Odliczenie VAT przy nabyciu nieruchomości - warunki, dokumentacja

Sporządzenie (podpisanie) aktu notarialnego samo w sobie nie pozwala na odliczenie VAT z tytułu nabycia nieruchomości. Konieczne jest bowiem również, aby:

1. nieruchomość była przeznaczona do wykonywania czynności opodatkowanych VAT,
2. otrzymana została faktura dokumentująca nabycie nieruchomości (zawierająca VAT),
3. u sprzedawcy powstał obowiązek podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości, czyli nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel lub została wpłacona zaliczka.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje przede wszystkim w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (art. 86 ust. 1 ustawy o VAT). Co prawda treść art. 86 ust. 1 ustawy o VAT sformułowana jest w czasie teraźniejszym, lecz nie ulega wątpliwości, że dotyczy również przyszłości.

Polecamy: VAT 2020. Komentarz

Polecamy: Biuletyn VAT

Nieruchomości wykorzystywane do celów opodatkowanej VAT działalności gospodarczej

Pierwszym podstawowym warunkiem przysługiwania prawa do odliczenia przy nabyciu nieruchomości jest cel, w jakim ją nabywamy. Musi być wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT według stawki 23%, 8%, 5% lub 0%. Względnie może być wykorzystywana do czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT w Polsce ze względu na miejsce świadczenia znajdujące się poza terytorium kraju, jeżeli od dotyczących ich zakupów prawo do odliczenia przysługuje na podstawie art. 86 ust. 8 pkt 1 ustawy o VAT.

Przykład
Podatnik A kupił lokal mieszkalny w celu wynajmu długoterminowego wyłącznie na cele mieszkaniowe, a więc wynajmu zwolnionego od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Podatnikowi temu nie przysługuje prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia lokalu.

Podatnik B kupił lokal mieszkalny w celu wynajmu krótkoterminowego, a więc wynajmu opodatkowanego VAT według stawki 8%. Podatnikowi temu przysługuje prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia lokalu.

Otrzymanie faktury dokumentującej nabycie nieruchomości z naliczonym VAT

Kwotę podatku naliczonego stanowi przede wszystkim suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług oraz dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT). W konsekwencji drugim podstawowym warunkiem przysługiwania prawa do odliczenia przy nabyciu nieruchomości jest otrzymanie zawierającej VAT faktury dokumentującej nabycie tej nieruchomości, ewentualnie związanych z jej nabyciem faktur zaliczkowych.

Faktura lub faktury muszą być przy tym prawidłowo wystawione i nie mogą dotyczyć dostawy nieruchomości zwolnionej od VAT. Faktury dokumentujące czynności zwolnione od VAT nie stanowią bowiem podstawy do odliczenia kwot podatku naliczonego (art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT).

Przykład
Podatnicy A i B otrzymali faktury dokumentujący nabycie gruntu ze stawką 23%, przy czym tylko faktura otrzymana przez podatnika A dokumentuje dostawę gruntu faktycznie opodatkowaną VAT według stawki 23%. Faktura otrzymana przez podatnika B dokumentuje bowiem dostawę gruntu, która w rzeczywistości jest zwolniona z VAT. W tej sytuacji prawo do odliczenia z otrzymanej faktury może przysługiwać tylko podatnikowi A.

Powstanie u sprzedawcy nieruchomości obowiązku podatkowego

Trzecim podstawowym warunkiem przysługiwania prawa do odliczenia przy nabyciu nieruchomości jest powstanie u sprzedawcy obowiązku podatkowego. Obowiązek ten powstaje z chwilą:

1. otrzymania przez sprzedawcę całości lub części zapłaty - w zakresie, w jakim sprzedawca otrzymał zapłatę przed dokonaniem dostawy nieruchomości (art. 19a ust. 8 ustawy o VAT),
2. dokonania dostawy nieruchomości, czyli z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT) - w pozostałym zakresie (art. 19a ust. 1 ustawy o VAT).

Podkreślenia wymaga jednak fakt, że do przeniesienia prawa własności nieruchomości konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego. Jednak do dokonania dostawy gruntu, lokalu, budynku lub budowli niekoniecznie dochodzi z chwilą sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Strony umowy mogą określić, że przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel gruntem, lokalem, budynkiem lub budowlą (a w konsekwencji dokonanie ich dostawy) następuje później (zob. wyrok NSA z 1 marca 2013 r., sygn. akt I FSK 530/12) lub wcześniej (zob. przykładowo wyrok WSA w Białymstoku z 3 listopada 2010 r., sygn. akt I SA/Bk 526/10). Może się również zdarzyć, że obowiązek podatkowy z tytułu dostawy gruntu, lokalu, budynku lub budowli nie powstanie, gdyż w akcie notarialnym wydanie nieruchomości uzależnione zostało od zapłaty ceny, a cena nie została zapłacona (zob. przykładowo wyrok WSA w Warszawie z 17 stycznia 2012 r., sygn. akt III SA/Wa 1326/11).

Obowiązek podatkowy z tytułu dostawy gruntu, lokalu, budynku lub budowli nie powstanie, jeśli w akcie notarialnym wydanie nieruchomości uzależnione zostało od zapłaty ceny, a cena nie została zapłacona.

Sporządzenie aktu notarialnego należy jednak uznać za domyślny moment dokonania dostawy gruntu, lokalu, budynku lub budowli. Jeżeli zatem z okoliczności danej sprawy (w tym z treści aktu notarialnego) nie wynika inny moment dokonania dostawy nieruchomości, dostawę gruntu, lokalu, budynku lub budowli należy uznać za dokonaną z chwilą sporządzenia aktu notarialnego.

A zatem sporządzenie (podpisanie) aktu notarialnego ma z punktu widzenia istnienia prawa do odliczenia o tyle istotne znaczenie, że najczęściej wyznacza moment powstania obowiązku podatkowego u sprzedawcy. To z kolei stanowi warunek powstania prawa do odliczenia u nabywcy. Niemniej jednak sporządzenie aktu notarialnego samo w sobie nie pozwala na odliczenie VAT z tytułu nabycia nieruchomości.

Przykład
Podatnicy A i B zawarli umowę przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie w formie aktu notarialnego. Ponieważ zawarciu tej umowy nie towarzyszyło przeniesienie przez podatnika A na podatnika B prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel, nie doszło do dokonania dostawy towarów, którą podatnik A obowiązany byłby udokumentować fakturą. Podatnikowi B nie przysługuje w związku z tym prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia nieruchomości.

Podstawa prawna:

• art. 19a, art. 86 oraz art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2020 r. poz. 106; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 1106

Tomasz Krywan, doradca podatkowy