REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem i refaktura mediów, a obniżona stawka VAT

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 e-file sp. z o.o.
Producent aplikacji i rozwiązań pomocnych w biznesie oraz w kontaktach z urzędami
Najem i refaktura mediów (np. energii elektrycznej lub cieplnej), a obniżona stawka VAT
Najem i refaktura mediów (np. energii elektrycznej lub cieplnej), a obniżona stawka VAT

REKLAMA

REKLAMA

Jednym z narzędzi walki ze skutkami epidemii (w tym przede wszystkim w sferze gospodarczej) są tak zwane tarcze antykryzysowe. Jednym z najnowszych takich rozwiązań stały się obniżone stawki podatku VAT związane z opłatami za energię. Pojawiło się na tym tle sporo wątpliwości praktycznych, w szczególności podmiotów, które na co dzień zajmują się wynajmem powierzchni i refakturują media (np. energię elektryczną lub cieplną) na swoich najemców. Jednym z podstawowych pytań, które pojawia się na rynku stało się: czy wynajmujący pomieszczenia powinien koszty mediów fakturować (refakturować) z obniżoną stawką VAT?

Zasady podstawowe refakturowania

Podstawowym aktem prawnym, który reguluje kwestie refakturowania jest Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) zwana dalej „Ustawą o VAT”.  Zgodnie z brzmieniem jej art. 8 ust. 2a w dziale dotyczącym odpłatnego świadczenia usług ustawodawca zdecydował, że: „W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.”.
W związku z tym podmiot który nabywa np. media, ale na rzecz osoby trzeciej (np. najemcy), traktowany jest jako usługobiorca, a następnie usługodawca w ramach tej samej usługi. W celu odsprzedaży usługi powinien on wystawić więc fakturę dokumentującą wyświadczenie usługi, ale bez dodatkowej marży. Taka faktura potocznie nazywana jest refakturą. W przypadku refaktur zasadniczo przyjmuje się stawkę podatkową (VAT) określoną dla usługi podstawowej.  

REKLAMA

Autopromocja

Nowe i stare stawki VAT

REKLAMA

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 36 ustawy o VAT zwalnia się z podatku VAT "usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11, 1177 i 1243)". Zwolnienie to jak widać nie dotyczy nieruchomości o charakterze komercyjnym (lokal użytkowy). W związku z powyższym najem (zgodnie z zasadami ogólnymi) powinien być opodatkowany pełną – 23 procentową stawką podatku VAT.

W okresie od 1 lutego 2022 roku do dnia 31 lipca 2022 ustawodawca zgodnie z art. 146db ustawy o VAT zdecydował o obniżeniu stawek podatku VAT -  obniżając do 5% podatek dla energii elektrycznej (CN 2716 00 00), oraz dla energii cieplnej.

Jaka stawka VAT za energię na refakturze? Dwa stanowiska

W przypadku obniżonej do 5% stawki VAT za energię elektryczną i energię cieplną pojawił się problem w sytuacji  praktycznej - refakturowania mediów (z obniżonymi stawkami) obok umów najmu za lokale komercyjne (np. biura). Pojawiło się wiele opinii, w tym prawników i doradców podatkowych, niestety specjaliści nie są zgodni.

Warto więc przedstawić oba stanowiska w tej sprawie:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

1. Stanowisko: obniżać VAT na refakturach za media

REKLAMA

W pierwszym stanowisku (bardziej korzystnym dla najemców) specjaliści podkreślają, że w zakresie obciążenia (refaktur) należy stosować odpowiednie (do mediów) stawki VAT. A co za tym idzie refakturowanie energii elektrycznej oraz gazu winno następować w obniżonych stawkach. Jako uzasadnienie zwolennicy tego poglądu podają, iż obniżka dotyczy dostawy energii, niezależnie od tego czy następuje ona od pierwotnego jej sprzedawcy, czy poprzez właściciela (wynajmującego). Z regulacji zawartych w art. 41 ust. 14a – 14h ustawy o VAT wynika natomiast, że właściwą stawkę VAT ustalić należy na moment dokonania transakcji – co wskazuje na konieczność i możliwość dokonywania obniżeń również przez refakturującego na aktualnych stawkach.

Powołując się na orzecznictwo wskazują między innymi wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, z dnia 9 października 2015 roku w sprawie I FSK 1153/13 w którym to Sąd podkreślił, że najem i związane z nim media należy uważać za odrębne i niezależne w określonych przypadkach. Ponadto powołują się na orzeczenie NSA z dnia 23 listopada 2017 roku w sprawie I FSK 291/16 gdzie Sąd również podkreślił możliwość odrębności mediów od najmu.

2. Stanowisko: nie można obniżyć VAT w refakturach za media

Zupełnie w drugą stronę poszli zwolennicy drugiego rozwiązania – braku możliwości obniżenia VAT za media w ramach refaktur. Zwolennicy tego podejścia powołują się przede wszystkim na interpretację ogólną Ministerstwa Finansów z 8 października 2021 roku w sprawie PT1.8101.1.2021. Wskazują również na orzecznictwo zarówno międzynarodowe jak i polskie, które ma wskazywać, że usług najmu od usług mediów nie należy sztucznie rozdzielać, a co za tym idzie nie można stosować dla nich dwóch różnych stawek podatku. Zgodnie z tym poglądem media winny być obciążane 23% stawką podatku VAT.

Świadczenia złożone

W związku z tym należy więc odpowiedzieć na pytanie: Czy sprzedaż mediów przy umowie najmu jest oddzielna czy łączna z najmem? Czy takie świadczenie złożone może być opodatkowane dwoma różnymi stawkami VAT? Czy należy stosować jedną, 23% stawkę VAT? I wreszcie czy można w ramach refaktury obniżyć stawkę VAT do 5%?

Kwestię świadczeń złożonych wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 października 2015 roku, opierając się na pracy Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w Warszawie (ECLI:EU:C:2015:229), w której zapadł wyrok z 16 kwietnia 2015 r., C-42/14. Praca Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego w tych sprawach stanowi ważny drogowskaz dla podatników – kiedy i na jakich zasadach można media uznawać za oddzielne świadczenia.

Wyciąg z wyroku Trybunału Sprawiedliwości (teza):

Artykuł 14 ust. 1, art. 15 ust. 1 i art. 24 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą 2009/162, należy interpretować w ten sposób, że w ramach najmu nieruchomości dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości, zapewniane przez podmioty trzecie na rzecz najemcy bezpośrednio zużywającego te towary i usługi, należy uważać za dokonywane przez wynajmującego w sytuacji, gdy stroną umów o te świadczenia jest wynajmujący przenoszący jedynie koszty świadczeń na najemcę.

[..]  Dyrektywę 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienioną dyrektywą 2009/162, należy interpretować w ten sposób, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

Zadaniem sądu krajowego jest dokonanie niezbędnej oceny przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności, w jakich ma miejsce najem i spełniane są towarzyszące mu świadczenia, a w szczególności przy uwzględnieniu treści samej umowy.

Wyciąg wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego:

5.3. Z powyższego orzeczenia Trybunału wynika, że co do zasady dostawy tzw. mediów należy traktować jako świadczenia odrębne od usługi najmu nieruchomości, natomiast traktowanie ich jako jednej usługi z najmem uzasadnione będzie jedynie w przypadku gdy dane świadczenia są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.

W szczególności, najem nieruchomości i związane z nim tzw. media należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, gdy:

1) najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług (tzw. mediów), dostarczanych do najmowanego lokalu przez wyspecjalizowane podmioty,

2) możliwość wyboru korzystania z danych towarów oznacza, że najemca może decydować o ich zużyciu (np. wody, energii elektrycznej, cieplnej), co może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i rozliczanie się w oparciu o ich odczyty lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub jej powierzchnię,

3) w umowie strony postanowią, że najemca będzie odrębnie rozliczać czynsz najmu oraz należności za tzw. media na podstawie indywidualnego zużycia, np. w oparciu o wskazania licznika lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub jej powierzchnię,

4) wynajmujący będzie w sposób odrębny na fakturze (fakturach) wykazywał należności z tytułu najmu oraz z tytułu tzw. mediów,

5) z zakładem dostarczającym tzw. media do lokalu najemcy rozliczenia dokonuje wynajmujący.

Jak powinien postąpić podatnik?

Należy pamiętać, że do dnia napisania niniejszego opracowania nie ma jednej wiążącej interpretacji dla podatników, którą aprobowałyby stosowne organy państwowe. Nie ma również jeszcze w tym zakresie bezpośredniej linii orzeczniczej – ponieważ rozwiązanie związane z tarczami antykryzysowymi jest czymś zupełnie nowym. Powyższe opinie specjalistów są różne. Dlatego podatnik powinien więc w ocenie swojej sytuacji przeprowadzić indywidualną analizę, oraz możliwe, że skierować zapytanie o interpretacje indywidualną w tym zakresie.

Mając jednak na uwadze powyższą analizę, wskazać można, że kluczowe dla oceny możliwości skorzystania z obniżonej stawki podatku VAT, będzie określenie czy media w danej sprawie są świadczeniami odrębnymi od najmu. Jeżeli media stanowią jedynie zapłatę wchodzącą w skład właściwej usługi najmu to z największym prawdopodobieństwem nie będą mogły zostać zakwalifikowane jako odrębnie (na obniżonych stawkach VAT). Jednak jeżeli są rozliczane odrębnie, i ten podział nie był by sztuczny – to mogą stanowić przedmiot badania możliwości obniżenia stawki do 5% VAT.

Źródła opracowania:

  • Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) zwana „Ustawa o VAT”;
  • Wyrok NSA z 9.10.2015 r., I FSK 1153/13, LEX nr 1985360 – aktualny;
  • Wyrok NSA z 23.11.2017 r., I FSK 291/16, LEX nr 2417878- aktualny;
  • Interpretacja Ogólna Nr Pt1.8101.1.2021 Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 8 października 2021 r. w sprawie opodatkowania wynajmu nieruchomości mieszkalnych na rzecz podmiotów gospodarczych (Dz. Urz. MFFiPR z 2021 r. poz. 146) – aktualna.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Ulga dla spadkobierców i przejrzystość dla podatników. Nowości w ustawie podatku od spadków i darowizn już wkrótce

Jest projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, który umożliwi przywrócenie terminu zgłoszenia spadku w wyjątkowych przypadkach oraz doprecyzuje moment powstania obowiązku podatkowego. Zmiany mają uprościć procedury, zwiększyć przejrzystość i wspierać sukcesję firm rodzinnych.

KSeF 2.0: firmy będą miały tylko 4 miesiące na testy. Co trzeba zrobić już teraz?

W czerwcu 2025 r. – zgodnie z harmonogramem – Ministerstwo Finansów udostępniło dokumentację interfejsu API KSeF 2.0. Jest to jednak materiał dla integratorów systemów i dostawców oprogramowania. Firmy wciąż czekają na udostępnienie środowiska testowego, które zaplanowano na koniec września. Konkretne testy będą więc mogły zacząć się dopiero w październiku. Tymczasem obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur dla części firm wchodzi już w lutym – oznacza to niewiele czasu na przygotowanie.

Projekt ustawy wdrażającej obowiązkowy KSeF po pierwszym czytaniu w Sejmie. Co się zmienia a co pozostaje bez zmian [komentarz eksperta]

W dniu 9 lipca 2025 r., Sejm przeprowadził pierwsze czytanie i skierował do prac w komisji finansów projekt ustawy zakładającej wdrożenie obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Wszystkie kluby i koła poselskie zapowiedziały dalsze prace nad projektem. Prace legislacyjne wchodzą w końcową fazę. Z coraz większą pewnością możemy więc stwierdzić, że obowiązkowy KSeF będzie wdrażany w dwóch etapach - od 1 lutego 2026 i od 1 kwietnia 2026 r.

Podatek u źródła 2025: Objaśnienia podatkowe ministra finansów dot. statusu rzeczywistego właściciela. Praktyczne szanse i nieoczywiste zagrożenia

Po latach oczekiwań i licznych postulatach ze strony środowisk doradczych oraz biznesowych, Ministerstwo Finansów opublikowało długo zapowiadane objaśnienia dotyczące statusu rzeczywistego właściciela w kontekście podatku u źródła (WHT). Teraz nadszedł czas, by bardziej szczegółowo przyjrzeć się poszczególnym zagadnieniom. Dokument z 3 lipca 2025 r., opublikowany na stronie MF 9 lipca, ma na celu rozwianie wieloletnich wątpliwości dotyczących stosowania klauzuli „beneficial owner”. Choć sam fakt publikacji należy ocenić jako krok w stronę większej przejrzystości i przewidywalności, nie wszystkie zapisy spełniły oczekiwania.

REKLAMA

Polski podatek cyfrowy jeszcze w tym roku? Rząd nie ogląda się na Brukselę

Choć Komisja Europejska wycofała się z planów nałożenia podatku cyfrowego, Polska idzie własną drogą. Minister cyfryzacji Krzysztof Gawkowski zapowiada, że projekt ustawy będzie gotowy do końca roku.

KSeF 2026: koniec z papierowymi fakturami, zmiany w obiegu dokumentów i obsłudze procesu sprzedaży w firmie

W przyszłym roku w Polsce zostanie uruchomiony obowiązkowy system fakturowania za pomocą Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Obowiązek ten wejdzie w życie na początku 2026 roku i wynika z procedowanego w Parlamencie projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług. Aktualny postęp prac legislacyjnych nad projektem, oznaczonym numerem druku 1407, można śledzić na stronach Sejmu.

Składki ZUS dla małych firm w 2025 roku - preferencje: ulga na start, mały ZUS plus i wakacje składkowe

Ulga na start, preferencyjne składki, czy „Mały ZUS plus”, a także wakacje składkowe – to propozycje wsparcia dla małych przedsiębiorców. Korzyści to możliwość opłacania niższych składek lub ich brak. Warto też zwrócić uwagę na konsekwencje z tym związane. ZUS tłumaczy kto i z jakich ulg może skorzystać oraz jakie są zagrożenia z tym związane.

Zwracasz pracownikom wydatki na taksówki – czy musisz pobrać zaliczkę na podatek PIT? Najnowsze wyjaśnienia fiskusa (taksówki w podróży służbowej i w czasie wyjścia służbowego)

Pracodawcy mają wątpliwości, czy w przypadku zwracania pracownikom wydatków na taksówki (kiedy to pracownicy wykonują obowiązki służbowe – zarówno w podróży służbowej jak i w czasie tzw. wyjścia służbowego), trzeba od tych kwot pobierać zaliczki na podatek dochodowy? Pod koniec czerwca 2025 r. wyjaśnił to dokładnie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Kilka miesięcy wcześniej odpowiedzi na to pytanie udzielił Minister Finansów.

REKLAMA

Minister Majewska chce uproszczenia ZUS dla firm – konkretne propozycje zmian już na stole

Minister Agnieszka Majewska zaproponowała szereg zmian w przepisach dotyczących ubezpieczeń społecznych, które mają ułatwić życie mikro, małym i średnim przedsiębiorcom. Wśród postulatów znalazły się m.in. podniesienie limitu Małego ZUS Plus, likwidacja składki rentowej dla emerytów-przedsiębiorców, uproszczenia przy wakacjach składkowych oraz ułatwienia dla łączących biznes z rodzicielstwem.

Miliardy z KPO usprawniają kolejową infrastrukturę

Prawie 11,5 mld zł warte są inwestycje realizowane ze środków Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększenia Odporności (KPO) przez PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. Zarządzająca infrastrukturą kolejową spółka, która jest największym beneficjentem KPO, zawarła już ponad 120 umów z wykonawcami na kwotę 8 mld zł. Przeszło 160 prowadzonych zadań ma przyczynić się do zwiększenia prędkości pociągów, a także zwiększenia przepustowości tras oraz usprawnienia zarządzania ruchem kolejowym. Inwestycje poprawiają bezpieczeństwo ruchu i komfort obsługi podróżnych. Na stacjach i przystankach budowany jest nowoczesny system informacji pasażerskiej, a ich infrastruktura - dopasowywana do potrzeb osób o ograniczonej mobilności.

REKLAMA