REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

VAT od najmu i dzierżawy – zasady, stawki i zakres opodatkowania

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Adrian Meclik
Ekspert podatkowy
VAT od najmu i dzierżawy ; opodatkowane stawką 8 %;
VAT od najmu i dzierżawy ; opodatkowane stawką 8 %;

REKLAMA

REKLAMA

Najem i dzierżawa należą do umów bardzo często zawieranych przez przedsiębiorców. Niejednokrotnie też umowa najmu zawarta przez osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej ma ten skutek, że wynajmujący nabywa status podatnika VAT. Warto więc przyjrzeć się jak umowy te traktowane są na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak kwalifikować najem i dzierżawę?

Zobacz ujednolicony tekst ustawy: Kodeks cywilny

REKLAMA

Jeśli umowa najmu (dzierżawy) nie przewiduje opcji przeniesienia własności towaru po jej zakończeniu, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług traktują tą czynność jako świadczenie usługi. Co do zasady podlega ona opodatkowaniu VAT.

Od zasady tej przewidziano jednak wyjątki. To przedmiot umowy zdecyduje czy dana usługa korzysta ze zwolnienia, a jeśli będzie opodatkowana – determinować będzie stawkę VAT. Inaczej bowiem przepisy traktują najem mieszkania, a inaczej samochodu.

Pojęcie najmu i dzierżawy nie zostało zdefiniowane na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług. Tym samym konieczne jest posłużenie się przepisami Kodeksu cywilnego.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. (art. 659 § 1 Kc).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. (art. 693 § 1 Kc).

Wzory umów

Pojęcia najmu i dzierżawy, choć zbliżone różnią się. Przy dzierżawie, dzierżawca ma prawo nie tylko do używania rzeczy, ale również do pobierania z niej pożytków.

Opodatkowanie VAT najmu i dzierżawy – podstawa prawna

Podstawę stanowi art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 15 ustawy o VAT. Przepis art. 5 ust. 1 pkt 1 stanowi, iż opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak już wyżej była mowa najem i dzierżawa stanowią usługę w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zobacz ujednolicony tekst ustawy: USTAWA z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

Natomiast art. 15 ustawy o VAT określa, iż podatnikami są osoby wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą.

Pod pojęciem działalności gospodarczej wg ustawy o VAT należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

REKLAMA

Niewątpliwie najem i dzierżawa mieszczą się w przywołanym powyżej pojęciu działalności gospodarczej – polegają bowiem na wykorzystaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wynika to z faktu, iż umowy tego rodzaju z reguły zawierane są na dłuższy okres za wynagrodzeniem.

Stąd też osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która zdecyduje się na najem budynków gospodarczych może stać się podatnikiem, nawet jeśli nie podejmie żadnej inne formy działalności gospodarczej.

Jan Kowalski jest właścicielem budynku mieszkalnego. Celem poprawy kondycji finansowej postanowił wynająć parter domu kancelarii notarialnej. Umowa została zawarta na 4 lata, a kwota miesięcznego czynszu określona na 1.000 zł. Zawarta umowa ma ten skutek, iż Jan Kowalski został podatnikiem. Natomiast to czy zapłaci on podatek będzie już zależało od jego decyzji. Może on bowiem skorzystać ze zwolnienia podmiotowego w podatku VAT (do chwili przekroczenia limitu obrotu uprawniającego do tego zwolnienia).

Jaka stawka podatku VAT przy najmie i dzierżawie?

Najem i dzierżawa co do zasady podlegają opodatkowaniu stawką podstawową, tj. 23%. Przepisy przewidują jednakże i takie sytuacje, w których tego rodzaju umowy korzystają ze stawek preferencyjnych bądź są zwolnione z VAT.

Zwolnienie z opodatkowania ma miejsce w przypadkach:

1. usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT);

2. usług zakwaterowania:

a) w bursach i internatach świadczonych na rzecz uczniów i wychowanków szkół prowadzących te bursy i internaty,

b) w domach studenckich świadczonych na rzecz studentów i doktorantów uczelni prowadzących te domy studenckie,

REKLAMA

c) świadczonych na rzecz uczniów i wychowanków lub studentów i doktorantów przez podmioty inne niż wymienione w lit. a i b, pod warunkiem że szkoły lub uczelnie mają z tymi podmiotami zawarte umowy dotyczące zakwaterowania swoich uczniów i wychowanków lub studentów i doktorantów (art. 43 ust. 1 pkt 30 ustawy o VAT);

d) dzierżawy gruntów przeznaczonych na cele rolnicze (§ 13 ust. 1 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 4 kwietnia 2011 r.  - Dz. U. Nr 73, poz. 392 z późn. zm.).

Najem i dzierżawa opodatkowane stawką 8 %:

Stawką 8% VAT są opodatkowane usługi związane z zakwaterowaniem (poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT).

Na tle powyższych regulacji za ciekawą można uznać interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 marca 2011 r. nr IPPP1-443-25/11-4/JL.

Z przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż wynajmuje on lokale mieszkalne od ich właścicieli. Następnie dokonuje ich odpłatnego udostępnienia osobom trzecim – turystom bądź wszystkim innym potrzebującym czasowego miejsca pobytu. Świadczone usługi są rozliczane przy zastosowaniu stawki dobowej (odpłatność ponoszona przez osobę korzystającą z apartamentu stanowi iloczyn wykorzystanych przez nią dób hotelowych i stawki dobowej za korzystanie z apartamentu).

Na tym tle powstał problem czy świadczone przez wnioskodawcę usługi korzystają ze zwolnienia w podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36?

W wydanej interpretacji zajęto stanowisko, iż usługi świadczone przez Wnioskodawcę nie korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 lecz podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 8%. Zostały więc zakwalifikowane jako usługi związane z zakwaterowaniem – na podstawie poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT.

Z preferencyjnej stawki 8 % korzysta też:

- wynajem pasażerskich statków żeglugi śródlądowej z załogą (poz. 160 załącznika nr 3 do ustawy o VAT);

- wynajem środków transportu lotniczego pasażerskiego, z załogą (poz. 162 załącznika nr 3 do ustawy o VAT).

W pozostałych przypadkach do najmu i dzierżawy zastosowanie mieć będzie stawka podstawowa – 23 %.

Rozpoczęcie działalności w zakresie najmu i dzierżawy, jeśli podlega opodatkowaniu, obliguje czynnego podatnika podatku VAT do uwzględnienia w składanej deklaracji podatku VAT z tego tytułu.

Inaczej rzecz się ma z osobą, która wcześniej nie prowadziła działalności gospodarczej. Wówczas osoba taka nabywa status podatnika, ale to od jej decyzji zależeć będzie czy zapłaci podatek.

Związane jest to z możliwością skorzystania ze zwolnienia podmiotowego w podatku VAT.Z prawa tego skorzystać może podatnik, u którego wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł.

Osoba, która rozpocznie prowadzenie działalności w trakcie roku powinna pamiętać o tym, że jest zwolniona od podatku, jeżeli przewidywana przez nią wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, określonej wyżej kwoty.

Jakie towary i usługi są opodatkowane stawką 8% VAT?

Co istotne zwolnienie podmiotowe przysługuje z mocy prawa – nie ma więc obowiązku informowania organów skarbowych o wyborze tego prawa. Nie oznacza to jednak, że na osobie takiej nie spoczywa żaden obowiązek.

Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy zwolnieni od podatku są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży za dany dzień, nie później jednak niż przed dokonaniem sprzedaży w dniu następnym. Ma to służyć ustaleniu momentu przekroczenia kwoty limitu uprawniającego do zwolnienia.

Jak dokumentować usługę najmu i dzierżawy?

Czynny podatnik podatku VAT ma obowiązek wystawić fakturę. Natomiast podmiot korzystający ze zwolnienia podmiotowego, bądź świadczący usługę najmu zwolnioną z opodatkowania powinien dokumentować usługę rachunkiem.

Obowiązek ten wynika z zapisu art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej. Zgodnie z jego brzmieniem: „Jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.”

Wracając do kwestii wystawiania faktur – zgodnie z ogólną zasadą faktura powinna być wystawiona w terminie 7 dni licząc od dnia wykonania usługi. Przy najmie i dzierżawie reguła ta nie ma jednak zastosowania. Ustawodawca wprowadził bowiem odrębne regulacje w tym zakresie.

Obowiązek wystawienia faktury VAT przy świadczeniu usług najmu i dzierżawy pojawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, jednakże nie wcześniej niż 30 dnia przed jego powstaniem. Pamiętać też należy o tym, że wystawienie więcej niż jednej faktury dokumentującej najem za dany miesiąc skutkuje tym, że obowiązek podatkowy powstaje dwa razy.

Czy kaucja też podlega opodatkowaniu?

Umowie najmu i dzierżawy często towarzyszy obowiązek zapłacenia kaucji. Stanowi ona zazwyczaj kwotę zabezpieczenia na wypadek zniszczenia przedmiotu najmu/dzierżawy.

W konsekwencji nie stanowi płatności za usługę, o czym dodatkowo przesądza fakt, iż ma ona charakter zwrotny. Tym samym nie podlega ona opodatkowaniu, a jej otrzymanie nie powinno być potwierdzone fakturą VAT.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Minister Majewska chce uproszczenia ZUS dla firm – konkretne propozycje zmian już na stole

Minister Agnieszka Majewska zaproponowała szereg zmian w przepisach dotyczących ubezpieczeń społecznych, które mają ułatwić życie mikro, małym i średnim przedsiębiorcom. Wśród postulatów znalazły się m.in. podniesienie limitu Małego ZUS Plus, likwidacja składki rentowej dla emerytów-przedsiębiorców, uproszczenia przy wakacjach składkowych oraz ułatwienia dla łączących biznes z rodzicielstwem.

Miliardy z KPO usprawniają kolejową infrastrukturę

Prawie 11,5 mld zł warte są inwestycje realizowane ze środków Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększenia Odporności (KPO) przez PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. Zarządzająca infrastrukturą kolejową spółka, która jest największym beneficjentem KPO, zawarła już ponad 120 umów z wykonawcami na kwotę 8 mld zł. Przeszło 160 prowadzonych zadań ma przyczynić się do zwiększenia prędkości pociągów, a także zwiększenia przepustowości tras oraz usprawnienia zarządzania ruchem kolejowym. Inwestycje poprawiają bezpieczeństwo ruchu i komfort obsługi podróżnych. Na stacjach i przystankach budowany jest nowoczesny system informacji pasażerskiej, a ich infrastruktura - dopasowywana do potrzeb osób o ograniczonej mobilności.

Darowizna od brata ponad limit 36 120 zł. Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby nie stracić prawa do zwolnienia podatkowego?

Co robić gdy darowizna przekazana przez brata przekracza limit kwoty wolnej w wysokości 36 120 zł? Czy podlegała zwolnieniu od podatku od spadków i darowizn, pomimo że jest dokonywana z majątku wspólnego brata i jego małżonki? Jakie warunki muszą zostać spełnione, żeby nie stracić prawa do zwolnienia?

KSeF wymusi zmiany. Rejestry VAT i wydatki pracownicze po nowemu od 2026 roku

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur to jeden z najważniejszych projektów cyfryzacyjnych polskiej administracji podatkowej ostatnich lat. Od 1 lutego lub od 1 kwietnia 2026 roku – w zależności od poziomu sprzedaży w 2024 roku – podatnicy VAT będą zobowiązani do wystawiania faktur wyłącznie w formie elektronicznej za pośrednictwem KSeF. To nie tylko zmiana technologiczna, ale także rewolucja organizacyjna, która wymusi dostosowanie systemów księgowych, procesów wewnętrznych i codziennej pracy działów finansowych.

REKLAMA

Kredyt EKOlogiczny 2025 – bezzwrotna dotacja dla firm na modernizację energetyczną. Jakie warunki trzeba spełnić?

Już od października 2025 r. przedsiębiorcy będą mogli ubiegać się o dofinansowanie z Kredytu EKOlogicznego – dotacji realizowanej w ramach programu Fundusze Europejskie dla Nowoczesnej Gospodarki (FENG 3.01).

Obowiązkowy KSeF: kogo obejmie, jak fakturować w czasie awarii? Co czeka podatników VAT w 2026 roku?

Ponad pół rok dzieli przedsiębiorców od dnia, w którym elektroniczne fakturowanie stanie się w Polsce obowiązkowe. W zależności od poziomu sprzedaży w 2024 roku, firmy będą musiały dołączyć do Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) od 1 lutego lub od 1 kwietnia 2026 roku. Od tego momentu korzystanie z KSeF stanie się obowiązkowe dla wszystkich podatników VAT czynnych. Firmy mają już niewiele czasu, by dostosować swoje systemy, procedury i zespoły do nowych wymogów.

Ulga termomodernizacyjna i zwolnienie z podatku dochodowego (PIT) dla osób realizujących przedsięwzięcia termomodernizacyjne. Najnowsze objaśnienia Ministra Finansów z 2025 r.

W dniu 30 czerwca 2025 r. Minister Finansów wydał objaśnienia podatkowe odnośnie form wsparcia przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w podatku dochodowym od osób fizycznych. Objaśnienie te dotyczą rozwiązań podatkowych (ulga termomodernizacyjna i zwolnienie podatkowe), które wspierają przedsięwzięcie termomodernizacyjne na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej „ustawa PIT”), oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej „ustawa o ryczałcie”). Objaśnienia zawierają ogólne wyjaśnienia przepisów prawa podatkowego oraz uwzględniają stan prawny obowiązujący na dzień 1 stycznia 2025 r. Objaśnienia podatkowe są wydawane przez ministra finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy – Ordynacja podatkowa z urzędu w celu zapewnienia jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego przez organy podatkowe. Warto w szczególności zwrócić uwagę na zmieniony wykaz wydatków uprawniających do odliczenia w ramach ulgi rehabilitacyjnej. Walorem tych objaśnień są także liczne przykłady wyjaśniające treść przepisów. Publikujemy poniżej pełną treść tych objaśnień.

Nowe tachografy nie aż tak inteligentne jak zakładano. Na jakie błędy muszą uważać kierowcy i firmy transportowe?

Od 19 sierpnia 2025 roku w przewozach międzynarodowych w UE wymagane będą już wyłącznie najnowsze tachografy inteligentne często oznaczane jako tachografy G2V2, czyli druga wersja tachografów inteligentnych. Obecnie w transporcie międzynarodowym stanowią one już większość tachografów. Choć nowe urządzenia rejestrujące miały za zadanie ułatwiać pracę firmom transportowym, to jednak są zawodne i mogą powodować wiele trudności przy rozliczaniu i kontroli czasu pracy kierowców. Na jakie błędy nowych smart tachografów trzeba uważać i jak skutecznie sobie z nimi radzić?

REKLAMA

Patologiczna prywatyzacja majątku firm? Rada Przedsiębiorców wzywa rząd do pilnych zmian w prawie

Rada Przedsiębiorców alarmuje: niekontrolowane postępowania upadłościowe sprzyjają nadużyciom i grabieży majątku firm. W liście do premiera Donalda Tuska organizacja apeluje o zmiany legislacyjne, które mają zakończyć nieformalny system patologicznej prywatyzacji i chronić interes publiczny.

Jak korzystać w praktyce z procedury VAT OSS – rejestracja, rozliczenia, płatności, ewidencja

Procedura OSS (ang. One Stop Shop) obowiązuje w Polsce od 1 lipca 2021 r., jednak wciąż wiele firm nie zdaje sobie sprawy, jak bardzo może ona uprościć ich rozliczenia podatkowe w zakresie VAT. Choć na pierwszy rzut oka może wydawać się skomplikowana, przy wsparciu doświadczonego doradcy jej wdrożenie jest szybkie i efektywne, a korzyści z jej stosowania znaczące.

REKLAMA