Nie będzie podatku katastralnego w Polsce przez najbliższych kilka lat. Jest kilka powodów. Co planuje Ministerstwo Finansów?

• Podatek katastralny w Polsce - stanowisko Ministerstwa Finansów z 26 lutego 2025 r.
• Co to jest podatek katastralny
• Co to jest wartość katastralna nieruchomości?
• Powszechna taksacja nieruchomości
• Kataster nieruchomości. Kiedy ruszy ZSIN?
• Dlaczego toczy się dyskusja o podatku katastralnym

Podatek katastralny w Polsce - stanowisko Ministerstwa Finansów z 26 lutego 2025 r.

Ministerstwo Finansów odpowiedziało, że nie prowadzi analiz dotyczących podatku katastralnego ani prac w zakresie jego wdrożenia. Nie były też przedmiotem analiz aspekty społeczne, skuteczność, opłacalność i sprawiedliwość zmian w tym zakresie.

Poza tym MF wskazało, że prowadzenie rejestru publicznego zawierającego informacje o gruntach, budynkach, budowlach, właścicielach nieruchomości i wartościach tych nieruchomości nie należy do zadań Ministra Finansów.

Taką samą informację przekazał 21 lutego br w Sejmie wiceminister finansów Jarosław Neneman odpowiadając na pytania posłów.

Stanowisko Ministerstwa Finansów nie może dziwić z dwóch przyczyn. Pierwsza przyczyna jest polityczna, bo temat podatku katastralnego jest wyjątkowo niepopularny wśród obywatel. Odpowiadały za to przecieki z prac koncepcyjnych nad podatkiem katastralnym prowadzonych w Ministerstwie Finansów już w połowie lat 90. XX wieku. Wtedy do opinii publicznej przedostały się informacje (trudno powiedzieć, czy prawdziwe) mówiące o stawkach 1-2%, co było komentowane jako stawki wywłaszczeniowe.

Druga przyczyna to obiektywna niemożliwości wprowadzenia podatku katastralnego obecnie w Polsce. Chodzi o brak zintegrowanego systemu (katastru), w którym znajdowałyby się informacje o wartości poszczególnych, konkretnych nieruchomości – piszemy o tym szerzej w dalszej części artykułu.

Autopromocja

Co to jest podatek katastralny

Podatek katastralny, to jeden z modeli opodatkowania nieruchomości, w którym wysokość podatku zależy od wartości katastralnej danej nieruchomości.

Wielu ekspertów podatkowych i ekonomistów podkreśla, że jest to bardziej sprawiedliwy model opodatkowania nieruchomości od obecnie obowiązującego w Polsce podatku od nieruchomości wyznaczanego od powierzchni gruntów i budynków. Jedynie w przypadku budowli obecny podatek od nieruchomości za podstawę opodatkowania przyjmuje wartość budowli.

Co to jest wartość katastralna nieruchomości?

Na podstawie art. 4 pkt 7 i art. 151 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 1145, z późniejszymi zmianami), wartością katastralną nieruchomości jest wartość tej nieruchomości wyceniana w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

Zasady powszechnej taksacji nieruchomości są ustalone w art. 160-173 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami. W skrócie można powiedzieć, że wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania (przez rzeczoznawców majątkowych) nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości (grunty, budynki, lokale) na obszarze danej gminy. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących.

Na podstawie art. 164 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawą do ustalenia wartości katastralnej poszczególnych nieruchomości są mapy taksacyjne i tabele taksacyjne, które mają być tworzone przez starostów lub prezydentów miast na prawach powiatów. Czynności szacowania nieruchomości reprezentatywnych w celu ustalenia wartości katastralnej, a także w celu sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych, wykonują rzeczoznawcy majątkowi.

Ustalenie wartości katastralne obejmuje całe nieruchomości lub ich części, jeżeli zostały wyodrębnione jako przedmioty opodatkowania w przepisach o podatku od nieruchomości, w rozbiciu na wartość katastralną gruntu oraz wartość katastralną jego części składowych (art. 165 ustawy o o gospodarce nieruchomościami).

Na podstawie art. 162 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1. Wartości katastralne, ustalone w procesie powszechnej taksacji nieruchomości, powinny uwzględniać różnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami oraz zbliżenie do wartości rynkowej możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny.
2. Wartości katastralne wykorzystuje się do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a także w zakresie określonym niniejszą ustawą albo przepisami odrębnych ustaw, przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.

Wartość katastralna konkretnej nieruchomości będzie ustalana przez organ prowadzący kataster (starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu) - w drodze decyzji podjętej na podstawie obowiązujących map i tabel taksacyjnych. Następnie ta wartość katastralna ma być wpisywana w katastrze nieruchomości. Wartość katastralna danej nieruchomości będzie też mogła być aktualizowana na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego oraz innej osoby, na której ciąży obowiązek podatkowy, a także z urzędu, na podstawie indywidualnego oszacowania nieruchomości.

Wszystko to dopiero przed nami – w trudno prognozowanej przyszłości, bo nie ma jeszcze ani powszechnej taksacji ani map i tabel taksacyjnych.

Autopromocja

VAT w 2025 roku.
Szkolenie INFOR

Sprawdź

Powszechna taksacja nieruchomości

A zatem nie może być podatku katastralnego bez określenia wartości katastralnej w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. Czy ta powszechna taksacja już jest zrobiona w Polsce? Otóż nie.

Na podstawie art. 163 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami powszechną taksację nieruchomości przeprowadza się okresowo. Termin rozpoczęcia oraz zakończenia powszechnej taksacji nieruchomości, a także źródła jej finansowania, określi odrębna ustawa. Powiedzmy od razu, że nie było dotąd i nie ma obecnie takiej ustawy. Co więcej, nie jest obecnie procedowany żaden projekt takiej ustawy.

Jak informuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, wartość katastralna nieruchomości nie jest dotychczas ustalana, ponieważ będzie dotyczyć przyszłego procesu powszechnej taksacji nieruchomości. W Polsce nie rozpoczęto procesu powszechnej taksacji nieruchomości, dlatego też wartość ta nie jest ustalana.

Nie ma też żadnych wiarygodnych informacji dot. planów Ministra Rozwoju i Technologii (który jest naczelnym organem administracji państwowej, właściwym w sprawach katastru nieruchomości) ani innego organu państwa, o planach wszczęcia powszechnej taksacji nieruchomości.

Kataster nieruchomości. Kiedy ruszy ZSIN?

Warto jeszcze wyjaśnić pojęcie „kataster nieruchomości”. Katastrem nieruchomości nazywa się publiczny, urzędowy rejestr zawierający kompleksową informację o nieruchomościach (gruntach, budynkach, lokalach, budowlach), w tym także informacje o właścicielach i wartościach katastralnych tych nieruchomości.

Na podstawie art. 224 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 53a ustawy z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne: Do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości przez użyte w niniejszej ustawie pojęcie „kataster nieruchomości” rozumie się tę ewidencję.

Zatem w myśl tych przepisów nie mamy jeszcze w Polsce katastru nieruchomości sensu stricto.

Funkcję katastru ma pełnić docelowo Zintegrowany system informacji o nieruchomościach (ZSIN) - początkowo nazywany Zintegrowanym systemem katastralnym (ZSK). Prace nad ZSIN trwają od wielu lat i ciagle się przedłużają. Obecnie jest realizowany projekt ZSIN 2 (Faza II). Pierwotnie ZSIN miał ruszyć w 2016 roku.
Niedawno w wywiadzie dla Interii w dniu 2 grudnia 2024 r. wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski z Lewicy poinformował w kontekście ZSIN, że: - Proces standaryzacji i łączenia różnych systemów informatycznych z informacjami o nieruchomościach ma teraz wyznaczoną datę uruchomienia na 2035 rok (…).

Dlaczego toczy się dyskusja o podatku katastralnym

Dlaczego więc dyskusja o podatku katastralnym ciągle wraca? Wielu ekspertów podkreśla od lat, że podatek katastralny (liczony od wartości nieruchomości) jest znacznie bardziej sprawiedliwy niż obecnie obowiązujący podatek od nieruchomości – liczony od powierzchni.

Jedną z najciekawszych, merytorycznych wypowiedzi w tej sprawie jest raport pt. „Opodatkowanie nieruchomości w Polsce na tle systemów europejskich. Wybrane problemy i propozycje zmian”, który został przygotowany przez wybitnych ekspertów Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu i Uniwersytetu w Białymstoku. Autorami tego raportu są: dr hab. Paweł Felis, prof. SGH, dr hab. Leonard Etel, dr hab. Agnieszka Bem, prof. UEW, dr hab. Michał Bernardelli, prof. SGH, Milena Kowalska, dr Anita Makowska, dr Elżbieta Malinowska-Misiąg, dr Jarosław Olejniczak, Grzegorz Otczyk.
Premiera raportu odbyła się 21 marca 2023 r. w siedzibie Ministerstwa Finansów w Warszawie.

Tezy i argumentacja zaprezentowane w tym raporcie są ciągle aktualne, bowiem system opodatkowania nieruchomości nie zmienił się od tego czasu. Nie stworzono także cały czas zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach (katastru), zawierającego w szczególności informacji o wartościach poszczególnych nieruchomości.

W podsumowaniu tego raportu wskazano, że obecna konstrukcja opodatkowania nieruchomości w Polsce (z dominującym systemem opodatkowania „od powierzchni”), odziedziczona de facto po Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej, jest z pewnością przestarzała. Taka konstrukcja podatku od nieruchomości - zdaniem ekspertów - nie realizuje efektywnie funkcji fiskalnej, ale także innych wyzwań, przed którymi stoją systemy podatkowe (w przypadku opodatkowania nieruchomości m.in. pobudzanie efektywnego ekonomicznie zagospodarowania i użytkowania nieruchomości, kształtowanie racjonalnej struktury przestrzennej miast, zdynamizowanie rynku nieruchomości).

W raporcie wskazano m.in.:
- wady i zalety podatku od wartości nieruchomości (podatku katastralnego) i systemów mieszanych opodatkowania nieruchomości (od powierzchni i od wartości).
- przykłady systemów opodatkowania nieruchomości w innych państwach Europy.

Autorzy tego raportu wskazali, że ewentualne wprowadzenie wartościowego opodatkowania nieruchomości (podatku katastralnego) to nie tylko decyzja dotycząca wysokości indywidualnego zobowiązania podatkowego. To zmiana, której konsekwencje obejmują wiele obszarów życia społecznego. Wprowadzenie podatku ad valorem byłoby ogromnym wyzwaniem dla państwa i samorządu, związanego z ewidencją (zakres danych, które należy gromadzić i przetwarzać w przypadku opodatkowania wartościowego jest zdecydowanie większy) i masową wyceną nieruchomości, szczególnie na początku wdrażania nowych rozwiązań. Istotne są także przyszłe zasady działania aktualizowania i kontrolowania danych, jako ważnego składnika całego systemu katastralnego.

Wydaje się, że w końcu trzeba rozpocząć poważną dyskusję społeczną o podatku katastralnym. Pojawiają się głosy, że podatek ten nie powinien objąć pierwszego a nawet drugiego mieszkania danego właściciela (podatnika). Że ew. dopiero od trzeciego i kolejnych mieszkań trzeba wprowadzić podatek katastralny, co spowoduje m.in., że nieopłacalne stanie się trzymanie pustych mieszkań wyłącznie w celach inwestycyjnych, jako lokaty kapitału. Być może koncepcja podatku katastralnego wypracowana w toku szerokich konsultacji, uwzględniająca różne życiowe potrzeby obywateli, zyska kiedyś poparcie społeczne. Ale na pewno dziś nie ma żadnych możliwości wprowadzenia w Polsce tego podatku.

Oprac. Paweł Huczko

Autopromocja

Jak przygotować się do zmian 2025.
Podatki. Rachunkowość. ZUS

Sprawdź