Kategorie

Wynajem własnego mieszkania przedsiębiorcy będącego czynnym podatnikiem VAT

Biuro rachunkowe ERGOTAX
Księgowi & doradcy
Wynajem własnego mieszkania przedsiębiorcy będącego czynnym podatnikiem VAT /Fotolia
Wynajem własnego mieszkania przedsiębiorcy będącego czynnym podatnikiem VAT /Fotolia
Fotolia
Czy w związku z prowadzoną jednoosobową działalnością gospodarczą, przedsiębiorca będący czynnym podatnikiem VAT jest również podatnikiem VAT w zakresie wynajmu własnego mieszkania na cele mieszkaniowe?

Ustawa o VAT (dalej „VATU”) zawiera przepisy definiujące pojęcie działalności gospodarczej. Należy przy tym podkreślić, że nie mają one charakteru blankietowego, czy odsyłającego, tzn. co do zasady rozstrzygają one, czym działalność gospodarcza jest na gruncie VATU i to w ramach tej ustawy należy odnosić się do stanu faktycznego w celu oceny, czy przedsiębiorca ma obowiązek rozliczenia podatku VAT od wynajmu własnego mieszkania (niebędącego składnikiem majątkowym działalności gospodarczej).

Zgodnie z art. 15 ust. 2 VATU:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Już z ww. przepisu wynika, że przedsiębiorca, który wynajmuje mieszkanie własne (poza działalnością gospodarczą) i prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą podlega w ramach obu tych czynności pod ustawę o VAT. Jeżeli przedsiębiorca jest czynnym podatnikiem VAT w ramach prowadzonej działalności, to powinien on doliczać przychody (i podatek VAT – jeśli wystąpi, o czym dalej) uzyskiwane z wynajmu mieszkania do deklaracji VAT.

Ustawa o VAT co do zasady wyszczególnia trzy „typy” obowiązków dotyczących prowadzenia ewidencji VAT:

  1. podatnicy VAT czynni: prowadzą ewidencję pozwalającą na sporządzenie deklaracji VAT (art. 109 ust. 3 VATU),
  2. podatnicy zwolnieni podmiotowo tj. do 200 tys. zł przychodów ze sprzedaży (z wyjątkiem sprzedaży zwolnionej przedmiotowo na mocy art. 43 ust. 1 z pewnymi wyjątkami): prowadzą ewidencję dzienną sprzedaży pozwalającą na określenie, wraz z którą operacją dochodzi do przekroczenia ww. limitu (art. 109 ust. 1 VATU),
  3. podatnicy zwolnieni przedmiotowo (na mocy art. 43 ust. 1): nie są oni w ogóle zobowiązani do prowadzenia ewidencji VAT, o ile prowadzą tylko działalność zwolnioną z VAT na podstawie ww. przepisu i to niezależnie od wielkości sprzedaży (art. 109 ust.

Warto w tym miejscu przeanalizować art. 109 ust. 3 VATU:

Art. 109.  [Ewidencja sprzedaży]

3. Podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej oraz informacji podsumowującej. Ewidencja powinna zawierać w szczególności dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, korekt podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżającej kwotę podatku należnego, korekt podatku naliczonego, kwoty podatku podlegającej wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu, a także inne dane służące identyfikacji poszczególnych transakcji, w tym numer, za pomocą którego kontrahent jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej.

W powyższym przepisie kluczowe jest słowo „wyłącznie”, które w omawianej sytuacji pozbawia przedsiębiorcę możliwości nieprowadzenia ewidencji VAT w zakresie wynajmu mieszkania, a prowadzenia jej tylko w zakresie działalności gospodarczej. Tym samym przedsiębiorca powinien prowadzić ewidencję VAT zarówno w ramach działalności gospodarczej, jak i dla wynajmu mieszkania i wykazywać ją (ewidencję dotyczącą wynajmu) w deklaracji VAT oraz w plikach JPK_VAT jako zwolnione z podatku. Wynika to przede wszystkim z faktu, że w ramach działalności jest on czynnym podatnikiem VAT – nie może zatem od jednego źródła przychodów rozliczać VAT, a od innego korzystać ze zwolnienia podmiotowego.

W omawianym przypadku obowiązek podatkowy będzie powstawał z momentem wystawienia faktury VAT (nie dotyczy faktur VAT zaliczkowych), jednak nie później niż z chwilą upływu terminu płatności za najem mieszkania (art. 19a ust. 7 w związku z art. 19a ust. 5 pkt 4 VATU). Od przychodów z wynajmu przedsiębiorca nie będzie musiał co prawda naliczać podatku VAT (zwolnienie na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 36), ale będzie musiał tą część działalności gospodarczej wykazywać w deklaracji (i pliku JPK_VAT). Przedsiębiorca powinien dokumentować wynajem fakturami ze stawką ZW (zwolniony) podając jednocześnie podstawę prawną (art. 43 ust. 1 pkt 36).

Co ważne, jeżeli skala przychodów z działalności gospodarczej (z pewnymi wyłączeniami) stanowiłaby mniej niż 98% sumy przychodów (działalność + wynajem mieszkania), to mogłoby to wpłynąć na konieczność ustalenia tzw. proporcji (w tym ustalania jej protokolarnie z naczelnikiem właściwego dla przedsiębiorcy urzędu skarbowego) i prawo przedsiębiorcy do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupach dotyczących obu tych działalności (art. 90 ustawy o VAT). Jeżeli jednak przedsiębiorca nie będzie nabywał towarów i usług, które mogłyby dotyczyć obu tych działalności, lub będzie je nabywał, przyporządkowując wydatki w sposób szczegółowy do każdej z tych działalności, wówczas proporcja do takich zakupów nie znajdzie zastosowania.

Warto w tym miejscu nadmienić, że w przypadku, gdy obrót „mieszany” za rok poprzedni nie przekroczył 30 tys. zł, lub gdy w ogóle nie wystąpił (np. przy nowo zakładanych firmach) lub gdy w tym okresie prowadzono wyłącznie działalność opodatkowaną, proporcję wstępną należy ustalić z naczelnikiem właściwego urzędu skarbowego.

Gdyby w ramach działalności lub będąc osobą fizyczną nieprowadzącą działalności przedsiębiorca dokonywał wyłącznie czynności zwolnionych (w tym m.in. wynajmu mieszkania na cele mieszkaniowe) mógłby w ogóle nie prowadzić ewidencji VAT. Z kolei gdyby przedsiębiorca prowadził działalność gospodarczą i korzystał ze zwolnienia podmiotowego musiałby jedynie prowadzić ewidencję sprzedaży pozwalającą na kontrolowanie transakcji, z którą doszłoby do przekroczenia limitu 200 tys. zł (przy czym do limitu tego nie wliczano by wówczas przychodów z wynajmu mieszkania – art. 113 ust. 2 pkt 2 VATU).

Polecamy: Instrukcje VAT

Organy podatkowe stoją na stanowisku, że wynajem mieszkania (w tym na cele mieszkaniowe) traktowany jest w świetle VATU jako działalność gospodarcza – nie można się temu dziwić, szczególnie wziąwszy pod uwagę jasność przepisów w tym zakresie. Oznacza to, że praktycznie każdy przedsiębiorca dokonujący wynajmu mieszkania może stać się przedsiębiorcą na gruncie ustawy o VAT. Istotne są tu dwa parametry: ciągłość i cele zarobkowe. Co do zasady w większości przypadków, gdy mamy do czynienia z osobami fizycznymi wynajmującymi własne mieszkania, możemy mówić o ciągłości i celach zarobkowych. W praktyce trudno wyobrazić sobie sytuację, w której taki wynajem miałby inny charakter, choć oczywiście jest to możliwe.

Warto podkreślić, że na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych sytuacja jest odmienna. Jeżeli wynajmowane mieszkanie nie stanowi składnika majątku działalności gospodarczej i umowa z najemcą nie jest realizowana w ramach tej działalności, to przedsiębiorca może wybrać opodatkowanie niezależne od działalności gospodarczej, tj. ryczałtowe lub na zasadach ogólnych (podatek progresywny).

Bartosz Gebel
Doradca podatkowy (nr wpisu 13557)
Biuro Rachunkowe Ergotax Sp. z o.o.

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po nasze publikacje
KOMPLET: VAT zmiany od 1 lipca 2021 + JPK_VAT +  VAT w e-commerce
KOMPLET: VAT zmiany od 1 lipca 2021 + JPK_VAT + VAT w e-commerce
Tylko teraz
99,00 zł
119,70
Przejdź do sklepu
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Księgowość
    1 sty 2000
    21 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Polski Ład. Propozycje zmian w VAT

    Polski Ład, wśród licznych zmian przepisów prawa podatkowego, zawiera także nowe propozycje w zakresie ustawy o VAT, które mogą zacząć obowiązywać już od 2022 r. Oto najważniejsze zmiany w VAT w ramach Polskiego Ładu.

    Kościński o Polskim Ładzie: Zostawiamy więcej pieniędzy dla tych co zarabiają mniej

    Polski Ład. Chodzi tu o elementarną sprawiedliwość. Nie może być tak, że pracodawca który zarabia 30 tys. płaci mniejsze podatni niż pracownik co zarabia 3 tys. - mówi w wywiadzie minister finansów Tadeusz Kościński.

    Polski Ład ma zresetować regresywny klin podatkowy

    Polski Ład a klin podatkowy. Polski Ład ma zresetować regresywny klin podatkowy i podtrzymać wzrost gospodarczy; myślę, że to, co proponujemy, zda egzamin – powiedział minister finansów Tadeusz Kościński podczas Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach.

    Ryczałt w 2022 r. Co zmieni Polski Ład?

    Ryczałt 2022. W ramach Polskiego Ładu mają zostać ujednolicone zasady opodatkowania przychodów z najmu lub dzierżawy. Ustawodawca planuje także zmiany w stawkach ryczałtu. Jakie nowości mogą się pojawić od przyszłego roku?

    Podatek od korporacji zapłacą prawie wszystkie firmy

    Minimalny podatek od korporacji zapłacą prawie wszystkie firmy, w tym MŚP, spółki Skarbu Państwa, startupy, a nawet mikrofirmy. Nowy podatek doprowadzi do znaczącej podwyżki cen wielu towarów i spowoduje ucieczkę dużych firm do innych krajów UE - ocenia Konfederacja Lewiatan.

    System viaTOLL tylko do 30 września 2021 r.

    System viaTOLL będzie działać wyłącznie do 30 września br. Od 1 października zostanie wyłączony, a jedynym systemem umożliwiającym opłacanie przejazdów ciężkich po drogach płatnych będzie system e-TOLL – powiedziała Magdalena Rzeczkowska, Szefowa Krajowej Administracji Skarbowej.

    Zasady ustalania rezydencji podatkowej

    Rezydencja podatkowa. Jak wyglądają zasady ustalania rezydencji podatkowej na podstawie objaśnień Ministerstw Finansów z 29 kwietnia 2021 r.?

    Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej a PIT

    Odpłatne zbycie nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, która nie była środkiem trwałym i nie podlegała ujęciu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej. Taką interpretację przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) został zaprezentowany w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego (podjętej w składzie siedmiu sędziów) z 17 lutego 2014 r. (sygn. akt II FPS 8/13). Tak samo uważają organy podatkowe, w tym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.

    Minimalne wynagrodzenie otrzymuje 2,2 mln Polaków. Podwyżka już w 2022 r.

    Płaca minimalna w 2022 roku. Rząd podniósł minimalne wynagrodzenie oraz godzinową stawkę minimalną od 2022 roku. Najniższe wynagrodzenie dla zatrudnionych na podstawie umowy o pracę wyniesie brutto 3010 złotych, a stawka godzinowa dla samozatrudnionych i zleceniobiorców – 19,70 złotych brutto. Obecnie w Polsce 2,2 miliona osób otrzymuje płace na poziomie minimalnego wynagrodzenia.

    Minimalny podatek dochodowy od wielkich korporacji, a obciążenie małych i średnich firm

    Minimalny podatek dochodowy. Na wzór rozwiązań stosowanych w USA czy Kanadzie, polski ustawodawca wprowadził w ramach pakietu zmian do ustaw podatkowych tzw. „Polski Ład” minimalny podatek dochodowy. Jako cel wprowadzenia nowego obciążenia Ministerstwo Finansów wskazało konieczność wsparcia gospodarki osłabionej w wyniku pandemii COVID – 19 oraz załatanie luki budżetowej powstałej w podatku dochodowym od osób prawnych.

    Korekta JPK_V7M - błędna nazwa dostawcy

    Korekta JPK_V7M. Podatnik otrzymał fakturę korygującą dotyczącą sprzedaży z czerwca 2021 r. Korekta jest na 0,00 zł i dotyczy wyłącznie zmiany danych sprzedawcy. Firma sprzedawcy się przekształciła, w związku z czym zmieniła się jego nazwa (NIP został ten sam). Czy podatnik powinien korygować JPK za czerwiec 2021 r.?

    Projekt zmian w ustawach podatkowych w ramach Polskiego Ładu

    Polski Ład a podatki. Sejm skierował do komisji projekt zmian w ustawach podatkowych w ramach Polskiego Ładu. Zgłoszony przez Koalicję Obywatelską wniosek o odrzucenie projektu w pierwszym czytaniu nie uzyskał większości.

    Komornicze e-licytacje nieruchomości od 19 września 2021 r.

    Komornicze e-licytacje nieruchomości. Od 19 września 2021 r. zaczęły obowiązywać przepisy dotyczące możliwości sprzedaży nieruchomości w drodze komorniczej licytacji elektronicznej. Resort sprawiedliwości ocenia, że zmiana pozwoli na likwidację zmów między licytantami oraz zapewni transparentność i bezpieczeństwo postępowań.

    Windykacja należności na własną rękę, czy przez firmę windykacyjną?

    Windykacja należności. Aż 73 proc. małych i średnich przedsiębiorstw wskazuje, że firmy korzystające z profesjonalnej windykacji są postrzegane jako wiarygodne i odpowiedzialnie traktują zapłatę za swoją pracę – wynika z badania Kaczmarski Inkasso. Mimo to wiele z nich decyduje się na samodzielne dochodzenie należności od kontrahentów. Uważają, że tak będzie taniej i prościej. Jak jest naprawdę?

    Wzrosła liczba faktur przekazywanych do odzyskania

    Faktury przekazywane do odzyskania. O 1/3 zwiększyła się od sierpnia ub. r. do sierpnia 2021 r. liczba faktur przekazywanych przez przedsiębiorców do odzyskania, a średni okres przeterminowania faktur skrócił się w tym czasie od 222 do 180 dni - wynika z danych Kaczmarski Inkasso, partnera Krajowego Rejestru Długów.

    Rekompensaty dla firm w związku ze stanem wyjątkowym - Sejm uchwalił ustawę

    Stan wyjątkowy - rekompensaty dla firm. 17 września 2021 r. Sejm przyjął ustawę ws. rekompensaty dla podmiotów gospodarczych w związku ze stanem wyjątkowym. Uprawnione podmioty mogą ubiegać się o rekompensatę na poziomie 65 proc. średniego miesięcznego przychodu z trzech letnich miesięcy - czerwca, lipca i sierpnia.

    Zmiana umów podatkowych z Maltą i Holandią - uszczelnienie przepisów

    Zmiana umów podatkowych z Maltą i Holandią, która przewiduje wprowadzenie rozwiązań ograniczających agresywną optymalizację podatkową, zwiększy wpływy do polskiego budżetu - ocenia Dyrektor Departamentu Systemu Podatkowego w Ministerstwie Finansów Przemysław Szymczyk.

    Ulga na społeczną odpowiedzialność biznesu (CSR) od 2022 r.

    Ulga na społeczną odpowiedzialność biznesu (CSR). W ramach Polskiego Ładu ustawodawca planuje wprowadzenie ulgi dla podatników wspierających działalność sportową, kulturalną oraz szkolnictwo wyższe i naukę. Ulga na CSR ma wejść w życie od 2022 roku.

    Zwalczanie pożyczek lichwiarskich - projekt ustawy

    Zwalczanie pożyczek lichwiarskich. Jest zgoda na prace nad tzw. ustawą antylichwiarską, której projekt uzyskał wpis do planu prac rządu. To daje resortowi "zielone światło" do kolejnych kroków legislacyjnych i działań, aby projekt ten mógł być jak najszybciej przyjęty - powiedział PAP wiceminister sprawiedliwości Michał Woś.

    Czasowa rejestracja samochodu a zwrot akcyzy

    Zwrot akcyzy od samochodu. Fiskus nie może odmówić zwrotu akcyzy przedsiębiorcy tylko dlatego, że ten przed sprzedażą samochodu dokonał jego czasowej rejestracji w Polsce - tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu.

    Informacje TPR - będą zmiany rozporządzeń

    Informacje TPR. Ministerstwo Finansów informuje, że na stronach Rządowego Centrum Legislacji zostały opublikowane projekty rozporządzeń zmieniających rozporządzenia TPR w zakresie podatku PIT i CIT.

    Wydatki na ubranie, a koszty uzyskania przychodów

    Wydatki na ubranie, a koszty uzyskania przychodu. Istnieje wiele profesji w których wymagane jest korzystanie z określonego rodzaju garderoby. Mogą to być ubrania wskazane jako konieczne dla bezpieczeństwa pracowników – np. specjalny stój na budowie - zgodnie z zasadami bezpieczeństwa i higieny pracy, lub też ze względu na inne regulacje prawne – jak na przykład obowiązkowa toga dla adwokata podczas rozprawy na sali sądowej. Poza ścisłymi regulacjami wynikającymi z przepisów istnieją również reguły wyznaczane przez tradycje czy zwyczaje – chociażby konieczność dostosowania stroju do oficjalnych wystąpień publicznych, czy na wysokiej rangi spotkaniach biznesowych. W wielu sytuacjach zakup stroju staje się więc obowiązkiem pracodawcy lub przedsiębiorcy. Powstaje więc pytanie - jakie wydatki związane z garderobą stanowić mogą koszty uzyskania przychodu? Na jakich zasadach oceniać konieczność, prawidłowość oraz wysokość zakupu?

    Granice opodatkowania budynku w podatku od nieruchomości

    Budynek jako przedmiot opodatkowania podatkiem do nieruchomości to „obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach”.

    Zmiany w opodatkowaniu gruntów kolejowych

    Opodatkowanie gruntów kolejowych. Podatkiem od nieruchomości zostaną objęte grunty, na których przedsiębiorstwa kolejowe prowadzą działalność komercyjną inną niż kolejową - tak wynika z projektu nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

    Kantor wymiany walut - wymogi formalne

    Prowadzenie kantoru wymiany walut to jedna z tych form działalności, które w ostatnich latach cieszą się ogromną popularnością. Łatwy dostęp do podróżowania i powszechność emigracji z kraju np. w celach zarobkowych, to główne powody, dla których taki biznes jest szczególnie opłacalny. Kantor to punkt usługowy oferujący sprzedaż i zakup obcej waluty po określonych kursach. Wydawałoby się, że to dość prosta sprawa, jednak samo założenie takiej firmy nie jest łatwe. Jeżeli chcemy prowadzić kantor, musimy uzyskać zezwolenie i spełnić kilka istotnych warunków.