Prawo do odliczenia VAT przy zakupie nieruchomości

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśli ustawy towarem są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Pozostaje zatem zweryfikować, czy do transakcji zbycia nieruchomości nie znajdzie zastosowania któreś z wyłączeń w ustawie o VAT. Na tym bowiem etapie powstał spór z organami podatkowymi.

Autopromocja

Zgodnie z treścią art. 6 pkt 2 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie podlega transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Z uwagi na brak definicji przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o VAT, należy sięgnąć do art. 55¹ kodeksu cywilnego, który wyjaśnia że przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Ponadto kodeks cywilny wymienia w tym miejscu przykładowe elementy stanowiące przedsiębiorstwo, m.in. nazwę, koncesje, licencje, zezwolenia, wierzytelności, własność nieruchomości i ruchomości, majątkowe prawa autorskie, czy tajemnicę przedsiębiorstwa.

Ustawa o VAT definiuje natomiast zorganizowaną część przedsiębiorstwa, wyjaśniając, że jest to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania

Autopromocja

Nowelizacja VAT 2025.
Praktyczny webinar INFORAKADEMII

Sprawdź

W omawianej sprawie nabywca nieruchomości wystąpił o zwrot podatku VAT, w wyniku czego urząd skarbowy postanowił zweryfikować rozliczenia nabywcy. W następstwie kontroli organ podatkowy uznał, że nabywana nieruchomość stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa (ZCP) w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a zatem transakcja nabycia nieruchomości nie podlegała w ogóle opodatkowaniu VAT i nabywca nie ma prawa do zwrotu podatku od towarów i usług z tego tytułu. Podobnie uznał Dyrektor Izby Skarbowej. Spółka zaskarżyła więc decyzje do WSA we Wrocławiu, który również zaaprobował stanowiska organów podatkowych. W uzasadnieniu wyroku Sąd wyjaśniał, że nie ma wątpliwości, iż doszło do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż nabywca prowadził działalność gospodarczą przy pomocy nabytych składników majątku w takim samym zakresie i charakterze, co właściciel dotychczasowy. Ponadto niewątpliwie nieruchomość stanowiła zespół składników, który umożliwiał osiągnięcie zamierzonego celu gospodarczego w postaci świadczenia usług najmu lokali, a obiekt był funkcjonalnie wyodrębniony jako kompletny i wystarczający do prowadzenia działalności w powyższym zakresie.

Konsekwencją takiego stanowiska jest brak prawa do odliczenia VAT oraz opodatkowanie transakcji 2% PCC.

Autopromocja

Sprawozdanie finansowe 2024
Przykłady, schematy, tabele, wzory

Sprawdź

Polecamy książkę: VAT 2017. Komentarz

Ostatecznie sprawa trafiła do NSA, gdzie Spółka uzyskała korzystne stanowisko. Zdaniem NSA definicję ZCP zawartą w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT należy rozumieć w ten sposób, że ZCP tworzy taki zespół składników majątkowych, który jest zdolny do prowadzenia niezależnej i samodzielnej działalności gospodarczej. Przy czym, ten zespół składników majątkowych, powinien być zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej w składzie takim, w jakim jest zbywany na rzecz drugiego podmiotu. Oznacza to, że zbywany zespół składników majątkowych musi sam w sobie być zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności, a nie dopiero po połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy, czy też po uzupełnieniu go o inne składniki majątkowe. Nieruchomości zabudowane budynkami same w sobie nie mogą stanowić ZCP, nawet jeżeli były wykorzystywane przez zbywcę do działalności gospodarczej. Ponadto Sąd zwrócił uwagę, że okoliczność kontynuacji działalności przez nabywcę ma znaczenie dopiero w momencie ustalenia, że zbywany zespół składników majątkowych spełnia warunki definicji ZCP. Natomiast fakt, że nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu, tak u zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z tych nieruchomości zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Aktualne stanowisko NSA być może zmieni niekorzystne stanowiska organów podatkowych, jednakże należy pamiętać, że wyrok zapadł w indywidualnej sprawie.

Autopromocja

Jak przygotować się do zmian 2025.
Podatki. Rachunkowość. ZUS

Sprawdź

Autor: Marta Mikosz – doradca podatkowy w Kancelarii KSP Legal & Tax Advice w Katowicach

marta.mikosz@ksplegal.pl

KSP Legal – Blog o Podatkach