środków, można ustalić okres amortyzacji na 10 lat i stosować roczną stawkę 10%.

Możliwość taka nie dotyczy jednak spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Jak prawidłowo amortyzować wynajmowane mieszkanie

Podatnik, który przeznaczył mieszkanie do wynajmu, jednakże w ciągu roku najemca się od niego wyprowadzi i przez pewien okres nie osiąga przychodów z najmu, nie traci automatycznie prawa do uwzględniania odpisów amortyzacyjnych. W takim przypadku jego dochód z tytułu najmu lokalu mieszkalnego wynosić będzie 0.

Art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że kosztem uzyskania przychodu są wszelkie wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodu jak również wydatki służące zabezpieczeniu źródła przychodów. Dopóki zatem podatnik ma zamiar dalszego wykorzystywania nieruchomości do wynajmu, przejściowy brak najemcy nie wpływa na możliwość uwzględniania odpisów amortyzacyjnych w kosztach uzyskania przychodu.

Sytuacja zmieni się, jeżeli podatnik postanowi zmienić przeznaczenie mieszkania – np. na własne potrzeby mieszkaniowe.

Autor: Leszek Dutkiewicz, Russell Bedford Poland

Artykuł pochodzi z RB Magazine wydawanego przez Russell Bedford

Podyskutuj o tym na naszym FORUM