REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż budynku mieszkalnego nabytego od osoby fizycznej – rozliczenie VAT

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Grupa ECDP
Jedna z wiodących grup konsultingowych w Polsce
Sprzedaż budynku mieszkalnego nabytego od osoby fizycznej – rozliczenie VAT
Sprzedaż budynku mieszkalnego nabytego od osoby fizycznej – rozliczenie VAT

REKLAMA

REKLAMA

Nabycie nieruchomości od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, może być świetną inwestycją. Dobrze zlokalizowana nieruchomość jest w stanie przynieść duże zyski podmiotowi, który dokona sprzedaży. Warto jednak sprawdzić jak na gruncie podatku VAT wygląda transakcja zbycia nieruchomości nabytej od osoby fizycznej.

ABC Spółka z o.o. nabyła w styczniu 2018 r. działkę z budynkiem mieszkalnym o powierzchni poniżej 300 m2. Sprzedającym była osoba fizyczna, która nie prowadziła działalności gospodarczej. Sam budynek mieszkalny był użytkowany od 1998 r. – wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe. Jednocześnie na terenie działki i w samym budynku mieszkalnym nie były prowadzone żadne prace budowlane. ABC chce sprzedać przedmiotową nieruchomość, jednak nie jest pewna kto będzie nabywcą. Może to być inna osoba fizyczna, a może być to podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Czy taka transakcja będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT?

REKLAMA

Należy zauważyć, że co do zasady, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako ustawa o VAT). Warto również zaznaczyć, że w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania, nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji należy uznać, iż sprzedaż nieruchomości traktowana będzie jako odpłatna dostawa towaru na gruncie ustawy o VAT.

Polecamy: Biuletyn VAT

Polecamy: VAT 2019. Komentarz

Jednocześnie przepisy ustawy o VAT przewidują, w określonych okolicznościach, zwolnienie dla tego rodzaju dostawy. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Dalszy ciąg materiału pod wideo
  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Istotne znaczenie ma zatem moment, w którym doszło do pierwszego zasiedlenia budynku mieszkalnego nabytego przez ABC. Pierwsze zasiedlenie jest zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, poprzez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy budynków, budowli lub ich części po ich:

  1. wybudowaniu albo
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

REKLAMA

Brzmienie ww. przepisu może prowadzić do wniosku, iż do pierwszego zasiedlenia dochodzi wyłącznie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Niemniej pojęcie pierwszego zasiedlenia należy rozpatrywać poprzez pryzmat wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako TSUE) z 16.11.2017 r., sygn. akt C-308/16. W ww. orzeczeniu, TSUE stwierdził: W tychże pracach przygotowawczych stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wynika jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu W konsekwencji należy przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia dochodzi bez względu na to czy oddanie nieruchomości (budynku) ma miejsce w celu wykonania czynności opodatkowanej, czy w ramach działalności gospodarczej.

Należy zatem uznać, że do pierwszego zasiedlenia dochodzi w chwili rozpoczęcia użytkowania określonej nieruchomości. Bez znaczenia jest w tym przypadku czy użytkowanie to miało związek z czynnościami opodatkowanymi. Stanowisko takie uznawane jest również przez polskie organy podatkowe. Pogląd taki potwierdził przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 1.03.2019 r., znak: 0115-KDIT1-3.4012.872.2.APR. Udzielając odpowiedzi na zadane w przykładzie pytanie, należy stwierdzić, że taka transakcja podlega zwolnieniu z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Do pierwszego zasiedlenia tej nieruchomości doszło bowiem w momencie pierwszego jej użytkowania przez właścicieli (osoby fizycznej), tj. w 1998 r. W konsekwencji upłynął zatem wymagany okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Ponadto, nie były wykonywane żadne prace remontowe czy ulepszeniowe na tym budynku.

Jednocześnie jednak warto zauważyć, że nawet w przypadku spełnienia warunków do ww. zwolnienia, sprzedaż nieruchomości może być opodatkowana. Jest to jednak kwestia wyboru stron transakcji. Kwestię te reguluje art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części. W tym przypadku jednak, podmiot który dokonuje dostawy budynków, budowli lub ich części oraz ich nabywca, muszą:

  1. być zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz
  2. złożyć, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budowli, budynku lub ich części.

REKLAMA

W konsekwencji sprzedaż budynku przez ABC sp. z o.o. może podlegać opodatkowaniu, jeśli dokonywana będzie na rzecz innego, czynnego podatnika VAT. Co więcej obie strony muszą wyrazić na to zgodę. Jednocześnie, z uwagi na to, że ABC sp. z o.o. sprzedaje budynek mieszkalny poniżej 300 m2 to znajdzie zastosowanie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, w przypadku dostawy budynków mieszkalnych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, stosuje się stawkę podatku 8% VAT. Należy pamiętać, że stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, stawką podatku 8% będzie cała wartość transakcji, w tym wartość gruntu, na której położony jest budynek mieszkalny.

Nawiązując do przykładu z firmą ABC, należy zatem stwierdzić, że dostawa budynku mieszkalnego korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Jednocześnie, gdy budynek zbywany będzie na rzecz innego podatnika VAT, strony mogą wybrać opodatkowanie transakcji stawką VAT 8%. W takim przypadku to ABC będzie zobowiązane do odpowiedniego rozliczenia podatku VAT.

Tobiasz Olczak, młodszy konsultant podatkowy w ECDP Sp. z o.o.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Stracił rodzinę w wypadku i miał zapłacić zaległy podatek. WSA kontra skarbówka

Mimo że jako dziecko stracił całą rodzinę w tragicznym wypadku, a wypłacone mu po latach odszkodowanie miało choć częściowo złagodzić tę krzywdę, organy skarbowe domagały się od Huberta zapłaty blisko 150 tys. zł podatku od odsetek. Sprawa trafiła aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał stanowisko fiskusa za niesprawiedliwe. Teraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację Rzecznikowi Praw Obywatelskich i uchylił decyzje skarbówki — choć wyrok wciąż nie jest prawomocny.

Opłata skarbowa od pełnomocnictwa - zmiany od 2025 roku

Krajowa Informacja Skarbowa przypomniała w komunikacie, że od 1 stycznia 2025 r. zmianie uległy przepisy regulujące zasady wnoszenia opłaty skarbowej od pełnomocnictw składanych w formie elektronicznej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Jak Ministerstwo Finansów liczy lukę VAT? Metodą odgórną (top – down)

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 22 maja 2025 r., że metoda liczenia luki VAT od lat pozostaje niezmienna a jej opis jest opublikowany na stronie resortu. Luka VAT liczona jest względem VAT w ujęciu rachunków narodowych publikowanych przez GUS, tj. w ujęciu memoriałowym, w którym dochody ujmowane są za okres od lutego do stycznia kolejnego roku. Szacunki luki VAT dla lat 2022-2023, pomimo uwzględnienia wpływu istotnych zmian systemowych (m.in. tarcze antyinflacyjne, rekompensaty energetyczne) wskazują na znaczący wzrost luki względem poprzedzających ich lat. W 2023 roku luka VAT wynosiła 13,5%. Obecne szacunki wskazują na zmniejszenie się luki VAT w Polsce w 2024 r. do 6,9%.

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

REKLAMA

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

Akcja jak z filmu! Polskie służby rozbiły gang od kontrabandy za 31 milionów

Akcja dosłownie jak z filmu – zatrzymania w kilku województwach, przeszukania, graniczny pościg i papierosy warte fortunę. Gang działał w Polsce, Czechach, Słowacji i Wielkiej Brytanii. Wpadło już 29 osób, a służby przejęły blisko 5 mln sztuk nielegalnych papierosów. Śledztwo nabiera tempa – są kolejne tropy.

Jak uzyskać dofinansowanie z urzędu pracy do zatrudnienia pracownika - zasady w 2025 roku

Zatrudnienie pracownika przeważnie wiążę się z dużymi kosztami. Trudno się dziwić, że przedsiębiorcy szukają oszczędności i szukają rozwiązań, aby móc zapłacić jak najmniej. Istnieją różne formy wsparcia przedsiębiorców, np. dofinansowanie na zatrudnienie pracownika z Urzędu Pracy. Jak wygląda proces ubiegania się o takie dofinansowanie? Poniżej opiszę kilka możliwych dofinansowań, o które może się starać przedsiębiorca.

KSeF już za rogiem. Tysiące firm nieprzygotowanych – cyfrowe wykluczenie może kosztować fortunę

Cyfrowy obowiązek, który może zaskoczyć wielu przedsiębiorców – od 2026 r. e-fakturowanie stanie się przymusem. Problem? Rząd uznał, że „wykluczenie cyfrowe” dotyczy wyłącznie najmniejszych firm. W praktyce zagrożeni są także starsi przedsiębiorcy, mikrofirmy bez dostępu do IT, a nawet ci, którzy nie mają stabilnego internetu. Brak przygotowania oznacza paraliż działalności, karne odsetki i utratę klientów. Czas ucieka – a system nie wybacza błędów.

REKLAMA

ZUS: Przedsiębiorcy z niepełnosprawnościami z niższą roczną składką zdrowotną. Trzeba spełnić 4 warunki

Przedsiębiorcy, którzy mają orzeczenie o umiarkowanym lub znacznym stopniu niepełnosprawności mogą korzystać z ulgi i obniżyć roczną składkę na ubezpieczenie zdrowotne. Krzysztof Cieszyński, Regionalny Rzecznik Prasowy województwa pomorskiego wyjaśnia jakie warunki trzeba spełnić, by skorzystać z tej ulgi.

Prawa autorskie do treści biznesowych publikowanych w social mediach. Kiedy można legalnie wykorzystać zdjęcie lub wideo? Co każda firma wiedzieć powinna

W erze cyfrowej, gdzie granice między komunikacją osobistą a firmową coraz bardziej się zacierają, prawa autorskie w social mediach stają się kluczową kwestią dla każdego biznesu. Generowanie własności intelektualnej przestało być domeną wyłącznie branż kreatywnych — dziś dotyczy praktycznie każdej firmy, która promuje swoje produkty lub usługi w internecie.

REKLAMA