| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
reklama

Czytaj także

Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Księgowość > Aktualności > Wycena budynków mało wiarygodna

Wycena budynków mało wiarygodna

Nieruchomości dla celów sprawozdania mogą być wyceniane w odmienny sposób. Ten sam budynek w sprawozdaniach może przedstawiać różną wartość. Konieczna jest analiza sprawozdania, aby właściwie ocenić sytuację jednostki.


Kryzys finansowy i problemy z uzyskaniem kredytów hipotecznych wywołały znaczny spadek cen nieruchomości. Zjawisko to może mieć wpływ na sprawozdania finansowe sporządzane za 2008 rok. Warto też pamiętać, że takie składniki majątku będą prezentowane w różny sposób w zależności od przyjętych zasad wyceny. Powinni na to zwrócić uwagę inwestorzy, ponieważ w sprawozdaniach ten sam budynek może być wykazywany w różnej wartości.

Nieruchomości inwestycyjne

Według prof. Gertrudy Świderskiej, prezesa zarządu MAC Auditor, spadek cen nieruchomości będzie miał wpływ na sprawozdania jednostek, które posiadają nieruchomości zaklasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne i przyjęły metodę wartości godziwej do ich wyceny na dzień bilansowy. W spółkach sporządzających sprawozdanie według Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, zgodnie z zasadami MSR 40, spadek wartości w całości obciąży wynik finansowy.

Ekspert podkreśla, że w spółkach sporządzających sprawozdanie zgodnie z ustawą o rachunkowości jedynie spadek poniżej wartości początkowej wpłynie na wynik finansowy roku 2008. Skutki przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej powyżej ich ceny nabycia ujmowane są poprzez kapitał z aktualizacji wyceny, dlatego też spadek ich wartości do poziomu pierwotnej ceny nabycia zostanie odniesiony bezpośrednio do kapitałów.

- Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z nowelizacją ustawy o rachunkowości z 18 marca 2008 r. skutki zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych będą ujmowane w sprawozdaniach za okres rozpoczynający się po 1 stycznia 2009 r. - twierdzi rozmówczyni.

Dodaje, że analogicznie zasady określa MSR 40. W sprawozdaniach za rok 2009 jednostki stosujące ustawę w bilansie otwarcia dokonają więc przekwalifikowania kwoty ujętej w kapitale z aktualizacji wyceny z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnych na niepodzielony wynik lat ubiegłych. Zgodnie z kodeksem spółek handlowych może on zostać podzielony.

Różne metody wyceny

Z kolei Michał Kołosowski, biegły rewident, członek zarządu Europejskiego Centrum Audytu, przypomina, że nieruchomości inwestycyjne zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy o rachunkowości oraz MSR 40 można wyceniać również według zasad stosowanych dla środków trwałych. Można więc skorzystać z ceny nabycia bądź kosztu wytworzenia pomniejszonego o odpisy amortyzacyjne. To podejście jest bardziej konserwatywne i ostrożne do wyceny. Powoduje, że nasze nieruchomości inwestycyjne nie różnią się zasadniczo od środków trwałych.

Nieruchomości inwestycyjne podobnie jak aktywa finansowe posiadamy w celu osiągnięcia zysku z tytułu przyrostu ich wartości bądź wynajmu, przy czym obie te kategorie są od siebie zależne. Poziom wpływów z wynajmu w znaczny sposób wpływa na wartość tej inwestycji.

Jak twierdzi Michał Kołosowski, zastosowanie wyceny opartej na zasadach stosowanych do wyceny środków trwałych powoduje rozdźwięk między realną wartością nieruchomości inwestycyjnej a jej wartością księgową, a tym samym wartością spółki, w której ta nieruchomość jest często podstawowym składnikiem aktywów.

Różnice w wycenie

Stosowanie różnych metod wyceny nieruchomości inwestycyjnych oznacza, że mogą one w różny sposób być wykazywane w sprawozdaniu. Prześledźmy więc przykład zastosowania metody wartości godziwej według MSR oraz kosztu historycznego i wartości przeszacowanej według ustawy o rachunkowości. Załóżmy też, że nieruchomość o wartości 1 mln zł na koniec 2007 roku miała wartość 1,3 mln zł, natomiast na koniec 2008 roku - 1,1 mln zł.

Paweł Kubik, senior manager w Dziale Doradztwa Finansowego MDDP, wyjaśnia, że jeżeli jednostka stosuje model kosztu historycznego, powinna ująć nieruchomość w wartości 1 mln zł pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne.

W przypadku zastosowania przez jednostkę modelu wartości godziwej różnice między ustawą a MSR 40 są bardzo widoczne.

- Według ustawy skutki przeszacowania nieruchomości do wartości godziwej powinny być ujmowane w kapitale z aktualizacji wyceny lub w rachunku zysków i strat - twierdzi nasz rozmówca.

Dodaje, że w przypadku wyceny powyżej ceny nabycia różnica w wycenie powinna być odnoszona na kapitał z aktualizacji wyceny, natomiast w przypadku wyceny poniżej ceny nabycia różnica w wycenie powinna być ujęta w rachunku zysków i strat. W naszym przykładzie oznacza to, że na koniec 2007 roku 300 tys. zł powinno zwiększyć kapitał z aktualizacji wyceny, natomiast na koniec 2008 roku kapitał ten powinien się zmniejszyć o 200 tys. zł.

Czytaj także

Narzędzia księgowego

POLECANE

WYWIADY, RELACJE, WYDARZENIA

reklama

Ostatnio na forum

RODO 2018

Jednolity Plik Kontrolny

Eksperci portalu infor.pl

Clever Investment

Księgowość Bliska Tobie

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »
Notyfikacje
Czy chcesz otrzymywać informacje o najnowszych zmianach? Zaakceptuj powiadomienia od ksiegowosc.Infor.pl
Powiadomienia można wyłączyć w preferencjach systemowych
NIE
TAK