Zamiana nieruchomości a PCC

Zakres opodatkowania PCC a VAT

Z zasady nie podlegają opodatkowaniu PCC czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem VAT (art. 2 pkt 4 lit a ustawy o PCC). W konsekwencji transakcja zamiany, która jest opodatkowana podatkiem VAT, z reguły będzie wyłączona z PCC.

Odmienne skutki wywoła jednakże sytuacja, w której zamiana stanowi czynność zwolnioną z podatku VAT. Jak stanowi bowiem art. 2 pkt 4 lit b ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi PCC czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Tak więc zwolnienie z VAT w przypadku zamiany nieruchomości, w przeciwieństwie do zamiany innych rzeczy nie wyłącza obowiązku zapłaty PCC.

Solidarna zapłata podatku

Obowiązek podatkowy przy umowie zamiany ciąży na obu stronach czynności. Oznacza to, że organ podatkowy może domagać się zapłaty podatku od obu tych podmiotów (art. 4 pkt 2 ustawy o PCC).

Wysokość podatku

Tak więc ustawodawca przewidział dwa sposoby ustalenia podstawy opodatkowania. I tak:

1. jeżeli zamiana dotyczy dwóch lokali (lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego), to podstawa opodatkowania obliczana jest jedynie od różnicy wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali;
2. sytuacji natomiast, gdy zamiana dotyczy przynajmniej jednej nieruchomości o innym charakterze to podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa droższej nieruchomości.

(art. 6 ust. 1 pkt 2 pkt 2 ustawy o PCC).

Do ustalonej według powyższych zasad podstawy opodatkowania zastosowanie znajduje stawka podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 2 lit a ustawy o VAT).

Przedmiotem zamiany jest lokal stanowiący odrębną nieruchomość o wartości rynkowej 250.000 zł. Jeżeli zamiana nastąpi na inny lokal o wartości 300.000 zł, to podatek wyniesie 1000 zł, czyli 2% różnicy pomiędzy różnicą wartości tych nieruchomości. Jeżeli natomiast lokal będzie zamieniany na nieruchomość użytkową o wartości 300.000 zł, to podatek wyniesie 6000 zł – 2% wartości droższej nieruchomości.

Michał Samborski, młodszy konsultant podatkowy ECDDP Sp. z o.o.