REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Amortyzacja wynajętego mieszkania

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Russell Bedford Poland Sp. z o.o.
Grupa doradcza Russell Bedford jest członkiem międzynarodowej sieci niezależnych firm doradczych Russell Bedford International, zrzeszających prawników, audytorów, doradców podatkowych, księgowych, finansistów oraz doradców biznesowych. Russell Bedford doradza klientom w ponad 90 krajach na całym świecie. Grupa posiada ponad 290 biur i zatrudnia ok. 7.000 profesjonalnych doradców.
Amortyzacja wynajętego mieszkania / Fot. Fotolia
Amortyzacja wynajętego mieszkania / Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Podatnik zamierza wynająć własne mieszkanie . Chce je opodatkować na zasadach ogólnych i amortyzować. Nie wie jednak, jaką powinien przyjąć wartość początkową mieszkania. Otrzymał je w formie darowizny w 1997 r. Jak poinformowała go infolinia KIP, jako wartość początkową powinie n przyjąć wartość z aktu notarialnego darowizny. Jak wynika z nie go, równowartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynosi 26 tys. zł, ale w dalszej części jest zapis - strony określają wartość darowizny na 100 tys. zł. Którą wartość powinien przyjąć podatnik jako wartość początkową?

REKLAMA

REKLAMA

Autopromocja

Amortyzacja, w przypadku najmu prywatnego mieszkania jest jednym ze sposobów rozliczania kosztów uzyskania przychodu. Amortyzować wartość początkową mogą podatnicy, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej, lecz wynajmują mieszkania w ramach tzw. „najmu prywatnego” i stosują opodatkowanie na zasadach ogólnych wg skali progresywnej.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku nabycia środka trwałego w drodze darowizny, wartość początkową należy ustalić jako wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości.

REKLAMA

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zasadniczo należy więc każdorazowo odnosić się do wartości rynkowej z dnia nabycia, a następnie sprawdzić, czy jest konieczność skorygowania o ustalenia poczynione w umowie darowizny.

Sprzedaż domu lub mieszkania – zasady opodatkowania PIT

W przedstawionej sytuacji należy więc sprawdzić ile wynosiła średnia cena m2 lokalu mieszkalnego w miejscowości w której mieszkanie się znajduje, w okresie w którym miała miejsce darowizna. Taką stawkę należy przemnożyć przez powierzchnię mieszkania wyrażoną w m2 i w ten sposób uzgodnić wartość rynkową na dzień nabycia nieruchomości. Można oczywiście skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, ale opisana tutaj metoda jest uznawana przez organy podatkowe za wystarczającą.

W analizowanej sytuacji w umowie darowizny określono, że wartość darowizny wynosi 100.000 zł – a zatem ta kwota stanowi praktycznie maksymalną wartość początkową, jaką może przyjąć podatnik (przy założeniu, że określona w umowie wartość 100.000 zł odnosi się wyłącznie do praw do mieszkania i nie obejmuje innych składników majątkowych).

Jeżeli wartość rynkowa ustalona w opisany powyżej sposób będzie niższa niż 100.000 zł należy przyjąć tę wartość rynkową jako wartość początkową. Jeżeli wartość rynkowa będzie wyższa niż 100.000 zł, podatnik powinien ustalić wartość początkową na poziomie 100.000 zł.

Tak ustaloną wartość początkową należy wprowadzić do ewidencji.

Czy wynajem mieszkania dla pracowników jest dla nich przychodem

Powyższe wnioski wynikają z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i znajdują uzasadnienie w interpretacjach organów podatkowych (m.in. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 marca 2014 r. sygn. IPPB1/415-1298/13-2/ES, Interpretacja Indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 31 stycznia 2014 r., sygn. IBPBII/2/415-1093/13/MW).

Amortyzacja budynków i lokali może być realizowana wyłącznie z zastosowaniem metody liniowej – właściwa stawka dla budynków mieszkalnych to 1,5%. W przypadku spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego właściwą stawką jest 2,5%.

Podatnik ma natomiast możliwość wyboru pomiędzy opisaną powyżej metodą podstawową a metodą uproszczoną.

Metoda uproszczona, określona w art. 22g ust. 10 polega na ustaleniu wartości początkowej wynajmowanego mieszkania jako iloczyn powierzchni wynajmowanej oraz kwoty 988 zł. Przy czym w kalkulacji należy uwzględnić powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Metoda ta ma swoją zaletę – jest bardzo prosta i nie wymaga prowadzenia ewidencji, ale również poważną wadę – ustalona w ten sposób wartość początkowa jest zwykle zdecydowanie niższa od wartości rynkowej.

Ponadto przy zastosowaniu metody uproszczonej przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego roczna stawka amortyzacji wynosi 1,5%.


Podatnik stosujący metodę podstawową amortyzacji własnego lokalu mieszkalnego przeznaczonego pod wynajem ma jeszcze jedną możliwość.

Może również zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, pod warunkiem, że wykaże, iż mieszkanie przed jego nabyciem było wykorzystywane przez okres min. 60 miesięcy lub poniósł nakłady na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Jeżeli jedna z tych przesłanek jest spełniona, a mieszkanie po raz pierwszy jest wprowadzane do ewidencji środków, można ustalić okres amortyzacji na 10 lat i stosować roczną stawkę 10%.

Możliwość taka nie dotyczy jednak spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Jak prawidłowo amortyzować wynajmowane mieszkanie

Podatnik, który przeznaczył mieszkanie do wynajmu, jednakże w ciągu roku najemca się od niego wyprowadzi i przez pewien okres nie osiąga przychodów z najmu, nie traci automatycznie prawa do uwzględniania odpisów amortyzacyjnych. W takim przypadku jego dochód z tytułu najmu lokalu mieszkalnego wynosić będzie 0.

Art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że kosztem uzyskania przychodu są wszelkie wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodu jak również wydatki służące zabezpieczeniu źródła przychodów. Dopóki zatem podatnik ma zamiar dalszego wykorzystywania nieruchomości do wynajmu, przejściowy brak najemcy nie wpływa na możliwość uwzględniania odpisów amortyzacyjnych w kosztach uzyskania przychodu.

Sytuacja zmieni się, jeżeli podatnik postanowi zmienić przeznaczenie mieszkania – np. na własne potrzeby mieszkaniowe.

Autor: Leszek Dutkiewicz, Russell Bedford Poland

Artykuł pochodzi z RB Magazine wydawanego przez Russell Bedford

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Najczęstsze błędy w zarządzaniu finansami firmowymi: co możesz zmienić nawet od jutra

Wielu przedsiębiorców zaczyna swoją działalność z pasją i determinacją, szybko zdobywając pierwszych klientów. Jednak po kilku miesiącach pojawia się rozczarowanie: są przychody, ale brakuje gotówki. To nie przypadek – to efekt powtarzalnych błędów w zarządzaniu finansami, które można wyeliminować, jeśli tylko się je rozpozna i zrozumie.

Decyzja RPP w sprawie stóp procentowych

Rada Polityki Pieniężnej obniżyła w środę stopy procentowe o 25 pkt. bazowych; stopa referencyjna wyniesie 4,5 proc. w skali rocznej. To czwarta obniżka stóp procentowych w tym roku.

Umowy o dzieło mniej popularne. ZUS pokazał statystyki

Umowy o dzieło w Polsce pozostają domeną krótkich zleceń – aż 28 proc. trwa jeden dzień, a najwięcej wykonawców tych umów to osoby w wieku 30–39 lat. Dane ZUS za pierwsze półrocze wskazują na rosnący udział sektorów kreatywnych, takich jak informacja i komunikacja.

Reeksport po nieudanej dostawie – jak prawidłowo postąpić?

Eksport towarów poza Unię Europejską jest procesem wieloetapowym i wymaga zarówno sprawnej logistyki, jak i poprawnego dopełnienia obowiązków celnych oraz podatkowych. Pomimo starannego przygotowania, czasami zdarzają się sytuacje, w których kontrakt handlowy nie zostaje zrealizowany – odbiorca w kraju trzecim z różnych powodów nie przyjmuje przesyłki. W rezultacie towar wraca na teren Unii, co rodzi szereg pytań: jak ująć taki zwrot w dokumentacji? czy trzeba korygować rozliczenia podatkowe? jak ponownie wysłać towar zgodnie z przepisami?

REKLAMA

Księgowość influencerów i twórców internetowych. Rozliczanie: barterów, donejtów, kosztów. Kiedy trzeba zarejestrować działalność?

Jak rozliczać nowoczesne źródła dochodu i jakie wyzwania stoją przed księgowymi obsługującymi branżę kreatywną? Influencerzy i twórcy internetowi przestali być ciekawostką świata popkultury, a stali się pełnoprawnymi przedsiębiorcami. Generują znaczące przychody z reklam, współpracy z markami, sprzedaży własnych produktów czy kursów online. Obsługa księgowa tej specyficznej branży stawia przed biurami rachunkowymi nowe wyzwania. Nietypowe źródła przychodów, różnorodne formy rozliczeń, a także niejednoznaczne interpretacje podatkowe to tylko część tematów, z którymi mierzą się księgowi influencerów. Jak poprawnie rozliczać tę branżę? Na co zwrócić uwagę, by nie narazić klienta na błędy podatkowe?

KSeF w jednostkach budżetowych – wyzwania i szanse. Wywiad z dr Małgorzatą Rzeszutek

Jak wdrożenie KSeF wpłynie na funkcjonowanie jednostek sektora finansów publicznych? Jakie zagrożenia i korzyści niesie cyfrowa rewolucja w fakturowaniu? O tym rozmawiamy z dr Małgorzatą Rzeszutek, doradcą podatkowym i specjalistką w zakresie prawa podatkowego.

Pieniądze dla dziecka: Ile razy można dać bez podatku? Jest jeden kluczowy warunek przy darowiznach

Pieniądze dziecku bez podatku można przekazać wielokrotnie, gdyż nie jest istotne ile razy, ale trzeba uważać, aby po przekroczeniu limitu kwoty wolnej od podatku od darowizn dokonać niezbędnych formalności urzędowych. Sprawdź, jakie aktualnie obowiązują kwoty wolne od podatku.

Skuteczna windykacja: 5 mitów – dlaczego nie warto w nie wierzyć. Terminy przedawnienia roszczeń (branża TSL)

Wśród polskich przedsiębiorców, w tym także w branży TSL (transport, spedycja i logistyka) temat windykacji należności powraca jak bumerang. Z jednej strony przedsiębiorcy zmagają się z chronicznymi zatorami płatniczymi, z drugiej – wciąż krążą liczne stereotypy, które sprawiają, że wiele firm reaguje zbyt późno albo unika działań windykacyjnych. W efekcie przedsiębiorcy narażają się na utratę płynności finansowej i problemy z dalszym rozwojem.

REKLAMA

Podatek od nieruchomości - stawki maksymalne w 2026 roku. 1,25 zł za 1 m2 mieszkania lub domu, 35,53 zł za 1 m2 biura, magazynu, sklepu

Stawki maksymalne podatku od nieruchomości będą w 2026 roku wyższe o ok. 4,5% od obowiązujących w 2025 roku. Przykładowo stawka maksymalna podatku od budynków mieszkalnych i samych mieszkań wyniesie w 2026 roku 1,25 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, a od budynków (także mieszkalnych) używanych do prowadzenia działalności gospodarczej: 35,53 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej. Faktyczne stawki podatku od nieruchomości na dany rok ustalają rady gmin w formie uchwały ale stawki te nie mogą być wyższe od maksymalnych stawek określonych przez Ministra Finansów i Gospodarki.

Limit poniżej 10 000 zł - najczęściej zadawane pytania o KSeF

Czy przedsiębiorca z obrotami poniżej 10 tys. zł miesięcznie musi korzystać z KSeF? Jak długo można jeszcze wystawiać faktury papierowe? Ministerstwo Finansów wyjaśnia szczegóły nowych zasad, które wejdą w życie od lutego 2026 roku.

REKLAMA