REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż budynku mieszkalnego nabytego od osoby fizycznej – rozliczenie VAT

Grupa ECDP
Jedna z wiodących grup konsultingowych w Polsce
Sprzedaż budynku mieszkalnego nabytego od osoby fizycznej – rozliczenie VAT
Sprzedaż budynku mieszkalnego nabytego od osoby fizycznej – rozliczenie VAT

REKLAMA

REKLAMA

Nabycie nieruchomości od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, może być świetną inwestycją. Dobrze zlokalizowana nieruchomość jest w stanie przynieść duże zyski podmiotowi, który dokona sprzedaży. Warto jednak sprawdzić jak na gruncie podatku VAT wygląda transakcja zbycia nieruchomości nabytej od osoby fizycznej.

ABC Spółka z o.o. nabyła w styczniu 2018 r. działkę z budynkiem mieszkalnym o powierzchni poniżej 300 m2. Sprzedającym była osoba fizyczna, która nie prowadziła działalności gospodarczej. Sam budynek mieszkalny był użytkowany od 1998 r. – wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe. Jednocześnie na terenie działki i w samym budynku mieszkalnym nie były prowadzone żadne prace budowlane. ABC chce sprzedać przedmiotową nieruchomość, jednak nie jest pewna kto będzie nabywcą. Może to być inna osoba fizyczna, a może być to podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Czy taka transakcja będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT?

REKLAMA

Autopromocja

Należy zauważyć, że co do zasady, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako ustawa o VAT). Warto również zaznaczyć, że w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania, nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji należy uznać, iż sprzedaż nieruchomości traktowana będzie jako odpłatna dostawa towaru na gruncie ustawy o VAT.

Polecamy: Biuletyn VAT

Polecamy: VAT 2019. Komentarz

Jednocześnie przepisy ustawy o VAT przewidują, w określonych okolicznościach, zwolnienie dla tego rodzaju dostawy. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Dalszy ciąg materiału pod wideo
  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Istotne znaczenie ma zatem moment, w którym doszło do pierwszego zasiedlenia budynku mieszkalnego nabytego przez ABC. Pierwsze zasiedlenie jest zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, poprzez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy budynków, budowli lub ich części po ich:

  1. wybudowaniu albo
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Brzmienie ww. przepisu może prowadzić do wniosku, iż do pierwszego zasiedlenia dochodzi wyłącznie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Niemniej pojęcie pierwszego zasiedlenia należy rozpatrywać poprzez pryzmat wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako TSUE) z 16.11.2017 r., sygn. akt C-308/16. W ww. orzeczeniu, TSUE stwierdził: W tychże pracach przygotowawczych stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wynika jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu W konsekwencji należy przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia dochodzi bez względu na to czy oddanie nieruchomości (budynku) ma miejsce w celu wykonania czynności opodatkowanej, czy w ramach działalności gospodarczej.

Należy zatem uznać, że do pierwszego zasiedlenia dochodzi w chwili rozpoczęcia użytkowania określonej nieruchomości. Bez znaczenia jest w tym przypadku czy użytkowanie to miało związek z czynnościami opodatkowanymi. Stanowisko takie uznawane jest również przez polskie organy podatkowe. Pogląd taki potwierdził przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 1.03.2019 r., znak: 0115-KDIT1-3.4012.872.2.APR. Udzielając odpowiedzi na zadane w przykładzie pytanie, należy stwierdzić, że taka transakcja podlega zwolnieniu z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Do pierwszego zasiedlenia tej nieruchomości doszło bowiem w momencie pierwszego jej użytkowania przez właścicieli (osoby fizycznej), tj. w 1998 r. W konsekwencji upłynął zatem wymagany okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Ponadto, nie były wykonywane żadne prace remontowe czy ulepszeniowe na tym budynku.

Jednocześnie jednak warto zauważyć, że nawet w przypadku spełnienia warunków do ww. zwolnienia, sprzedaż nieruchomości może być opodatkowana. Jest to jednak kwestia wyboru stron transakcji. Kwestię te reguluje art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części. W tym przypadku jednak, podmiot który dokonuje dostawy budynków, budowli lub ich części oraz ich nabywca, muszą:

  1. być zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz
  2. złożyć, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budowli, budynku lub ich części.

REKLAMA

W konsekwencji sprzedaż budynku przez ABC sp. z o.o. może podlegać opodatkowaniu, jeśli dokonywana będzie na rzecz innego, czynnego podatnika VAT. Co więcej obie strony muszą wyrazić na to zgodę. Jednocześnie, z uwagi na to, że ABC sp. z o.o. sprzedaje budynek mieszkalny poniżej 300 m2 to znajdzie zastosowanie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, w przypadku dostawy budynków mieszkalnych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, stosuje się stawkę podatku 8% VAT. Należy pamiętać, że stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, stawką podatku 8% będzie cała wartość transakcji, w tym wartość gruntu, na której położony jest budynek mieszkalny.

Nawiązując do przykładu z firmą ABC, należy zatem stwierdzić, że dostawa budynku mieszkalnego korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Jednocześnie, gdy budynek zbywany będzie na rzecz innego podatnika VAT, strony mogą wybrać opodatkowanie transakcji stawką VAT 8%. W takim przypadku to ABC będzie zobowiązane do odpowiedniego rozliczenia podatku VAT.

Tobiasz Olczak, młodszy konsultant podatkowy w ECDP Sp. z o.o.

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Ordynacja podatkowa - liczne zmiany od 2026 r. Przedawnienie, zapłata podatku, zwrot nadpłaty, MDR i kilkadziesiąt innych nowości w projekcie nowelizacji

W dniu 28 marca 2025 r. opublikowany został projekt bardzo obszernej nowelizacji Ordynacji podatkowej i kilkunastu innych ustaw. Zmiany są bardzo liczne i mają wejść w życie 1 stycznia 2026 r. Ministerstwo Finansów informuje, że celem tej nowelizacji jest poprawa relacji między podatnikami i organami podatkowymi, zwiększenie efektywności działania organów podatkowych oraz doprecyzowanie przepisów, których stosowanie budzi wątpliwości. Zobaczmy jakie zmiany czekają podatników od początku przyszłego roku.

Obowiązkowe e-Doręczenia od 1 kwietnia 2025 r. dla firm zarejestrowanych w KRS. Jak założyć skrzynkę i aktywować Adres do Doręczeń Elektronicznych (ADE)

W komunikacie z 27 marca 2025 r. Poczta Polska przypomina o nadchodzącym terminie: 1 kwietnia 2025 r., kiedy to obowiązek korzystania z systemu e-Doręczeń zostanie rozszerzony na przedsiębiorstwa zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym przed początkiem bieżącego roku.

Ekologiczne opakowania w e-handlu - ogromne wyzwanie dla logistyki

Europejski klient e-commerce ma sprzeczne oczekiwania wobec opakowań, w których dostarczane są jego zamówienia. Domaga się ekologicznych rozwiązań, ale rzadko zrezygnuje z zakupu, jeśli nie otrzyma alternatywy zrównoważonej klimatycznie. Nie chce też płacić za spełnienie postulatów środowiskowych, a długa lista rozbieżności generuje ogromne wyzwania po stronie sprzedawców i logistyki. Ekologiczna rewolucja nie jest tania, dodatkowo nowe unijne przepisy wymuszają daleko idące zmiany w procesie realizacji zamówień.

Praca w KAS - rekrutacja 2025. Gdzie szukać ogłoszeń?

Praca w KAS a rekrutacja w 2025 roku. Jakie zadania ma Krajowa Administracja Państwowa? Kto może pracować w KAS? Gdzie szukać ogłoszeń? Jakie są wymagania są w trakcie rekrutacji w 2025 roku?

REKLAMA

Roczne zeznanie podatkowe CIT tylko do 31 marca. Jak złożyć CIT-8

Ministerstwo Finansów i Krajowa Administracja Skarbowa przypominają, że 31 marca 2025 r. upływa termin złożenia zeznania CIT-8 za 2024 rok dla tych podatników, których rok podatkowy pokrywa się z rokiem kalendarzowym. CIT-8 można złożyć także elektronicznie w serwisie e-Urząd Skarbowy bez konieczności posiadania podpisu kwalifikowanego.

PKPiR 2026: będzie 15 poważnych zmian i nowe rozporządzenie od 1 stycznia. Terminy wpisów, dodatkowe kolumny do KSeF, dowody księgowe i inne nowości

Minister Finansów przygotował projekt nowego rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (pkpir). Nowe przepisy zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2026 r. Sprawdziliśmy co się zmieni w zasadach prowadzenia pkpir w porównaniu do obecnego stanu prawnego.

Odpisy amortyzacyjne spółek nieruchomościowych

Najnowsze orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) przynoszą istotne zmiany dla spółek nieruchomościowych w zakresie możliwości rozpoznawania odpisów amortyzacyjnych w kosztach podatkowych. W styczniu tego roku NSA w kilku wyrokach (sygn. II FSK 788/23, II FSK 789/23, II FSK 987/23, II FSK 1086/23, II FSK 1652/23) potwierdził korzystne dla podatników stanowisko wojewódzkich sądów administracyjnych (WSA).

CIT estoński a optymalizacja podatkowa. Czy to się opłaca?

Przedsiębiorcy coraz częściej poszukują skutecznych sposobów na obniżenie obciążeń podatkowych. Jednym z rozwiązań, które zyskuje na popularności, jest estoński CIT. Czy rzeczywiście ta forma opodatkowania przynosi realne korzyści? Przyjrzyjmy się, na czym polega ten model, kto może z niego skorzystać i jakie są jego zalety oraz wady dla polskich przedsiębiorstw.

REKLAMA

Składka zdrowotna w 2026 roku – zmiany rewolucyjne, czy ewolucyjne?

Planowane na 2026 rok zmiany w składce zdrowotnej dla przedsiębiorców stanowią jeden z najbardziej dyskutowanych tematów w sferze podatkowej, mimo iż sama składka podatkiem nie jest. Tak jak każda kwestia dotycząca finansów osobistych a równocześnie publicznych, wywołuje liczne pytania zarówno wśród prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, jak i wśród polityków, gdzie widoczne są wyraźne podziały.

Podatnik już nie będzie karany za przypadkowe błędy, nie będzie udowadniał niewinności

Szef rządu Donald Tusk poinformował, że za niecelowe, przypadkowe błędy nie będzie się już karać podatnika. Teraz to urząd skarbowy będzie musiał udowadniać jak jest.

REKLAMA