REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zbycie lokalu kupionego na kredyt w księgach rachunkowych

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Marian Szałucki
Maciej Jurczyga
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Podatnik będący osobą fizyczną sprzedał lokal usługowy będący środkiem trwałym w działalności gospodarczej. Zakup lokalu został sfinansowany z kredytu denominowanego we frankach szwajcarskich, który przy sprzedaży należy spłacić. Przy dzisiejszym kursie franka kwota do spłaty będzie wyższa o ok. 40% od ceny zakupu lokalu. Przy zakupie lokalu odliczono cały związany z tym VAT. Jak należy zaksięgować sprzedaż lokalu?

 

REKLAMA

REKLAMA

Ze względu na te okoliczności nasuwają się pytania:

- Czy dzisiejszy kurs franka i konieczność spłaty kredytu mają wpływ na wymiar podatku dochodowego?

- W jakiej wysokości należy zapłacić podatek dochodowy?

REKLAMA

- W jaki sposób zaksięgować sprzedaż lokalu?

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sprzedany lokal usługowy podatnik nabył w 2009 r.

Jak ująć w księgach kredyt hipoteczny


Jak wykazać w księgach zbycie lokalu kupionego na kredyt denominowany w walucie obcej


RADA

Różnica wynikająca ze zmiany kursu franka szwajcarskiego, wpływająca na wysokość kapitału kredytu denominowanego w walucie obcej, może być zaliczona do kosztów uzyskania przychodu.

UZASADNIENIE

Waloryzacja kredytu kursem waluty obcej ma na celu zachowanie jego wartości względem tej waluty. Jest to wyjątek od zasady nominalizmu określonej w art. 3581 § 1 k.c. Spełnienie świadczenia z zobowiązania pieniężnego następuje przez zapłatę sumy nominalnej. W przypadku kredytów w praktyce spotyka się dwa rodzaje waloryzacji kursem waluty obcej:

• denominację,

• indeksację.

Sposoby te różnią się „techniką” wypłaty środków pieniężnych.

Niesprzedane mieszkania w księgach rachunkowych dewelopera

W przypadku kredytu denominowanego jego wysokość w walucie obcej jest ustalana w dniu sporządzenia umowy kredytowej po kursie kupna z tego dnia, natomiast wypłata środków pieniężnych następuje po kursie z dnia uruchomienia, dlatego w przypadku spadku kursu kredytobiorca może otrzymać mniej środków pieniężnych, niż przewidywał.

W przypadku kredytu indeksowanego przeliczenie na walutę obcą następuje w momencie uruchomienia środków z kredytu, w związku z czym kredytobiorca wie dokładnie, ile środków otrzyma, natomiast jego zadłużenie wyrażone w walucie obcej będzie zależało od kursu tej waluty w dniach uruchomienia poszczególnych transz.


UWAGA!

Różnice dotyczące spłaty kapitału kredytu denominowanego nie są dla celów podatkowych różnicami kursowymi, o których mowa w art. 24c updof, gdyż te odnoszą się do kredytów stricte walutowych, a więc udzielanych i spłacanych w walucie. Nie występują wtedy różnice w wysokości kapitału do spłaty, gdyż ten jest wyrażony w walucie, aczkolwiek w wyniku zmian kursów waluty kredytobiorcy mogą potrzebować mniej lub więcej środków krajowych na zakup waluty potrzebnej do spłaty kapitału.

Pełną treść interpretacji znajdziesz na www.inforfk.pl w zakładce Interpretacje


Możliwość ujęcia w kosztach uzyskania przychodów różnicy w kwocie spłacanego kapitału w porównaniu z wartością otrzymanego kredytu istnieje od 2009 r., kiedy to do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadzono wyraźne regulacje w tym zakresie. Jednocześnie podatnicy mają obowiązek wykazać przychód podatkowy w przypadku, gdy zwracają środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty otrzymanego kredytu (art. 14 ust. 2 pkt 7g lit. b) updof).

Niskocenne środki trwałe - zasady ewidencji

Zapraszamy na forum o Rachunkowości

 

W przypadku kredytów waloryzowanych z ekonomicznego punktu widzenia efekt jest identyczny, jednak formalnie dochodzi do zmiany wartości kapitału do spłaty. Na szczęście zależności te ustawodawca w końcu zauważył, gdyż do końca 2008 r. podatnicy nie mieli prawa rozpoznawać takich różnic jako kosztów uzyskania przychodów.

Zaprezentowany pogląd podzielają organy podatkowe, czego przykładem mogą być interpretacje indywidualne Ministra Finansów z 12 lutego 2010 r. (sygn. DD5/8213/135/ZDA/09/PK-1285), Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 29 grudnia 2010 r. (sygn. ILPB1/415-1113/10-2/AG) czy Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 10 września 2013 r. (sygn. ILPB4/423-201/13-2/ŁM).

Natomiast przychód ze sprzedaży lokalu wykorzystywanego w działalności będzie stanowił przychód z tejże działalności. Kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu będzie niezamortyzowana część jego wartości początkowej.


Tabela. Ewidencja księgowa

Operacja gospodarcza

Wn

Ma

Sprzedaż lokalu

Pozostałe należności

Przychody ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych (netto)

VAT należny

Wyksięgowanie wartości lokalu oraz dotychczasowego umorzenia

Umorzenie środków trwałych (wartość dotychczasowego umorzenia)

Wartość sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych (różnica między wartością początkową a dotychczasowym umorzeniem)

Budynki i lokale (wartość początkowa)

Spłata kredytu

Kredyty inwestycyjne

Rachunek bankowy

Zaksięgowanie różnicy między kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanego kredytu

Koszty finansowe

Kredyty inwestycyjne

 


Faktury przychodowe i kosztowe w księgach rachunkowych

Jak wykazać w księgach wniesienie wkładu niepieniężnego


Salda kont „Przychody ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych” oraz „Wartość sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych” w rachunku zysków i strat wykazywane są per saldo w pozycji „zysk (strata) ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych”.


Podstawa prawna:

• art. 14 ust. 2 pkt 1, art. 23 ust. 1 pkt 1, pkt 8 lit. a), art. 24c ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2012 r. poz. 361; ost.zm. Dz.U. z 2013 r. poz. 985

Marian Szałucki

doradca podatkowy, prowadzi kancelarię w Toruniu

Maciej Jurczyga

dr nauk ekonomicznych, biegły rewident, prezes zarządu Biura Rachunkowego JURCZYGA sp. z o.o. w Pilchowicach

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Biuletyn Głównego Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
KSeF dla rolników – rewolucja, która zapuka do gospodarstw w 2026 roku

Cyfrowa rewolucja wkracza na wieś! Już w 2026 roku także rolnik będzie musiał zmierzyć się z KSeF – Krajowym Systemem e-Faktur. Czy jesteś gotowy na koniec papierowych faktur, łatwiejsze rozliczenia i nowe wyzwania technologiczne? Sprawdź, co dokładnie się zmienia i jak przygotować swoje gospodarstwo, żeby nie zostać w tyle.

KSeF już za rogiem: 5 pułapek, które mogą sparaliżować Twoją firmę – jak się przed nimi uchronić?

Do obowiązkowego KSeF zostało już niewiele czasu. Choć większość firm twierdzi, że jest gotowa, praktyka pokazuje coś zupełnie innego. Niespodziewane błędy w testach, odrzucane faktury czy awarie mogą sparaliżować sprzedaż. Sprawdź pięć najczęstszych pułapek i dowiedz się, jak ich uniknąć.

Mały ZUS 2026: Podwyżka może niewielka, ale składka zdrowotna znów boli

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dna 11 września 2025 r. w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz wysokość minimalnej stawki godzinowej w 2026 r., minimalne wynagrodzenie w 2026 roku wyniesie 4806 zł, a minimalna stawka godzinowa 31,40 zł. Minimalne wynagrodzenie wpłynie również na wysokość preferencyjnych składek ZUS, tzw. mały ZUS oraz limit dla działalności nierejestrowanej. Znaczny wzrost też nastąpi w składce zdrowotnej.

KSeF 2026 - Jeszcze można uniknąć katastrofy. Prof. Modzelewski polemizuje z Ministerstwem Finansów

Niniejsza publikacja jest polemiką prof. Witolda Modzelewskiego z tezami i argumentacją resortu finansów zaprezentowanymi w artykule: „Wystawianie faktur w KSeF w 2026 roku. Wyjaśnienia Ministerstwa Finansów”. Śródtytuły pochodzą od redakcji portalu infor.pl.

REKLAMA

Rolnicy i rybacy muszą szykować się na zmiany – nowe przepisy o pomocy de minimis już w drodze!

Rolnicy i rybacy w całej Polsce powinni przygotować się na nadchodzące zmiany w systemie wsparcia publicznego. Rządowy projekt rozporządzenia wprowadza nowe obowiązki dotyczące informacji, które trzeba będzie składać, ubiegając się o pomoc de minimis. Nowe przepisy mają ujednolicić formularze, zwiększyć przejrzystość oraz zapewnić pełną kontrolę nad dotychczas otrzymanym wsparciem.

Wystawienie faktury VAT (ustrukturyzowanej) w KSeF może naruszać tajemnicę handlową lub zawodową

Czy wystawienie faktury ustrukturyzowanej może naruszać tajemnicę handlową lub zawodową? Na to pytanie odpowiada na prof. dr hab. Witold Modzelewski.

TSUE: Sąd ma ocenić, czy klauzula WIBOR szkodzi konsumentowi ale nie może oceniać samego wskaźnika

Sąd krajowy ma obowiązek dokonania oceny, czy warunek umowny dotyczący zmiennej stopy oprocentowania opartej o WIBOR, powoduje znaczącą nierównowagę ze szkodą dla konsumenta - oceniła Rzeczniczka Generalna TSUE w opinii opublikowanej 11 września 2025 r. (sprawa C‑471/24 - J.J. przeciwko PKO BP S.A.) Dodała, że ocena ta nie może jednak odnosić się do wskaźnika WIBOR jako takiego ani do metody jego ustalania.

Kiedy ZUS może przejąć wypłatę świadczeń od przedsiębiorcy? Konieczny wniosek od płatnika lub ubezpieczonego

Brak płynności finansowej płatnika składek, zatrudniającego powyżej 20 osób, może utrudniać mu regulowanie świadczeń na rzecz pracowników, takich jak zasiłek chorobowy, zasiłek macierzyński czy świadczenie rehabilitacyjne. ZUS może pomóc w takiej sytuacji i przejąć wypłatę świadczeń. Potrzebny jest jednak wniosek płatnika lub ubezpieczonego.

REKLAMA

W 2026 roku 2,8 mln firm musi zmienić sposób fakturowania. Im szybciej się przygotują, tym większą przewagę zyskają nad konkurencją

W 2026 roku ponad 2,8 mln przedsiębiorstw w Polsce zostanie objętych obowiązkiem korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Dla wielu z nich będzie to największa zmiana technologiczna od czasu cyfryzacji JPK. Choć Ministerstwo Finansów zapowiada tę transformację jako krok ku nowoczesności, dla MŚP może oznaczać konieczność głębokiej reorganizacji sposobu działania. Eksperci radzą przedsiębiorcom: czas wdrożenia KSeF potraktujcie jako inwestycję.

Środowisko testowe KSeF 2.0 (dot. API) od 30 września, Moduł Certyfikatów i Uprawnień do KSeF 2.0 od 1 listopada 2025 r. MF: API KSeF 1.0 nie jest kompatybilne z API KSeF 2.0

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 10 września 2025 r., że wprowadzone zostały nowe funkcjonalności wcześniej niedostępne w API KSeF1.0 (m.in. FA(3) z węzłem Zalacznik, tryby offline24 czy certyfikaty KSeF). W związku z wprowadzonymi zmianami konieczna jest integracja ze środowiskiem testowym KSeF 2.0., które zostanie udostępnione 30 września.

REKLAMA