REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Amortyzacja wynajętego mieszkania

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Russell Bedford Poland Sp. z o.o.
Grupa doradcza Russell Bedford jest członkiem międzynarodowej sieci niezależnych firm doradczych Russell Bedford International, zrzeszających prawników, audytorów, doradców podatkowych, księgowych, finansistów oraz doradców biznesowych. Russell Bedford doradza klientom w ponad 90 krajach na całym świecie. Grupa posiada ponad 290 biur i zatrudnia ok. 7.000 profesjonalnych doradców.
Amortyzacja wynajętego mieszkania / Fot. Fotolia
Amortyzacja wynajętego mieszkania / Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Podatnik zamierza wynająć własne mieszkanie . Chce je opodatkować na zasadach ogólnych i amortyzować. Nie wie jednak, jaką powinien przyjąć wartość początkową mieszkania. Otrzymał je w formie darowizny w 1997 r. Jak poinformowała go infolinia KIP, jako wartość początkową powinie n przyjąć wartość z aktu notarialnego darowizny. Jak wynika z nie go, równowartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynosi 26 tys. zł, ale w dalszej części jest zapis - strony określają wartość darowizny na 100 tys. zł. Którą wartość powinien przyjąć podatnik jako wartość początkową?

REKLAMA

Autopromocja

Amortyzacja, w przypadku najmu prywatnego mieszkania jest jednym ze sposobów rozliczania kosztów uzyskania przychodu. Amortyzować wartość początkową mogą podatnicy, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej, lecz wynajmują mieszkania w ramach tzw. „najmu prywatnego” i stosują opodatkowanie na zasadach ogólnych wg skali progresywnej.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku nabycia środka trwałego w drodze darowizny, wartość początkową należy ustalić jako wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zasadniczo należy więc każdorazowo odnosić się do wartości rynkowej z dnia nabycia, a następnie sprawdzić, czy jest konieczność skorygowania o ustalenia poczynione w umowie darowizny.

Sprzedaż domu lub mieszkania – zasady opodatkowania PIT

W przedstawionej sytuacji należy więc sprawdzić ile wynosiła średnia cena m2 lokalu mieszkalnego w miejscowości w której mieszkanie się znajduje, w okresie w którym miała miejsce darowizna. Taką stawkę należy przemnożyć przez powierzchnię mieszkania wyrażoną w m2 i w ten sposób uzgodnić wartość rynkową na dzień nabycia nieruchomości. Można oczywiście skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, ale opisana tutaj metoda jest uznawana przez organy podatkowe za wystarczającą.

W analizowanej sytuacji w umowie darowizny określono, że wartość darowizny wynosi 100.000 zł – a zatem ta kwota stanowi praktycznie maksymalną wartość początkową, jaką może przyjąć podatnik (przy założeniu, że określona w umowie wartość 100.000 zł odnosi się wyłącznie do praw do mieszkania i nie obejmuje innych składników majątkowych).

Jeżeli wartość rynkowa ustalona w opisany powyżej sposób będzie niższa niż 100.000 zł należy przyjąć tę wartość rynkową jako wartość początkową. Jeżeli wartość rynkowa będzie wyższa niż 100.000 zł, podatnik powinien ustalić wartość początkową na poziomie 100.000 zł.

Tak ustaloną wartość początkową należy wprowadzić do ewidencji.

Czy wynajem mieszkania dla pracowników jest dla nich przychodem

REKLAMA

Powyższe wnioski wynikają z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i znajdują uzasadnienie w interpretacjach organów podatkowych (m.in. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 marca 2014 r. sygn. IPPB1/415-1298/13-2/ES, Interpretacja Indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 31 stycznia 2014 r., sygn. IBPBII/2/415-1093/13/MW).

Amortyzacja budynków i lokali może być realizowana wyłącznie z zastosowaniem metody liniowej – właściwa stawka dla budynków mieszkalnych to 1,5%. W przypadku spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego właściwą stawką jest 2,5%.

Podatnik ma natomiast możliwość wyboru pomiędzy opisaną powyżej metodą podstawową a metodą uproszczoną.

Metoda uproszczona, określona w art. 22g ust. 10 polega na ustaleniu wartości początkowej wynajmowanego mieszkania jako iloczyn powierzchni wynajmowanej oraz kwoty 988 zł. Przy czym w kalkulacji należy uwzględnić powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Metoda ta ma swoją zaletę – jest bardzo prosta i nie wymaga prowadzenia ewidencji, ale również poważną wadę – ustalona w ten sposób wartość początkowa jest zwykle zdecydowanie niższa od wartości rynkowej.

Ponadto przy zastosowaniu metody uproszczonej przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego roczna stawka amortyzacji wynosi 1,5%.


Podatnik stosujący metodę podstawową amortyzacji własnego lokalu mieszkalnego przeznaczonego pod wynajem ma jeszcze jedną możliwość.

Może również zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, pod warunkiem, że wykaże, iż mieszkanie przed jego nabyciem było wykorzystywane przez okres min. 60 miesięcy lub poniósł nakłady na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Jeżeli jedna z tych przesłanek jest spełniona, a mieszkanie po raz pierwszy jest wprowadzane do ewidencji środków, można ustalić okres amortyzacji na 10 lat i stosować roczną stawkę 10%.

Możliwość taka nie dotyczy jednak spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Jak prawidłowo amortyzować wynajmowane mieszkanie

Podatnik, który przeznaczył mieszkanie do wynajmu, jednakże w ciągu roku najemca się od niego wyprowadzi i przez pewien okres nie osiąga przychodów z najmu, nie traci automatycznie prawa do uwzględniania odpisów amortyzacyjnych. W takim przypadku jego dochód z tytułu najmu lokalu mieszkalnego wynosić będzie 0.

Art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że kosztem uzyskania przychodu są wszelkie wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodu jak również wydatki służące zabezpieczeniu źródła przychodów. Dopóki zatem podatnik ma zamiar dalszego wykorzystywania nieruchomości do wynajmu, przejściowy brak najemcy nie wpływa na możliwość uwzględniania odpisów amortyzacyjnych w kosztach uzyskania przychodu.

Sytuacja zmieni się, jeżeli podatnik postanowi zmienić przeznaczenie mieszkania – np. na własne potrzeby mieszkaniowe.

Autor: Leszek Dutkiewicz, Russell Bedford Poland

Artykuł pochodzi z RB Magazine wydawanego przez Russell Bedford

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kolejne obniżki stóp procentowych NBP dopiero na jesieni 2025 roku? Prezes Glapiński: RPP nie zapowiada obecnie dalszych zmian; wzmocniły się czynniki inflacyjne

Rada Polityki Pieniężnej prawdopodobnie poczeka z kolejnymi obniżkami stóp procentowych przynajmniej do września - oceniają ekonomiści Santander BP. Ich zdaniem konferencja prasowa Prezesa NBP z 5 czerwca 2025 r. zasygnalizowała kolejną zmianę w nastawieniu banku centralnego - w kierunku bardziej jastrzębiej polityki. Podobnie oceniają analitycy innych banków (ING BSK, mBanku). Na tej konferencji Prezes Glapiński podkreślił, że Rada Polityki Pieniężnej w obecnej sytuacji nie zapowiada ścieżki przyszłych stóp proc., nie zobowiązuje się do żadnych decyzji, a kolejne decyzje będą podejmowane w reakcji na bieżące informacje. Dodał, że wzmocniły się czynniki mogące zwiększyć presję inflacyjną w dłuższym okresie.

Dopłaty bezpośrednie 2025: Nabór kończy się już 16 czerwca

Rolnicy mogą składać wnioski o dopłaty bezpośrednie i obszarowe za 2025 rok wyłącznie przez internet, korzystając z aplikacji eWniosekPlus. Termin upływa 16 czerwca, ale dokumenty będzie można złożyć do 11 lipca – z potrąceniem. Pomoc oferują pracownicy ARiMR i infolinia agencji.

Ulga podatkowa dla pracującego seniora. Co w sytuacji przejścia na emeryturę w ciągu roku podatkowego?

Już czwarty rok w podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązuje wprowadzona w ramach Polskiego Ładu tzw. ulga dla pracujących seniorów. Jest to tak naprawdę zwolnienie podatkowe, do którego mają prawo osoby, które osiągnęły powszechny wiek emerytalny (60 lat dla kobiet i 65 lat dla mężczyzn), nadal pracują zarobkowo i nie mają ustalonego prawa do emerytury lub renty rodzinnej. Z tej ulgi mogą też korzystać te osoby, które mają przyznaną emeryturę lecz jej nie pobierają, ponieważ nie rozwiązały stosunku pracy – czyli mają zawieszone prawo do emerytury. Powstaje pytanie, czy do tego zwolnienia mają prawo również te osoby, które w trakcie roku podatkowego (kalendarzowego) przeszły na emeryturę. Wyjaśnił to niedawno Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.

Poświadczone zgłoszenie celne importu – kluczowy dowód wywozu z UE

W czasach zglobalizowanego handlu i zaostrzonych kontroli podatkowo-celnych coraz częściej przedsiębiorcy stają przed wyzwaniem udowodnienia wywozu towarów poza Unię Europejską. Jednym z narzędzi, które może odegrać w tym procesie kluczową rolę, jest poświadczone przez organy celne zgłoszenie celne importowe dokonane w kraju trzecim.

REKLAMA

Fundacja rodzinna w strukturach transakcyjnych – ryzyko zakwestionowania przez KAS

Najnowsze stanowisko Szefa KAS (odmowa wydania opinii zabezpieczającej z 5 maja 2025 r., sygn. DKP16.8082.14.2024) pokazuje, że wykorzystanie fundacji rodzinnej jako pośrednika w sprzedaży udziałów może zostać uznane za unikanie opodatkowania. Mimo deklarowanych celów sukcesyjnych, KAS uznał działanie za sztuczne i sprzeczne z celem przepisów.

Webinar: KSeF – co nas czeka w praktyce? + certyfikat gwarantowany

Praktyczny webinar „KSeF – co nas czeka w praktyce?” poprowadzi Zbigniew Makowski, doradca podatkowy z ponad 15-letnim stażem. Ekspert wskaże, jakie szanse i zagrożenia dla firm i biur rachunkowych niesie ze sobą KSeF i jak się na nie przygotować.

Zmiany w podatku Belki już przygotowane! Czekają na zielone światło od rządu

Rozwiązania dotyczące zmian w podatku Belki zostały opracowane i są gotowe do wdrożenia – poinformował Dariusz Adamski z Instytutu Finansów. Jak podkreślił podczas Europejskiego Kongresu Finansowego w Sopocie, decyzja o ich ogłoszeniu leży teraz w rękach ministra Andrzeja Domańskiego.

Taryfa celna UE: kod, który decyduje o losie Twojej przesyłki

Niepozorny ciąg cyfr może przesądzić o powodzeniu lub porażce międzynarodowej transakcji. W świecie handlu zagranicznego poprawna klasyfikacja taryfowa towarów to nie wybór – to konieczność.

REKLAMA

Zmiany w zamówieniach publicznych w 2025 r. Co czeka zamawiających i wykonawców? Projekt UZP dot. udziału firm z państw trzecich w przetargach

W dniu 3 lutego 2025 r. do Sejmu wpłynął projekt w formie druku nr 1041 o zmianie ustawy ¬- Prawo zamówień publicznych, który miał przewidywać szereg istotnych zmian w systemie zamówień publicznych w Polsce, został on jednak wycofany. Urząd Zamówień Publicznych stworzył jednak własny projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo zamówień publicznych oraz ustawy o umowie koncesji na roboty budowlane lub usługi, pod numerem UC88, w której poruszył istotną kwestię udziałów w przetargach firmy z państw trzecich, czyli pochodzących z krajów, z którymi Unia Europejska nie zawarła umowy międzynarodowej zapewniającej wzajemny i równy dostęp do unijnego rynku zamówień publicznych. Projekt ten został już przyjęty przez Radę Ministrów i przesłany do Sejmu.

PFR pozywa firmy na podstawie rekomendacji CBA. Co możesz zrobić, gdy żądają zwrotu subwencji z Tarczy Finansowej?

Polski Fundusz Rozwoju (PFR) pozywa przedsiębiorców, powołując się na tzw. rekomendacje CBA. Problem dotyczy już około 1900 firm, które – często bez żadnych wcześniejszych sygnałów – otrzymują wezwania a następnie pozwy o zwrot subwencji z Tarczy Finansowej. Zaskakuje nie tylko skala działań PFR, ale przede wszystkim brak rzetelnego uzasadnienia tych roszczeń.

REKLAMA