REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wynajem własnego mieszkania przedsiębiorcy będącego czynnym podatnikiem VAT

Biuro rachunkowe ERGOTAX
Księgowi & doradcy podatkowi
Wynajem własnego mieszkania przedsiębiorcy będącego czynnym podatnikiem VAT /Fotolia
Wynajem własnego mieszkania przedsiębiorcy będącego czynnym podatnikiem VAT /Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Czy w związku z prowadzoną jednoosobową działalnością gospodarczą, przedsiębiorca będący czynnym podatnikiem VAT jest również podatnikiem VAT w zakresie wynajmu własnego mieszkania na cele mieszkaniowe?

Ustawa o VAT (dalej „VATU”) zawiera przepisy definiujące pojęcie działalności gospodarczej. Należy przy tym podkreślić, że nie mają one charakteru blankietowego, czy odsyłającego, tzn. co do zasady rozstrzygają one, czym działalność gospodarcza jest na gruncie VATU i to w ramach tej ustawy należy odnosić się do stanu faktycznego w celu oceny, czy przedsiębiorca ma obowiązek rozliczenia podatku VAT od wynajmu własnego mieszkania (niebędącego składnikiem majątkowym działalności gospodarczej).

REKLAMA

Autopromocja

Zgodnie z art. 15 ust. 2 VATU:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Już z ww. przepisu wynika, że przedsiębiorca, który wynajmuje mieszkanie własne (poza działalnością gospodarczą) i prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą podlega w ramach obu tych czynności pod ustawę o VAT. Jeżeli przedsiębiorca jest czynnym podatnikiem VAT w ramach prowadzonej działalności, to powinien on doliczać przychody (i podatek VAT – jeśli wystąpi, o czym dalej) uzyskiwane z wynajmu mieszkania do deklaracji VAT.

Ustawa o VAT co do zasady wyszczególnia trzy „typy” obowiązków dotyczących prowadzenia ewidencji VAT:

Dalszy ciąg materiału pod wideo
  1. podatnicy VAT czynni: prowadzą ewidencję pozwalającą na sporządzenie deklaracji VAT (art. 109 ust. 3 VATU),
  2. podatnicy zwolnieni podmiotowo tj. do 200 tys. zł przychodów ze sprzedaży (z wyjątkiem sprzedaży zwolnionej przedmiotowo na mocy art. 43 ust. 1 z pewnymi wyjątkami): prowadzą ewidencję dzienną sprzedaży pozwalającą na określenie, wraz z którą operacją dochodzi do przekroczenia ww. limitu (art. 109 ust. 1 VATU),
  3. podatnicy zwolnieni przedmiotowo (na mocy art. 43 ust. 1): nie są oni w ogóle zobowiązani do prowadzenia ewidencji VAT, o ile prowadzą tylko działalność zwolnioną z VAT na podstawie ww. przepisu i to niezależnie od wielkości sprzedaży (art. 109 ust.

Warto w tym miejscu przeanalizować art. 109 ust. 3 VATU:

Art. 109.  [Ewidencja sprzedaży]

3. Podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej oraz informacji podsumowującej. Ewidencja powinna zawierać w szczególności dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, korekt podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżającej kwotę podatku należnego, korekt podatku naliczonego, kwoty podatku podlegającej wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu, a także inne dane służące identyfikacji poszczególnych transakcji, w tym numer, za pomocą którego kontrahent jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej.

REKLAMA

W powyższym przepisie kluczowe jest słowo „wyłącznie”, które w omawianej sytuacji pozbawia przedsiębiorcę możliwości nieprowadzenia ewidencji VAT w zakresie wynajmu mieszkania, a prowadzenia jej tylko w zakresie działalności gospodarczej. Tym samym przedsiębiorca powinien prowadzić ewidencję VAT zarówno w ramach działalności gospodarczej, jak i dla wynajmu mieszkania i wykazywać ją (ewidencję dotyczącą wynajmu) w deklaracji VAT oraz w plikach JPK_VAT jako zwolnione z podatku. Wynika to przede wszystkim z faktu, że w ramach działalności jest on czynnym podatnikiem VAT – nie może zatem od jednego źródła przychodów rozliczać VAT, a od innego korzystać ze zwolnienia podmiotowego.

W omawianym przypadku obowiązek podatkowy będzie powstawał z momentem wystawienia faktury VAT (nie dotyczy faktur VAT zaliczkowych), jednak nie później niż z chwilą upływu terminu płatności za najem mieszkania (art. 19a ust. 7 w związku z art. 19a ust. 5 pkt 4 VATU). Od przychodów z wynajmu przedsiębiorca nie będzie musiał co prawda naliczać podatku VAT (zwolnienie na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 36), ale będzie musiał tą część działalności gospodarczej wykazywać w deklaracji (i pliku JPK_VAT). Przedsiębiorca powinien dokumentować wynajem fakturami ze stawką ZW (zwolniony) podając jednocześnie podstawę prawną (art. 43 ust. 1 pkt 36).

Co ważne, jeżeli skala przychodów z działalności gospodarczej (z pewnymi wyłączeniami) stanowiłaby mniej niż 98% sumy przychodów (działalność + wynajem mieszkania), to mogłoby to wpłynąć na konieczność ustalenia tzw. proporcji (w tym ustalania jej protokolarnie z naczelnikiem właściwego dla przedsiębiorcy urzędu skarbowego) i prawo przedsiębiorcy do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupach dotyczących obu tych działalności (art. 90 ustawy o VAT). Jeżeli jednak przedsiębiorca nie będzie nabywał towarów i usług, które mogłyby dotyczyć obu tych działalności, lub będzie je nabywał, przyporządkowując wydatki w sposób szczegółowy do każdej z tych działalności, wówczas proporcja do takich zakupów nie znajdzie zastosowania.

Warto w tym miejscu nadmienić, że w przypadku, gdy obrót „mieszany” za rok poprzedni nie przekroczył 30 tys. zł, lub gdy w ogóle nie wystąpił (np. przy nowo zakładanych firmach) lub gdy w tym okresie prowadzono wyłącznie działalność opodatkowaną, proporcję wstępną należy ustalić z naczelnikiem właściwego urzędu skarbowego.

Gdyby w ramach działalności lub będąc osobą fizyczną nieprowadzącą działalności przedsiębiorca dokonywał wyłącznie czynności zwolnionych (w tym m.in. wynajmu mieszkania na cele mieszkaniowe) mógłby w ogóle nie prowadzić ewidencji VAT. Z kolei gdyby przedsiębiorca prowadził działalność gospodarczą i korzystał ze zwolnienia podmiotowego musiałby jedynie prowadzić ewidencję sprzedaży pozwalającą na kontrolowanie transakcji, z którą doszłoby do przekroczenia limitu 200 tys. zł (przy czym do limitu tego nie wliczano by wówczas przychodów z wynajmu mieszkania – art. 113 ust. 2 pkt 2 VATU).

Polecamy: Instrukcje VAT

Organy podatkowe stoją na stanowisku, że wynajem mieszkania (w tym na cele mieszkaniowe) traktowany jest w świetle VATU jako działalność gospodarcza – nie można się temu dziwić, szczególnie wziąwszy pod uwagę jasność przepisów w tym zakresie. Oznacza to, że praktycznie każdy przedsiębiorca dokonujący wynajmu mieszkania może stać się przedsiębiorcą na gruncie ustawy o VAT. Istotne są tu dwa parametry: ciągłość i cele zarobkowe. Co do zasady w większości przypadków, gdy mamy do czynienia z osobami fizycznymi wynajmującymi własne mieszkania, możemy mówić o ciągłości i celach zarobkowych. W praktyce trudno wyobrazić sobie sytuację, w której taki wynajem miałby inny charakter, choć oczywiście jest to możliwe.

Warto podkreślić, że na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych sytuacja jest odmienna. Jeżeli wynajmowane mieszkanie nie stanowi składnika majątku działalności gospodarczej i umowa z najemcą nie jest realizowana w ramach tej działalności, to przedsiębiorca może wybrać opodatkowanie niezależne od działalności gospodarczej, tj. ryczałtowe lub na zasadach ogólnych (podatek progresywny).

Bartosz Gebel
Doradca podatkowy (nr wpisu 13557)
Biuro Rachunkowe Ergotax Sp. z o.o.

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Składka zdrowotna to zwykły podatek. Przedsiębiorcy czekają na ryczałtową składkę (realizację obietnicy wyborczej). Doczekają się?

Negatywne skutki „Polskiego Ładu” odczuwa wielu przedsiębiorców zwłaszcza z sektora MŚP. Tzw. „Polski Ład” przedsiębiorcom kojarzy się głównie z tego, że składka na ubezpieczenie zdrowotne jest miesięczna i niepodzielna, i wynosi 9% podstawy wymiaru składki – uważa dr n. pr. Marek Woch – b. Zastępca Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców. 

Spółki odetchną z ulgą. Minister finansów szykuje ważne zmiany w podatku

Sprawa dotyczy podatku u źródła. Ministerstwo Finansów chce, aby obcokrajowiec, który zasiada w zarządzie polskiej spółki, nie musiał już musiał mieć polskiego numeru PESEL lub NIP do podpisania oświadczenia, które pozwoli spółce nie potrącać i nie płacić polskiemu fiskusowi podatku u źródła od należności wypłacanych za granicę. Pisze o tym "Dziennik Gazeta Prawna".

Wakacje od ZUS już w 2024 roku - kto i kiedy może skorzystać? Jak to zrobić?

Wielu przedsiębiorców na to czekało. Wakacje od ZUS już niedługo staną się faktem. 9 maja 2024 roku uchwalono nowelizację ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych oraz niektórych innych ustaw, która wprowadza do polskiego prawa tzw. wakacje składkowe. Nowe przepisy wchodzą w życie 1 listopada 2024 roku. Podpowiadamy, od kiedy można skorzystać z tego rozwiązania i jakie warunki należy spełnić.

Urlop wypoczynkowy 2024 (od A do Z). Wymiar, zasady, wynagrodzenie, zmiana pracodawcy, prawa i obowiązki pracownika oraz zakładu pracy

Jaki jest wymiar urlopu wypoczynkowego i od czego zależy? Jak powinien być udzielany urlop wypoczynkowy? Co to jest urlop proporcjonalny? Jakie są prawa i obowiązki pracodawcy a jakie pracownika? Wyjaśnia specjalistka ds. kadr i płac.

REKLAMA

Samofakturowanie - kto powinien wystawić duplikat faktury?

W imieniu niektórych sprzedawców wystawiam faktury na zasadzie samofakturowania. Jak powinienem postąpić, jeżeli jeden ze sprzedawców zgłosił mi, że zgubił fakturę, którą dla niego wystawiłem. Czy mogę mu wystawić duplikat?

Dążenie do płacenia jak najniższych podatków nie jest zakazane, jest naturalnym prawem każdego podatnika. Takie jest stanowisko NSA

Dążenie do płacenia jak najniższych podatków nie jest prawnie zakazane, a jest niejako naturalnym prawem każdego podatnika. Organy, a później sądy, mogą jedyni oceniać zgodność z prawem tych dążeń. Przypomniał sąd administracyjny, uchylając zaskarżoną przez przedsiębiorcę decyzję naczelnika urzędu celno-skarbowego.

Składka zdrowotna odpowiada za likwidację niejednego mikroprzedsiębiorstwa. To największy grzech Polskiego Ładu. Będą zmiany w przepisach

Polski Ład kojarzy się przedsiębiorcom głównie ze składką zdrowotną. Właściciele firm płacą zdecydowanie więcej niż przed reformą. "Składka zdrowotna odpowiada za likwidację niejednego mikroprzedsiębiorstwa. To największy grzech Polskiego Ładu" – uważa Damian Trepanowski, członek zarządu Business Tax Group. Rząd obiecuje zmianę problematycznych przepisów.

Cena LPG o 20% w górę na jesieni 2024 r. Po 20 grudnia pełne embargo na gaz z Rosji

Ilość LPG na polskim rynku w 2024 r. bardzo wzrosła, więc efektu wstrzymania dostaw tego paliwa z Rosji jeszcze nie widać - ocenił dla PAP dyrektor Generalny Polskiej Organizacji Gazu Płynnego Bartosz Kwiatkowski. Jego zdaniem wzrost cen LPG, o co najmniej 20 proc. będzie odczuwalny jesienią.

REKLAMA

Podatek od nieruchomości 2025: Czym jest całość techniczno-użytkowa budowli?

Centrum projektu zmian w podatku od nieruchomości, które mają wejść w życie z dniem 1 stycznia 2025 r., jest rozszerzenie definicji budowli o instalacje i urządzenia, które stanowią wraz z tym obiektem całość techniczno-użytkową. Czym ona jest, czyli – gdzie budowla ma mieć początek, a gdzie koniec? Dlaczego, to taki problem dla podatników?

Będą zmiany w podatku od nieruchomości. Ale przedsiębiorcy wyrażają zdecydowany sprzeciw wobec tych propozycji

Nowe przepisy dotyczące podatku od nieruchomości są bardzo niekorzystne dla firm. Propozycje zmian definicji budynku i budowli na potrzeby podatku od nieruchomości spowodują drastyczny wzrost opodatkowania majątku firm. Przedsiębiorcy wyrażają zdecydowany sprzeciw wobec tych propozycji.

REKLAMA