REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż budynku mieszkalnego nabytego od osoby fizycznej – rozliczenie VAT

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Grupa ECDP
Jedna z wiodących grup konsultingowych w Polsce
Sprzedaż budynku mieszkalnego nabytego od osoby fizycznej – rozliczenie VAT
Sprzedaż budynku mieszkalnego nabytego od osoby fizycznej – rozliczenie VAT

REKLAMA

REKLAMA

Nabycie nieruchomości od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, może być świetną inwestycją. Dobrze zlokalizowana nieruchomość jest w stanie przynieść duże zyski podmiotowi, który dokona sprzedaży. Warto jednak sprawdzić jak na gruncie podatku VAT wygląda transakcja zbycia nieruchomości nabytej od osoby fizycznej.

ABC Spółka z o.o. nabyła w styczniu 2018 r. działkę z budynkiem mieszkalnym o powierzchni poniżej 300 m2. Sprzedającym była osoba fizyczna, która nie prowadziła działalności gospodarczej. Sam budynek mieszkalny był użytkowany od 1998 r. – wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe. Jednocześnie na terenie działki i w samym budynku mieszkalnym nie były prowadzone żadne prace budowlane. ABC chce sprzedać przedmiotową nieruchomość, jednak nie jest pewna kto będzie nabywcą. Może to być inna osoba fizyczna, a może być to podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Czy taka transakcja będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT?

REKLAMA

REKLAMA

Autopromocja

Należy zauważyć, że co do zasady, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako ustawa o VAT). Warto również zaznaczyć, że w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania, nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji należy uznać, iż sprzedaż nieruchomości traktowana będzie jako odpłatna dostawa towaru na gruncie ustawy o VAT.

Polecamy: Biuletyn VAT

Polecamy: VAT 2019. Komentarz

REKLAMA

Jednocześnie przepisy ustawy o VAT przewidują, w określonych okolicznościach, zwolnienie dla tego rodzaju dostawy. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Dalszy ciąg materiału pod wideo
  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Istotne znaczenie ma zatem moment, w którym doszło do pierwszego zasiedlenia budynku mieszkalnego nabytego przez ABC. Pierwsze zasiedlenie jest zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, poprzez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy budynków, budowli lub ich części po ich:

  1. wybudowaniu albo
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Brzmienie ww. przepisu może prowadzić do wniosku, iż do pierwszego zasiedlenia dochodzi wyłącznie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Niemniej pojęcie pierwszego zasiedlenia należy rozpatrywać poprzez pryzmat wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako TSUE) z 16.11.2017 r., sygn. akt C-308/16. W ww. orzeczeniu, TSUE stwierdził: W tychże pracach przygotowawczych stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wynika jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu W konsekwencji należy przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia dochodzi bez względu na to czy oddanie nieruchomości (budynku) ma miejsce w celu wykonania czynności opodatkowanej, czy w ramach działalności gospodarczej.

Należy zatem uznać, że do pierwszego zasiedlenia dochodzi w chwili rozpoczęcia użytkowania określonej nieruchomości. Bez znaczenia jest w tym przypadku czy użytkowanie to miało związek z czynnościami opodatkowanymi. Stanowisko takie uznawane jest również przez polskie organy podatkowe. Pogląd taki potwierdził przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 1.03.2019 r., znak: 0115-KDIT1-3.4012.872.2.APR. Udzielając odpowiedzi na zadane w przykładzie pytanie, należy stwierdzić, że taka transakcja podlega zwolnieniu z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Do pierwszego zasiedlenia tej nieruchomości doszło bowiem w momencie pierwszego jej użytkowania przez właścicieli (osoby fizycznej), tj. w 1998 r. W konsekwencji upłynął zatem wymagany okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Ponadto, nie były wykonywane żadne prace remontowe czy ulepszeniowe na tym budynku.

Jednocześnie jednak warto zauważyć, że nawet w przypadku spełnienia warunków do ww. zwolnienia, sprzedaż nieruchomości może być opodatkowana. Jest to jednak kwestia wyboru stron transakcji. Kwestię te reguluje art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części. W tym przypadku jednak, podmiot który dokonuje dostawy budynków, budowli lub ich części oraz ich nabywca, muszą:

  1. być zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz
  2. złożyć, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budowli, budynku lub ich części.

W konsekwencji sprzedaż budynku przez ABC sp. z o.o. może podlegać opodatkowaniu, jeśli dokonywana będzie na rzecz innego, czynnego podatnika VAT. Co więcej obie strony muszą wyrazić na to zgodę. Jednocześnie, z uwagi na to, że ABC sp. z o.o. sprzedaje budynek mieszkalny poniżej 300 m2 to znajdzie zastosowanie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, w przypadku dostawy budynków mieszkalnych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, stosuje się stawkę podatku 8% VAT. Należy pamiętać, że stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, stawką podatku 8% będzie cała wartość transakcji, w tym wartość gruntu, na której położony jest budynek mieszkalny.

Nawiązując do przykładu z firmą ABC, należy zatem stwierdzić, że dostawa budynku mieszkalnego korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Jednocześnie, gdy budynek zbywany będzie na rzecz innego podatnika VAT, strony mogą wybrać opodatkowanie transakcji stawką VAT 8%. W takim przypadku to ABC będzie zobowiązane do odpowiedniego rozliczenia podatku VAT.

Tobiasz Olczak, młodszy konsultant podatkowy w ECDP Sp. z o.o.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowe limity podatkowe na 2026 rok - co musisz wiedzieć już dziś? Wyliczenia i konsekwencje

Rok 2026 przyniesie przedsiębiorcom realne zmiany – limity podatkowe zostaną obniżone w wyniku przeliczenia według niższego kursu euro. Granica przychodów dla małego podatnika spadnie do 8 517 000 zł, a limit jednorazowej amortyzacji do 212 930 zł. To pozornie drobna korekta, która w praktyce może zdecydować o utracie ulg, uproszczeń i korzystnych form rozliczeń.

Samofakturowanie w KSeF – jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega cały proces?

Samofakturowanie pozwala nabywcy wystawiać faktury w imieniu sprzedawcy, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dowiedz się, jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega cały proces w systemie KSeF.

SmartKSeF – jak bezpiecznie wystawiać e-faktury

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) zmienia sposób dokumentowania transakcji w Polsce. Od 2026 r. e-faktura stanie się obowiązkowa, a przedsiębiorcy muszą przygotować się na różne scenariusze działania systemu. W praktyce oznacza to, że kluczowe staje się korzystanie z rozwiązań, które automatyzują proces i minimalizują ryzyka. Jednym z nich jest SmartKSeF – narzędzie wspierające firmy w bezpiecznym i zgodnym z prawem wystawianiu faktur ustrukturyzowanych.

Integracja KSeF z PEF, czyli faktury w zamówieniach publicznych. Wyjaśnienia MF

Od 1 lutego 2026 r. wchodzi w życie pełna integracja Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) z Platformą Elektronicznego Fakturowania (PEF). Zmiany te obejmą m.in. zamówienia publiczne, a także relacje B2G (Business-to-Government). Oznacza to, że przedsiębiorcy realizujący kontrakty z administracją publiczną będą zobowiązani do wystawiania faktur ustrukturyzowanych w KSeF. Ministerstwo Finansów w Podręczniku KSeF 2.0 wyjaśnia, jakie zasady będą obowiązywać i jakie rodzaje faktur z PEF będą przyjmowane w KSeF.

REKLAMA

Testy otwarte API KSeF 2.0 właśnie ruszyły – sprawdź, co zmienia się w systemie e-Faktur, dlaczego integracja jest konieczna i jakie etapy czekają podatników w najbliższych miesiącach

30 września Ministerstwo Finansów uruchomiło testy otwarte API KSeF 2.0, które pozwalają sprawdzić, jak systemy finansowo-księgowe współpracują z nową wersją Krajowego Systemu e-Faktur. To kluczowy etap przygotowań do obowiązkowego wdrożenia KSeF 2.0, który już od lutego 2025 roku stanie się codziennością przedsiębiorców i księgowych.

Miliony do odzyskania! Spółki Skarbu Państwa mogą uniknąć podatku PCC dzięki zasadzie stand-still

Wyrok WSA w Gdańsku otwiera drogę spółkom pośrednio kontrolowanym przez Skarb Państwa do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy strategicznych operacjach kapitałowych. Choć decyzja nie jest jeszcze prawomocna, firmy mogą liczyć na milionowe oszczędności i odzyskanie wcześniej pobranych podatków.

Rezerwa na zaległe urlopy pracowników - koszt, który może zaskoczyć na zamknięciu roku

Zaległe dni urlopowe stanowią realne i narastające ryzyko finansowe dla firm — szczególnie w sektorze MŚP. W mniejszych przedsiębiorstwach, gdzie często brakuje dedykowanych działów HR czy zespołów płacowych, łatwiej o kumulację niewykorzystanych dni. Z mojego doświadczenia jako CFO na godziny wynika, że problem jest niedoszacowany. Firmy często nie uświadamiają sobie skali zobowiązania. - tłumaczy Marta Kobińska, CEO Create the Flow, dyrektor finansowa, CFO na godziny.

Tryb awaryjny w KSeF – jak działa i kiedy z niego skorzystać?

Obowiązkowy KSeF od 2026 r. budzi emocje, a jedną z najczęściej zadawanych obaw jest: co stanie się, gdy system po prostu przestanie działać?Odpowiedzią ustawodawcy jest tryb awaryjny. Jest to rozwiązanie, które ma zabezpieczyć przedsiębiorców przed paraliżem działalności w razie oficjalnie ogłoszonej awarii KSeF.

REKLAMA

Ruszyły masowe kontrole kart lunchowych. Co sprawdza ZUS?

Karty lunchowe od kilku lat są jednym z najczęściej wybieranych pozapłacowych benefitów pracowniczych. Do września 2023 r. karty mogły być wykorzystywane wyłącznie w restauracjach i innych punktach gastronomicznych. Od tego momentu ich popularność dodatkowo wzrosła – z uwagi na możliwość korzystania z nich również w sklepach spożywczych i supermarketach. Ta zmiana, choć dla pracowników korzystna, wywołała lawinę kontroli Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, który coraz uważniej przygląda się temu, w jaki sposób firmy stosują zwolnienie ze składek.

30.09.2025: ważny dzień dla KSeF - Krajowego Systemu eFaktur. Ministerstwo Finansów udostępnia testową wersję systemu

30 września Ministerstwo Finansów udostępnia testową wersję Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF 2.0). To sygnał dla firm, że czas intensywnych przygotowań właśnie się rozpoczął. Jak ten czas na testowanie należy optymalnie wykorzystać?

REKLAMA