REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy sprzedaż gruntu, na którym znajduje się budynek, jest opodatkowana VAT-em?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Katarzyna Broniszewska
nieruchomość, użytkowanie wieczyste, VAT, podatek, sprzedaż
nieruchomość, użytkowanie wieczyste, VAT, podatek, sprzedaż
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż gruntu w określonych wypadkach jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Jeżeli jednak sprzedający podejmuje się działań charakterystycznych dla działań handlowca, czynności marketingowych, to można przypuszczać, że sprzedaż ma formę zawodową (profesjonalną) i zorganizowaną. A wtedy zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, dostawa gruntu będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Aby uniknąć opodatkowania czynności zbycia całej nieruchomości, właściciel budynku oraz innych budowli, będący jednocześnie użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym one się znajdują, musi wskazać, że zostały spełnione określone warunki.

REKLAMA

REKLAMA

Opodatkowanie dostawy

Odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą).

REKLAMA

Towarem są rzeczy, jej części, wszelkie postacie energii. Dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania nimi jak właściciel. Jak wynika z art. 7 ustawy o VAT dotyczy to również:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

- wydania towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

- oddania gruntów w użytkowanie wieczyste.

S. Brzeszczyńska w artykule pt.: „Pojęcie towaru w obrocie nieruchomościami” wskazuje, że Skoro towarem jest część budynku, a dostawą towaru jest także ustanawianie innych niż własność praw do takich wyodrębnionych konstrukcyjnie części budynku należy uznać, że rodzaj prawa, jakie przysługuje do lokalu - nie ma znaczenia dla zakwalifikowania lokalu każdorazowo do podatkowej kategorii towaru.

Przepis art. 29 ustawy o VAT w ust. 5 oraz 5a wskazuje, że w przypadku dostawy budynków lub budowli (albo ich części) trwale z gruntem związanych  z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, chyba że dotyczy to oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli (albo ich części) trwale z gruntem związanych.

Zgodnie z uchwałą siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 24 października 2011 roku (I FPS 2/11) Sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 2 pkt 6 tej ustawy.

Polecamy: Ile zapłacisz PIT przy sprzedaży domu, mieszkania lub działki?

Wyjątki

Od powyższej zasady istnieją jednak wyjątki.

Jednym z nich jest § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), które obowiązuje od 6 kwietnia 2011 r.

Rozporządzenie stanowi, że zbycie gruntu będzie opodatkowane taką stawką, jaką opodatkowane są budynki na nim postawione. Zatem jeśli budynki są zwolnione z opodatkowania, to także sprzedaż gruntu wraz z prawem użytkowania wieczystego nie będzie opodatkowana. 

Dostawa budynków lub budowli (albo ich części) trwale związanych z gruntem, które są zwolnione z podatku, powoduje, że zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym te budynki lub budowle się znajdują, także nie podlega opodatkowaniu. Budowle, budynki lub ich części będą zwolnienie z opodatkowania, jeśli ich dostawa nie była dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata (art. 43 ust.1 pkt10 ustawy o VAT).

Pierwsze zasiedlenie to oddanie budynków, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, o ile wydatki poniesione na ulepszenie (na podstawie przepisów o podatku dochodowym) stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Warunkiem koniecznym przy tym jest to, aby oddanie tych nieruchomości w ramach pierwszego zasiedlenia odbyło się po dokonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, np. sprzedaży, umowy najmu, dzierżawy.

Zwolnienia przedmiotowe z ustawy o VAT - obrót krajowy


K. Baran w artykule pt.: „"Pierwsze zasiedlenie" a odsprzedaż nowych mieszkań.” wskazuje, że Podatnik nabywając obiekt budownictwa mieszkaniowego od inwestora do dalszej odsprzedaży nie zasiedla go [...] po raz pierwszy, gdyż nie dochodzi do korzystania przez niego z tego obiektu (nie nastąpiło jego użytkowanie) - podatnik nabywa go nawet z innym zamiarem, tj. z zamiarem przeznaczenia do odsprzedaży, a nie do użytkowania (tj. w celach inwestycyjnych. [...].

Ponadto, w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia, ponieważ w tym wypadku wskazana powyższej czynność ta nie podlega opodatkowaniu.

Mimo spełnienia ww. warunków, dostawca i nabywca mogą zdecydować się na opodatkowanie opisanej dostawy, jeśli są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego.

Gdy powyższe warunki nie będą spełnione (tzn. gdy dostawa była dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata) to nadal istnieje możliwość niezapłacenia podatku VAT. Jednak niespełnienie tych warunków, powoduje, że trzeba spełnić inne.

Po pierwsze, osoba, która dokonuje dostawy budowli, budynków lub ich części, nie może korzystać z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Po drugie, osoba dokonująca dostawy nie może ponieść wydatków na ulepszenie opisywanych obiektów, wobec których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosiła takie wydatki, to muszą one być niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba że były wykorzystywane w stanie ulepszonym przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Dostawa obiektów budownictwa mieszkalnego

Na podstawie tych regulacji można stwierdzić, że dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku i budowli posadowionych na tym gruncie nie będzie opodatkowana VAT, jeśli:

a) budynki znajdujące się na tym gruncie są zwolnione z opodatkowania,

b) nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia,

c) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata,

d) nakłady na ulepszenie nieruchomości nie przekroczyły 30% jej wartości początkowej,

a gdy warunki z punktu b), c) i d) nie zostały spełnione, to

e) osoba dokonująca dostawy nie korzysta z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

f) osoba ta nie poniosła wydatków na ulepszenie opisywanych obiektów, wobec których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego lub wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (chyba, że były wykorzystywane w stanie ulepszonym przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat).

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 4 stycznia 2012 roku (I SA/Wr 1603/11) orzekł, że W sytuacji, gdy przedmiotem oddania w użytkowanie wieczyste są grunty, w stosunku do których oddanie w użytkowanie wieczyste nastąpiło przed 1 maja 2004 r. a więc nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT oraz takie, w stosunku do których oddanie w użytkowanie wieczyste nastąpiło po tej dacie i podlega opodatkowaniu tym podatkiem, wyłączenie bądź opodatkowanie nie może być rozszerzone na całą nieruchomość powstałą po scaleniu tych gruntów, lecz powinno być przyporządkowane do konkretnej części gruntu, która podlega wyłączeniu lub opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z podatku zwolniona jest dostawa terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę (np. grunty o charakterze rolnym, działki rekreacyjne).

Zmiana przeznaczenia gruntu

Dana osoba może w celu sprzedaży gruntu podjąć pewne działania (np. uzbroić działkę, wydzielić drogi wewnętrzne) aby zmienić jego przeznaczenie.

Więcej na ten temat: VAT od sprzedaży nieruchomości – orzecznictwo NSA

Opodatkowanie dostawy gruntu w tej sytuacji może kształtować się odmiennie.

Jak wynika z powyższych regulacji, sprzedaż gruntu w określonych wypadkach jest zwolniona z opodatkowania VAT-em. Jeżeli jednak sprzedający podejmuje się działań charakterystycznych dla działań handlowca, czynności marketingowych, to można przypuszczać, że mają one formę zawodową (profesjonalną) i zorganizowaną.

A wtedy zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, dostawa gruntu będzie wtedy podlegała opodatkowaniu VAT.

Źródło: indywidualna interpretacja podatkowa przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 8 lutego 2012 r. (nr ILPP1/443-1340/10/12-S/MK).

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Które faktury nie zostaną objęte KSeF?

Krajowy System e-Faktur to jedna z największych reform ostatnich lat. W 2026 roku każdy przedsiębiorca co do zasady będzie musiał wystawiać faktury ustrukturyzowane właśnie w KSeF. Celem jest uszczelnienie systemu VAT, łatwiejsza kontrola rozliczeń i automatyzacja obiegu dokumentów. Jednak nie wszystkie dokumenty sprzedażowe zostaną objęte obowiązkiem. Ustawodawca przewidział szereg wyłączeń i okresów przejściowych, które mają ułatwić podatnikom dostosowanie się do rewolucji w fakturowaniu.

Nowe faktury elektroniczne w 2026 r. Prof. Modzelewski: art. 106nda ust. 3 ustawy o VAT nakłada niewykonalne obowiązki i jest sprzeczny z prawem UE

Nowe faktury elektroniczne, o których mowa w art. 106nf, 106nh, 106nda i 106nha ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT), które będą w przyszłym roku wystawione zgodnie z wzorem faktury ustrukturyzowanej, budzą wśród podatników najwięcej wątpliwości – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

KSeF 2026: Tylko 4 miesiące na przygotowanie. Czego wymagać od dostawców oprogramowania? Kto powinien mieć dostęp do systemu?

Od 1 lutego 2026 roku w Polsce zacznie obowiązywać obligatoryjne fakturowanie elektroniczne z wykorzystaniem faktur ustrukturyzowanych wprowadzonych do ustawy o podatku VAT. Najpierw dotyczyć to będzie największych podatników (przekroczone 200 mln zł obrotów brutto w 2024 r.), a od 1 kwietnia 2026 r. - pozostałych. Oznacza to, że wymiana faktur pomiędzy przedsiębiorcami będzie musiała odbywać się za pośrednictwem Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF).

Zmiany w VAT: rozliczanie importu towarów bezpośrednio w deklaracji podatkowej

W dniu 17 września 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o podatku od towarów i usług, będący częścią pakietu deregulacyjnego. Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów nowelizacja ta jest konieczna, bowiem po wprowadzeniu od czerwca br. nowego systemu celnego AIS/IMPORT PLUS, niektóre firmy posiadające pozwolenie na stosowanie zgłoszenia uproszczonego i stosujące to uproszczenie zostałyby de facto pozbawione możliwości rozliczania podatku VAT z tytułu importu towarów bezpośrednio w deklaracji podatkowej. Dzięki nowym przepisom ci przedsiębiorcy będą mogli nadal rozliczać podatek VAT z tytułu importu towarów bezpośrednio w deklaracji podatkowej.

REKLAMA

Ulga B+R na wakacjach. O czym należy pamiętać przy ewidencji czasu pracy w czasie nieobecności pracowników?

Ulga na działalność badawczo-rozwojową (ulga B+R) to jeden z najistotniejszych i najbardziej przystępnych instrumentów wspierających finansowanie innowacji w Polsce. Ta preferencja podatkowa umożliwia przedsiębiorcom odliczenie od podstawy opodatkowania kosztów poniesionych na działania badawczo-rozwojowe nawet na poziomie 200%. W praktyce oznacza to możliwość odzyskania wydatków ponoszonych m.in. na wynagrodzenia pracowników zaangażowanych w prace B+R. Jednak dużym wyzwaniem pozostaje prawidłowe ewidencjonowanie czasu pracy osób zaangażowanych w takie projekty.

Od kiedy KSeF: co to za system faktur, co warto wiedzieć? Dla kogo będzie obowiązkowy w 2026 roku?

No i staje przed nami nowe wyzwanie. Nadchodzi koniec tradycyjnego modelu księgowości. Od 1 lutego 2026 r. największe podmioty będą musiały wystartować z wystawianiem faktur przez KSeF. Natomiast wszyscy odbiorcy będą musieli za pośrednictwem KSeF te faktury odbierać. Dla kogo w 2026 r. system KSeF będzie obowiązkowy?

Konsekwencje dla łańcucha dostaw przez zamknięcie kolejowego przejścia granicznego w Małaszewiczach w związku z manewrami Zapad-2025

Polska zdecydowała o czasowym zamknięciu kolejowych przejść granicznych z Białorusią, w tym kluczowego węzła w Małaszewiczach. Powodem są zakrojone na szeroką skalę rosyjsko-białoruskie manewry wojskowe Zapad-2025. Decyzja ta, choć motywowana względami bezpieczeństwa, rodzi poważne skutki gospodarcze i logistyczne, uderzając w europejsko-azjatyckie łańcuchy dostaw.

KSeF a JDG – rewolucja w fakturach dla jednoosobowych działalności

Krajowy System e-Faktur (KSeF) to największa zmiana dla firm od lat. Do tej pory dla wielu przedsiębiorców prowadzących jednoosobowe działalności gospodarcze (JDG) faktura była prostym dokumentem np. wystawianym w Wordzie, Excelu czy nawet odręcznie. W 2026 roku ta rzeczywistość diametralnie się zmieni. Faktura będzie musiała być wystawiona w formie ustrukturyzowanej i przekazana do centralnego systemu Ministerstwa Finansów.

REKLAMA

Liczne zmiany w podatkach PIT i CIT od 2026 r: nowe definicje ustawowe, ulga mieszkaniowa, amortyzacja, programy lojalnościowe, zbywanie nieruchomości, estoński CIT, IP Box

Na stronach Rządowego Centrum Legislacji został opublikowany 16 września 2025 r. projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Projekt ten, nad którym pracuje Ministerstwo Finansów, ma na celu uszczelnienie systemu podatkowego. Zmiany mają wejść w życie od początku 2026 roku.

Bank prosi o aktualizację danych twojej firmy? Oto dlaczego nie warto z tym zwlekać

Otwierasz serwis elektroniczny swojego banku i widzisz wiadomość o konieczności zaktualizowania danych osobowych lub firmowych? To nie przypadek. Potraktuj to jako priorytet, by działać zgodnie z prawem i zapewnić swojej firmie ciągłość świadczenia usług bankowych. Szczególnie że aktualizację można zrobić w kilku prostych krokach i w dogodnej dla ciebie formie.

REKLAMA