Umowa dzierżawy a VAT. Rozliczenie nadwyżki zużytej energii elektrycznej

Roczny limit zużycia energii elektrycznej w umowie dzierżawy i jego rozliczenie

Podpisując umowę dzierżawy strony niejednokrotnie umawiają się, że w skład czynszu wchodzić będą wszelkiego rodzaju opłaty związane z użytkowaniem przedmiotu dzierżawy, w tym również koszty zużycia energii elektrycznej. W takim przypadku często wykorzystywany jest zapis, w ramach którego dochodzi do określenia rocznego limitu zużycia energii, podlegającego corocznej weryfikacji na podstawie wskazań podlicznika prądu.
Powstanie różnicy in plus pomiędzy ilością szacowaną w umowie a faktycznym zużyciem skutkuje koniecznością jej rozliczenia, co z kolei rodzi wątpliwość co do sposobu w jaki powinno ono nastąpić – czy w drodze wystawienia odrębnej faktury tytułem dodatkowego obciążenia czy też poprzez skorygowanie wystawionych wcześniej faktur czynszowych.

Obowiązek fakturowania świadczonych usług

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem (art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT).

Zgodnie z treścią art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W przypadku gdy po wystawieniu faktury podstawa opodatkowania lub kwota podatku wskazana na fakturze uległa zmianie, stosownie do art. 106j ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik wystawia fakturę korygującą.

Rozliczenie nadwyżki zużytej energii elektrycznej

Jeżeli w ramach zawartej umowy dzierżawy doszło do przekroczenia ustalonego limitu zużycia energii, dzierżawca zobowiązany będzie do dokonania stosownej dopłaty stanowiącej kwotową wartość różnicy powstałej pomiędzy oszacowaną a faktyczną ilością zużycia.

Jeżeli koszty zużycia energii określone zostały w umowie jako część składowa czynszu i tak samo jak to świadczenie mają charakter ryczałtowy, to w przypadku przekroczenia ustalonego limitu nie będzie można mówić o wykonaniu przez wydzierżawiającego odrębnej usługi, która powinna zostać udokumentowana oddzielną fakturą. Powstałą niedopłatę należy tutaj traktować jako należne z tytułu zawartej umowy dzierżawy wynagrodzenie rozliczane w postaci płatnego w określonych w umowie odstępach czasu czynszu. Innymi słowy, stanowi ona część ostatecznej ceny świadczenia (dzierżawy).

Jako że wyrównanie kosztów zużycia energii spowoduje jednak zwiększenie podstawy opodatkowania, po stronie wydzierżawiającego powstanie obowiązek wystawienia faktur korygujących. Ich ujęcie powinno nastąpić, stosownie do treści art. 29a ust. 17 ustawy o VAT, w rozliczeniu za okres rozliczeniowy, w którym zaistniała przyczyna zwiększenia podstawy opodatkowania.

I tak, jeżeli do treści umowy wprowadzono zapis o corocznej weryfikacji limitu zużycia, to momentem powstania przyczyny zwiększenia podstawy opodatkowania będzie data stwierdzenia jego przekroczenia. Wówczas stwierdzony zostanie bowiem fakt powstania rozbieżności w rozliczeniu zużycia energii, a tym samym konieczność wyrównania jego kosztów.

Faktury korygujące powinny zatem zostać rozliczone „na bieżąco” i ujmowane w rozliczeniu za okres, w którym ustalono, że doszło do przekroczenia (stwierdzono przekroczenie). W praktyce może to wyglądać w ten sposób, że dodatkowe obciążenie zostanie podzielenie i przyporządkowane do poszczególnych okresów rozliczeniowych, w których zgodnie z umową wystawiane są faktury czynszowe.

Karolina Mnich, starszy konsultant podatkowy w Taxeo Komorniczak i Wspólnicy sp.k.