REKLAMA

REKLAMA

Kategorie

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak opodatkować najem nieruchomości wspólnej małżonków

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Jako małżeństwo osiągamy dochody z najmu nieruchomości. Istnieje pomiędzy nami wspólność majątkowa. Nieruchomości wynajmujemy na cele działalności gospodarczej (lokale użytkowe). Najem ten nie jest związany z prowadzoną przez nas działalnością gospodarczą. Odprowadzamy VAT, sporządzając co miesiąc deklaracje VAT-7. Najem jest zarejestrowany na NIP małżonki, również co miesiąc wpłacamy zaliczki na podatek dochodowy (PIT-5), rozliczając dochody po 50%. Czy w świetle nowych przepisów o VAT oraz ustawy o swobodzie działalności gospodarczej możliwe jest zachowanie takiej formy? Czy jest możliwe, aby małżonka zarejestrowała najem tylko na siebie, równocześnie prowadząc wspólnie z mężem działalność gospodarczą?
W przepisach ustawy o VAT nie można rozdzielić działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika na różne rodzaje przychodów, tak jak to ma miejsce w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku ustawy o VAT wszystkie czynności wykonywane przez danego podatnika są przez niego rozliczane w ramach jednej działalności opodatkowanej VAT. Obowiązki podatkowe w zakresie VAT obciążają czynnych podatników VAT. Zatem obowiązki podatkowe z tytułu rozliczania w zakresie VAT przychodów z nieruchomości będą obciążały albo jednego z małżonków, albo obydwoje, w zależności od tego, który z małżonków jest czynnym podatnikiem VAT.
 
W przypadku ustawy o VAT wszystkie czynności wykonywane przez danego podatnika są przez niego rozliczane w ramach jednej działalności opodatkowanej VAT. Obowiązki podatkowe w zakresie VAT obciążają czynnych podatników VAT. Obowiązki podatkowe z tytułu rozliczania w zakresie VAT przychodów z nieruchomości będą zatem obciążały albo jednego z małżonków, albo obydwoje, w zależności od tego, który z małżonków jest czynnym podatnikiem VAT. Podatnikiem może być osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Jeżeli w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podatnikami VAT są obydwoje małżonkowie jako osoby fizyczne, to najem będzie przez nich rozliczany proporcjonalnie po 50% w ramach rozliczeń VAT z tej działalności. Stanie się tak wtedy, gdy obydwoje małżonkowie będą stroną umowy najmu jako wynajmujący.
Jeżeli jednak stroną umowy najmu będzie tylko jeden z małżonków, który jest podatnikiem VAT czynnym, VAT od najmu będzie rozliczany właśnie przez niego. Gdy umowę najmu zawiera tylko jeden z małżonków, można domniemywać, że wolą obydwojga małżonków jest, aby działalność w zakresie najmu była prowadzona tylko przez jednego z nich. W takiej sytuacji tylko jeden z małżonków będzie rozliczał VAT z najmu. Na taką interpretację wskazuje m.in. wyrok NSA z 25 kwietnia 2002 r., sygn. akt SA/Sz 1685/00. W wyroku tym czytamy:(...) Obowiązek podatkowy każdego z małżonków, wynikający z wykonania określonej czynności, może wystąpić jedynie wówczas, gdy czynność podlegająca opodatkowaniu jest wykonywana wspólnie przez oboje małżonków, to jest gdy oboje są stroną transakcji obciążonej podatkiem. Tylko wówczas każde z nich we własnym imieniu i na własny rachunek (to jest rachunek majątku dorobkowego) dokonuje czynności opodatkowanej, stając się przez to podatnikiem podatku od towarów i usług.
(...)
Za całkowicie nietrafny należy uznać wyrażony w uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji pogląd, zaakceptowany – jak się wydaje – przez organ odwoławczy, iż „małżonkowie nie mogą dowolnie ustalać, który z nich (...) będzie podatnikiem podatku od towarów i usług w przypadku świadczenia usług najmu lub dzierżawy lokalu użytkowego będącego współwłasnością małżonków nabytą w ramach majątkowej wspólności ustawowej” (...). O tym, który z małżonków jest (będzie) podatnikiem podatku od towarów i usług, rozstrzyga wola tych małżonków co do tego, który z nich będzie w konkretnej sytuacji wykonywał określone czynności zarządu majątkiem wspólnym.
Natomiast jeżeli wspólną działalność gospodarczą opodatkowaną VAT małżonkowie prowadzą w formie spółki, np. cywilnej lub jako osoba prawna (np. spółka z o.o.), to w zakresie osiąganych przychodów z najmu małżonkowie będą odrębnymi podatnikami VAT. Oznacza to oddzielne rozliczanie w zakresie VAT działalności gospodarczej i oddzielne w zakresie najmu. W takiej sytuacji tylko jeden z małżonków (jak to jest sugerowane w pytaniu – żona) może się zarejestrować jako podatnik VAT czynny i rozliczać przychody z najmu.
Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej reguluje podejmowanie, wykonywanie i zakończenie działalności gospodarczej, o czym stanowi art. 1 tej ustawy. W związku z tym ma ona zastosowanie do działalności gospodarczej. Natomiast nie ma zastosowania do najmu niebędącego przedmiotem działalności gospodarczej.
Przychody ze wspólnej własności u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku (art. 8 ust. 1 updof). Gdy brakuje przeciwnego dowodu, przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.
Zasady te mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających z najmu przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu z tego źródła przez jednego z nich (art. 8 ust. 3 updof).
Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu obowiązuje przy zapłacie zaliczek i składaniu deklaracji za cały dany rok podatkowy oraz składaniu zeznania o wysokości dochodu (poniesionej straty).
W świetle wymienionych przepisów nadal najem może być zarejestrowany na NIP małżonki, a dochody z tego tytułu w zakresie podatku dochodowego mogą być rozliczane po połowie na każdego z małżonków.
•  art. 1 ustawy z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej – Dz.U. Nr 173, poz. 1807
•  art. 8 ust. 1 i 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 25, poz. 202
Krzysztof Lis
specjalista w zakresie VAT


Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Obowiązkowy KSeF 2026: Prof. W. Modzelewski: Dlaczego trzeba wywrócić do góry nogami obecny system fakturowania? Sprzeczności w kolejnej wersji nowelizacji ustawy o VAT

Obecny system fakturowania w bólach rodził się przed trzydziestu laty – dlaczego teraz trzeba go wywrócić do góry nogami, wprowadzając obowiązkowy model KSeF? Pyta prof. dr hab. Witold Modzelewski. I jednocześnie zauważa, że po uważnej lekturze kolejnej wersji przepisów dot. obowiązkowego KSeF, można dojść do wniosku, że oczywiste sprzeczności w nich zawarte uniemożliwiają ich legalne zastosowanie.

Obowiązki podatkowe pracowników transgranicznych - zasady, terminy, reguła 183 dni, rezydencja podatkowa

W dobie rosnącej mobilności zawodowej coraz więcej osób podejmuje zatrudnienie poza granicami swojego kraju. W niniejszym artykule omawiamy kluczowe zagadnienia dotyczące obowiązków podatkowych pracowników transgranicznych, którzy zdecydowali się podjąć zatrudnienie w Polsce.

Jaka inflacja w Polsce w 2025, 2026 i 2027 roku - prognozy NBP

Inflacja CPI w Polsce z 50-proc. prawdopodobieństwem ukształtuje się w 2025 r. w przedziale 3,5-4,4 proc., w 2026 r. w przedziale 1,7-4,5 proc., a w 2027 r. w przedziale 0,9-3,8 proc. - tak wynika z najnowszej projekcji Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP z lipca 2025 r. Projekcja ta uwzględnia dane dostępne do 9 czerwca br.

Podatek od prezentu ślubnego - kiedy trzeba zapłacić. Prawo rozróżnia 3 kategorie darczyńców i 3 limity wartości darowizn

Dla nowożeńców – prezent, dla Urzędu Skarbowego – podstawa opodatkowania. Fiskus przewidział dla darowizn konkretne przepisy prawa podatkowego i lepiej je znać, zanim wpędzimy się w kłopoty, zostawiając grube rysy na pięknych ślubnych wspomnieniach. Szczególnie kłopotliwa może być gotówka. Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl tłumaczy, co zrobić z weselnymi kopertami i kosztownymi podarunkami.

REKLAMA

Stopy procentowe NBP 2025: w lipcu obniżka o 0,25 pkt proc.

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 1-2 lipca 2025 r. postanowiła obniżyć wszystkie stopy procentowe NBP o 0,25 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosić będzie od 3 lipca 2025 r. 5,00 proc. - poinformował w komunikacie Narodowy Bank Polski. Decyzja RPP była zaskoczeniem dla większości analityków finansowych i ekonomistów, którzy oczekiwali braku zmian w lipcu.

Jak legalnie wypłacić pieniądze ze spółki z o.o. Zasady i skutki podatkowe. Adwokat wyjaśnia wszystkie najważniejsze sposoby

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością to popularna forma prowadzenia biznesu w Polsce, ceniona za ograniczenie ryzyka osobistego wspólników. Niesie ona jednak ze sobą szczególną cechę – tzw. podwójne opodatkowanie zysków. Oznacza to, że najpierw sama spółka płaci podatek CIT od swojego dochodu (9% lub 19%), a następnie, gdy zysk jest wypłacany wspólnikom, wspólnik musi zapłacić podatek dochodowy PIT od otrzymanych środków. Dla wielu początkujących przedsiębiorców jest to duże zaskoczenie, ponieważ w jednoosobowej działalności gospodarczej można swobodnie dysponować zyskiem i płaci się podatek tylko raz. W spółce z o.o. majątek spółki jest odrębny od majątku prywatnego właścicieli, więc każda wypłata pieniędzy ze spółki na rzecz wspólnika lub członka zarządu musi mieć podstawę prawną. Poniżej przedstawiamy wszystkie legalne metody „wyjęcia” środków ze spółki z o.o., wraz z krótkim omówieniem zasad ich stosowania oraz konsekwencji podatkowych i ewentualnych ryzyk.

Odpowiedzialność członków zarządu za długi i niezapłacone podatki spółki z o.o. Kiedy powstaje i jakie są sankcje? Jak ograniczyć ryzyko?

W świadomości wielu przedsiębiorców panuje przekonanie, że założenie spółki z o.o. jest swoistym „bezpiecznikiem” – że prowadząc działalność w tej formie, nie odpowiadają oni osobiście za zobowiązania. I rzeczywiście – to spółka, jako osoba prawna, ponosi odpowiedzialność za swoje długi. Jednak ta zasada ma wyjątki. Najważniejszym z nich jest art. 299 Kodeksu spółek handlowych (k.s.h.), który otwiera drogę do pociągnięcia członków zarządu do odpowiedzialności osobistej za zobowiązania spółki.

Zakładanie spółki z o.o. w 2025 roku. Adwokat radzi jak to zrobić krok po kroku i bez błędów

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pozostaje jednym z najczęściej wybieranych modeli prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. W 2025 roku proces rejestracji jest w pełni cyfrowy, a pozorne uproszczenie procedury sprawia, że wielu przedsiębiorców zakłada spółki „od ręki”, nie przewidując potencjalnych konsekwencji. Niestety, błędy popełnione na starcie mogą skutkować realnymi problemami organizacyjnymi, podatkowymi i prawnymi, które ujawniają się dopiero po miesiącach – lub latach.

REKLAMA

Faktury ustrukturyzowanej nie da się obiektywnie (w sensie prawnym) użyć ani udostępnić poza KSeF. Co zatem będzie przedmiotem opisu i dekretacji jako dowód księgowy?

Nie da się w sensie prawnym „użyć faktury ustrukturyzowanej poza KSeF” oraz jej „udostępnić” w innej formie niż poprzez bezpośredni dostęp do KSeF – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Obowiązkowy KSeF 2026: Ministerstwo Finansów publikuje harmonogram, dokumentację API KSeF 2.0 oraz strukturę logiczną FA(3)

W dniu 30 czerwca 2025 r. Ministerstwo Finansów opublikowało szczegółową dokumentację techniczną w zakresie implementacji Krajowego Systemu e-Faktur z narzędziami wspierającymi integrację. Od dziś firmy oraz dostawcy oprogramowania do wystawiania faktur mogą rozpocząć przygotowania do wdrożenia systemu w środowisku testowym. Materiały są dostępne pod adresem: ksef.podatki.gov.pl/ksef-na-okres-obligatoryjny/wsparcie-dla-integratorow. W przypadku pytań w zakresie udostępnionej dokumentacji API KSeF 2.0 Ministerstwo Finansów prosi o kontakt za pośrednictwem formularza zgłoszeniowego: ksef.podatki.gov.pl/formularz.

REKLAMA