Obowiązek podatkowy w VAT przy sprzedaży lokalu

Odpłatna dostawa lokalu jest opodatkowana VAT stosownie do przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 i 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Podatnicy wykonując czynności polegające na dostawie lokalu powinni je opodatkować w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Przepisy art. 19 ustawy o VAT określają zasady dotyczące momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. I tak:

Podstawowa zasada określona w art.19 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi.

VAT przy sprzedaży nieruchomości

W myśl art.19 ust. 4 ustawy o VAT - jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7 dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.

Natomiast w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje na zasadzie szczególnej określonej w art. 19 ust.10 ustawy - z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania.

W przypadku zatem podmiotów wykonujących czynności dostawy lokali otrzymanie zapłaty w całości lub części powoduje konieczność zadeklarowania podatku. W przypadku zaś braku zapłaty (w całości lub części) podatek należy rozliczyć nie później niż 30 dnia od dnia wydania lokalu.

Ustawodawca nie definiuje pojęcia „ dzień wydania” co powoduje, że podatnicy mają trudności z prawidłowym określeniem momentu powstania obowiązku podatkowego.

Deweloper buduje i sprzedaje domy, lokale mieszkalne. Z nabywcami nieruchomości podpisuje umowy przedwstępne na podstawie których klienci opłacają zaliczki. Deweloper opodatkowuje zaliczki w momencie ich otrzymania. Następnie po wybudowaniu budynków przekazuje lokale nabywcom po podpisaniu protokołu technicznego wraz z kluczami. Po zapłaceniu przez klientów całej kwoty należności kwoty podpisuje akt notarialny. Zdarza się, jednak tak, że na dzień podpisania aktu notarialnego nie wpłynęła kwota całej należności. Jaką zatem w tej sytuacji deweloper powinien przyjąć datę do wykazania obowiązku podatkowego od niezapłaconej części? Czy datę podpisania aktu notarialnego, czy też datę podpisania protokołu technicznego?

Przepis art. 7 ust. 1 stanowi, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W zakresie opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług istotne jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel nie zaś samo przeniesienie własności. A zatem możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Zawarte w w/w przepisie określenie „jak właściciel” oznacza, że moment powstania obowiązku podatkowego jest uzależniony od możliwości ekonomicznego dysponowania rzeczą przez nabywcę nie zaś przeniesienia prawa własności rzeczy.

Ile zapłacisz PIT przy sprzedaży domu, mieszkania lub działki

W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, moment wydania rzeczy jest zatem oderwany od przeniesienia jej własności. Może więc nastąpić w momencie innym niż sporządzenie aktu notarialnego.

W przedstawionym przykładzie przekazanie władzy ekonomicznej nad lokalem w sposób umożliwiający nabywcy rozporządzanie nim jak właściciel nastąpiło w dacie podpisania protokołu technicznego i wydania kluczy. Tę datę należy traktować jako datę wydania towaru. Deweloper zatem stosownie do postanowień art. 19 ust.10 ustawy powinien wykazać obowiązek podatkowy VAT od niezapłaconej kwoty nie później niż 30. dnia od podpisania protokołu technicznego.

Źródło: interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie działającego w imieniu Ministra Finansów z 23 sierpnia 2011 r. (nr IPPP3/443-763/11-4/JF)