REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rezygnacja ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości w akcie notarialnym

Subskrybuj nas na Youtube
Rezygnacja ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości w akcie notarialnym
Rezygnacja ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości w akcie notarialnym

REKLAMA

REKLAMA

Podatnik korzystający ze zwolnienia z VAT przy dostawie nieruchomości, która jest sprzedawana 2 lata po pierwszym zasiedleniu, może zastosować zwolnienie lub z niego zrezygnować. Obecnie zawiadomienie o rezygnacji ze zwolnienia należy złożyć do urzędu przed dokonaniem dostawy. Od 1 października 2021 r. w ramach pakietu SLIM VAT 2 zostanie wprowadzona zmiana, która umożliwi rezygnację ze zwolnienia poprzez oświadczenie w akcie notarialnym. Jest to reakcja na dość wyraźny sygnał płynący z orzecznictwa sądów administracyjnych, które już obecnie uznają takie oświadczenia za skuteczne.

Zwolnienie z VAT przy sprzedaży nieruchomości

Ze zwolnienia z VAT korzystają m.in. dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

REKLAMA

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przewidziana jest jednak możliwość rezygnacji ze zwolnienia i wybór opodatkowania dostawy. Dyrektywa 2006/112/WE (dyrektywa VAT) nie określa przy tym warunków przyznania podatnikom przez państwa członkowskie UE wyboru opodatkowania.

Z ustawy o VAT wynika, że rezygnacja ze zwolnienia jest możliwa, jeżeli dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie to musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,

3) adres budynku, budowli lub ich części.

1. Jaka jest praktyka organów podatkowych na temat rezygnacji ze zwolnienia

Dotychczasowa praktyka wskazuje, że organy podatkowe podchodzą dość rygorystycznie do kwestii rezygnacji ze zwolnienia. Generalnie wymagano, aby rezygnacja następowała w formie odrębnego pisma złożonego przed dokonaniem transakcji.

REKLAMA

Ponadto wysyłka zawiadomienia do urzędu za pośrednictwem firmy kurierskiej dzień przed transakcją, które wpłynęło dzień po transakcji, powodowała niezachowanie terminu zgodnie z Ordynacją podatkową. Termin uważa się bowiem za zachowany, jeżeli przed jego upływem pismo zostało nadane w polskiej placówce pocztowej (tzw. operator wyznaczony w świetle przepisów Prawa pocztowego). Zasada ta nie obowiązuje, gdy korzystamy z innego operatora niż Poczta Polska.

Natomiast w przypadku pomyłki w zakresie urzędu - tu Ordynacja chroni wnioskodawcę, wskazując, że podanie wniesione do organu niewłaściwego przed upływem terminu określonego przepisami prawa uważa się za wniesione z zachowaniem terminu.

2. Jak zdaniem sądu powinna odbywać się rezygnacja ze zwolnienia

W ostatnich kilku latach właśnie sądy coraz częściej zauważały, że skorzystanie z prawa do rezygnacji ze zwolnienia dostawy z opodatkowania nie powinno być nadmiernie uciążliwe i obwarowane zbytnimi obostrzeniami.

Jak wskazał przykładowo WSA w Gorzowie Wlkp. w wyroku z 5 listopada 2020 r. (sygn. akt I SA/Go 319/20):

REKLAMA

Zakres warunków nakładanych przez państwa członkowskie został powiązany także z brzmieniem art. 273 Dyrektywy 112. Przypomnieć należy, iż przepis ten stanowi, że państwa członkowskie mogą nałożyć inne obowiązki, jakie uznają za niezbędne dla zapewnienia prawidłowego poboru VAT i zapobieżenia oszustwom podatkowym (…) Dodatkowo należy wskazać na zasadę proporcjonalności określoną w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości. W celu ustalenia, czy przepis prawa jest zgodny z tą zasadą, należy zbadać, czy środki, które wprowadza w życie, są właściwe do osiągnięcia wyznaczonego celu oraz czy nie wykraczają poza to, co niezbędne do jego osiągnięcia (…) nie jest proporcjonalny wymóg złożenia oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego o wyborze opodatkowania przed dniem dokonania dostawy, w przypadku, gdy do dostawy dochodzi w dacie zawarcia aktu notarialnego a z treści aktu notarialnego wynika wola rezygnacji ze zwolnienia i wybór opodatkowania transakcji.

Zdaniem sądów w przypadku złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania w treści aktu notarialnego zachowane są wymogi formalne dla skuteczności uznania, że strony zrezygnowały ze zwolnienia od podatku (zob. wyroki NSA z 14 marca 2018 r., sygn. akt I FSK 854/16, i z 10 sierpnia 2018 r., sygn. akt I FSK 1208/15).

Innymi słowy, strony transakcji mogą dokonać wyboru jej opodatkowania za pomocą innego dowodu niż oświadczenie składane bezpośrednio organowi podatkowemu. Jak zauważono w wyrokach, notariusz z urzędu przekazuje organom podatkowym wypisy aktów notarialnych, które mogą spowodować powstanie zobowiązania podatkowego.

2.1. Czy samo wskazanie kwot VAT w akcie notarialnym można uznać za złożenie oświadczenia

Czym innym jest rezygnacja z zastosowania zasady czy wybór opcji opodatkowania, a czym innym nieprawidłowe przekonanie stron transakcji, że dostawa jest opodatkowana.

W pierwszym przypadku strony umowy wprost składają oświadczenie o wyborze opodatkowania, w drugim - jedynie wskazują cenę netto + VAT.

Mogą pojawić się więc pytania o to, czy chodzi o oświadczenie woli czy o oświadczenie wiedzy itp. W nauce prawa cywilnego przyjęło się jednak dopuszczenie możliwości tzw. dorozumianego oświadczenia woli. Przykładem dorozumianego oświadczenia woli jest właśnie wskazanie ceny netto, kwoty VAT i ceny brutto.

Również z uzasadnień orzeczeń sądów wynika, że nie chodzi o wyraźne oświadczenie woli, iż strony transakcji rezygnują ze zwolnienia.

Przykładowo w wyroku WSA w Kielcach z 20 sierpnia 2020 r. (sygn. akt I SA/Ke 15/20), czytamy, że:

(…) niewątpliwie wybór przez strony opodatkowania transakcji potwierdza wskazanie w akcie notarialnym ceny towaru łącznie z podatkiem od towarów i usług.

Także WSA w Łodzi w wyroku z 26 lutego 2020 r. (sygn. akt I SA/Łd 639/19) uznał, że o rezygnacji ze zwolnienia świadczy: podpisanie aktu notarialnego, z którego jasno wynika, że transakcja jest opodatkowana VAT, a należność zbywcy obejmuje kwotę brutto, wystawienie faktury VAT przez zbywcę czy złożenie deklaracji na podatek obejmującej należny VAT od tej transakcji.

Takie stanowisko zajął także NSA w wyroku z 10 sierpnia 2018 r. (sygn. akt I FSK 1208/15).

Oczywiście bezpieczniej wskazać w akcie notarialnym, iż "strony oświadczają, że opodatkowują nieruchomość". Jeśli zaś omyłkowo zrezygnowano ze zwolnienia, którego i tak nie było, to nie wystąpią żadne negatywne następstwa takiego zdarzenia.

3. Na czym polega zmiana w ramach pakietu SLIM VAT2

Od 1 października 2021 r. do ustawy o VAT zostanie dodany art. 43 ust. 10a, z którego będzie wynikało, że w przypadku gdy w związku z dostawą budynków, budowli lub ich części dochodzi do zawarcia aktu notarialnego na podstawie odrębnych przepisów, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia może być złożone w tym akcie notarialnym.

Podatnicy nie będą musieli się już obawiać takiej praktyki. Jest to ułatwienie dla podatników, gdyż z przepisów prawa cywilnego wynika konieczność zachowania formy aktu notarialnego, czyli jest to niezbędne dla ważności czynności przeniesienia własności nieruchomości. Akt notarialny zawiera zaś oznaczenie zarówno stron transakcji, jak i opis nieruchomości będącej przedmiotem danej transakcji (np. tytuł prawny do nieruchomości, rodzaj budynku itp.). Ponadto notariusz przesyła akt do urzędu skarbowego.

Ważne!
Od 1 października 2021 r. z przepisów będzie wynikało, że oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia można złożyć w akcie notarialnym.

Tym samym podatnicy składający zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania nieruchomości w akcie notarialnym nie będą mieli odrębnego obowiązku składania do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania przed dokonaniem tej dostawy. Ale mogą to nadal robić.

Bywają też przypadki, że dostawa budynków, budowli lub ich części nie wiąże się z zawarciem aktu notarialnego na podstawie odrębnych przepisów. Chodzi np. o przypadek, że opodatkowaniu podlegają towary, w stosunku do których przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, zatrzymane przez podatnika, w przypadku zaprzestania prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu. Jeżeli spis z natury obejmuje budynki, budowle lub ich części, w stosunku do których podatnikowi przysługiwałoby zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, rezygnacja ze zwolnienia może nastąpić wyłącznie poprzez złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Podstawa prawna:

- art. 43 ust. 1 pkt 10, ust. 10 i art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2021 r. poz. 685; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 1163

Powołane orzeczenia sądów:

  • wyrok NSA z 10 sierpnia 2018 r. (sygn. akt I FSK 1208/15)

  • wyrok WSA w Kielcach z 20 sierpnia 2020 r. (sygn. akt I SA/Ke 15/20)

  • wyrok WSA w Łodzi z 26 lutego 2020 r. (sygn. akt I SA/Łd 639/19)

  • wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z 5 listopada 2020 r. (sygn. akt I SA/Go 319/20)

Łukasz Matusiakiewicz, radca prawny specjalizujący się w prawie podatkowym

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Biuletyn VAT

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Obowiązkowy KSeF 2026: Prof. W. Modzelewski: Dlaczego trzeba wywrócić do góry nogami obecny system fakturowania? Sprzeczności w kolejnej wersji nowelizacji ustawy o VAT

Obecny system fakturowania w bólach rodził się przed trzydziestu laty – dlaczego teraz trzeba go wywrócić do góry nogami, wprowadzając obowiązkowy model KSeF? Pyta prof. dr hab. Witold Modzelewski. I jednocześnie zauważa, że po uważnej lekturze kolejnej wersji przepisów dot. obowiązkowego KSeF, można dojść do wniosku, że oczywiste sprzeczności w nich zawarte uniemożliwiają ich legalne zastosowanie.

Obowiązki podatkowe pracowników transgranicznych - zasady, terminy, reguła 183 dni, rezydencja podatkowa

W dobie rosnącej mobilności zawodowej coraz więcej osób podejmuje zatrudnienie poza granicami swojego kraju. W niniejszym artykule omawiamy kluczowe zagadnienia dotyczące obowiązków podatkowych pracowników transgranicznych, którzy zdecydowali się podjąć zatrudnienie w Polsce.

Jaka inflacja w Polsce w 2025, 2026 i 2027 roku - prognozy NBP

Inflacja CPI w Polsce z 50-proc. prawdopodobieństwem ukształtuje się w 2025 r. w przedziale 3,5-4,4 proc., w 2026 r. w przedziale 1,7-4,5 proc., a w 2027 r. w przedziale 0,9-3,8 proc. - tak wynika z najnowszej projekcji Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP z lipca 2025 r. Projekcja ta uwzględnia dane dostępne do 9 czerwca br.

Podatek od prezentu ślubnego - kiedy trzeba zapłacić. Prawo rozróżnia 3 kategorie darczyńców i 3 limity wartości darowizn

Dla nowożeńców – prezent, dla Urzędu Skarbowego – podstawa opodatkowania. Fiskus przewidział dla darowizn konkretne przepisy prawa podatkowego i lepiej je znać, zanim wpędzimy się w kłopoty, zostawiając grube rysy na pięknych ślubnych wspomnieniach. Szczególnie kłopotliwa może być gotówka. Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl tłumaczy, co zrobić z weselnymi kopertami i kosztownymi podarunkami.

REKLAMA

Stopy procentowe NBP 2025: w lipcu obniżka o 0,25 pkt proc.

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 1-2 lipca 2025 r. postanowiła obniżyć wszystkie stopy procentowe NBP o 0,25 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosić będzie od 3 lipca 2025 r. 5,00 proc. - poinformował w komunikacie Narodowy Bank Polski. Decyzja RPP była zaskoczeniem dla większości analityków finansowych i ekonomistów, którzy oczekiwali braku zmian w lipcu.

Jak legalnie wypłacić pieniądze ze spółki z o.o. Zasady i skutki podatkowe. Adwokat wyjaśnia wszystkie najważniejsze sposoby

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością to popularna forma prowadzenia biznesu w Polsce, ceniona za ograniczenie ryzyka osobistego wspólników. Niesie ona jednak ze sobą szczególną cechę – tzw. podwójne opodatkowanie zysków. Oznacza to, że najpierw sama spółka płaci podatek CIT od swojego dochodu (9% lub 19%), a następnie, gdy zysk jest wypłacany wspólnikom, wspólnik musi zapłacić podatek dochodowy PIT od otrzymanych środków. Dla wielu początkujących przedsiębiorców jest to duże zaskoczenie, ponieważ w jednoosobowej działalności gospodarczej można swobodnie dysponować zyskiem i płaci się podatek tylko raz. W spółce z o.o. majątek spółki jest odrębny od majątku prywatnego właścicieli, więc każda wypłata pieniędzy ze spółki na rzecz wspólnika lub członka zarządu musi mieć podstawę prawną. Poniżej przedstawiamy wszystkie legalne metody „wyjęcia” środków ze spółki z o.o., wraz z krótkim omówieniem zasad ich stosowania oraz konsekwencji podatkowych i ewentualnych ryzyk.

Odpowiedzialność członków zarządu za długi i niezapłacone podatki spółki z o.o. Kiedy powstaje i jakie są sankcje? Jak ograniczyć ryzyko?

W świadomości wielu przedsiębiorców panuje przekonanie, że założenie spółki z o.o. jest swoistym „bezpiecznikiem” – że prowadząc działalność w tej formie, nie odpowiadają oni osobiście za zobowiązania. I rzeczywiście – to spółka, jako osoba prawna, ponosi odpowiedzialność za swoje długi. Jednak ta zasada ma wyjątki. Najważniejszym z nich jest art. 299 Kodeksu spółek handlowych (k.s.h.), który otwiera drogę do pociągnięcia członków zarządu do odpowiedzialności osobistej za zobowiązania spółki.

Zakładanie spółki z o.o. w 2025 roku. Adwokat radzi jak to zrobić krok po kroku i bez błędów

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pozostaje jednym z najczęściej wybieranych modeli prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. W 2025 roku proces rejestracji jest w pełni cyfrowy, a pozorne uproszczenie procedury sprawia, że wielu przedsiębiorców zakłada spółki „od ręki”, nie przewidując potencjalnych konsekwencji. Niestety, błędy popełnione na starcie mogą skutkować realnymi problemami organizacyjnymi, podatkowymi i prawnymi, które ujawniają się dopiero po miesiącach – lub latach.

REKLAMA

Faktury ustrukturyzowanej nie da się obiektywnie (w sensie prawnym) użyć ani udostępnić poza KSeF. Co zatem będzie przedmiotem opisu i dekretacji jako dowód księgowy?

Nie da się w sensie prawnym „użyć faktury ustrukturyzowanej poza KSeF” oraz jej „udostępnić” w innej formie niż poprzez bezpośredni dostęp do KSeF – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Obowiązkowy KSeF 2026: Ministerstwo Finansów publikuje harmonogram, dokumentację API KSeF 2.0 oraz strukturę logiczną FA(3)

W dniu 30 czerwca 2025 r. Ministerstwo Finansów opublikowało szczegółową dokumentację techniczną w zakresie implementacji Krajowego Systemu e-Faktur z narzędziami wspierającymi integrację. Od dziś firmy oraz dostawcy oprogramowania do wystawiania faktur mogą rozpocząć przygotowania do wdrożenia systemu w środowisku testowym. Materiały są dostępne pod adresem: ksef.podatki.gov.pl/ksef-na-okres-obligatoryjny/wsparcie-dla-integratorow. W przypadku pytań w zakresie udostępnionej dokumentacji API KSeF 2.0 Ministerstwo Finansów prosi o kontakt za pośrednictwem formularza zgłoszeniowego: ksef.podatki.gov.pl/formularz.

REKLAMA