Kategorie

Sprzedaż gruntu niezabudowanego – kiedy VAT, a kiedy PCC?

Grupa ECDP
Jedna z wiodących grup konsultingowych w Polsce
Sprzedaż gruntu niezabudowanego – kiedy VAT, a kiedy PCC?
Fotolia
Jeżeli sprzedaży nieruchomości niezabudowanej dokonuje podatnik podatku od towarów i usług, to sprzedaż może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT albo podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Reklama

Podatnikami podatku od towarów i usług są zasadniczo podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Jednocześnie sprzedaż nieruchomości stanowi na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług (zwaną dalej ustawą o VAT) odpłatną dostawę towarów. Jeżeli zatem sprzedaży nieruchomości niezabudowanej dokonuje podatnik VAT (tj. w uproszczeniu przedsiębiorca) to czynność ta zasadniczo podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ustawa o VAT przewiduje przy tym, że w określonych przypadkach dostawa ta podlega zwolnieniu z VAT. Odpowiednia regulacja uwzględniona została w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W świetle tego przepisu, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jednocześnie w ustawie przewidziano definicję legalną terenu budowlanego (w odniesieniu do pojęcia ustawowo zdefiniowanego nie wolno przyjąć rozumienia potocznego). W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Polecamy: Biuletyn VAT

Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata

Reklama

Podatnik VAT, dokonujący dostawy nieruchomości niezabudowanej, powinien więc zweryfikować jakie przeznaczenie określono dla gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nieruchomość nie jest objęta ww. planem, to należy zweryfikować jakie przeznaczenie określono w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli działka nie jest objęta również ww. decyzją, to należy uznać, że jest to teren niebudowlany (por. interpretację ogólną Ministra Finansów z 14 czerwca 2013 r., znak: PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639). W takich przypadkach nie należy ustalać przeznaczenia gruntu przez odwołanie do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, czy też przez sprawdzenie zapisów zawartych w ewidencji gruntów i budynków. W przywołanej wyżej definicji terenu budowlanego nie przewidziano bowiem odwołania do tego rodzaju dokumentów.

Jeżeli nieruchomość niezabudowana jest objęta ww. planem albo decyzją i w którymś z tych dokumentów przewidziano przeznaczenie pod zabudowę (np. określono, że jest to teren zabudowy mieszkaniowo – usługowej), to dostawa takiej nieruchomości podlega opodatkowaniu 23% stawką podatku od towarów i usług. W takim przypadku sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC). W myśl bowiem art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Jeżeli natomiast nieruchomość niezabudowana objęta jest ww. planem albo decyzją, a w aktach tych przewidziano przeznaczenie niebudowlane (np. przeznaczenie pod lasy, w rozumieniu ustawy o lasach oraz ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych), to taka dostawa podlega zwolnieniu z VAT. Zwolnieniu z VAT podlegała będzie również dostawa nieruchomości niezabudowanej, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT objęte są bowiem wszystkie tereny niezabudowane niestanowiące terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Przy czym w takim przypadku sprzedaż nieruchomości podlegała będzie opodatkowaniu PCC.

Co prawda w art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC przewidziano, że nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne      jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności. Niemniej w dalszej części przepisu wskazano, że powyższe nie dotyczy m.in. umów sprzedaży, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część. Tym samym dostawa nieruchomości niezabudowanej podlegająca zwolnieniu z VAT, podlega opodatkowaniu PCC.

W takim przypadku zobowiązanym do rozliczenia podatku jest kupujący. Podatek wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości musi być dokonana w formie aktu notarialnego. W takich przypadkach płatnikiem tego podatku jest notariusz. Oblicza on wówczas wysokość PCC, pobiera go od kupującego i wpłaca na rachunek odpowiedniego organu podatkowego. W takiej sytuacji kupujący nie musi składać deklaracji PCC-3.

Piotr Kępisty, Doradca podatkowy, Kierownik Zespołu ds. Podatków Pośrednich w ECDDP Sp. z o.o.

Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Księgowość
    1 sty 2000
    21 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Strategia podatkowa a schematy podatkowe

    MDR to skrót od Mandatory Disclosure Rules – są to przepisy prawa związane z obowiązkiem przekazywania (raportowania) do Szefa Krajowej Administracji Skarbowej (KAS) informacji o schematach podatkowych. Regulacje te mają istotny wpływ na działalność podatników – w określonych przypadkach nakładają na podatników obowiązek raportowy, jak również obowiązek wdrożenia i stosowania tzw. procedury wewnętrznej.

    Ceny transferowe: nowe obowiązki także dla podmiotów niepowiązanych

    Ceny transferowe. W celu zabezpieczenia przedsiębiorstwa i zarządu przed ryzykiem surowych kar w związku z niewywiązaniem się z obowiązków w zakresie cen transferowych za 2021 r., kluczowe znaczenie ma jak najszybsza identyfikacja transakcji jednorodnych. Chodzi o te, których wartość może przekroczyć na koniec roku 500 tys. zł netto. Konieczna jest też implementacja procedury badania rzeczywistego właściciela, np. w formie wprowadzenia odpowiednich zapisów do umów zawieranych z kontrahentami.

    Zmiana pracy 2021. Oczekiwania pracowników i możliwości rozwoju

    Rynek pracy 2021. Pandemia koronawirusa nie tylko nie zakończyła rynku pracownika, ale poprzez geometrycznie rosnące zapotrzebowanie na niektóre specjalizacje, wręcz zaostrzyła walkę o talenty. Przedstawiamy analizę wyników badań przeprowadzonych wśród ponad 3 tys. respondentów z 20 dominujących na rynku pracy branż.

    Wyprowadzanie pieniędzy do rajów podatkowych - dwa nowe narzędzia fiskusa

    Wyprowadzanie pieniędzy do rajów podatkowych. W 2021 r. w związku z realizacją tzw. transakcji jednorodnej o wartości przekraczającej 500 tys. zł netto, po zakończeniu roku obrotowego konieczne będzie zbadanie, czy kontrahent nie dokonywał jakichkolwiek rozliczeń z podmiotem rajowym. Jeżeli tak – powstanie domniemanie nakazujące przyjęcie, że rzeczywisty właściciel jest podmiotem rajowym. Wskutek domniemania przedsiębiorca wejdzie w reżim przepisów o cenach transferowych. Oznacza to konieczność wypełnienia szeregu obowiązków sprawozdawczych.

    Wpływ pandemii na dochody firm w Polsce

    Polscy przedsiębiorcy a pandemia. Kryzys wywołany przez COVID-19 obniżył dochody 6 na 10 firm w Polsce i zmniejszył lukę płatniczą. Takie wnioski płyną z raportu ”European Payment Report 2021”. Jak pandemia wpłynęła na biznes w Polsce?

    Podatek u źródła - zmiany od 2022 roku

    Podatek u źródła. Ministerstwo Finansów chce kolejny raz przedłużyć (tym razem do końca 2021 roku) obecne przepisy dot. podatku u źródła (WHT - Withholding Tax). Jednocześnie w Ministerstwie Finansów przygotowywany jest projekt kompleksowej nowelizacji przepisów dotyczących zasad poboru podatku u źródła. Projekt ten jest częścią zmian podatkowych w ramach Polskiego Ładu. Nowe przepisy mają wejść w życie od początku 2022 roku.

    Podatkowe problemy z dziedziczeniem majątku w USA

    Dziedziczenie majątku w USA a podatki. Polak, który nigdy nie był w USA wpadł w duże długi podatkowe. To dlatego, że był dzieckiem obywatela Stanów Zjednoczonych i jako syn nie płacił w tym kraju podatku dochodowego.

    Pakiet VAT e-commerce od 1 lipca 2021 r.

    Pakiet VAT e-commerce ma wejść w życiu już od 1 lipca 2021 r. Pojawią się m.in. zmiany w zakresie rozliczania sprzedaży wysyłkowej. Na co powinni przygotować się podatnicy? Jakie nowe przepisy zawiera pakiet VAT e-commerce?

    Umorzone subwencje z Tarczy PFR 1.0 - bez podatku w czerwcu

    Zwolnienie z podatku od umorzonej subwencji PFR. Firmy, którym umorzyliśmy częściowo lub całkowicie subwencje z Tarczy PFR 1.0, nie zapłacą podatku w czerwcu - powiedział wiceprezes Polskiego Funduszu Rozwoju Bartosz Marczuk.

    ECOFIN o reformie stawek VAT i unii bankowej

    Reforma stawek VAT w UE. Reforma stawek podatku VAT, unia bankowa i usługi finansowe – to tematy posiedzenia Rady ECOFIN, które odbyło się 18 czerwca 2021 r. Dyskutowane przez Radę rozwiązania na tym etapie uwzględniają większość głównych priorytetów negocjacyjnych Polski w zakresie stosowania obniżonych stawek VAT. Polska liczy na ich przyjęcie w trakcie Prezydencji Słowenii w Radzie UE. Było to ostatnie planowane posiedzenie ECOFIN za Prezydencji Portugalii.

    Wymiana danych podatkowych w czasie rzeczywistym - Finlandia i Estonia są pierwsze

    Wymiana danych podatkowych. O przystąpieniu do elektronicznej wymiany informacji podatkowych w czasie rzeczywistym poinformowały w 18 czerwca 2021 r. władze Finlandii i Estonii. Według organów podatkowych dwóch sąsiednich krajów tego typu rozwiązanie jest "unikatowe" w skali światowej.

    Transakcje z rajami podatkowymi – kolejne obowiązki dla podmiotów powiązanych i niepowiązanych

    Transakcje z rajami podatkowymi. Od 1 stycznia 2021 r. obowiązek sporządzenia lokalnej dokumentacji cen transferowych dla podatników CIT, PIT i spółek niebędącymi osobami prawnymi dla transakcji o wartości powyżej 500 tys. PLN dotyczy zarówno podmiotów powiązanych, jak i niepowiązanych, jeżeli rzeczywisty właściciel ma miejsce zamieszkania, siedzibę lub zarząd na terytorium lub w kraju stosującym szkodliwą konkurencję podatkową, czyli w raju podatkowym.

    Wartość początkowa środka trwałego - jak ustalić

    Wartość początkowa środka trwałego. Przepisy ustawy o podatkach dochodowych (ustawa o PIT i ustawa o CIT) określają dość dokładnie zasady ustalania wartości początkowej środków trwałych. Ustalenie wartości początkowej wg wyceny podatnika jest możliwością daną przez przepisy jedynie w wyjątkowych przypadkach - jeżeli nie można ustalić tej wartości wg ceny zakupu. Podatnicy nabywający środki trwałe (np. samochody) i remontujący je mogą ustalić wartość początkową z uwzględnieniem wydatków poniesionych (do dnia oddania środka trwałego do użytkowania) na naprawę, remont, czy modernizację - o ile mogą udokumentować te wydatki.

    Polskie firmy w UE - Czarna Księga barier na rynku wewnętrznym (wydanie II)

    Polskie firmy w UE - Czarna Księga barier. Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii opublikowało 16 czerwca 2021 r. już drugą Czarną Księgę barier (administracyjnych i prawnych) na rynku wewnętrznym Unii Europejskiej, które utrudniają działalność transgraniczną polskich przedsiębiorców.

    Najniższa krajowa 2022 a zmiany w PIT - 300 zł więcej netto

    Najniższa krajowa 2022 a zmiany w PIT. Proponowana przez rząd podwyżka najniższej krajowej (płacy minimalnej) w 2022 r. do poziomu 3000 zł brutto (tj. o 7,1 proc. w porównaniu do minimalnego wynagrodzenia 2021 roku) nie jest rewolucyjna - wskazują ekonomiści. Jednocześnie zauważają, że efekt podwyżki będzie wzmocniony przez zapowiedziane w Polskim Ładzie zmiany w systemie podatkowym (głównie w podatku dochodowym pd osób fizycznych - PIT). Szacuje się, że wynagrodzenie netto osoby zarabiającej płacę minimalną wzrośnie w 2022 roku o ok. 300 zł miesięcznie.

    Problematyczne transakcje z rajami podatkowymi – ceny transferowe, dokumentacja, odpowiedzialność

    Transakcje z rajami podatkowymi a ceny transferowe. Od pewnego czasu polski ustawodawca wyjątkowo chętnie wykorzystuje przepisy z zakresu cen transferowych do pobierania informacji o transakcjach realizowanych z podmiotami zarejestrowanymi w rajach podatkowych. Obowiązki nakładane na polskich podatników w tym zakresie są coraz szersze i wymagają coraz większych nakładów administracyjnych. Jednocześnie, wprowadzane przepisy często są tworzone w sposób chaotyczny i nie zawsze uzasadniony.

    Fiskus zajął majątek firmy mimo braku dowodów

    Zabezpieczenie zobowiązania podatkowego na majątku podatnika. Urząd skarbowy zajął konto firmy i należny jej zwrot VAT mimo braku dowodów i nieprawidłowości. Czy miał do tego prawo?

    Podatki 2021: osobista odpowiedzialność członków zarządu na nowo (bezpłatne webinarium 24 czerwca)

    24 czerwca 2021 r. o godz. 10:00 rozpocznie się bezpłatne webinarium (szkolenie online) poświęcone obowiązującym od 1 stycznia 2021 r. przepisom rozszerzającym obowiązki z zakresu cen transferowych dla podmiotów niepowiązanych. Za brak dopełnienia należytej staranności i nowych obowiązków dokumentacyjnych odpowiadają osobiście członkowie zarządu! Webinarium poprowadzą Artur Klęsk, Partner w Enodo Advisors oraz Jakub Beym, Senior Associate w Enodo Advisors. Portal infor.pl jest patronem medialnym tego wydarzenia.

    Skonta i rabaty przy rozliczaniu transakcji międzynarodowych

    W transakcjach handlowych rozróżniamy różnego rodzaju obniżki cen. Wśród najczęściej stosowanych są skonta i rabaty. Należy jednak pamiętać, że ich udzielenie ma wpływ na podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT), a tym samym także na wysokość podatku jaki zapłaci przedsiębiorca.

    Czym różni się najem prywatny od najmu w działalności gospodarczej?

    Podatek od najmu. W dniu 24 maja 2021 r. Naczelny Sąd Administracyjny podjął ważną uchwałę (w składzie 7. sędziów) dotyczącą rozróżnienia najmu prywatnego i najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej dla potrzeb opodatkowania PIT i ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jak tę kwestię rozstrzygnął NSA?

    Czy wszyscy podatnicy muszą mieć kasę online od 1 stycznia 2023 r.?

    Kasy fiskalne online są już obowiązkowe dla wybranych grup podatników. Natomiast kasy z elektronicznym zapisem kopii będą dostępne tylko do końca 2022 r. Czy oznacza to, że wszyscy podatnicy będą musieli mieć kasy fiskalne online od 1 stycznia 2023 r.? Co warto wiedzieć o nowym rodzaju kas?

    Sprawozdania finansowe zakładów ubezpieczeń i reasekuracji - zmiany od 2022 r.

    Sprawozdania finansowe. Ustawodawca rozszerza zakres wymogów sprawozdawczych dla zakładów ubezpieczeń i zakładów reasekuracji. Nowe obowiązki sprawozdawcze będą stosowane od 2022 r., tj. do sprawozdań za rok obrotowy rozpoczynający się w 2021 r.

    Estoński CIT - zmiany od 2022 roku

    Estoński CIT. Od 2022 r. ryczałt od dochodów w CIT (czyli tzw. estoński CIT) będzie mogła wybrać każda spółka kapitałowa, niezależnie od wielkości, bo zniknie limit przychodów 100 mln zł. Estoński system będzie też dla spółek komandytowych i komandytowo-akcyjnych.

    E-faktury od 2022 r. Pilotaż od października 2021 r.

    E-faktury są już na kolejnym etapie procesu legislacyjnego. Ustawodawca chce wspólnie z biznesem testować nowe rozwiązanie już od października 2021 r., tak aby jak najwięcej firm korzystało w pełni z e-faktury w 2022 r. Korzystanie z e-faktury stanie się obligatoryjne od 2023 r.

    Rejestracja w CRPA (Centralnym Rejestrze Podmiotów Akcyzowych) do 30 czerwca

    Rejestracja w CRPA. Ministerstwo Finansów przypomina, że 30 czerwca 2021 r. upływa termin (okres przejściowy) na dokonanie: zgłoszenia rejestracyjnego w Centralnym Rejestrze Podmiotów Akcyzowych (CRPA) dla podmiotów, które przed 1 lutego 2021 r. nie były objęte obowiązkiem dokonywania zgłoszeń rejestracyjnych w podatku akcyzowym albo zgłoszenia uzupełniającego w CRPA dla podmiotów, które przed 1 lutego 2021 r. zostały zarejestrowane na podstawie zgłoszenia rejestracyjnego AKC-R.