REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Amortyzacja wynajętego mieszkania

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Russell Bedford Poland Sp. z o.o.
Grupa doradcza Russell Bedford jest członkiem międzynarodowej sieci niezależnych firm doradczych Russell Bedford International, zrzeszających prawników, audytorów, doradców podatkowych, księgowych, finansistów oraz doradców biznesowych. Russell Bedford doradza klientom w ponad 90 krajach na całym świecie. Grupa posiada ponad 290 biur i zatrudnia ok. 7.000 profesjonalnych doradców.
Amortyzacja wynajętego mieszkania / Fot. Fotolia
Amortyzacja wynajętego mieszkania / Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Podatnik zamierza wynająć własne mieszkanie . Chce je opodatkować na zasadach ogólnych i amortyzować. Nie wie jednak, jaką powinien przyjąć wartość początkową mieszkania. Otrzymał je w formie darowizny w 1997 r. Jak poinformowała go infolinia KIP, jako wartość początkową powinie n przyjąć wartość z aktu notarialnego darowizny. Jak wynika z nie go, równowartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynosi 26 tys. zł, ale w dalszej części jest zapis - strony określają wartość darowizny na 100 tys. zł. Którą wartość powinien przyjąć podatnik jako wartość początkową?

REKLAMA

Autopromocja

Amortyzacja, w przypadku najmu prywatnego mieszkania jest jednym ze sposobów rozliczania kosztów uzyskania przychodu. Amortyzować wartość początkową mogą podatnicy, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej, lecz wynajmują mieszkania w ramach tzw. „najmu prywatnego” i stosują opodatkowanie na zasadach ogólnych wg skali progresywnej.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku nabycia środka trwałego w drodze darowizny, wartość początkową należy ustalić jako wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zasadniczo należy więc każdorazowo odnosić się do wartości rynkowej z dnia nabycia, a następnie sprawdzić, czy jest konieczność skorygowania o ustalenia poczynione w umowie darowizny.

Sprzedaż domu lub mieszkania – zasady opodatkowania PIT

W przedstawionej sytuacji należy więc sprawdzić ile wynosiła średnia cena m2 lokalu mieszkalnego w miejscowości w której mieszkanie się znajduje, w okresie w którym miała miejsce darowizna. Taką stawkę należy przemnożyć przez powierzchnię mieszkania wyrażoną w m2 i w ten sposób uzgodnić wartość rynkową na dzień nabycia nieruchomości. Można oczywiście skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, ale opisana tutaj metoda jest uznawana przez organy podatkowe za wystarczającą.

W analizowanej sytuacji w umowie darowizny określono, że wartość darowizny wynosi 100.000 zł – a zatem ta kwota stanowi praktycznie maksymalną wartość początkową, jaką może przyjąć podatnik (przy założeniu, że określona w umowie wartość 100.000 zł odnosi się wyłącznie do praw do mieszkania i nie obejmuje innych składników majątkowych).

Jeżeli wartość rynkowa ustalona w opisany powyżej sposób będzie niższa niż 100.000 zł należy przyjąć tę wartość rynkową jako wartość początkową. Jeżeli wartość rynkowa będzie wyższa niż 100.000 zł, podatnik powinien ustalić wartość początkową na poziomie 100.000 zł.

Tak ustaloną wartość początkową należy wprowadzić do ewidencji.

Czy wynajem mieszkania dla pracowników jest dla nich przychodem

REKLAMA

Powyższe wnioski wynikają z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i znajdują uzasadnienie w interpretacjach organów podatkowych (m.in. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 marca 2014 r. sygn. IPPB1/415-1298/13-2/ES, Interpretacja Indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 31 stycznia 2014 r., sygn. IBPBII/2/415-1093/13/MW).

Amortyzacja budynków i lokali może być realizowana wyłącznie z zastosowaniem metody liniowej – właściwa stawka dla budynków mieszkalnych to 1,5%. W przypadku spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego właściwą stawką jest 2,5%.

Podatnik ma natomiast możliwość wyboru pomiędzy opisaną powyżej metodą podstawową a metodą uproszczoną.

Metoda uproszczona, określona w art. 22g ust. 10 polega na ustaleniu wartości początkowej wynajmowanego mieszkania jako iloczyn powierzchni wynajmowanej oraz kwoty 988 zł. Przy czym w kalkulacji należy uwzględnić powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Metoda ta ma swoją zaletę – jest bardzo prosta i nie wymaga prowadzenia ewidencji, ale również poważną wadę – ustalona w ten sposób wartość początkowa jest zwykle zdecydowanie niższa od wartości rynkowej.

Ponadto przy zastosowaniu metody uproszczonej przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego roczna stawka amortyzacji wynosi 1,5%.


Podatnik stosujący metodę podstawową amortyzacji własnego lokalu mieszkalnego przeznaczonego pod wynajem ma jeszcze jedną możliwość.

Może również zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, pod warunkiem, że wykaże, iż mieszkanie przed jego nabyciem było wykorzystywane przez okres min. 60 miesięcy lub poniósł nakłady na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Jeżeli jedna z tych przesłanek jest spełniona, a mieszkanie po raz pierwszy jest wprowadzane do ewidencji środków, można ustalić okres amortyzacji na 10 lat i stosować roczną stawkę 10%.

Możliwość taka nie dotyczy jednak spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Jak prawidłowo amortyzować wynajmowane mieszkanie

Podatnik, który przeznaczył mieszkanie do wynajmu, jednakże w ciągu roku najemca się od niego wyprowadzi i przez pewien okres nie osiąga przychodów z najmu, nie traci automatycznie prawa do uwzględniania odpisów amortyzacyjnych. W takim przypadku jego dochód z tytułu najmu lokalu mieszkalnego wynosić będzie 0.

Art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że kosztem uzyskania przychodu są wszelkie wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodu jak również wydatki służące zabezpieczeniu źródła przychodów. Dopóki zatem podatnik ma zamiar dalszego wykorzystywania nieruchomości do wynajmu, przejściowy brak najemcy nie wpływa na możliwość uwzględniania odpisów amortyzacyjnych w kosztach uzyskania przychodu.

Sytuacja zmieni się, jeżeli podatnik postanowi zmienić przeznaczenie mieszkania – np. na własne potrzeby mieszkaniowe.

Autor: Leszek Dutkiewicz, Russell Bedford Poland

Artykuł pochodzi z RB Magazine wydawanego przez Russell Bedford

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kontrola podatkowa - fiskus ma 98% skuteczności. Adwokat radzi jak się przygotować i ograniczyć ryzyko kary

Choć liczba kontroli podatkowych w Polsce od 2023 roku spada, ich skuteczność jest wyższa niż kiedykolwiek. W 2024 roku aż 98,1% kontroli podatkowych oraz 94% kontroli celno-skarbowych zakończyło się wykryciem nieprawidłowości. Urzędy skarbowe, dzięki wykorzystaniu narzędzi analitycznych takich jak STIR, JPK czy big data, trafnie typują podmioty do weryfikacji, skupiając się na firmach obecnych na rynku i rzeczywiście dostępnych dla egzekucji zobowiązań. W efekcie kontrola może spotkać każdego podatnika, który nieświadomie popełnił błąd lub padł ofiarą nieuczciwego kontrahenta.

Rewolucja w podatkach i inwestycjach! Sejm przegłosował pakiet deregulacyjny – VAT do 240 tys. zł, łatwiejszy dostęp do kapitału dla MŚP

Sejm uchwalił przełomowy pakiet ustaw deregulacyjnych. Wyższy limit zwolnienia z VAT (do 240 tys. zł), tańszy dostęp do kapitału dla małych firm, koniec obowiązkowego pośrednictwa inwestycyjnego przy ofertach do 1 mln euro i uproszczenia w kontrolach celno-skarbowych – wszystko to z myślą o przedsiębiorcach i podatnikach. Sprawdź, co się zmienia od 2026 roku!

Sejm zdecydował. Fundamentalna zmiana w ustawie o podatku od spadków i darowizn

Sejm uchwalił właśnie nowelizację ustawy o podatku od spadków i darowizn. Celem nowych regulacji jest ograniczenie obowiązków biurokratycznych m.in. przy sprzedaży rzeczy uzyskanych w drodze spadku.

Fiskus przegrał przez własny błąd. Podatnik uniknął 84 tys. zł podatku, bo urzędnicy nie znali terminu przedawnienia

Fundacja wygrała przed WSA w Gliwicach spór o 84 tys. zł podatku, bo fiskus nie zdążył przed upływem terminu przedawnienia. Kontrola trwała ponad 5 lat, a urzędnicy nie przestrzegali procedur. Sprawa pokazuje, że przepisy podatkowe działają w obie strony – także na korzyść podatnika.

REKLAMA

W 2026 r. wdrożenie obowiązkowego KSeF - czy pamiętamy o VIDA? Czym jest VIDA i jakie zmiany wprowadza?

W 2026 roku wdrożymy w końcu w Polsce Krajowy System e-Faktur (KSeF) w wersji obowiązkowej. Prace nad KSeF trwają od wielu lat. Na początku tych prac Polska była w awangardzie państw unijnych pod względem e-fakturowania, wyprzedzaliśmy rozmachem i pomysłem inne państwa, jedni z pierwszych wnioskowaliśmy w 2021 r. o pozwolenie na obowiązkowy KSeF dla wszystkich podatników i transakcji. Administracja utknęła jednak w realizacji swojego pomysłu, reszta jest historią. W międzyczasie pojawiły się nowe, niezwykle istotne okoliczności, a więc VIDA (VAT in the Digital Age). Pojawia się zatem fundamentalne pytanie: czy obecne wdrożenie KSeF nie powinno już dziś uwzględniać przyszłych wymogów VIDA?

Minister finansów zapowiada nowy podatek: W kogo uderzy?

Ministerstwo Finansów pracuje nad podatkiem dotyczącym odsetek od rezerwy obowiązkowej utrzymywanej przez banki w Narodowym Banku Polskim - poinformował minister finansów Andrzej Domański. Dodał, że przychody do budżetu w 2026 r. z tego tytułu mogłyby sięgnąć 1,5-2 mld zł.

Zwrot VAT: Tylko organ I instancji może przedłużyć termin – przełomowy wyrok WSA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi orzekł, że termin zwrotu VAT może zostać przedłużony wyłącznie przez organ I instancji i tylko w trakcie trwającego postępowania. Przedłużenie nie jest dopuszczalne po uchyleniu decyzji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Prowizja w kryptowalutach bez podatku – do chwili wymiany? Ważny wyrok WSA

Rynek kryptowalut wciąż działa w cieniu nie zawsze jednoznacznych regulacji podatkowych. Zdarza się, że firmy technologiczne muszą podejmować decyzje biznesowe bez jasnych odpowiedzi na pytania o moment powstania przychodu, zasady wyceny aktywów czy klasyfikację źródeł dochodu. Wiele osób sądzi, że rozporządzenie MICA kompleksowo reguluje cały rynek kryptoaktywów, podczas gdy w rzeczywistości nie dotyczy kwestii podatkowych. Wydawałoby się, że postępująca legislacja europejska rozwiązuje obecnie więcej problemów niż dotychczas, ale niestety nadal jeszcze pozostają pewne niejasne strefy. Jednym z takich obszarów jest rozliczanie prowizji pobieranych w kryptowalutach, szczególnie gdy nie towarzyszy im bezpośrednia płatność. Właśnie ten problem trafił pod ocenę Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Gdańsku.

REKLAMA

Obowiązkowy KSeF: podatnicy zwolnieni z VAT nie będą chcieli faktur ustrukturyzowanych?

Podatnicy zwolnieni od VAT nie będą zainteresowani ”udostępnianiem” im w KSeF faktur ustrukturyzowanych – pisze profesor Witold Modzelewski. I wyjaśnia dlaczego.

Prof. Modzelewski: „Otrzymanie” faktury w KSeF nie wywołuje skutków cywilnoprawnych. Trzeba zastosować inną formę uznania zobowiązania

Jedno jest pewne: od 1 lutego 2026 r. „otrzymanie” faktury VAT przy pomocy Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) nie będzie z istoty wywoływać skutków cywilnoprawnych. Dlatego strony umów muszą wymyślić inną formę uznania zobowiązania z tytułu zapłaty na rzecz dostawy towaru lub usługodawców – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA