REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem i refaktura mediów, a obniżona stawka VAT

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 e-file sp. z o.o.
Producent aplikacji i rozwiązań pomocnych w biznesie oraz w kontaktach z urzędami
Najem i refaktura mediów (np. energii elektrycznej lub cieplnej), a obniżona stawka VAT
Najem i refaktura mediów (np. energii elektrycznej lub cieplnej), a obniżona stawka VAT

REKLAMA

REKLAMA

Jednym z narzędzi walki ze skutkami epidemii (w tym przede wszystkim w sferze gospodarczej) są tak zwane tarcze antykryzysowe. Jednym z najnowszych takich rozwiązań stały się obniżone stawki podatku VAT związane z opłatami za energię. Pojawiło się na tym tle sporo wątpliwości praktycznych, w szczególności podmiotów, które na co dzień zajmują się wynajmem powierzchni i refakturują media (np. energię elektryczną lub cieplną) na swoich najemców. Jednym z podstawowych pytań, które pojawia się na rynku stało się: czy wynajmujący pomieszczenia powinien koszty mediów fakturować (refakturować) z obniżoną stawką VAT?

Zasady podstawowe refakturowania

Podstawowym aktem prawnym, który reguluje kwestie refakturowania jest Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) zwana dalej „Ustawą o VAT”.  Zgodnie z brzmieniem jej art. 8 ust. 2a w dziale dotyczącym odpłatnego świadczenia usług ustawodawca zdecydował, że: „W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.”.
W związku z tym podmiot który nabywa np. media, ale na rzecz osoby trzeciej (np. najemcy), traktowany jest jako usługobiorca, a następnie usługodawca w ramach tej samej usługi. W celu odsprzedaży usługi powinien on wystawić więc fakturę dokumentującą wyświadczenie usługi, ale bez dodatkowej marży. Taka faktura potocznie nazywana jest refakturą. W przypadku refaktur zasadniczo przyjmuje się stawkę podatkową (VAT) określoną dla usługi podstawowej.  

REKLAMA

Autopromocja

Nowe i stare stawki VAT

REKLAMA

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 36 ustawy o VAT zwalnia się z podatku VAT "usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11, 1177 i 1243)". Zwolnienie to jak widać nie dotyczy nieruchomości o charakterze komercyjnym (lokal użytkowy). W związku z powyższym najem (zgodnie z zasadami ogólnymi) powinien być opodatkowany pełną – 23 procentową stawką podatku VAT.

W okresie od 1 lutego 2022 roku do dnia 31 lipca 2022 ustawodawca zgodnie z art. 146db ustawy o VAT zdecydował o obniżeniu stawek podatku VAT -  obniżając do 5% podatek dla energii elektrycznej (CN 2716 00 00), oraz dla energii cieplnej.

Jaka stawka VAT za energię na refakturze? Dwa stanowiska

W przypadku obniżonej do 5% stawki VAT za energię elektryczną i energię cieplną pojawił się problem w sytuacji  praktycznej - refakturowania mediów (z obniżonymi stawkami) obok umów najmu za lokale komercyjne (np. biura). Pojawiło się wiele opinii, w tym prawników i doradców podatkowych, niestety specjaliści nie są zgodni.

Warto więc przedstawić oba stanowiska w tej sprawie:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

1. Stanowisko: obniżać VAT na refakturach za media

W pierwszym stanowisku (bardziej korzystnym dla najemców) specjaliści podkreślają, że w zakresie obciążenia (refaktur) należy stosować odpowiednie (do mediów) stawki VAT. A co za tym idzie refakturowanie energii elektrycznej oraz gazu winno następować w obniżonych stawkach. Jako uzasadnienie zwolennicy tego poglądu podają, iż obniżka dotyczy dostawy energii, niezależnie od tego czy następuje ona od pierwotnego jej sprzedawcy, czy poprzez właściciela (wynajmującego). Z regulacji zawartych w art. 41 ust. 14a – 14h ustawy o VAT wynika natomiast, że właściwą stawkę VAT ustalić należy na moment dokonania transakcji – co wskazuje na konieczność i możliwość dokonywania obniżeń również przez refakturującego na aktualnych stawkach.

Powołując się na orzecznictwo wskazują między innymi wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, z dnia 9 października 2015 roku w sprawie I FSK 1153/13 w którym to Sąd podkreślił, że najem i związane z nim media należy uważać za odrębne i niezależne w określonych przypadkach. Ponadto powołują się na orzeczenie NSA z dnia 23 listopada 2017 roku w sprawie I FSK 291/16 gdzie Sąd również podkreślił możliwość odrębności mediów od najmu.

2. Stanowisko: nie można obniżyć VAT w refakturach za media

Zupełnie w drugą stronę poszli zwolennicy drugiego rozwiązania – braku możliwości obniżenia VAT za media w ramach refaktur. Zwolennicy tego podejścia powołują się przede wszystkim na interpretację ogólną Ministerstwa Finansów z 8 października 2021 roku w sprawie PT1.8101.1.2021. Wskazują również na orzecznictwo zarówno międzynarodowe jak i polskie, które ma wskazywać, że usług najmu od usług mediów nie należy sztucznie rozdzielać, a co za tym idzie nie można stosować dla nich dwóch różnych stawek podatku. Zgodnie z tym poglądem media winny być obciążane 23% stawką podatku VAT.

Świadczenia złożone

REKLAMA

W związku z tym należy więc odpowiedzieć na pytanie: Czy sprzedaż mediów przy umowie najmu jest oddzielna czy łączna z najmem? Czy takie świadczenie złożone może być opodatkowane dwoma różnymi stawkami VAT? Czy należy stosować jedną, 23% stawkę VAT? I wreszcie czy można w ramach refaktury obniżyć stawkę VAT do 5%?

Kwestię świadczeń złożonych wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 października 2015 roku, opierając się na pracy Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w Warszawie (ECLI:EU:C:2015:229), w której zapadł wyrok z 16 kwietnia 2015 r., C-42/14. Praca Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego w tych sprawach stanowi ważny drogowskaz dla podatników – kiedy i na jakich zasadach można media uznawać za oddzielne świadczenia.

Wyciąg z wyroku Trybunału Sprawiedliwości (teza):

Artykuł 14 ust. 1, art. 15 ust. 1 i art. 24 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą 2009/162, należy interpretować w ten sposób, że w ramach najmu nieruchomości dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości, zapewniane przez podmioty trzecie na rzecz najemcy bezpośrednio zużywającego te towary i usługi, należy uważać za dokonywane przez wynajmującego w sytuacji, gdy stroną umów o te świadczenia jest wynajmujący przenoszący jedynie koszty świadczeń na najemcę.

[..]  Dyrektywę 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienioną dyrektywą 2009/162, należy interpretować w ten sposób, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

Zadaniem sądu krajowego jest dokonanie niezbędnej oceny przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności, w jakich ma miejsce najem i spełniane są towarzyszące mu świadczenia, a w szczególności przy uwzględnieniu treści samej umowy.

Wyciąg wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego:

5.3. Z powyższego orzeczenia Trybunału wynika, że co do zasady dostawy tzw. mediów należy traktować jako świadczenia odrębne od usługi najmu nieruchomości, natomiast traktowanie ich jako jednej usługi z najmem uzasadnione będzie jedynie w przypadku gdy dane świadczenia są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.

W szczególności, najem nieruchomości i związane z nim tzw. media należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, gdy:

1) najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług (tzw. mediów), dostarczanych do najmowanego lokalu przez wyspecjalizowane podmioty,

2) możliwość wyboru korzystania z danych towarów oznacza, że najemca może decydować o ich zużyciu (np. wody, energii elektrycznej, cieplnej), co może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i rozliczanie się w oparciu o ich odczyty lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub jej powierzchnię,

3) w umowie strony postanowią, że najemca będzie odrębnie rozliczać czynsz najmu oraz należności za tzw. media na podstawie indywidualnego zużycia, np. w oparciu o wskazania licznika lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub jej powierzchnię,

4) wynajmujący będzie w sposób odrębny na fakturze (fakturach) wykazywał należności z tytułu najmu oraz z tytułu tzw. mediów,

5) z zakładem dostarczającym tzw. media do lokalu najemcy rozliczenia dokonuje wynajmujący.

Jak powinien postąpić podatnik?

Należy pamiętać, że do dnia napisania niniejszego opracowania nie ma jednej wiążącej interpretacji dla podatników, którą aprobowałyby stosowne organy państwowe. Nie ma również jeszcze w tym zakresie bezpośredniej linii orzeczniczej – ponieważ rozwiązanie związane z tarczami antykryzysowymi jest czymś zupełnie nowym. Powyższe opinie specjalistów są różne. Dlatego podatnik powinien więc w ocenie swojej sytuacji przeprowadzić indywidualną analizę, oraz możliwe, że skierować zapytanie o interpretacje indywidualną w tym zakresie.

Mając jednak na uwadze powyższą analizę, wskazać można, że kluczowe dla oceny możliwości skorzystania z obniżonej stawki podatku VAT, będzie określenie czy media w danej sprawie są świadczeniami odrębnymi od najmu. Jeżeli media stanowią jedynie zapłatę wchodzącą w skład właściwej usługi najmu to z największym prawdopodobieństwem nie będą mogły zostać zakwalifikowane jako odrębnie (na obniżonych stawkach VAT). Jednak jeżeli są rozliczane odrębnie, i ten podział nie był by sztuczny – to mogą stanowić przedmiot badania możliwości obniżenia stawki do 5% VAT.

Źródła opracowania:

  • Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.) zwana „Ustawa o VAT”;
  • Wyrok NSA z 9.10.2015 r., I FSK 1153/13, LEX nr 1985360 – aktualny;
  • Wyrok NSA z 23.11.2017 r., I FSK 291/16, LEX nr 2417878- aktualny;
  • Interpretacja Ogólna Nr Pt1.8101.1.2021 Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 8 października 2021 r. w sprawie opodatkowania wynajmu nieruchomości mieszkalnych na rzecz podmiotów gospodarczych (Dz. Urz. MFFiPR z 2021 r. poz. 146) – aktualna.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Korygowałeś deklaracje podatkowe po otrzymaniu subwencji z PFR? Możesz być bezpodstawnie pozwany – sprawdź, co zrobić w takiej sytuacji

Wśród ponad 16 tys. pozwów, które Polski Fundusz Rozwoju (PFR) złożył przeciwko przedsiębiorcom w ramach programu „Tarcza Finansowa”, około 2700 dotyczy firm (wg danych z 2023 r.), które po złożeniu wniosku o subwencję dokonały korekty deklaracji podatkowych.

Dlaczego dokumentacja pochodzenia towarów to filar bezpiecznego handlu międzynarodowego?

Brak odpowiedniej dokumentacji pochodzenia towarów może kosztować firmę czas, pieniądze i reputację. Dowiedz się, jak poprawnie i skutecznie prowadzić dokumentację, by uniknąć kar, ułatwić odprawy celne i zabezpieczyć interesy swojej firmy w handlu międzynarodowym.

Podatek od prezentów komunijnych - kiedy trzeba zapłacić. Są 3 limity kwotowe

Mamy maj, a więc i sezon komunijny – czas uroczystości, rodzinnych spotkań i… (często bardzo drogich) prezentów. Ale czy wręczone dzieciom upominki mogą wiązać się z obowiązkiem podatkowym? Wyjaśniamy, kiedy komunijny prezent staje się darowizną, którą trzeba zgłosić fiskusowi.

Webinar: KSeF – na co warto przygotować firmę? + certyfikat gwarantowany

Ekspert wyjaśni, jak przygotować firmę na nadchodzący obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur i oraz na co zwrócić uwagę, aby proces przejścia na nowy system fakturowania przebiegł sprawnie i bez zbędnych trudności. Każdy z uczestników webinaru otrzyma certyfikat, dostęp do retransmisji oraz materiały dodatkowe.

REKLAMA

Obowiązkowego KSeF można uniknąć. Jest na to kilka sposobów. M.in. uzyskanie statusu podatnika zagranicznego działającego w Polsce wyłącznie na podstawie rejestracji

Obowiązkowy model Krajowego Systemu e-Faktur nie będzie obowiązywał zagraniczne firmy działające jako podatnicy VAT na polskim rynku wyłącznie na podstawie rejestracji. Profesor Witold Modzelewski pyta dlaczego wprowadza się taki przywilej dla zagranicznych konkurentów polskich firm. Wskazuje ponadto kilka innych legalnych sposobów uniknięcia obowiązkowego KSeF, wynikających z projektu nowych przepisów.

Naliczanie odsetek za zwłokę a czas trwania kontroli podatkowej, celno-skarbowej lub postępowania podatkowego – zmiany w Ordynacji podatkowej jeszcze w 2025 r.

Ministerstwo Finansów przygotowało projekt nowelizacji Ordynacji podatkowej, która ma m.in. na celu zmobilizowanie organów podatkowych do zakończenia kontroli podatkowej i kontroli celno-skarbowej w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy od dnia jej wszczęcia. Jeżeli to się nie stanie, to nie będzie można podatnikowi naliczyć odsetek od zaległości podatkowych (odsetek za zwłokę) stwierdzonych w toku kontroli.

Zarządzanie finansami i procesami finansowo-księgowymi w rosnącym przedsiębiorstwie

W dzisiejszej gospodarce efektywne zarządzanie finansami i procesami finansowymi stanowi kluczowy czynnik sukcesu dla rozwijających się przedsiębiorstw. Praktyka biznesowa pokazuje, że sam wzrost obrotów nie zawsze przekłada się na poprawę kondycji finansowej firmy. Nieumiejętnie zarządzany rozwój może prowadzić do paradoksalnej sytuacji, w której zwiększającym się przychodom towarzyszą spadająca rentowność i problemy z płynnością finansową.

Rozliczenie składki zdrowotnej w 2025 roku. Księgowa wyjaśnia jak to zrobić

Termin złożenia w ZUS deklaracji zawierającej rozliczenie wpłaconych składek zdrowotnych za 2024 rok upływa 20 maja 2025 r. Obowiązek ten dotyczy większości przedsiębiorców prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą. Jedynie ci rozliczający się na karcie podatkowej są z niego zwolnieni. W pozostałych przypadkach wysokość należnych składek wylicza się na podstawie przychodów bądź dochodów osiągniętych w poprzednim roku. Na co zwrócić uwagę przygotowując roczne rozliczenie składek? Wyjaśnia to Paulina Chwil, Księgowa Prowadząca oraz Ekspert ds. ZUS i Prawa Pracy w CashDirector S.A.

REKLAMA

Trump 2.0. Rewolucja chorego rozsądku. Prof. Kołodko recenzuje politykę (nie tylko gospodarczą) obecnego prezydenta USA

W kwietniu 2025 r. nakładem Wydawnictwa Naukowego PWN ukazała się najnowsza książka prof. Grzegorza W. Kołodki zatytułowana „Trump 2.0. Rewolucja chorego rozsądku”. Grzegorz W. Kołodko, wybitny ekonomista i były wicepremier, w swoim bezkompromisowym stylu analizuje trumponomikę i trumpizm, populizm, nowy nacjonalizm, publiczne kłamstwa i brutalną grę interesów. Profesor poświęca szczególną uwagę kwestiom manipulacji opinią publiczną, polityce sojuszy, a także wpływowi wojny w Ukrainie na kształt geopolityki. Zastanawia się również, jakie zagrożenia dla NATO i Unii Europejskiej niesie ze sobą „America First” – i co to wszystko oznacza dla współczesnego świata.

Zmiany w rachunkowości w 2025 r. Sprawozdawczość ESG przesunięta o 2 lata

Minister Finansów przygotował 5 maja 2025 r. projekt nowelizacji ustawy wdrażającej dyrektywę CRSD do ustawy o rachunkowości, a także ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym oraz niektórych innych ustaw. Ta nowelizacja ma na celu wdrożenie unijnej dyrektywy 2025/794, przesuwającej wdrożenie obowiązku sprawozdawczości ESG o 2 lata.

REKLAMA