Wynajem własnego mieszkania przedsiębiorcy będącego czynnym podatnikiem VAT

Ustawa o VAT (dalej „VATU”) zawiera przepisy definiujące pojęcie działalności gospodarczej. Należy przy tym podkreślić, że nie mają one charakteru blankietowego, czy odsyłającego, tzn. co do zasady rozstrzygają one, czym działalność gospodarcza jest na gruncie VATU i to w ramach tej ustawy należy odnosić się do stanu faktycznego w celu oceny, czy przedsiębiorca ma obowiązek rozliczenia podatku VAT od wynajmu własnego mieszkania (niebędącego składnikiem majątkowym działalności gospodarczej).

Zgodnie z art. 15 ust. 2 VATU:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Już z ww. przepisu wynika, że przedsiębiorca, który wynajmuje mieszkanie własne (poza działalnością gospodarczą) i prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą podlega w ramach obu tych czynności pod ustawę o VAT. Jeżeli przedsiębiorca jest czynnym podatnikiem VAT w ramach prowadzonej działalności, to powinien on doliczać przychody (i podatek VAT – jeśli wystąpi, o czym dalej) uzyskiwane z wynajmu mieszkania do deklaracji VAT.

Ustawa o VAT co do zasady wyszczególnia trzy „typy” obowiązków dotyczących prowadzenia ewidencji VAT:

1. podatnicy VAT czynni: prowadzą ewidencję pozwalającą na sporządzenie deklaracji VAT (art. 109 ust. 3 VATU),
2. podatnicy zwolnieni podmiotowo tj. do 200 tys. zł przychodów ze sprzedaży (z wyjątkiem sprzedaży zwolnionej przedmiotowo na mocy art. 43 ust. 1 z pewnymi wyjątkami): prowadzą ewidencję dzienną sprzedaży pozwalającą na określenie, wraz z którą operacją dochodzi do przekroczenia ww. limitu (art. 109 ust. 1 VATU),
3. podatnicy zwolnieni przedmiotowo (na mocy art. 43 ust. 1): nie są oni w ogóle zobowiązani do prowadzenia ewidencji VAT, o ile prowadzą tylko działalność zwolnioną z VAT na podstawie ww. przepisu i to niezależnie od wielkości sprzedaży (art. 109 ust.

Warto w tym miejscu przeanalizować art. 109 ust. 3 VATU:

Art. 109.  [Ewidencja sprzedaży]

3. Podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej oraz informacji podsumowującej. Ewidencja powinna zawierać w szczególności dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, korekt podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżającej kwotę podatku należnego, korekt podatku naliczonego, kwoty podatku podlegającej wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu, a także inne dane służące identyfikacji poszczególnych transakcji, w tym numer, za pomocą którego kontrahent jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej.

W powyższym przepisie kluczowe jest słowo „wyłącznie”, które w omawianej sytuacji pozbawia przedsiębiorcę możliwości nieprowadzenia ewidencji VAT w zakresie wynajmu mieszkania, a prowadzenia jej tylko w zakresie działalności gospodarczej. Tym samym przedsiębiorca powinien prowadzić ewidencję VAT zarówno w ramach działalności gospodarczej, jak i dla wynajmu mieszkania i wykazywać ją (ewidencję dotyczącą wynajmu) w deklaracji VAT oraz w plikach JPK_VAT jako zwolnione z podatku. Wynika to przede wszystkim z faktu, że w ramach działalności jest on czynnym podatnikiem VAT – nie może zatem od jednego źródła przychodów rozliczać VAT, a od innego korzystać ze zwolnienia podmiotowego.

W omawianym przypadku obowiązek podatkowy będzie powstawał z momentem wystawienia faktury VAT (nie dotyczy faktur VAT zaliczkowych), jednak nie później niż z chwilą upływu terminu płatności za najem mieszkania (art. 19a ust. 7 w związku z art. 19a ust. 5 pkt 4 VATU). Od przychodów z wynajmu przedsiębiorca nie będzie musiał co prawda naliczać podatku VAT (zwolnienie na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 36), ale będzie musiał tą część działalności gospodarczej wykazywać w deklaracji (i pliku JPK_VAT). Przedsiębiorca powinien dokumentować wynajem fakturami ze stawką ZW (zwolniony) podając jednocześnie podstawę prawną (art. 43 ust. 1 pkt 36).

Co ważne, jeżeli skala przychodów z działalności gospodarczej (z pewnymi wyłączeniami) stanowiłaby mniej niż 98% sumy przychodów (działalność + wynajem mieszkania), to mogłoby to wpłynąć na konieczność ustalenia tzw. proporcji (w tym ustalania jej protokolarnie z naczelnikiem właściwego dla przedsiębiorcy urzędu skarbowego) i prawo przedsiębiorcy do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupach dotyczących obu tych działalności (art. 90 ustawy o VAT). Jeżeli jednak przedsiębiorca nie będzie nabywał towarów i usług, które mogłyby dotyczyć obu tych działalności, lub będzie je nabywał, przyporządkowując wydatki w sposób szczegółowy do każdej z tych działalności, wówczas proporcja do takich zakupów nie znajdzie zastosowania.

Warto w tym miejscu nadmienić, że w przypadku, gdy obrót „mieszany” za rok poprzedni nie przekroczył 30 tys. zł, lub gdy w ogóle nie wystąpił (np. przy nowo zakładanych firmach) lub gdy w tym okresie prowadzono wyłącznie działalność opodatkowaną, proporcję wstępną należy ustalić z naczelnikiem właściwego urzędu skarbowego.

Gdyby w ramach działalności lub będąc osobą fizyczną nieprowadzącą działalności przedsiębiorca dokonywał wyłącznie czynności zwolnionych (w tym m.in. wynajmu mieszkania na cele mieszkaniowe) mógłby w ogóle nie prowadzić ewidencji VAT. Z kolei gdyby przedsiębiorca prowadził działalność gospodarczą i korzystał ze zwolnienia podmiotowego musiałby jedynie prowadzić ewidencję sprzedaży pozwalającą na kontrolowanie transakcji, z którą doszłoby do przekroczenia limitu 200 tys. zł (przy czym do limitu tego nie wliczano by wówczas przychodów z wynajmu mieszkania – art. 113 ust. 2 pkt 2 VATU).

Polecamy: Instrukcje VAT

Organy podatkowe stoją na stanowisku, że wynajem mieszkania (w tym na cele mieszkaniowe) traktowany jest w świetle VATU jako działalność gospodarcza – nie można się temu dziwić, szczególnie wziąwszy pod uwagę jasność przepisów w tym zakresie. Oznacza to, że praktycznie każdy przedsiębiorca dokonujący wynajmu mieszkania może stać się przedsiębiorcą na gruncie ustawy o VAT. Istotne są tu dwa parametry: ciągłość i cele zarobkowe. Co do zasady w większości przypadków, gdy mamy do czynienia z osobami fizycznymi wynajmującymi własne mieszkania, możemy mówić o ciągłości i celach zarobkowych. W praktyce trudno wyobrazić sobie sytuację, w której taki wynajem miałby inny charakter, choć oczywiście jest to możliwe.

Warto podkreślić, że na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych sytuacja jest odmienna. Jeżeli wynajmowane mieszkanie nie stanowi składnika majątku działalności gospodarczej i umowa z najemcą nie jest realizowana w ramach tej działalności, to przedsiębiorca może wybrać opodatkowanie niezależne od działalności gospodarczej, tj. ryczałtowe lub na zasadach ogólnych (podatek progresywny).

Bartosz Gebel
Doradca podatkowy (nr wpisu 13557)
Biuro Rachunkowe Ergotax Sp. z o.o.