REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

VAT od najmu i dzierżawy – zasady, stawki i zakres opodatkowania

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Adrian Meclik
Ekspert podatkowy
VAT od najmu i dzierżawy ; opodatkowane stawką 8 %;
VAT od najmu i dzierżawy ; opodatkowane stawką 8 %;

REKLAMA

REKLAMA

Najem i dzierżawa należą do umów bardzo często zawieranych przez przedsiębiorców. Niejednokrotnie też umowa najmu zawarta przez osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej ma ten skutek, że wynajmujący nabywa status podatnika VAT. Warto więc przyjrzeć się jak umowy te traktowane są na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak kwalifikować najem i dzierżawę?

Zobacz ujednolicony tekst ustawy: Kodeks cywilny

REKLAMA

Autopromocja

Jeśli umowa najmu (dzierżawy) nie przewiduje opcji przeniesienia własności towaru po jej zakończeniu, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług traktują tą czynność jako świadczenie usługi. Co do zasady podlega ona opodatkowaniu VAT.

Od zasady tej przewidziano jednak wyjątki. To przedmiot umowy zdecyduje czy dana usługa korzysta ze zwolnienia, a jeśli będzie opodatkowana – determinować będzie stawkę VAT. Inaczej bowiem przepisy traktują najem mieszkania, a inaczej samochodu.

Pojęcie najmu i dzierżawy nie zostało zdefiniowane na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług. Tym samym konieczne jest posłużenie się przepisami Kodeksu cywilnego.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. (art. 659 § 1 Kc).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. (art. 693 § 1 Kc).

Wzory umów

Pojęcia najmu i dzierżawy, choć zbliżone różnią się. Przy dzierżawie, dzierżawca ma prawo nie tylko do używania rzeczy, ale również do pobierania z niej pożytków.

Opodatkowanie VAT najmu i dzierżawy – podstawa prawna

Podstawę stanowi art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 15 ustawy o VAT. Przepis art. 5 ust. 1 pkt 1 stanowi, iż opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak już wyżej była mowa najem i dzierżawa stanowią usługę w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zobacz ujednolicony tekst ustawy: USTAWA z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

Natomiast art. 15 ustawy o VAT określa, iż podatnikami są osoby wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą.

Pod pojęciem działalności gospodarczej wg ustawy o VAT należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

REKLAMA

Niewątpliwie najem i dzierżawa mieszczą się w przywołanym powyżej pojęciu działalności gospodarczej – polegają bowiem na wykorzystaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wynika to z faktu, iż umowy tego rodzaju z reguły zawierane są na dłuższy okres za wynagrodzeniem.

Stąd też osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która zdecyduje się na najem budynków gospodarczych może stać się podatnikiem, nawet jeśli nie podejmie żadnej inne formy działalności gospodarczej.

Jan Kowalski jest właścicielem budynku mieszkalnego. Celem poprawy kondycji finansowej postanowił wynająć parter domu kancelarii notarialnej. Umowa została zawarta na 4 lata, a kwota miesięcznego czynszu określona na 1.000 zł. Zawarta umowa ma ten skutek, iż Jan Kowalski został podatnikiem. Natomiast to czy zapłaci on podatek będzie już zależało od jego decyzji. Może on bowiem skorzystać ze zwolnienia podmiotowego w podatku VAT (do chwili przekroczenia limitu obrotu uprawniającego do tego zwolnienia).

Jaka stawka podatku VAT przy najmie i dzierżawie?

Najem i dzierżawa co do zasady podlegają opodatkowaniu stawką podstawową, tj. 23%. Przepisy przewidują jednakże i takie sytuacje, w których tego rodzaju umowy korzystają ze stawek preferencyjnych bądź są zwolnione z VAT.

Zwolnienie z opodatkowania ma miejsce w przypadkach:

1. usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT);

2. usług zakwaterowania:

a) w bursach i internatach świadczonych na rzecz uczniów i wychowanków szkół prowadzących te bursy i internaty,

b) w domach studenckich świadczonych na rzecz studentów i doktorantów uczelni prowadzących te domy studenckie,

REKLAMA

c) świadczonych na rzecz uczniów i wychowanków lub studentów i doktorantów przez podmioty inne niż wymienione w lit. a i b, pod warunkiem że szkoły lub uczelnie mają z tymi podmiotami zawarte umowy dotyczące zakwaterowania swoich uczniów i wychowanków lub studentów i doktorantów (art. 43 ust. 1 pkt 30 ustawy o VAT);

d) dzierżawy gruntów przeznaczonych na cele rolnicze (§ 13 ust. 1 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 4 kwietnia 2011 r.  - Dz. U. Nr 73, poz. 392 z późn. zm.).

Najem i dzierżawa opodatkowane stawką 8 %:

Stawką 8% VAT są opodatkowane usługi związane z zakwaterowaniem (poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT).

Na tle powyższych regulacji za ciekawą można uznać interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 marca 2011 r. nr IPPP1-443-25/11-4/JL.

Z przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż wynajmuje on lokale mieszkalne od ich właścicieli. Następnie dokonuje ich odpłatnego udostępnienia osobom trzecim – turystom bądź wszystkim innym potrzebującym czasowego miejsca pobytu. Świadczone usługi są rozliczane przy zastosowaniu stawki dobowej (odpłatność ponoszona przez osobę korzystającą z apartamentu stanowi iloczyn wykorzystanych przez nią dób hotelowych i stawki dobowej za korzystanie z apartamentu).

Na tym tle powstał problem czy świadczone przez wnioskodawcę usługi korzystają ze zwolnienia w podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36?

W wydanej interpretacji zajęto stanowisko, iż usługi świadczone przez Wnioskodawcę nie korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 lecz podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 8%. Zostały więc zakwalifikowane jako usługi związane z zakwaterowaniem – na podstawie poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT.

Z preferencyjnej stawki 8 % korzysta też:

- wynajem pasażerskich statków żeglugi śródlądowej z załogą (poz. 160 załącznika nr 3 do ustawy o VAT);

- wynajem środków transportu lotniczego pasażerskiego, z załogą (poz. 162 załącznika nr 3 do ustawy o VAT).

W pozostałych przypadkach do najmu i dzierżawy zastosowanie mieć będzie stawka podstawowa – 23 %.

Rozpoczęcie działalności w zakresie najmu i dzierżawy, jeśli podlega opodatkowaniu, obliguje czynnego podatnika podatku VAT do uwzględnienia w składanej deklaracji podatku VAT z tego tytułu.

Inaczej rzecz się ma z osobą, która wcześniej nie prowadziła działalności gospodarczej. Wówczas osoba taka nabywa status podatnika, ale to od jej decyzji zależeć będzie czy zapłaci podatek.

Związane jest to z możliwością skorzystania ze zwolnienia podmiotowego w podatku VAT.Z prawa tego skorzystać może podatnik, u którego wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł.

Osoba, która rozpocznie prowadzenie działalności w trakcie roku powinna pamiętać o tym, że jest zwolniona od podatku, jeżeli przewidywana przez nią wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, określonej wyżej kwoty.

Jakie towary i usługi są opodatkowane stawką 8% VAT?

Co istotne zwolnienie podmiotowe przysługuje z mocy prawa – nie ma więc obowiązku informowania organów skarbowych o wyborze tego prawa. Nie oznacza to jednak, że na osobie takiej nie spoczywa żaden obowiązek.

Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy zwolnieni od podatku są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży za dany dzień, nie później jednak niż przed dokonaniem sprzedaży w dniu następnym. Ma to służyć ustaleniu momentu przekroczenia kwoty limitu uprawniającego do zwolnienia.

Jak dokumentować usługę najmu i dzierżawy?

Czynny podatnik podatku VAT ma obowiązek wystawić fakturę. Natomiast podmiot korzystający ze zwolnienia podmiotowego, bądź świadczący usługę najmu zwolnioną z opodatkowania powinien dokumentować usługę rachunkiem.

Obowiązek ten wynika z zapisu art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej. Zgodnie z jego brzmieniem: „Jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.”

Wracając do kwestii wystawiania faktur – zgodnie z ogólną zasadą faktura powinna być wystawiona w terminie 7 dni licząc od dnia wykonania usługi. Przy najmie i dzierżawie reguła ta nie ma jednak zastosowania. Ustawodawca wprowadził bowiem odrębne regulacje w tym zakresie.

Obowiązek wystawienia faktury VAT przy świadczeniu usług najmu i dzierżawy pojawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, jednakże nie wcześniej niż 30 dnia przed jego powstaniem. Pamiętać też należy o tym, że wystawienie więcej niż jednej faktury dokumentującej najem za dany miesiąc skutkuje tym, że obowiązek podatkowy powstaje dwa razy.

Czy kaucja też podlega opodatkowaniu?

Umowie najmu i dzierżawy często towarzyszy obowiązek zapłacenia kaucji. Stanowi ona zazwyczaj kwotę zabezpieczenia na wypadek zniszczenia przedmiotu najmu/dzierżawy.

W konsekwencji nie stanowi płatności za usługę, o czym dodatkowo przesądza fakt, iż ma ona charakter zwrotny. Tym samym nie podlega ona opodatkowaniu, a jej otrzymanie nie powinno być potwierdzone fakturą VAT.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Webinar: Przekształcenie JDG klienta w spółkę w praktyce biura rachunkowego + certyfikat gwarantowany

Praktyczny webinar „Przekształcenie JDG klienta w spółkę w praktyce biura rachunkowego” poprowadzi Tomasz Rzepa, doradca podatkowy, ekspert INFORAKADEMII. Każdy z uczestników otrzyma imienny certyfikat i roczny nielimitowany dostęp do retransmisji webinaru wraz z materiałami dodatkowymi. Uczestnicy webinaru dowiedzą się, jak wygląda proces przekształcenia JDG w spółkę z perspektywy biura rachunkowego, ze wskazaniem kluczowych wyzwań, problemów oraz szans, jakie z tego faktu wynikają.

Zatrudnianie cudzoziemców - zmiany od 1 czerwca 2025 r. Dodatkowe przesłanki odmowy wydania zezwolenia, rejestr umów o pracę, legalność pobytu obywateli Ukrainy, cyfrowe wnioski i wyższe kary

Nowe przepisy dotyczące zasad zatrudniania cudzoziemców w Polsce zaczną obowiązywać od 1 czerwca 2025 roku. Regulacje określają warunki, na jakich możliwe będzie legalne powierzenie pracy obcokrajowcom. Sprawdzamy, czy nowe przepisy wprowadzają ułatwienia i w jaki sposób zmieniają procedurę zatrudniania cudzoziemców.

Kary umowne a koszty podatkowe – korzystny wyrok dla podatników

W wyroku z 6 maja 2025 r., sygn. II FSK 1012/22 Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się z stanowiskiem, że kary umowne mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu, jeżeli niewykonanie dostawy - nie wynikało z winy spółki. Niepewność w tej sprawie wynikała z wykładni art. 16 ust 1 pkt 22 ustawy o CIT, w którym określono jakie kary umowne i odszkodowania nie mogą być uznane za koszty podatkowe. W orzecznictwie przepis ten jest interpretowany literalnie, uznając że pozostałe rodzaje wypłat odszkodowawczych niż wskazane w przepisie mogą być uznane za koszt podatkowy.

Czy zawód księgowego powinien być certyfikowany? Ministerstwo Finansów analizuje możliwe zmiany

Od 2014 roku w Polsce nie można już uzyskać certyfikatu księgowego wydanego przez Ministra Finansów. W wyniku przeprowadzonej wówczas deregulacji zawód księgowego został formalnie otwarty – obecnie nie wymaga żadnych licencji ani zezwoleń państwowych. Choć miało to na celu ułatwienie dostępu do zawodu, skutki tej zmiany do dziś budzą mieszane opinie w branży. Temat ten nie jest również obojętny dla Ministerstwa Finansów.

REKLAMA

Kto i kiedy może ponieść odpowiedzialność karną za niezłożenie wniosku o upadłość spółki handlowej (np. sp. z o.o.)

Złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki handlowej to obowiązek, który spoczywa na barkach między innymi członków zarządu i likwidatorów. Niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki pomimo powstania warunków uzasadniających upadłość spółki jest przestępstwem, które zostało uregulowane nie w Kodeksie karnym, a w Kodeksie spółek handlowych.

Komunikat ZUS: 2 czerwca 2025 r. upływa ważny termin dla przedsiębiorców. Zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej tylko po złożeniu wniosku

Zakład Ubezpieczeń Społecznych przypomina przedsiębiorcom, że do 2 czerwca 2025 r. należy zweryfikować i odesłać przez PUE/eZUS wniosek o zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej.

ZUS odbiera zasiłki chorobowe za błędy dotyczące składek sprzed 2022 roku – Rzecznik MŚP interweniuje

Do Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców wpływa coraz więcej dramatycznych spraw dotyczących decyzji Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, w których organ odmawia wypłaty świadczeń zasiłkowych, wskazując, że przedsiębiorcy nie podlegają ubezpieczeniu chorobowemu za okres sprzed 2022 roku.

Podatnik zapłacił zaległy podatek ale nie zatrzymało to egzekucji. Urząd skarbowy wykorzystał pomyłkę w przelewie. Winą obarczył podatnika i automatyzację systemu

Absurdów podatkowych nie brakuje. Dla przykładu można podać historię przedsiębiorcy, który nie uregulował w terminie podatku, za co otrzymał upomnienie z urzędu skarbowego. Dokonując wpłaty, popełnił niezamierzony błąd, który spowodował kolejne konsekwencje. W efekcie na jego koncie jednocześnie wystąpiła niedopłata i nadpłata podatku. Ministerstwo Finansów, komentując ww. sprawę, wskazuje obowiązujące przepisy, zaś eksperci przekonują, że urzędnicy mogli zachować się inaczej. Resort zaznacza, że proces obsługi wpłat podatników jest zautomatyzowany, a w opisywanej sytuacji nie można mówić o błędzie systemowym. Wśród znawców tematu nie brakuje opinii, że zbyt sztywne przepisy i procedury podatkowe mogą właściwie stanowić pułapkę dla przedsiębiorców.

REKLAMA

PKWiU 2025 - nowa klasyfikacja statystyczna wyrobów i usług jeszcze w 2025 roku

W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano niedawno Projekt rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU). Nowa PKWiU 2025 zastąpi obecnie obowiązującą PKWiU 2015. Od kiedy?

Bezpłatny webinar: Rozliczanie branży budowlanej i deweloperskiej. Jak uniknąć najczęstszych błędów?

Branża budowlana i deweloperska to sektory, w których każdy szczegół w rozliczeniach finansowych ma znaczenie, a konsekwencje popełnianych błędów mogą być daleko idące. Zarówno w księgach rachunkowych, jak i w rozliczeniach podatkowych precyzyjna klasyfikacja realizowanych prac jest kluczowa.

REKLAMA