REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nieodpłatne pozostawienie ulepszenia na nieruchomości – skutki dla wynajmującego (wydzierżawiającego)

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Izabela Żurkowska-Mróz
Doradca podatkowy
Nieodpłatne pozostawienie ulepszenia na nieruchomości –skutki dla wynajmującego (wydzierżawiającego) /Fotolia
Nieodpłatne pozostawienie ulepszenia na nieruchomości –skutki dla wynajmującego (wydzierżawiającego) /Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

W przypadku gdy właściciel nieruchomości przyjmie ulepszoną nieruchomość bez zapłaty za dokonane przez najemcę lub dzierżawcę ulepszenia – powstanie u niego przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń. Wartość pieniężną nieodpłatnego świadczenia należy określać na podstawie cen rynkowych.

REKLAMA

Autopromocja

REKLAMA

W umowie najmu lub dzierżawy, strony powinny przewidzieć i opisać zasady rozliczeń z dokonanych nakładów po zakończeniu umowy. Brak precyzyjnych zapisów umownych wskazujących, jak strony zamierzają rozliczyć się z dokonanych przez najemcę ulepszeń oznacza, że zastosowanie będzie miał art. 676 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 2017 poz. 459 ze zm. - dalej k.c.), jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Wartości ulepszeń nie można utożsamiać z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie. Określa ją bowiem wzrost wartości rzeczy, na którą zostały poczynione, oceniany z chwili zwrotu rzeczy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 r., sygn. akt II CKN 339/00).

Jeżeli zatem właściciel nieruchomości przyjmie ulepszoną nieruchomość bez zapłaty za dokonane przez najemcę lub dzierżawcę ulepszenia – powstanie u niego przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2016 poz. 2032 ze zm. - dalej u.p.d.o.f.) oraz art. 12 ust 1 pkt 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( Dz. U. 2016 poz. 1888 ze zm. - dalej u.p.d.o.p.), przychodem jest również wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Wartość pieniężną nieodpłatnego świadczenia określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

REKLAMA

Przez nieodpłatne świadczenie, należy rozumieć te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne (tj. nie związane z wynagrodzeniem lub inną formą ekwiwalentu) przysporzenie w majątku osoby, mające konkretny wymiar finansowy, kosztem innego podmiotu. Cechą świadczenia nieodpłatnego jest to, aby otrzymujący takie świadczenie nie był zobowiązany do wykonania jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Katalog przychodów podlegających opodatkowaniu jest szeroki i otwarty. Wobec powyższego, ustalenie, czy określone świadczenie uzyskane przez podatnika nieodpłatnie stanowi dla niego przychód wymaga oceny charakteru dokonanego rodzaju czynności, w szczególności zbadania, czy należy ona do czynności przysparzających, w przypadku których strona dokonująca przysporzenia otrzymuje w zamian korzyść majątkową. Nakłady poniesione na nieruchomości, nie są bez znaczenia dla jej wartości i w konsekwencji dla możliwej do uzyskania ceny sprzedaży.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, w wyroku z dnia 29 maja 2012 r., sygn. II FSK 2167/10, sytuacja, w której jeden podmiot dokonuje ulepszeń na majątku drugiego podmiotu, prowadzi do uzyskania przez ten drugi podmiot nieodpłatnych świadczeń, stanowiących przychód podatkowy. Dotyczy to np. sytuacji, gdzie najemca dokonuje inwestycji w nienależącej do niego nieruchomości handlowej.

Pojęcie nieodpłatnego świadczenia jest w orzecznictwie sądów administracyjnych rozumiane w zasadzie jednolicie. Uznaje się, że obejmuje ono nie tylko świadczenie w znaczeniu cywilnym, gdyż w jego zakres wchodzą wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu, lub też te wszystkie zdarzenia prawne i gospodarcze w działalności osób prawnych, których skutkiem jest, niezwiązane z zapłatą, albo inną formą ekwiwalentu, przysporzenie mające konkretny wymiar majątkowy czy finansowy. Podnosi się przy tym, że przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. Z tego też względu, pojęcie "świadczenie" na gruncie ustaw o podatku dochodowym należy rozumieć odmiennie od cywilistycznego rozumienia tego pojęcia, bowiem nie jest ważne źródło przychodów, lecz sam fakt osiągnięcia dochodu. W uchwale z dnia 16 października 2006 r., II FPS 1/06, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że o ile w prawie cywilnym nie ma świadczenia bez świadczącego, o tyle w podatkach dochodowych nie jest istotne kto świadczył, ani czy w ogóle działanie innego podmiotu było źródłem przysporzenia majątkowego.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM


Skoro świadczenie jest nieodpłatne, dlaczego należy je uznać za dochód, a nie za darowiznę?

Nieodpłatne pozostawienie ulepszeń na nieruchomości nie może zostać uznane  za darowiznę. Darowizna, na gruncie art. 888 § 1 k.c., oznacza sytuację, gdy darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. W przypadku, gdy dzierżawca dokonując inwestycji na dzierżawionej nieruchomości nabył, na gruncie prawa podatkowego, prawo do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej oddanej do używania inwestycji w obcych środkach trwałych, zgodnie z normami prawa cywilnego, nie uzyskał własności tych nakładów, ponieważ inwestycje w obcych środkach trwałych nie mogą stanowić własności lub współwłasności podatnika. Stosownie do art. 47 § 1 i 2 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszytko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Pozostawienie nakładów na nieruchomości (bez znaczenia, czy odpłatne, czy też nie), nie rodzi konsekwencji w podatku od czynności cywilnoprawnych. Umowy dzierżawy i umowy najmu, nie są objęte zakresem opodatkowania pcc, a rozliczenie nakładów wynika z umowy najmu lub dzierżawy, a nie z odrębnej od niej umowy sprzedaży. Nie można sprzedać skutecznie nakładów poniesionych na nieruchomości jej właścicielowi, skoro, jako część składowa nieruchomości, są już własnością właściciela nieruchomości.

Konsekwencją uznania, że roszczenie o rozliczenie nakładów jest prawem majątkowym (świadczeniem usługi na gruncie VAT), byłoby to, iż rozliczenie nakładów traktowane byłoby jak sprzedaż prawa majątkowego, a takie zdarzenie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W postanowieniu w sprawie interpretacji prawa podatkowego z 25 lipca 2005 r., nr PI/436/3/EW/05, Podlaski Urząd Skarbowy stwierdził: „ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności cywilnoprawnych, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Czynność polegająca na rozliczeniu nakładów przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej, (…) nie jest wymieniona w tym katalogu, zatem dokonanie tej czynności nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych”. Zbycie nakładów nie zostało zatem tutaj potraktowane jako sprzedaż praw majątkowych.

Autor: Izabela Żurkowska-Mróz, doradca podatkowy

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Stracił rodzinę w wypadku i miał zapłacić zaległy podatek. WSA kontra skarbówka

Mimo że jako dziecko stracił całą rodzinę w tragicznym wypadku, a wypłacone mu po latach odszkodowanie miało choć częściowo złagodzić tę krzywdę, organy skarbowe domagały się od Huberta zapłaty blisko 150 tys. zł podatku od odsetek. Sprawa trafiła aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał stanowisko fiskusa za niesprawiedliwe. Teraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację Rzecznikowi Praw Obywatelskich i uchylił decyzje skarbówki — choć wyrok wciąż nie jest prawomocny.

Opłata skarbowa od pełnomocnictwa - zmiany od 2025 roku

Krajowa Informacja Skarbowa przypomniała w komunikacie, że od 1 stycznia 2025 r. zmianie uległy przepisy regulujące zasady wnoszenia opłaty skarbowej od pełnomocnictw składanych w formie elektronicznej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Jak Ministerstwo Finansów liczy lukę VAT? Metodą odgórną (top – down)

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 22 maja 2025 r., że metoda liczenia luki VAT od lat pozostaje niezmienna a jej opis jest opublikowany na stronie resortu. Luka VAT liczona jest względem VAT w ujęciu rachunków narodowych publikowanych przez GUS, tj. w ujęciu memoriałowym, w którym dochody ujmowane są za okres od lutego do stycznia kolejnego roku. Szacunki luki VAT dla lat 2022-2023, pomimo uwzględnienia wpływu istotnych zmian systemowych (m.in. tarcze antyinflacyjne, rekompensaty energetyczne) wskazują na znaczący wzrost luki względem poprzedzających ich lat. W 2023 roku luka VAT wynosiła 13,5%. Obecne szacunki wskazują na zmniejszenie się luki VAT w Polsce w 2024 r. do 6,9%.

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

REKLAMA

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

Akcja jak z filmu! Polskie służby rozbiły gang od kontrabandy za 31 milionów

Akcja dosłownie jak z filmu – zatrzymania w kilku województwach, przeszukania, graniczny pościg i papierosy warte fortunę. Gang działał w Polsce, Czechach, Słowacji i Wielkiej Brytanii. Wpadło już 29 osób, a służby przejęły blisko 5 mln sztuk nielegalnych papierosów. Śledztwo nabiera tempa – są kolejne tropy.

Jak uzyskać dofinansowanie z urzędu pracy do zatrudnienia pracownika - zasady w 2025 roku

Zatrudnienie pracownika przeważnie wiążę się z dużymi kosztami. Trudno się dziwić, że przedsiębiorcy szukają oszczędności i szukają rozwiązań, aby móc zapłacić jak najmniej. Istnieją różne formy wsparcia przedsiębiorców, np. dofinansowanie na zatrudnienie pracownika z Urzędu Pracy. Jak wygląda proces ubiegania się o takie dofinansowanie? Poniżej opiszę kilka możliwych dofinansowań, o które może się starać przedsiębiorca.

KSeF już za rogiem. Tysiące firm nieprzygotowanych – cyfrowe wykluczenie może kosztować fortunę

Cyfrowy obowiązek, który może zaskoczyć wielu przedsiębiorców – od 2026 r. e-fakturowanie stanie się przymusem. Problem? Rząd uznał, że „wykluczenie cyfrowe” dotyczy wyłącznie najmniejszych firm. W praktyce zagrożeni są także starsi przedsiębiorcy, mikrofirmy bez dostępu do IT, a nawet ci, którzy nie mają stabilnego internetu. Brak przygotowania oznacza paraliż działalności, karne odsetki i utratę klientów. Czas ucieka – a system nie wybacza błędów.

REKLAMA

ZUS: Przedsiębiorcy z niepełnosprawnościami z niższą roczną składką zdrowotną. Trzeba spełnić 4 warunki

Przedsiębiorcy, którzy mają orzeczenie o umiarkowanym lub znacznym stopniu niepełnosprawności mogą korzystać z ulgi i obniżyć roczną składkę na ubezpieczenie zdrowotne. Krzysztof Cieszyński, Regionalny Rzecznik Prasowy województwa pomorskiego wyjaśnia jakie warunki trzeba spełnić, by skorzystać z tej ulgi.

Prawa autorskie do treści biznesowych publikowanych w social mediach. Kiedy można legalnie wykorzystać zdjęcie lub wideo? Co każda firma wiedzieć powinna

W erze cyfrowej, gdzie granice między komunikacją osobistą a firmową coraz bardziej się zacierają, prawa autorskie w social mediach stają się kluczową kwestią dla każdego biznesu. Generowanie własności intelektualnej przestało być domeną wyłącznie branż kreatywnych — dziś dotyczy praktycznie każdej firmy, która promuje swoje produkty lub usługi w internecie.

REKLAMA