Opodatkowanie zakupu nieruchomości

Podatki 2019

Przy każdym zakupie nieruchomości płacimy podatki (jedne są już zawarte w cenie jak w przypadku VAT kupując mieszkanie o dewelopera, inne musimy odrębnie wpłacić do Urzędu Skarbowego – jak podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie używanego mieszkania).

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego wiąże się na pozór z wyższym opodatkowaniem niż zakup nieruchomości z rynku pierwotnego. Na kupującym ciąży bowiem obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek ten jest obliczany i odprowadzany bezpośrednio przez notariusza sporządzającego umowę, a ten podatek płaci kupujący.

NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego

Kupując nieruchomość bezpośrednio od dewelopera nie obowiązuje zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych. Sprzedający deweloper opodatkowuje (jeśli jest płatnikiem VAT) w wysokości 8% lub 23%. Jeżeli kupujemy mieszkanie o powierzchni do 150 metrów, to wynosi on 8%, natomiast w przypadku mieszkania powyżej 150 metrów 23%.

Gdyby jednak zdarzyło się, że kupno nieruchomości następuje z rynku wtórnego od przedsiębiorcy, który pozostaje podatnikiem VAT i sprzedaje mieszkanie ze stawką zwolnioną (szczególne przepisy regulują sprzedaż jakich nieruchomości może być zwolniona z VAT, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), to jednak podatek 2% od czynności cywilnoprawnej kupna mieszkania wystąpi.

Zakup nieruchomości – inne opłaty i podatki związane z zakupem mieszkania

Kupujący jest zobowiązany także do poniesienia kosztów związanych z opłatami notarialnymi. Oprócz samej taksy notarialnej dodatkowo płaci się VAT w stawce 23%. Maksymalna wysokość taksy notarialnej określona jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564). Zgodnie z nim maksymalna taksa notarialna wynosi:

• do 3 000 zł – 100 zł
• powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku, czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy, z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, w tym w wykonanie umowy deweloperskiej – maksymalna kwota wynosi połowę stawki wskazanej powyżej.

Polecamy: Kalendarz 2019

Zakup mieszkania na kredyt hipoteczny

Sam kredyt hipoteczny to olbrzymi wydatek (w skali całego okresu spłaty). Tym bardziej, że jeśli nie „nadpłacamy” kapitału (przy założeniu, że kredyt udzielony został w polskich złotówkach) i nie korzystamy z rządowego programu wsparcia dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie, to najczęściej wartość odsetki wynoszą nas tyle samo co kapitał, czyli nominalnie „mieszkanie kosztuje nas dwa razy tyle, ile wyniosła wartość zakupu”.

Kolejny wydatek w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt to obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), pojawi się w momencie ustanowienia hipoteki. Wówczas kupujący jest zobowiązany zapłacić podatek PCC w wysokości 19 zł lub 01,%.

Powyższy podatek PCC opłaca się w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od chwili nabycia mieszkania. Przy hipotece zwykłej wysokość podatku PCC wynosi 0,1% i liczona jest od kwoty hipoteki.

Z kolei dla hipoteki kaucyjnej kwota podatku jest stała i wynosi 19 zł. W związku z uiszczeniem opłaty podatku PCC od wpisu hipoteki, do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od chwili nabycia mieszkania składamy stosowną deklarację PCC-3.

Podatki przy zakupie nieruchomości – kiedy można uniknąć zapłaty podatku?

Pamiętajmy, że trochę inaczej wygląda sprawa opodatkowania, jeśli kupujemy grunty i siedliska rolne. Wtedy możemy uniknąć opodatkowania.

Zwolnienie z podatku sprzedaży nieruchomości (PCC) wraz z ich częściami, jeśli w chwili dokonania czynności nabywane grunty stanowią, w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, gospodarstwo rolne lub staną się nim u nabywcy albo powiększą jego gospodarstwo. Nie dotyczy to budynków mieszkalnych ani ich części znajdujących się na obszarze miast.

Polecamy: Komplet podatki 2019

Ustawa o podatku rolnym stanowi, że gospodarstwem rolnym jest obszar ziemi sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Dodatkowym warunkiem jest wielkość nieruchomości – gospodarstwem rolnym są tylko te grunty, których łączna powierzchnia przekracza 1 ha lub hektar przeliczeniowy. Z przepisów wynika więc, że jeśli kupujemy działkę, które w chwili transakcji są gospodarstwem rolnym w rozumieniu ustawy o podatku rolnym, nie zapłacimy daniny od zakupu niezależnie od tego, jak zamierzamy wykorzystać te nieruchomości.

Autor: Magdalena Podgórska