REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Odliczenie VAT przy nabyciu nieruchomości - warunki, dokumentacja

Subskrybuj nas na Youtube
Odliczenie VAT przy nabyciu nieruchomości - warunki, dokumentacja
Odliczenie VAT przy nabyciu nieruchomości - warunki, dokumentacja

REKLAMA

REKLAMA

Zakupiliśmy lokal na cele działalności. Czy podpisanie aktu notarialnego wystarczy, żeby odliczyć VAT od nabycia nieruchomości? Czy i w jakich przypadkach odliczenie nie jest możliwe?

Sporządzenie (podpisanie) aktu notarialnego samo w sobie nie pozwala na odliczenie VAT z tytułu nabycia nieruchomości. Konieczne jest bowiem również, aby:

REKLAMA

REKLAMA

  1. nieruchomość była przeznaczona do wykonywania czynności opodatkowanych VAT,
  2. otrzymana została faktura dokumentująca nabycie nieruchomości (zawierająca VAT),
  3. u sprzedawcy powstał obowiązek podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości, czyli nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel lub została wpłacona zaliczka.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje przede wszystkim w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (art. 86 ust. 1 ustawy o VAT). Co prawda treść art. 86 ust. 1 ustawy o VAT sformułowana jest w czasie teraźniejszym, lecz nie ulega wątpliwości, że dotyczy również przyszłości.

Polecamy: VAT 2020. Komentarz

Polecamy: Biuletyn VAT

REKLAMA

Nieruchomości wykorzystywane do celów opodatkowanej VAT działalności gospodarczej

Pierwszym podstawowym warunkiem przysługiwania prawa do odliczenia przy nabyciu nieruchomości jest cel, w jakim ją nabywamy. Musi być wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT według stawki 23%, 8%, 5% lub 0%. Względnie może być wykorzystywana do czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT w Polsce ze względu na miejsce świadczenia znajdujące się poza terytorium kraju, jeżeli od dotyczących ich zakupów prawo do odliczenia przysługuje na podstawie art. 86 ust. 8 pkt 1 ustawy o VAT.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przykład
Podatnik A kupił lokal mieszkalny w celu wynajmu długoterminowego wyłącznie na cele mieszkaniowe, a więc wynajmu zwolnionego od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Podatnikowi temu nie przysługuje prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia lokalu.

Podatnik B kupił lokal mieszkalny w celu wynajmu krótkoterminowego, a więc wynajmu opodatkowanego VAT według stawki 8%. Podatnikowi temu przysługuje prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia lokalu.

Otrzymanie faktury dokumentującej nabycie nieruchomości z naliczonym VAT

Kwotę podatku naliczonego stanowi przede wszystkim suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług oraz dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT). W konsekwencji drugim podstawowym warunkiem przysługiwania prawa do odliczenia przy nabyciu nieruchomości jest otrzymanie zawierającej VAT faktury dokumentującej nabycie tej nieruchomości, ewentualnie związanych z jej nabyciem faktur zaliczkowych.

Faktura lub faktury muszą być przy tym prawidłowo wystawione i nie mogą dotyczyć dostawy nieruchomości zwolnionej od VAT. Faktury dokumentujące czynności zwolnione od VAT nie stanowią bowiem podstawy do odliczenia kwot podatku naliczonego (art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT).

Przykład
Podatnicy A i B otrzymali faktury dokumentujący nabycie gruntu ze stawką 23%, przy czym tylko faktura otrzymana przez podatnika A dokumentuje dostawę gruntu faktycznie opodatkowaną VAT według stawki 23%. Faktura otrzymana przez podatnika B dokumentuje bowiem dostawę gruntu, która w rzeczywistości jest zwolniona z VAT. W tej sytuacji prawo do odliczenia z otrzymanej faktury może przysługiwać tylko podatnikowi A.

Powstanie u sprzedawcy nieruchomości obowiązku podatkowego

Trzecim podstawowym warunkiem przysługiwania prawa do odliczenia przy nabyciu nieruchomości jest powstanie u sprzedawcy obowiązku podatkowego. Obowiązek ten powstaje z chwilą:

  1. otrzymania przez sprzedawcę całości lub części zapłaty - w zakresie, w jakim sprzedawca otrzymał zapłatę przed dokonaniem dostawy nieruchomości (art. 19a ust. 8 ustawy o VAT),
  2. dokonania dostawy nieruchomości, czyli z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT) - w pozostałym zakresie (art. 19a ust. 1 ustawy o VAT).

Podkreślenia wymaga jednak fakt, że do przeniesienia prawa własności nieruchomości konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego. Jednak do dokonania dostawy gruntu, lokalu, budynku lub budowli niekoniecznie dochodzi z chwilą sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Strony umowy mogą określić, że przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel gruntem, lokalem, budynkiem lub budowlą (a w konsekwencji dokonanie ich dostawy) następuje później (zob. wyrok NSA z 1 marca 2013 r., sygn. akt I FSK 530/12) lub wcześniej (zob. przykładowo wyrok WSA w Białymstoku z 3 listopada 2010 r., sygn. akt I SA/Bk 526/10). Może się również zdarzyć, że obowiązek podatkowy z tytułu dostawy gruntu, lokalu, budynku lub budowli nie powstanie, gdyż w akcie notarialnym wydanie nieruchomości uzależnione zostało od zapłaty ceny, a cena nie została zapłacona (zob. przykładowo wyrok WSA w Warszawie z 17 stycznia 2012 r., sygn. akt III SA/Wa 1326/11).

Obowiązek podatkowy z tytułu dostawy gruntu, lokalu, budynku lub budowli nie powstanie, jeśli w akcie notarialnym wydanie nieruchomości uzależnione zostało od zapłaty ceny, a cena nie została zapłacona.

Sporządzenie aktu notarialnego należy jednak uznać za domyślny moment dokonania dostawy gruntu, lokalu, budynku lub budowli. Jeżeli zatem z okoliczności danej sprawy (w tym z treści aktu notarialnego) nie wynika inny moment dokonania dostawy nieruchomości, dostawę gruntu, lokalu, budynku lub budowli należy uznać za dokonaną z chwilą sporządzenia aktu notarialnego.

A zatem sporządzenie (podpisanie) aktu notarialnego ma z punktu widzenia istnienia prawa do odliczenia o tyle istotne znaczenie, że najczęściej wyznacza moment powstania obowiązku podatkowego u sprzedawcy. To z kolei stanowi warunek powstania prawa do odliczenia u nabywcy. Niemniej jednak sporządzenie aktu notarialnego samo w sobie nie pozwala na odliczenie VAT z tytułu nabycia nieruchomości.

Przykład
Podatnicy A i B zawarli umowę przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie w formie aktu notarialnego. Ponieważ zawarciu tej umowy nie towarzyszyło przeniesienie przez podatnika A na podatnika B prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel, nie doszło do dokonania dostawy towarów, którą podatnik A obowiązany byłby udokumentować fakturą. Podatnikowi B nie przysługuje w związku z tym prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia nieruchomości.

Podstawa prawna:

Tomasz Krywan, doradca podatkowy

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Biuletyn VAT

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zwolnienia z kasy fiskalnej – aktualne przepisy i wyjątki 2025

Kasy fiskalne od lat stanowią nieodłączny element prowadzenia działalności gospodarczej. Z jednej strony są narzędziem do rejestrowania sprzedaży, z drugiej wspomagają rozliczenia podatkowe, zapewniając transparentność transakcji pomiędzy sprzedawcą i nabywcą.

Cypr staje się rajem dla polskich emigrantów. Skarbówka potwierdza korzystne zasady ryczałtu od przychodów zagranicznych

Przełom w interpretacji Krajowej Informacji Skarbowej! Fiskus potwierdził, że osoby przenoszące rezydencję podatkową do Polski mogą objąć ryczałtem wszystkie swoje przychody zagraniczne – od dywidend i kryptowalut po nieruchomości. Dla zamożnych reemigrantów to szansa na ogromne oszczędności i najkorzystniejsze warunki podatkowe w historii.

KSeF pomoże uszczelnić budżet. MF liczy na 18,7 mld zł wpływów w 2026 roku

Dzięki zmianom w podatkach i uszczelnieniu systemu za pomocą KSeF, Polska może w 2026 roku zyskać nawet 18,7 mld zł. Wśród planowanych działań są m.in. podwyżki CIT dla banków, wyższe stawki VAT i akcyzy oraz ograniczenie liczby osób nielegalnie zatrudnionych w budownictwie.

Samochód osobowy w firmie - zmiany w limitach od 1 stycznia 2026 r. Co z samochodami zakupionymi do końca 2025 roku?

Zmiany w prawie podatkowym potrafią zaskakiwać. Szczególnie wtedy, gdy istotne przepisy wprowadzane są niejako „tylnymi drzwiami”. Tym razem mamy do czynienia z modyfikacją, która znacząco wpłynie na sposób rozliczania kosztów związanych z nabyciem samochodów osobowych.

REKLAMA

Rezerwa finansowa w firmie to nie luksus - to konieczność. Jak wyliczyć i budować rezerwę na nagłe sytuacje

Wielu właścicieli firm mówi: „Nie mam z czego odkładać, wszystko idzie na bieżące wydatki.” Inni: „Jak będą wolne środki, to coś odłożę.” Problem w tym, że te wolne środki rzadko kiedy się pojawiają. Albo jeśli już są – szybko znikają. A potem przychodzi miesiąc bez wpłat od klientów, niespodziewany wydatek albo gorszy sezon. I nagle z dnia na dzień zaczyna brakować nie tylko pieniędzy, ale też spokoju, decyzyjności, kontroli. To nie pech. To brak bufora.

100 dni do KSeF – co się zmieni już od lutego 2026 roku?

Już od 1 lutego 2026 r. duże firmy będą wystawiać wyłącznie e‑faktury w KSeF, a wszyscy podatnicy będą je odbierać elektronicznie. Od kwietnia obowiązek rozszerzy się na pozostałych przedsiębiorców, wprowadzając jednolity, ustandaryzowany obieg faktur i koniec papierowych dokumentów.

Skarbówka potwierdza: darowizny od rodzeństwa zwolnione z podatku nawet przy wspólności majątkowej

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że darowizny pieniężne od rodzeństwa są zwolnione z podatku, nawet jeśli darczyńcy mają wspólność majątkową. Kluczowe jest jedynie terminowe zgłoszenie darowizny i udokumentowanie przelewu. To dobra wiadomość dla wszystkich, którzy otrzymują wsparcie finansowe od bliskich.

Nowa opłata cukrowa uderzy w małe firmy? Minister ostrzega przed katastrofą dla MŚP

Minister Agnieszka Majewska, Rzecznik MŚP, ostrzega przed skutkami nowelizacji „podatku cukrowego”. Zwraca uwagę, że projekt zmian w ustawie o zdrowiu publicznym przygotowany przez Ministerstwo Finansów może nadmiernie obciążyć najmniejsze firmy. Nowe przepisy dotyczące opłaty cukrowej mają – wbrew intencjom resortu – rozszerzyć obowiązki sprawozdawcze i podatkowe także na mikro i małych przedsiębiorców.

REKLAMA

Najważniejsze zmiany przepisów dla firm 2025/2026. Jakie nowe obowiązki i wyzwania dla biznesu?

Trzeci kwartał 2025 roku przyniósł przedsiębiorcom aż 13 istotnych zmian regulacyjnych. Powszechne oburzenie przedsiębiorców wzbudza jednak krótsze od obiecywanego 6-miesięcznego vacatio legis. Z jednej strony postępuje cyfryzacja i deregulacja procesów, z drugiej – rosną obciążenia fiskalne i kontrolne. Z najnowszego Barometru TMF Group obejmującego trzeci kwartał 2025 roku wynika, że równowaga między ułatwieniami a restrykcjami została zachwiana kosztem zmian wymagających dla prowadzenia biznesu.

Jak uwierzytelnić się w KSeF? Pieczęć elektroniczna to jedna z metod [zgłoszenie: ZAW-FA, API KSeF 2.0 lub przy użyciu Aplikacji Podatnika KSeF]

Aby korzystać z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF), nie trzeba zakładać konta, ale konieczne jest potwierdzenie tożsamości i uprawnień. Jednym z bezpiecznych sposobów uwierzytelnienia – szczególnie dla spółek i innych podmiotów niebędących osobami fizycznymi – jest kwalifikowana pieczęć elektroniczna. Sprawdź, jak działa i jak jej użyć w KSeF.

REKLAMA