REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

VAT od najmu i dzierżawy – zasady, stawki i zakres opodatkowania

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Adrian Meclik
Ekspert podatkowy
VAT od najmu i dzierżawy ; opodatkowane stawką 8 %;
VAT od najmu i dzierżawy ; opodatkowane stawką 8 %;

REKLAMA

REKLAMA

Najem i dzierżawa należą do umów bardzo często zawieranych przez przedsiębiorców. Niejednokrotnie też umowa najmu zawarta przez osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej ma ten skutek, że wynajmujący nabywa status podatnika VAT. Warto więc przyjrzeć się jak umowy te traktowane są na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak kwalifikować najem i dzierżawę?

Zobacz ujednolicony tekst ustawy: Kodeks cywilny

REKLAMA

REKLAMA

Autopromocja

Jeśli umowa najmu (dzierżawy) nie przewiduje opcji przeniesienia własności towaru po jej zakończeniu, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług traktują tą czynność jako świadczenie usługi. Co do zasady podlega ona opodatkowaniu VAT.

Od zasady tej przewidziano jednak wyjątki. To przedmiot umowy zdecyduje czy dana usługa korzysta ze zwolnienia, a jeśli będzie opodatkowana – determinować będzie stawkę VAT. Inaczej bowiem przepisy traktują najem mieszkania, a inaczej samochodu.

Pojęcie najmu i dzierżawy nie zostało zdefiniowane na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług. Tym samym konieczne jest posłużenie się przepisami Kodeksu cywilnego.

REKLAMA

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. (art. 659 § 1 Kc).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. (art. 693 § 1 Kc).

Wzory umów

Pojęcia najmu i dzierżawy, choć zbliżone różnią się. Przy dzierżawie, dzierżawca ma prawo nie tylko do używania rzeczy, ale również do pobierania z niej pożytków.

Opodatkowanie VAT najmu i dzierżawy – podstawa prawna

Podstawę stanowi art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 15 ustawy o VAT. Przepis art. 5 ust. 1 pkt 1 stanowi, iż opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak już wyżej była mowa najem i dzierżawa stanowią usługę w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zobacz ujednolicony tekst ustawy: USTAWA z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

Natomiast art. 15 ustawy o VAT określa, iż podatnikami są osoby wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą.

Pod pojęciem działalności gospodarczej wg ustawy o VAT należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Niewątpliwie najem i dzierżawa mieszczą się w przywołanym powyżej pojęciu działalności gospodarczej – polegają bowiem na wykorzystaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wynika to z faktu, iż umowy tego rodzaju z reguły zawierane są na dłuższy okres za wynagrodzeniem.

Stąd też osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która zdecyduje się na najem budynków gospodarczych może stać się podatnikiem, nawet jeśli nie podejmie żadnej inne formy działalności gospodarczej.

Jan Kowalski jest właścicielem budynku mieszkalnego. Celem poprawy kondycji finansowej postanowił wynająć parter domu kancelarii notarialnej. Umowa została zawarta na 4 lata, a kwota miesięcznego czynszu określona na 1.000 zł. Zawarta umowa ma ten skutek, iż Jan Kowalski został podatnikiem. Natomiast to czy zapłaci on podatek będzie już zależało od jego decyzji. Może on bowiem skorzystać ze zwolnienia podmiotowego w podatku VAT (do chwili przekroczenia limitu obrotu uprawniającego do tego zwolnienia).

Jaka stawka podatku VAT przy najmie i dzierżawie?

Najem i dzierżawa co do zasady podlegają opodatkowaniu stawką podstawową, tj. 23%. Przepisy przewidują jednakże i takie sytuacje, w których tego rodzaju umowy korzystają ze stawek preferencyjnych bądź są zwolnione z VAT.

Zwolnienie z opodatkowania ma miejsce w przypadkach:

1. usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT);

2. usług zakwaterowania:

a) w bursach i internatach świadczonych na rzecz uczniów i wychowanków szkół prowadzących te bursy i internaty,

b) w domach studenckich świadczonych na rzecz studentów i doktorantów uczelni prowadzących te domy studenckie,

c) świadczonych na rzecz uczniów i wychowanków lub studentów i doktorantów przez podmioty inne niż wymienione w lit. a i b, pod warunkiem że szkoły lub uczelnie mają z tymi podmiotami zawarte umowy dotyczące zakwaterowania swoich uczniów i wychowanków lub studentów i doktorantów (art. 43 ust. 1 pkt 30 ustawy o VAT);

d) dzierżawy gruntów przeznaczonych na cele rolnicze (§ 13 ust. 1 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 4 kwietnia 2011 r.  - Dz. U. Nr 73, poz. 392 z późn. zm.).

Najem i dzierżawa opodatkowane stawką 8 %:

Stawką 8% VAT są opodatkowane usługi związane z zakwaterowaniem (poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT).

Na tle powyższych regulacji za ciekawą można uznać interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 marca 2011 r. nr IPPP1-443-25/11-4/JL.

Z przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż wynajmuje on lokale mieszkalne od ich właścicieli. Następnie dokonuje ich odpłatnego udostępnienia osobom trzecim – turystom bądź wszystkim innym potrzebującym czasowego miejsca pobytu. Świadczone usługi są rozliczane przy zastosowaniu stawki dobowej (odpłatność ponoszona przez osobę korzystającą z apartamentu stanowi iloczyn wykorzystanych przez nią dób hotelowych i stawki dobowej za korzystanie z apartamentu).

Na tym tle powstał problem czy świadczone przez wnioskodawcę usługi korzystają ze zwolnienia w podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36?

W wydanej interpretacji zajęto stanowisko, iż usługi świadczone przez Wnioskodawcę nie korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 lecz podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 8%. Zostały więc zakwalifikowane jako usługi związane z zakwaterowaniem – na podstawie poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT.

Z preferencyjnej stawki 8 % korzysta też:

- wynajem pasażerskich statków żeglugi śródlądowej z załogą (poz. 160 załącznika nr 3 do ustawy o VAT);

- wynajem środków transportu lotniczego pasażerskiego, z załogą (poz. 162 załącznika nr 3 do ustawy o VAT).

W pozostałych przypadkach do najmu i dzierżawy zastosowanie mieć będzie stawka podstawowa – 23 %.

Rozpoczęcie działalności w zakresie najmu i dzierżawy, jeśli podlega opodatkowaniu, obliguje czynnego podatnika podatku VAT do uwzględnienia w składanej deklaracji podatku VAT z tego tytułu.

Inaczej rzecz się ma z osobą, która wcześniej nie prowadziła działalności gospodarczej. Wówczas osoba taka nabywa status podatnika, ale to od jej decyzji zależeć będzie czy zapłaci podatek.

Związane jest to z możliwością skorzystania ze zwolnienia podmiotowego w podatku VAT.Z prawa tego skorzystać może podatnik, u którego wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł.

Osoba, która rozpocznie prowadzenie działalności w trakcie roku powinna pamiętać o tym, że jest zwolniona od podatku, jeżeli przewidywana przez nią wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, określonej wyżej kwoty.

Jakie towary i usługi są opodatkowane stawką 8% VAT?

Co istotne zwolnienie podmiotowe przysługuje z mocy prawa – nie ma więc obowiązku informowania organów skarbowych o wyborze tego prawa. Nie oznacza to jednak, że na osobie takiej nie spoczywa żaden obowiązek.

Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy zwolnieni od podatku są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży za dany dzień, nie później jednak niż przed dokonaniem sprzedaży w dniu następnym. Ma to służyć ustaleniu momentu przekroczenia kwoty limitu uprawniającego do zwolnienia.

Jak dokumentować usługę najmu i dzierżawy?

Czynny podatnik podatku VAT ma obowiązek wystawić fakturę. Natomiast podmiot korzystający ze zwolnienia podmiotowego, bądź świadczący usługę najmu zwolnioną z opodatkowania powinien dokumentować usługę rachunkiem.

Obowiązek ten wynika z zapisu art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej. Zgodnie z jego brzmieniem: „Jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.”

Wracając do kwestii wystawiania faktur – zgodnie z ogólną zasadą faktura powinna być wystawiona w terminie 7 dni licząc od dnia wykonania usługi. Przy najmie i dzierżawie reguła ta nie ma jednak zastosowania. Ustawodawca wprowadził bowiem odrębne regulacje w tym zakresie.

Obowiązek wystawienia faktury VAT przy świadczeniu usług najmu i dzierżawy pojawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, jednakże nie wcześniej niż 30 dnia przed jego powstaniem. Pamiętać też należy o tym, że wystawienie więcej niż jednej faktury dokumentującej najem za dany miesiąc skutkuje tym, że obowiązek podatkowy powstaje dwa razy.

Czy kaucja też podlega opodatkowaniu?

Umowie najmu i dzierżawy często towarzyszy obowiązek zapłacenia kaucji. Stanowi ona zazwyczaj kwotę zabezpieczenia na wypadek zniszczenia przedmiotu najmu/dzierżawy.

W konsekwencji nie stanowi płatności za usługę, o czym dodatkowo przesądza fakt, iż ma ona charakter zwrotny. Tym samym nie podlega ona opodatkowaniu, a jej otrzymanie nie powinno być potwierdzone fakturą VAT.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Samochód osobowy w firmie - zmiany w limitach od 1 stycznia 2026 r. Co z samochodami zakupionymi do końca 2025 roku?

Zmiany w prawie podatkowym potrafią zaskakiwać. Szczególnie wtedy, gdy istotne przepisy wprowadzane są niejako „tylnymi drzwiami”. Tym razem mamy do czynienia z modyfikacją, która znacząco wpłynie na sposób rozliczania kosztów związanych z nabyciem samochodów osobowych.

Rezerwa finansowa w firmie to nie luksus - to konieczność. Jak wyliczyć i budować rezerwę na nagłe sytuacje

Wielu właścicieli firm mówi: „Nie mam z czego odkładać, wszystko idzie na bieżące wydatki.” Inni: „Jak będą wolne środki, to coś odłożę.” Problem w tym, że te wolne środki rzadko kiedy się pojawiają. Albo jeśli już są – szybko znikają. A potem przychodzi miesiąc bez wpłat od klientów, niespodziewany wydatek albo gorszy sezon. I nagle z dnia na dzień zaczyna brakować nie tylko pieniędzy, ale też spokoju, decyzyjności, kontroli. To nie pech. To brak bufora.

100 dni do KSeF – co zmieni się od lutego 2026 roku?

Od 1 lutego 2026 r. duże firmy będą wystawiać wyłącznie e‑faktury w KSeF, a wszyscy podatnicy będą je odbierać elektronicznie. Od kwietnia obowiązek rozszerzy się na pozostałych przedsiębiorców, wprowadzając jednolity, ustandaryzowany obieg faktur i koniec papierowych dokumentów.

Skarbówka potwierdza: darowizny od rodzeństwa zwolnione z podatku nawet przy wspólności majątkowej

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że darowizny pieniężne od rodzeństwa są zwolnione z podatku, nawet jeśli darczyńcy mają wspólność majątkową. Kluczowe jest jedynie terminowe zgłoszenie darowizny i udokumentowanie przelewu. To dobra wiadomość dla wszystkich, którzy otrzymują wsparcie finansowe od bliskich.

REKLAMA

Nowa opłata cukrowa uderzy w małe firmy? Minister ostrzega przed katastrofą dla MŚP

Minister Agnieszka Majewska, Rzecznik MŚP, ostrzega przed skutkami nowelizacji „podatku cukrowego”. Zwraca uwagę, że projekt zmian w ustawie o zdrowiu publicznym przygotowany przez Ministerstwo Finansów może nadmiernie obciążyć najmniejsze firmy. Nowe przepisy dotyczące opłaty cukrowej mają – wbrew intencjom resortu – rozszerzyć obowiązki sprawozdawcze i podatkowe także na mikro i małych przedsiębiorców.

Najważniejsze zmiany przepisów dla firm 2025/2026. Jakie nowe obowiązki i wyzwania dla biznesu?

Trzeci kwartał 2025 roku przyniósł przedsiębiorcom aż 13 istotnych zmian regulacyjnych. Powszechne oburzenie przedsiębiorców wzbudza jednak krótsze od obiecywanego 6-miesięcznego vacatio legis. Z jednej strony postępuje cyfryzacja i deregulacja procesów, z drugiej – rosną obciążenia fiskalne i kontrolne. Z najnowszego Barometru TMF Group obejmującego trzeci kwartał 2025 roku wynika, że równowaga między ułatwieniami a restrykcjami została zachwiana kosztem zmian wymagających dla prowadzenia biznesu.

Jak uwierzytelnić się w KSeF? Pieczęć elektroniczna to jedna z metod - zgłoszenie w ZAW-FA, API KSeF 2.0 lub przy użyciu Aplikacji Podatnika KSeF

Aby korzystać z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF), nie trzeba zakładać konta, ale konieczne jest potwierdzenie tożsamości i uprawnień. Jednym z bezpiecznych sposobów uwierzytelnienia – szczególnie dla spółek i innych podmiotów niebędących osobami fizycznymi – jest kwalifikowana pieczęć elektroniczna. Sprawdź, jak działa i jak jej użyć w KSeF.

Faktury korygujące w KSeF: Jak powinny być wystawiane od lutego 2026 roku?

Pytanie dotyczy zawartości pliku xml, za pomocą którego będzie wczytywana do KSeF faktura korygująca. Czy w związku ze zmianą struktury logicznej FA(3) w przypadku faktur korygujących podstawę opodatkowania i podatek będzie niezbędne zawarcie w pliku xml wartości „przed korektą” i „po korekcie”? Jeżeli będzie możliwy import na podstawie samej różnicy faktury korygującej (co wynikałoby z zamieszczonego na stronie MF pliku FA_3_Przykład_3 (Przykładowe pliki dla struktury logicznej e-Faktury FA(3)), to czy ta możliwość obejmuje fakturę korygującą do faktury pierwotnej już wcześniej skorygowanej (ponowną korektę)?

REKLAMA

Rezygnacja członka zarządu w spółce z o.o. – jak to zrobić prawidłowo (zasady, dokumentacja, odpowiedzialność)

W realiach obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których członek zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością decyduje się na złożenie rezygnacji z pełnionej funkcji. Powody mogą być różne – osobiste, zdrowotne, biznesowe czy organizacyjne – ale decyzja ta zawsze powinna być świadoma i przemyślana, zwłaszcza z perspektywy konsekwencji prawnych i finansowych.

Nieujawnione operacje gospodarcze – jak uniknąć sankcyjnego opodatkowania CIT

Od kilku lat coraz więcej spółek korzysta z możliwości opodatkowania tzw. ryczałtem od dochodów spółek. To sposób opodatkowania dochodów spółki, który może przynieść realne korzyści podatkowe. Jednak korzystanie z estońskiego CIT-u wiąże się również z określonymi obowiązkami – szczególnie w zakresie prawidłowego ujmowania operacji gospodarczych w księgach rachunkowych. W tym artykule wyjaśnimy, czym są nieujawnione operacje gospodarcze i kiedy mogą prowadzić do powstania dodatkowego zobowiązania podatkowego.

REKLAMA