REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Amortyzacja wynajętego mieszkania

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Russell Bedford Poland Sp. z o.o.
Grupa doradcza Russell Bedford jest członkiem międzynarodowej sieci niezależnych firm doradczych Russell Bedford International, zrzeszających prawników, audytorów, doradców podatkowych, księgowych, finansistów oraz doradców biznesowych. Russell Bedford doradza klientom w ponad 90 krajach na całym świecie. Grupa posiada ponad 290 biur i zatrudnia ok. 7.000 profesjonalnych doradców.
Amortyzacja wynajętego mieszkania / Fot. Fotolia
Amortyzacja wynajętego mieszkania / Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Podatnik zamierza wynająć własne mieszkanie . Chce je opodatkować na zasadach ogólnych i amortyzować. Nie wie jednak, jaką powinien przyjąć wartość początkową mieszkania. Otrzymał je w formie darowizny w 1997 r. Jak poinformowała go infolinia KIP, jako wartość początkową powinie n przyjąć wartość z aktu notarialnego darowizny. Jak wynika z nie go, równowartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynosi 26 tys. zł, ale w dalszej części jest zapis - strony określają wartość darowizny na 100 tys. zł. Którą wartość powinien przyjąć podatnik jako wartość początkową?

REKLAMA

Autopromocja

Amortyzacja, w przypadku najmu prywatnego mieszkania jest jednym ze sposobów rozliczania kosztów uzyskania przychodu. Amortyzować wartość początkową mogą podatnicy, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej, lecz wynajmują mieszkania w ramach tzw. „najmu prywatnego” i stosują opodatkowanie na zasadach ogólnych wg skali progresywnej.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku nabycia środka trwałego w drodze darowizny, wartość początkową należy ustalić jako wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zasadniczo należy więc każdorazowo odnosić się do wartości rynkowej z dnia nabycia, a następnie sprawdzić, czy jest konieczność skorygowania o ustalenia poczynione w umowie darowizny.

Sprzedaż domu lub mieszkania – zasady opodatkowania PIT

W przedstawionej sytuacji należy więc sprawdzić ile wynosiła średnia cena m2 lokalu mieszkalnego w miejscowości w której mieszkanie się znajduje, w okresie w którym miała miejsce darowizna. Taką stawkę należy przemnożyć przez powierzchnię mieszkania wyrażoną w m2 i w ten sposób uzgodnić wartość rynkową na dzień nabycia nieruchomości. Można oczywiście skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, ale opisana tutaj metoda jest uznawana przez organy podatkowe za wystarczającą.

W analizowanej sytuacji w umowie darowizny określono, że wartość darowizny wynosi 100.000 zł – a zatem ta kwota stanowi praktycznie maksymalną wartość początkową, jaką może przyjąć podatnik (przy założeniu, że określona w umowie wartość 100.000 zł odnosi się wyłącznie do praw do mieszkania i nie obejmuje innych składników majątkowych).

Jeżeli wartość rynkowa ustalona w opisany powyżej sposób będzie niższa niż 100.000 zł należy przyjąć tę wartość rynkową jako wartość początkową. Jeżeli wartość rynkowa będzie wyższa niż 100.000 zł, podatnik powinien ustalić wartość początkową na poziomie 100.000 zł.

Tak ustaloną wartość początkową należy wprowadzić do ewidencji.

Czy wynajem mieszkania dla pracowników jest dla nich przychodem

REKLAMA

Powyższe wnioski wynikają z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i znajdują uzasadnienie w interpretacjach organów podatkowych (m.in. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 marca 2014 r. sygn. IPPB1/415-1298/13-2/ES, Interpretacja Indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 31 stycznia 2014 r., sygn. IBPBII/2/415-1093/13/MW).

Amortyzacja budynków i lokali może być realizowana wyłącznie z zastosowaniem metody liniowej – właściwa stawka dla budynków mieszkalnych to 1,5%. W przypadku spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego właściwą stawką jest 2,5%.

Podatnik ma natomiast możliwość wyboru pomiędzy opisaną powyżej metodą podstawową a metodą uproszczoną.

Metoda uproszczona, określona w art. 22g ust. 10 polega na ustaleniu wartości początkowej wynajmowanego mieszkania jako iloczyn powierzchni wynajmowanej oraz kwoty 988 zł. Przy czym w kalkulacji należy uwzględnić powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Metoda ta ma swoją zaletę – jest bardzo prosta i nie wymaga prowadzenia ewidencji, ale również poważną wadę – ustalona w ten sposób wartość początkowa jest zwykle zdecydowanie niższa od wartości rynkowej.

Ponadto przy zastosowaniu metody uproszczonej przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego roczna stawka amortyzacji wynosi 1,5%.


Podatnik stosujący metodę podstawową amortyzacji własnego lokalu mieszkalnego przeznaczonego pod wynajem ma jeszcze jedną możliwość.

Może również zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, pod warunkiem, że wykaże, iż mieszkanie przed jego nabyciem było wykorzystywane przez okres min. 60 miesięcy lub poniósł nakłady na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Jeżeli jedna z tych przesłanek jest spełniona, a mieszkanie po raz pierwszy jest wprowadzane do ewidencji środków, można ustalić okres amortyzacji na 10 lat i stosować roczną stawkę 10%.

Możliwość taka nie dotyczy jednak spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Jak prawidłowo amortyzować wynajmowane mieszkanie

Podatnik, który przeznaczył mieszkanie do wynajmu, jednakże w ciągu roku najemca się od niego wyprowadzi i przez pewien okres nie osiąga przychodów z najmu, nie traci automatycznie prawa do uwzględniania odpisów amortyzacyjnych. W takim przypadku jego dochód z tytułu najmu lokalu mieszkalnego wynosić będzie 0.

Art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że kosztem uzyskania przychodu są wszelkie wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodu jak również wydatki służące zabezpieczeniu źródła przychodów. Dopóki zatem podatnik ma zamiar dalszego wykorzystywania nieruchomości do wynajmu, przejściowy brak najemcy nie wpływa na możliwość uwzględniania odpisów amortyzacyjnych w kosztach uzyskania przychodu.

Sytuacja zmieni się, jeżeli podatnik postanowi zmienić przeznaczenie mieszkania – np. na własne potrzeby mieszkaniowe.

Autor: Leszek Dutkiewicz, Russell Bedford Poland

Artykuł pochodzi z RB Magazine wydawanego przez Russell Bedford

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Masz firmę? Sprawdź, co odpowiada rząd na problemy z KSeF i słabym Internetem

Obowiązkowe e-fakturowanie w KSeF od 2026 r. ma być rewolucją w rozliczeniach VAT, ale wielu przedsiębiorców obawia się braku stabilnego Internetu, szczególnie w mniejszych miejscowościach. Posłanka Iwona Krawczyk pyta ministra finansów o rozwiązania awaryjne i wsparcie dla firm. Znamy odpowiedź resortu.

Koniec polskiego rolnictwa? Unia Europejska otwiera bramy dla taniej żywności z Ameryki Południowej

To może być początek końca polskiej wsi. Umowa z Mercosurem otwiera unijny rynek na wołowinę, drób, miód i cukier z Ameryki Południowej – tanie, masowe i nie do przebicia. Czy polskie rolnictwo czeka katastrofa?

Webinar: Objaśnienia MF w podatku u źródła. W czym w praktyce pomogą?

Podatek u źródła od lat budzi wątpliwości. Zmieniające się przepisy, niejednoznaczne interpretacje oraz ryzyko odpowiedzialności sprawiają, że każda wskazówka ze strony resortu finansów ma istotne znaczenie w codziennej praktyce. Przyjrzymy się więc najnowszym objaśnieniom MF i ocenimy, w jakim zakresie mogą one pomóc w konkretnych przypadkach.

Jak przygotować się do KSeF? Praktyczne wskazówki i odpowiedzi na trudne pytania [Szkolenie online, 10 września]

Jak przygotować się do KSeF? Pod takim tytułem odbędzie się szkolenie, na które serdecznie zapraszamy! Termin wydarzenia to 10 września 2025 roku, godz. 10:00-16:00.

REKLAMA

KSeF i załączniki: Czy możesz dodać PDF, skan lub zdjęcie? MF wyjaśnia

Ministerstwo Finansów wyjaśnia, jak działa obsługa załączników w Krajowym Systemie e-Faktur. Sprawdź, w jakiej formie można je dołączać do KSeF, czy są obowiązkowe i co zrobić z plikami PDF lub zdjęciami.

API KSeF 2.0: Nowe narzędzia od Ministerstwa Finansów. Firmy muszą już zacząć przygotowania

Resort finansów opublikował pełną dokumentację API KSeF 2.0 wraz z bibliotekami SDK i podręcznikiem dla programistów. Od 30 września 2025 r. ruszy środowisko testowe, a od 1 lutego 2026 r. KSeF stanie się obowiązkowy dla wszystkich przedsiębiorców.

Przeniesienie grupy spółek do centrum BPO: jak to zrobić skutecznie i prawidłowo

Migracja grupy kilkunastu spółek w ramach jednego projektu outsourcingu księgowo-kadrowego w ramach BPO to jedno z najbardziej złożonych przedsięwzięć w branży usług finansowo-księgowych. Wymaga to precyzyjnego planowania, koordynacji wielu zespołów oraz szczególnej uwagi na aspekty prawne, techniczne i operacyjne. Jak przygotować się do takiego procesu z perspektywy firmy przekazującej procesy oraz dostawcy usług BPO?

E-faktura w KSeF: definicja, nowy wzór FA(3) i zasady wystawiania od 2026 r.

Od 1 lutego 2026 r. wszyscy podatnicy będą wystawiać faktury ustrukturyzowane wyłącznie w nowym formacie FA(3). Sprawdź, czym jest e-faktura w KSeF, jakie zmiany wprowadza nowy wzór i z jakich bezpłatnych narzędzi można korzystać, aby prawidłowo wystawiać dokumenty.

REKLAMA

Miliardy złotych na fikcyjnych fakturach. W pół roku fiskus wykrył oszustwa na ponad 4,1 mld zł [DANE MF]

W 6 miesięcy br. liczba wykrytych fikcyjnych faktur była o prawie 3% mniejsza niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Jak zaznaczają eksperci, KAS stosuje coraz skuteczniejsze cyfrowe narzędzia weryfikujące. Algorytmy z użyciem sztucznej inteligencji są dużo szybsze i dokładniejsze w wyłapywaniu oszustw niż metody tradycyjne. Jednocześnie oszuści są mniej skłonni do podejmowania ryzyka. Ostatnio wartość brutto wynikająca z fikcyjnych faktur wyniosła ponad 4,1 mld zł, a więc o przeszło 3% mniej niż rok wcześniej.

Faktura handlowa nie będzie jednocześnie fakturą ustrukturyzowaną. Dodatkowe obowiązki podatników VAT

Po wejściu w życie zmian w ustawie o VAT wdrażających model obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) wielu podatników może mieć problem (i dodatkowe obowiązki) wynikające z faktu, że faktura ustrukturyzowana nie może pełnić funkcji faktury handlowej – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski. Co powinni zrobić podatnicy VAT, którzy zdecydują się na wystawianie faktur handlowych nie będących fakturami VAT?

REKLAMA