Agroturystyka a podatek dochodowy (PIT). Wynajem pokoi gościnnych turystom w gospodarstwie rolnym zwolniony z PIT

• Dochody z najmu a PIT
• Czym różni się najem prywatny od najmu realizowanego w ramach działalności gospodarczej?
• Wynajem pokoi gościnnych turystom w gospodarstwie rolnym - zwolnienie z PIT
• Warunek wypoczynkowego charakteru pobytu najemców w pokojach gościnnych
• Co to jest budynek mieszkalny?
• Co to jest gospodarstwo rolne?
• Co to jest pokój gościnny?
• Co gdy zwolnienie nie przysługuje? Wynajem więcej niż 5 pokoi gościnnych w gospodarstwie rolnym

Dochody z najmu a PIT

Co do zasady dochody uzyskiwane przez osoby fizyczne z najmu mieszkań (lokali mieszkalnych) podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie przepisów ustawy o PIT. Dochody z najmu można uzyskiwać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w ramach tzw. najmu prywatnego albo w postaci wynajmu pokoi gościnnych w gospodarstwie rolnym.

Jeżeli przedsiębiorca (osoba fizyczna) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań, to tak jak inni przedsiębiorcy ma do wyboru opodatkowanie wg skali podatkowej PIT, opodatkowanie podatkiem liniowym, czy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Natomiast jeżeli mamy do czynienia z wynajmem mieszkań poza działalnością gospodarczą (czyli z tzw. najmem prywatnym), to aktualnie można je opodatkować albo w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5% (do kwoty 100 tys. zł przychodów w danym roku) lub stawki 12,5% (dla przychodów osiągniętych w danym roku ponad kwotę 100 tys. zł) albo wg skali podatkowej PIT.
Od 1 stycznia 2023 r. najem prywatny będzie opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jak wyjaśniło Ministerstwo Finansów od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r. – na podstawie przepisu przejściowego [art. 71 ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (tzw. Polski Ład) – Dz. U. poz. 2105 z późn. zm.] – podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (czyli z tzw. najmu prywatnego), mogą stosować formy opodatkowania obowiązujące na 31 grudnia 2021 r. Oznacza to, że zarówno przychody lub dochody z najmu prywatnego podatnika, który takie przychody lub dochody osiągał do 31 grudnia 2021 r., jak i podatnika, który pierwszy taki przychód/dochód osiągnie od 1 stycznia 2022 r., mogą podlegać opodatkowaniu:
- na zasadach ogólnych według skali podatkowej albo
- ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Więcej na ten temat w artykule: Ryczałt od najmu prywatnego w 2022 roku

Czym różni się najem prywatny od najmu realizowanego w ramach działalności gospodarczej?

Przez wiele lat kwestia ta budziła wiele wątpliwości i sporów podatników z organami podatkowymi. Spory te co do zasady zakończyła uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21) wydana w składzie 7 sędziów. Zgodnie z tą uchwałą: "Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej."

Więcej na ten temat w artykule: Czym różni się najem prywatny od najmu w działalności gospodarczej?

Wynajem pokoi gościnnych turystom w gospodarstwie rolnym - zwolnienie z PIT

Ustawodawca przewidział pewne zwolnienie podatkowe dla rolników, którzy wynajmują w swoich gospodarstwach rolnych do 5 pokoi gościnnych turystom.

Zwolnienie to zostało określone w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT, zgodnie z którym:
Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5.

Jak widać możliwość skorzystania z tego zwolnienia zależy od spełnienia następujących warunków:

1) wynajmowane muszą być pokoje gościnne znajdujące się w budynkach mieszkalnych (a więc co do zasady nie może to być lokal w budynku gospodarczym zaadaptowany na pokój gościnny),

2) budynki, w których znajdują się pokoje gościnne przeznaczone na wynajem, położone są na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym,

3) przedmiotem usług jest najem pokoi gościnnych osobom przebywającym na wypoczynku (a więc nie w innych celach – np. w celu pomocy lub pracy w gospodarstwie rolnym),

4) liczba wynajmowanych pokoi nie może przekraczać 5.

Warunek wypoczynkowego charakteru pobytu najemców w pokojach gościnnych

(…) użyte w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sformułowanie „pobyt na wypoczynku” dotyczy pobytów urlopowych, weekendowych, które nie są związane z wykonywaną pracą lub inną działalnością zarobkową. (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 marca 2021 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.895.2020.1.MM).

Co to jest budynek mieszkalny?

Co prawda przepisy ustawy o PIT nie zawierają definicji legalnej pojęcia "budynek mieszkalny" ale zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego:

„Dla skorzystania ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 43 u.p.d.o.f. konieczne jest łączne spełnienie wszystkich warunków przewidzianych w tym przepisie. Najem winien dotyczyć pokoi gościnnych znajdujących się w budynkach sklasyfikowanych jako mieszkalne w ewidencji gruntów i budynków lub przez właściwy organ administracji na podstawie dokumentacji budowlanej, w tym objętych stosownym zgłoszeniem dotyczącym zmiany sposobu użytkowania na mieszkalny – w całości lub w części (…) (wyrok NSA z 13 października 2021 r., sygn. II FSK 350/19).

Co to jest gospodarstwo rolne?

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o PIT ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

A w myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Co to jest pokój gościnny?

W ustawie o PIT nie ma definicji pokoju gościnnego. Jak interpretują to wyrażenie organy podatkowe? Ostatnio dość liberalnie:

„Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że posiada Pan gospodarstwo rolne położone na terenach wiejskich. Zamierza Pan wybudować 5 budynków mieszkalnych. Budynki o których mowa we wniosku, znajdować się będą w obszarze Pana gospodarstwa rolnego. W Budynkach mieszkalnych, które planuje Pan wybudować będzie zapewniona podstawowa infrastruktura dająca możliwość zaspokajania potrzeb mieszkalnych i przebywania osób w budynku. Pokój z aneksem kuchennym z antresolą oraz wydzielona łazienka będą udostępniane wyłącznie osobom deklarującym przebywanie na wypoczynku (turystom).
Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że:
‒ przychody będzie Pan uzyskiwał z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w liczbie nie większej niż 5 (pokoju z aneksem kuchennym z antresolą i oddzielną łazienką);
‒ pokoje te będą się znajdować w obrębie Pana gospodarstwa położonego na terenach wiejskich,
‒ pokoje będzie Pan wynajmował osobom przebywającym na wypoczynku.

W związku z tym może Pan skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania przychodów na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji gdy, przychody będzie uzyskiwał Pan z wynajmu 5 pokoi, położonych na ternach wiejskich znajdujących się w Pana gospodarstwie rolnym.” (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 kwietnia 2022 r., sygn. 0114-KDIP2-2.4011.164.2022.2.IN).

„Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że dochody uzyskane przez Panią z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w liczbie nie większej niż 5 (tj. salonu oraz pokoju znajdującego się nad salonem) w  budynku mieszkalnym położonym na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku, zwolnione będą z opodatkowania podatkiem dochodowym od  osób fizycznych, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże z uwagi na fakt, że jest Pani współwłaścicielką przedmiotowej nieruchomości, której przysługuje udział 50%, ww. zwolnieniem będą objęte wyłącznie dochody wyliczone proporcjonalnie do Pani udziału w tej nieruchomości.” (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 lutego 2022 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.998.2021.2.ISL).

Jednak warto też wskazać, że w ww. wyroku z 13 października 2021 r. NSA stwierdził, że pojęcie pokój gościnny zostało użyte (w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT – przypisek Autora)  w liczbie pojedynczej, czyli pod tym pojęciem nie należy rozumieć apartamentu składającego się z większej ilości pomieszczeń.

A np. w indywidualnej interpretacji podatkowej z 1 września 2016 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach (sygn. IBPB-1-1/4511-387/16-1/BK) stwierdził, że

„Mając na względzie powołane wyżej regulacje prawne stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie nie zostaną spełnione wszystkie przesłanki określone w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jak wynika z powołanego przepisu, aby skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w ww. przepisie, najem musi dotyczyć pokoi gościnnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych. Natomiast w sprawie będącej przedmiotem wniosku, przesłanka ta nie zostanie spełniona, bowiem Wnioskodawczyni nie przeznaczy pod wynajem pokoi gościnnych, znajdujących się w budynku mieszkalnym, lecz przeznaczy pod wynajem dwa domki turystyczne, wybudowane na terenie gospodarstwa rolnego obok jej domu mieszkalnego, w których to domkach poza pokojami sypialnymi znajdują się także salony, spełniające funkcję pokoju dziennego (nie sypialni), kuchnie, łazienki oraz ciągi komunikacyjne. Przedmiotem najmu nie będą zatem pokoje w budynkach mieszkalnych lecz domki turystyczne.
Wobec tego dochody osiągane przez Wnioskodawczynię z tytułu wynajmu ww. domków – nie będą mogły podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Zatem widać wyraźnie, że cytowana interpretacja z 2016 roku inaczej interpretuje pojęcie pokoju gościnnego niż ww. interpretacja Dyrektora KIS z 2022 roku. Niestety wobec braku jednoznacznej definicji tego pojęcia podatnicy powinni być przygotowani na różne interpretacje. Wydaje się jednak, że trudno odmówić statusu pokoju gościnnego nawet odrębnemu budynkowi (domkowi) jeżeli znajdzie się w nim jedno pomieszczenie mieszkalne (pokój) nawet jeżeli będzie w nim łazienka (jako odrębne pomieszczenie).

Warto też wskazać, że w braku definicji ustawowych (legalnych) organy podatkowe i sądy mogą stosować wykładnię językową (tj. przyjmować znaczenie słów i wyrażeń określone w słowniku języka polskiego). Przykładem tego podejścia jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 czerwca 2017 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4011.49.2017.1.BK), w której organ podatkowy stwierdził m.in.:

"Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera legalnej definicji pojęć „pokoje gościnne”, czy „sypialnia” przyjmuje się więc, za wykładnią językową, że „pokój”, to część domu, mieszkania, hotelu, biura itp., oddzielona ścianami od innych pomieszczeń, niewyposażona w kuchenkę i urządzenia sanitarne, natomiast „gościnny”, oznacza m.in. zawsze dostępny dla gości, przeznaczony dla gości, związany z wizytą osoby zaproszonej. „Sypialnię” stanowi natomiast pokój przeznaczony do spania.
Z powyższego wynika, że nie można utożsamiać pojęcia „pokoju gościnnego” z „sypialnią”, czyli pokojem przeznaczonym do spania - jak czyni to Wnioskodawczyni. Definicja pokoju gościnnego jest w tym względzie pojęciem szerszym, aniżeli definicja sypialni. Różne są przy tym skutki podatkowe wynajmu takich pomieszczeń. Jako „pokój gościnny” należy bowiem uznać wszelkie pomieszczenia dostępne dla gości, niewyposażone w kuchenkę i urządzenia sanitarne, a nie tylko pomieszczenia udostępnione gościom do spania. Pokojem gościnnym jest więc zarówno sypialnia, jak i pokój przeznaczony do wypoczynku dziennego."

Co gdy zwolnienie nie przysługuje? Wynajem więcej niż 5 pokoi gościnnych w gospodarstwie rolnym

Rolnicy nie płacą podatku dochodowego PIT od dochodów z działalności rolniczej. Więcej na ten temat w artykule: Czy rolnik płaci podatek dochodowy? Definicja działalności rolniczej w PIT

Jednak dochody z wynajmu pokoi gościnnych w gospodarstwie rolnym nie są uznane przez ustawę o PIT za dochody z działalności rolniczej. Stąd wynika możliwość (konieczność?) zwolnienia z PIT przychodów z wynajmu pokoi gościnnych w gospodarstwie rolnym w ww. zakresie.

Ale jeżeli warunki ww. zwolnienia nie są spełnione (np. nieruchomość utraci status gospodarstwa rolnego albo wynajmowane będzie w gospodarstwie więcej niż 5 pokoi gościnnych), to trzeba od tych przychodów (lub dochodów) płacić podatek na wskazanych na wstępie zasadach.

Paweł Huczko