REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

VAT od najmu i dzierżawy – zasady, stawki i zakres opodatkowania

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Adrian Meclik
Ekspert podatkowy
VAT od najmu i dzierżawy ; opodatkowane stawką 8 %;
VAT od najmu i dzierżawy ; opodatkowane stawką 8 %;

REKLAMA

REKLAMA

Najem i dzierżawa należą do umów bardzo często zawieranych przez przedsiębiorców. Niejednokrotnie też umowa najmu zawarta przez osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej ma ten skutek, że wynajmujący nabywa status podatnika VAT. Warto więc przyjrzeć się jak umowy te traktowane są na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak kwalifikować najem i dzierżawę?

Zobacz ujednolicony tekst ustawy: Kodeks cywilny

REKLAMA

Jeśli umowa najmu (dzierżawy) nie przewiduje opcji przeniesienia własności towaru po jej zakończeniu, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług traktują tą czynność jako świadczenie usługi. Co do zasady podlega ona opodatkowaniu VAT.

Od zasady tej przewidziano jednak wyjątki. To przedmiot umowy zdecyduje czy dana usługa korzysta ze zwolnienia, a jeśli będzie opodatkowana – determinować będzie stawkę VAT. Inaczej bowiem przepisy traktują najem mieszkania, a inaczej samochodu.

Pojęcie najmu i dzierżawy nie zostało zdefiniowane na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług. Tym samym konieczne jest posłużenie się przepisami Kodeksu cywilnego.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. (art. 659 § 1 Kc).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. (art. 693 § 1 Kc).

Wzory umów

Pojęcia najmu i dzierżawy, choć zbliżone różnią się. Przy dzierżawie, dzierżawca ma prawo nie tylko do używania rzeczy, ale również do pobierania z niej pożytków.

Opodatkowanie VAT najmu i dzierżawy – podstawa prawna

Podstawę stanowi art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 15 ustawy o VAT. Przepis art. 5 ust. 1 pkt 1 stanowi, iż opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak już wyżej była mowa najem i dzierżawa stanowią usługę w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zobacz ujednolicony tekst ustawy: USTAWA z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

Natomiast art. 15 ustawy o VAT określa, iż podatnikami są osoby wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą.

Pod pojęciem działalności gospodarczej wg ustawy o VAT należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

REKLAMA

Niewątpliwie najem i dzierżawa mieszczą się w przywołanym powyżej pojęciu działalności gospodarczej – polegają bowiem na wykorzystaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wynika to z faktu, iż umowy tego rodzaju z reguły zawierane są na dłuższy okres za wynagrodzeniem.

Stąd też osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która zdecyduje się na najem budynków gospodarczych może stać się podatnikiem, nawet jeśli nie podejmie żadnej inne formy działalności gospodarczej.

Jan Kowalski jest właścicielem budynku mieszkalnego. Celem poprawy kondycji finansowej postanowił wynająć parter domu kancelarii notarialnej. Umowa została zawarta na 4 lata, a kwota miesięcznego czynszu określona na 1.000 zł. Zawarta umowa ma ten skutek, iż Jan Kowalski został podatnikiem. Natomiast to czy zapłaci on podatek będzie już zależało od jego decyzji. Może on bowiem skorzystać ze zwolnienia podmiotowego w podatku VAT (do chwili przekroczenia limitu obrotu uprawniającego do tego zwolnienia).

Jaka stawka podatku VAT przy najmie i dzierżawie?

Najem i dzierżawa co do zasady podlegają opodatkowaniu stawką podstawową, tj. 23%. Przepisy przewidują jednakże i takie sytuacje, w których tego rodzaju umowy korzystają ze stawek preferencyjnych bądź są zwolnione z VAT.

Zwolnienie z opodatkowania ma miejsce w przypadkach:

1. usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT);

2. usług zakwaterowania:

a) w bursach i internatach świadczonych na rzecz uczniów i wychowanków szkół prowadzących te bursy i internaty,

b) w domach studenckich świadczonych na rzecz studentów i doktorantów uczelni prowadzących te domy studenckie,

REKLAMA

c) świadczonych na rzecz uczniów i wychowanków lub studentów i doktorantów przez podmioty inne niż wymienione w lit. a i b, pod warunkiem że szkoły lub uczelnie mają z tymi podmiotami zawarte umowy dotyczące zakwaterowania swoich uczniów i wychowanków lub studentów i doktorantów (art. 43 ust. 1 pkt 30 ustawy o VAT);

d) dzierżawy gruntów przeznaczonych na cele rolnicze (§ 13 ust. 1 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 4 kwietnia 2011 r.  - Dz. U. Nr 73, poz. 392 z późn. zm.).

Najem i dzierżawa opodatkowane stawką 8 %:

Stawką 8% VAT są opodatkowane usługi związane z zakwaterowaniem (poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT).

Na tle powyższych regulacji za ciekawą można uznać interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 marca 2011 r. nr IPPP1-443-25/11-4/JL.

Z przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż wynajmuje on lokale mieszkalne od ich właścicieli. Następnie dokonuje ich odpłatnego udostępnienia osobom trzecim – turystom bądź wszystkim innym potrzebującym czasowego miejsca pobytu. Świadczone usługi są rozliczane przy zastosowaniu stawki dobowej (odpłatność ponoszona przez osobę korzystającą z apartamentu stanowi iloczyn wykorzystanych przez nią dób hotelowych i stawki dobowej za korzystanie z apartamentu).

Na tym tle powstał problem czy świadczone przez wnioskodawcę usługi korzystają ze zwolnienia w podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36?

W wydanej interpretacji zajęto stanowisko, iż usługi świadczone przez Wnioskodawcę nie korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 lecz podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 8%. Zostały więc zakwalifikowane jako usługi związane z zakwaterowaniem – na podstawie poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT.

Z preferencyjnej stawki 8 % korzysta też:

- wynajem pasażerskich statków żeglugi śródlądowej z załogą (poz. 160 załącznika nr 3 do ustawy o VAT);

- wynajem środków transportu lotniczego pasażerskiego, z załogą (poz. 162 załącznika nr 3 do ustawy o VAT).

W pozostałych przypadkach do najmu i dzierżawy zastosowanie mieć będzie stawka podstawowa – 23 %.

Rozpoczęcie działalności w zakresie najmu i dzierżawy, jeśli podlega opodatkowaniu, obliguje czynnego podatnika podatku VAT do uwzględnienia w składanej deklaracji podatku VAT z tego tytułu.

Inaczej rzecz się ma z osobą, która wcześniej nie prowadziła działalności gospodarczej. Wówczas osoba taka nabywa status podatnika, ale to od jej decyzji zależeć będzie czy zapłaci podatek.

Związane jest to z możliwością skorzystania ze zwolnienia podmiotowego w podatku VAT.Z prawa tego skorzystać może podatnik, u którego wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł.

Osoba, która rozpocznie prowadzenie działalności w trakcie roku powinna pamiętać o tym, że jest zwolniona od podatku, jeżeli przewidywana przez nią wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, określonej wyżej kwoty.

Jakie towary i usługi są opodatkowane stawką 8% VAT?

Co istotne zwolnienie podmiotowe przysługuje z mocy prawa – nie ma więc obowiązku informowania organów skarbowych o wyborze tego prawa. Nie oznacza to jednak, że na osobie takiej nie spoczywa żaden obowiązek.

Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy zwolnieni od podatku są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży za dany dzień, nie później jednak niż przed dokonaniem sprzedaży w dniu następnym. Ma to służyć ustaleniu momentu przekroczenia kwoty limitu uprawniającego do zwolnienia.

Jak dokumentować usługę najmu i dzierżawy?

Czynny podatnik podatku VAT ma obowiązek wystawić fakturę. Natomiast podmiot korzystający ze zwolnienia podmiotowego, bądź świadczący usługę najmu zwolnioną z opodatkowania powinien dokumentować usługę rachunkiem.

Obowiązek ten wynika z zapisu art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej. Zgodnie z jego brzmieniem: „Jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.”

Wracając do kwestii wystawiania faktur – zgodnie z ogólną zasadą faktura powinna być wystawiona w terminie 7 dni licząc od dnia wykonania usługi. Przy najmie i dzierżawie reguła ta nie ma jednak zastosowania. Ustawodawca wprowadził bowiem odrębne regulacje w tym zakresie.

Obowiązek wystawienia faktury VAT przy świadczeniu usług najmu i dzierżawy pojawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, jednakże nie wcześniej niż 30 dnia przed jego powstaniem. Pamiętać też należy o tym, że wystawienie więcej niż jednej faktury dokumentującej najem za dany miesiąc skutkuje tym, że obowiązek podatkowy powstaje dwa razy.

Czy kaucja też podlega opodatkowaniu?

Umowie najmu i dzierżawy często towarzyszy obowiązek zapłacenia kaucji. Stanowi ona zazwyczaj kwotę zabezpieczenia na wypadek zniszczenia przedmiotu najmu/dzierżawy.

W konsekwencji nie stanowi płatności za usługę, o czym dodatkowo przesądza fakt, iż ma ona charakter zwrotny. Tym samym nie podlega ona opodatkowaniu, a jej otrzymanie nie powinno być potwierdzone fakturą VAT.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
PKWiU 2025 - będzie nowa klasyfikacja statystyczna wyrobów i usług

W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano niedawno Projekt rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU). Nowa PKWiU 2025 zastąpi obecnie obowiązującą PKWiU 2015.

Bezpłatny webinar: Rozliczanie branży budowlanej i deweloperskiej. Jak uniknąć najczęstszych błędów?

Branża budowlana i deweloperska to sektory, w których każdy szczegół w rozliczeniach finansowych ma znaczenie, a konsekwencje popełnianych błędów mogą być daleko idące. Zarówno w księgach rachunkowych, jak i w rozliczeniach podatkowych precyzyjna klasyfikacja realizowanych prac jest kluczowa.

Usługi dietetyczne są zwolnione z VAT. Ale nie te świadczone na rzecz osób zdrowych. Dlaczego?

Usługi dietetyczne, które nie korzystają ze zwolnienia przedmiotowego (związanego z celem medycznym), w szeregu przypadków nie mogą również korzystać ze zwolnienia podmiotowego (limit obrotów do 200 000 zł rocznie). Oznacza to, że dietetycy świadczący usługi doradztwa w zakresie dietetyki (konsultacji indywidualnych) opodatkowane VAT muszą zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT, niezależnie od wysokości swoich obrotów i doliczać do ceny swoich usług netto podatek VAT w stawce 23%. Problem w tym, że wiele usług dietetyków ma charakter złożony (szkolenia z zakresu diet, podawanie w internecie pakietów diet dla osób zaliczanych do określonych kategorii wiekowych itp). Dlaczego usługi dietetyków świadczone na rzecz osób zdrowych nie korzystają ze zwolnienia z VAT wyjaśnił WSA w Gliwicach w wyroku z 29 stycznia 2025 r.

Niższe grzywny za niektóre przestępstwa skarbowe od 2026 roku. Nowelizacja Kks i Ordynacji podatkowej przyjęta przez rząd

W dniu 27 maja 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy - Kodeks karny skarbowy (kks) oraz ustawy - Ordynacja podatkowa, przedłożony przez Ministra Finansów. Ta nowelizacja ma na celu uproszczenie administracyjnych obowiązków podatkowych oraz złagodzenie kar za przestępstwa skarbowe, które nie powodują bezpośrednich strat w podatkach.

REKLAMA

JPK_KR_PD już nadchodzi – nowy obowiązek dla podatników CIT. Czy Twoja firma jest gotowa?

Nowy plik JPK_KR_PD to nie tylko kolejne wymaganie fiskusa, ale prawdziwa rewolucja w raportowaniu księgowym. Od 2025 roku obowiązek ten obejmie duże firmy, od 2026 – podmioty zobowiązane do przesyłania ewidencji JPK VAT, a od kolejnego roku – pozostałych podatników CIT. Zmiany w planie kont, nowe struktury danych, testy, audyty – przygotowań jest sporo, a czasu coraz mniej. Zobacz, co musisz zrobić, by nie obudzić się z ręką w księgowym chaosie.

Kiedy członek rodziny współpracujący przy rodzinnym biznesie musi być zgłoszony do ZUS?

Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych nakłada obowiązek zgłoszenia do ZUS i odprowadzania składek na ubezpieczenia społeczne osób współpracujących z osobami prowadzącymi pozarolniczą działalność i z szeroko rozumianymi zleceniobiorcami. Podobnie czyni ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych w zakresie ubezpieczenia zdrowotnego. Analizy wymaga zatem, kto spełnia definicję takiej osoby współpracującej i czy jej sytuacja uzależniona jest od formy tej współpracy - umownej bądź bezumownej. Spory z ZUS w przedmiocie obowiązku objęcia osób współpracujących ubezpieczeniami społecznymi trafiają aż do Sądu Najwyższego, warto więc wziąć pod uwagę również aktualne orzecznictwo w tej materii.

Francuska Administracja Celna wprowadza nowy system Obligatoryjnej Koperty Logistycznej (ELO). Co muszą wiedzieć przewoźnicy? Uproszczenie procedur dla kierowców

ELO to cyfrowe rozwiązanie, które usprawni proces odprawy celnej na granicy między Francją a Wielką Brytanią. Jest to francuski odpowiednik GMR - system będzie wymagać utworzenia jednej elektronicznej „koperty logistycznej” dla każdego pojazdu, zawierającej wszystkie niezbędne dane celne oraz deklaracje bezpieczeństwa.

Stracił rodzinę w wypadku i miał zapłacić zaległy podatek. WSA kontra skarbówka

Mimo że jako dziecko stracił całą rodzinę w tragicznym wypadku, a wypłacone mu po latach odszkodowanie miało choć częściowo złagodzić tę krzywdę, organy skarbowe domagały się od Huberta zapłaty blisko 150 tys. zł podatku od odsetek. Sprawa trafiła aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał stanowisko fiskusa za niesprawiedliwe. Teraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację Rzecznikowi Praw Obywatelskich i uchylił decyzje skarbówki — choć wyrok wciąż nie jest prawomocny.

REKLAMA

Opłata skarbowa od pełnomocnictwa - zmiany od 2025 roku

Krajowa Informacja Skarbowa przypomniała w komunikacie, że od 1 stycznia 2025 r. zmianie uległy przepisy regulujące zasady wnoszenia opłaty skarbowej od pełnomocnictw składanych w formie elektronicznej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Jak Ministerstwo Finansów liczy lukę VAT? Metodą odgórną (top – down)

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 22 maja 2025 r., że metoda liczenia luki VAT od lat pozostaje niezmienna a jej opis jest opublikowany na stronie resortu. Luka VAT liczona jest względem VAT w ujęciu rachunków narodowych publikowanych przez GUS, tj. w ujęciu memoriałowym, w którym dochody ujmowane są za okres od lutego do stycznia kolejnego roku. Szacunki luki VAT dla lat 2022-2023, pomimo uwzględnienia wpływu istotnych zmian systemowych (m.in. tarcze antyinflacyjne, rekompensaty energetyczne) wskazują na znaczący wzrost luki względem poprzedzających ich lat. W 2023 roku luka VAT wynosiła 13,5%. Obecne szacunki wskazują na zmniejszenie się luki VAT w Polsce w 2024 r. do 6,9%.

REKLAMA