Problemy podatkowe z rozliczaniem inwestycji w obcych środkach trwałych

Inwestycje w obcych środkach trwałych, tak jak pozostałe środki trwałe, z założenia powinny być użytkowane przez dłuższy czas. Zdarza się jednak, że podatnik zawiera umowę najmu lub dzierżawy środka trwałego na czas krótszy niż potrzebny do całkowitego zamortyzowania inwestycji albo rozwiązuje taki kontrakt przed ustalonym terminem jego wygaśnięcia. Często w takich przypadkach zmieniony środek trwały trafia do rąk właściciela składnika majątkowego. Jeśli nie towarzyszy temu gratyfikacja pieniężna, to z punktu widzenia ekonomicznego po stronie najemcy (inwestora) powstaje strata.

Strata na inwestycji jako koszt

Zdaniem organów podatkowych straty tej najemca (inwestor) nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Organy podatkowe stoją na stanowisku, że tylko okoliczności losowe, tzn. zdarzenia nagłe i nieprzewidywalne (powódź, pożar, kradzież itp.), mogą uzasadnić zaliczenie do kosztów niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym. Przykładem takiego stanowiska jest interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 25 maja 2010 r., nr IPPB3/423-143/10-2/JG: „W okresie użytkowania wynajętego lokalu związek wydatku z osiąganym przez spółkę przychodem niezaprzeczalnie istniał, lecz po rozwiązaniu umowy brak tego związku przesądza o tym, iż spółka nie ma prawa do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym z uwagi na fakt, że nieumorzona wartość nie będzie spełniała generalnej zasady wynikającej z treści art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, tj. istnienia racjonalnego związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionymi kosztami a uzyskanymi przychodami, gdyż lokale te nie będą już wykorzystywane w jej działalności gospodarczej”.

Trzeba podkreślić, że zacytowane stanowisko jest dominujące wśród organów podatkowych i próżno szukać bardziej liberalnych interpretacji urzędowych. Dla organów podatkowych nie ma znaczenia, z jakich przyczyn następuje zakończenie umowy najmu. Jeśli dzieje się tak z powodu złej sytuacji ekonomicznej najemcy, fiskus uznaje to za element ryzyka gospodarczego, pozostający bez wpływu na rachunek podatkowy przedsiębiorcy.

Korzystniejsze stanowisko dla podatników można spotkać w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo WSA w Gdańsku w wyroku z 16 kwietnia 2009 r. (sygn. akt I SA/Gd 194/09) stwierdził, że: „Strona skarżąca poniosła stratę, w wysokości niezamortyzowanej części z tytułu likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych w postaci inwestycji w obcych środkach trwałych dokonanych przez spółkę w wynajętych lokalach użytkowych. Strata powstała wskutek rozwiązania (wygaśnięcia) umów najmu przed upływem okresu amortyzacji przyjętych do używania środków trwałych. Przepis art. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zawiera zamknięty katalog wydatków, które nie podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów. Wśród tych wydatków ustawodawca nie wymienia strat powstałych w związku z likwidacją nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te zostały zlikwidowane z innych przyczyn aniżeli wymieniona w art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy. Oznacza to, że straty te podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów”.

Niestety, linia orzecznicza sądów administracyjnych nie jest w tym zakresie jednolita. Nawet przytoczony wyrok WSA w Gdańsku został wydany dopiero w wyniku wyroku NSA z 21 stycznia 2009 r., sygn. akt II FSK 1464/07. Przy czym sam NSA był odmiennego zdania w wyroku z 5 stycznia 2010 r., sygn. akt II FSK 1269/08: „Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 updop, zawierającą ogólną zasadę kształtowania kosztów uzyskania przychodów, ponoszone przez osoby prawne wydatki mogą być zaliczone do tych kosztów uzyskania przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy. Wydatki o charakterze inwestycyjnym, w tym i inwestycje w obcych środkach trwałych, wyłączone zostały co prawda z kosztów uzyskania przychodów. Wydatki te stają się jednak kosztem uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne. Aby jednak wydatek taki mógł być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, pomiędzy tym wydatkiem a osiągniętym przychodem musi istnieć związek. Zmiana i rozwiązanie umów najmu spowodowały natomiast skutek w postaci braku związku pomiędzy poniesionymi przez skarżącą spółkę wydatkami inwestycyjnymi a jej przychodami. W świetle art. 16 ust. 1 pkt 5 oraz art. 15 ust. 1 ustawy podatkowej nie ma więc podstaw, by w takich przypadkach uwzględniać w kosztach uzyskania przychodów niezamortyzowanej części nakładów inwestycyjnych w obcych środkach trwałych. Jej rozwiązanie nie powoduje więc straty w środkach trwałych, w wyniku czego jej kwoty nie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów”.

Jak widać, przyjęcie stanowiska korzystnego dla podatników jest obarczone ryzykiem sporu z organami podatkowymi. Wynik tego sporu nie jest również pewny przed sądami administracyjnymi. Wobec tego może się wydawać, że dla najemcy bezpieczniejszym rozwiązaniem jest nie zaliczać do kosztów niezamortyzowanej części inwestycji, a ewentualną stratę na inwestycji pokryć sobie przez zabezpieczenie w umowie najmu rekompensaty za wydaną inwestycję od właściciela składnika. Niestety, to rozwiązanie również nie jest wolne od problemów podatkowych.

Problemy z rekompensatą

Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swojego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 Kodeksu cywilnego). Otrzymana rekompensata w części przekraczającej niezamortyzowaną wartość inwestycji stanowi dla najemcy przychód podatkowy. Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 3a u.p.d.o.f. (art. 12 ust. 4 pkt 6a u.p.d.o.p.) do przychodów z działalności gospodarczej nie kwalifikuje się zwróconych wydatków niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów. A contrario zwrot wydatków zaliczonych do kosztów stanowi przychód podatkowy.

PRZYKŁADY

1. Umowa najmu lokalu użytkowego była zawarta na 3 lata. Zawierała postanowienie, że po jej rozwiązaniu wynajmujący będzie zobowiązany do wypłacenia najemcy kwoty 15 000 zł z tytułu poczynionych ulepszeń. Najemca poniósł nakłady inwestycyjne w łącznej kwocie 30 000 zł. Z chwilą rozwiązania umowy wartość inwestycji była rozliczona podatkowo w 30 proc., tzn. odpisy amortyzacyjne wyniosły 9000 zł. W tej sytuacji rekompensata wypłacona przez wynajmującego nie stanowi dla najemcy przychodu, ponieważ nie przekracza niezamortyzowanej części nakładów na ulepszenie lokalu.

2. Na podstawie danych z poprzedniego przykładu załóżmy, że odpisy amortyzacyjne od inwestycji wyniosły 22 000 zł. W takim przypadku otrzymana rekompensata w części wynoszącej 7000 zł stanowi przychód najemcy według wyliczenia, zgodnie z którym przychód najemcy wynosi: 15 000 zł (wartość rekompensaty) - 8000 zł (część niezamortyzowana inwestycji).

 

Rekompensata jako koszt właściciela środka trwałego

Jeśli właściciel budynku (lokalu) zwróci najemcy wartość poniesionych przez niego nakładów inwestycyjnych, to po jego stronie pojawi się wydatek możliwy do rozliczenia w kosztach podatkowych. Organy podatkowe stoją na stanowisku, że jeśli zwrot nie przekracza 3500 zł, wydatek podlega zaliczeniu bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Jeżeli wydatek jest wyższy od tej kwoty - zwiększa wartość początkową wynajmowanego środka trwałego. Przykładem takiego stanowiska jest postanowienie Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z 3 czerwca 2006 r., nr 1472/ROP1/423-91-122/05/AJ: „Wynajmujący nie będzie mógł zaliczyć bezpośrednio wartości zwrotu części poczynionych wydatków przez najemcę w wynajmowanej nieruchomości - traktowanych z punktu widzenia przepisów prawa podatkowego jako inwestycja w obcym środku trwałym - bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodu. Powyższe wydatki powiększą natomiast wartość początkową środka trwałego należącego do wynajmującego, od której może dokonywać odpisów amortyzacyjnych”.

Podatkowe rozliczenie w kosztach zwróconej najemcy kwoty będzie możliwe tylko wówczas, jeśli właściciel nieruchomości będzie ją nadal wynajmował lub przeznaczy na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Brak rekompensaty może oznaczać przychód właściciela środka trwałego

Jeśli najemca nie otrzyma rekompensaty za pozostawione ulepszenia, inwestycja stanie się dla wynajmującego przychodem z nieodpłatnych świadczeń w naturze, wycenianym według zasad zawartych w art. 11 ust. 2 u.p.d.o.f. i art. 12 ust. 5 u.p.d.o.p. Jednakże ustalenie tego przychodu będzie miało podstawy prawne tylko wówczas, gdy rezultat ulepszeń stanowi dla wynajmującego rzeczywiste przysporzenie majątkowe. W przypadku gdy wynajmujący nie skorzysta ze zmian wprowadzonych w przedmiocie najmu albo zamierza przywrócić przedmiot najmu do stanu poprzedniego, nie można mówić, że otrzymał od najemcy świadczenie. Skoro nie ma świadczenia, to nie ma również przychodu. Dla zabezpieczenia się przed fiskusem wynajmujący (jeżeli umowa najmu nie zawiera stosownej klauzuli) powinien zwrócić się do najemcy w formie pisemnej z żądaniem przywrócenia budynku (lokalu) do stanu poprzedniego, wyznaczając mu termin na przeprowadzenie niezbędnych prac. Nawet jeśli najemca nie zastosuje się do treści wezwania, pismo to będzie stanowiło jeden z dowodów, że wynajmujący nie otrzymał przysporzenia majątkowego.

Fizyczna likwidacja ulepszenia

Tylko w przypadku gdy sam najemca przed wydaniem przedmiotu najmu przywróci go do stanu poprzedniego poprzez demontaż (rozbiórkę, zniszczenie) dokonanych ulepszeń, fiskus uznaje, że nastąpiła likwidacja środka trwałego, która uprawnia najemcę do zaliczenia do kosztów niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym. Przykładem takiego stanowiska jest interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 9 marca 2010 r., nr ILPB3/423-1154/09-3/DS: „W momencie zakończenia umów najmu oraz zmiany lokalizacji spółki niezamortyzowana część inwestycji w obcym środku trwałym stanowić będzie koszt uzyskania przychodów w sytuacji, gdy nie w pełni umorzona inwestycja w obcym środku trwałym zostanie faktycznie zlikwidowana (...). Zatem, jeżeli wynajmujący zażąda przywrócenia pomieszczeniom stanu pierwotnego, to poniesione przez spółkę wydatki na inwestycje w obcym środku trwałym w części niezamortyzowanej oraz wydatki na przywrócenie stanu pierwotnego najmowanych powierzchni lub ich zwrot na rzecz wynajmującego stanowić będą dla spółki koszty uzyskania przychodów”.

Trudno nie zauważyć, że prezentowane stanowisko zachęca podatników do postaw gospodarczo nieracjonalnych. Ze względów podatkowych najbardziej opłaca się bowiem fizycznie zlikwidować inwestycję. Jest to rozwiązanie korzystniejsze niż odpłatne albo nieodpłatne wydanie inwestycji właścicielowi środka trwałego.

Odsprzedaż inwestycji

Innym stosowanym rozwiązaniem, rekompensującym podatnikowi niemożność pełnego zamortyzowania inwestycji w obcym środku trwałym, jest odsprzedaż dokonanych ulepszeń następnemu najemcy lub dzierżawcy. Jest to sposób szczególnie polecany w sytuacji, gdy demontaż ulepszeń jest niemożliwy lub zbyt kosztowny.

Podatkowe skutki zbycia inwestycji w obcym środku trwałym są identyczne jak przy sprzedaży każdego innego środka trwałego. Dla zbywcy cena określona w umowie sprzedaży stanie się przychodem. Jednocześnie jednak będzie mógł on zaliczyć do kosztów podatkowych nieumorzoną część wartości początkowej odsprzedawanej inwestycji (art. 23 ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f., art. 16 ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.p.). W efekcie rozliczenia sprzedaży inwestycji w obcym środku trwałym dla podatnika może powstać strata z tej sprzedaży. Strata ta wpłynie na pomniejszenie dochodu lub powiększenie straty z działalności gospodarczej za dany rok.

PRZYKŁAD

Anna Nowak zaadaptowała wynajęty przez siebie lokal na salon fryzjerski. Koszt ulepszeń wyniósł 32 000 zł. Po dwóch latach postanowiła zmienić profil działalności gospodarczej na handel artykułami kosmetycznymi. Inwestycję w obcym lokalu odsprzedała w 2011 r. kolejnemu najemcy za kwotę 15 000 zł. Odpisy amortyzacyjne od inwestycji wynosiły 6400 zł. Wynikiem tej transakcji będzie strata w wysokości 10 600 zł = (15 000 zł - 32 000 zł + 6400 zł). Strata ta pomniejszyła dochody pani Nowak z działalności gospodarczej osiągnięte za 2011 r.

 

Organy podatkowe nie kwestionują sprzedaży nakładów inwestycyjnych, jeśli ich nabywcą jest osoba inna niż właściciel środka trwałego. Zdaniem fiskusa w przypadku pieniężnej rekompensaty wypłaconej najemcy przez wynajmującego nie dochodzi do sprzedaży, lecz do zwrotu nakładów w trybie art. 676 Kodeksu cywilnego. Z taką wykładnią nie zgodził się jednak WSA w Łodzi w wyroku z 10 marca 2010 r., sygn. akt I SA/Łd 7/10: „W ocenie sądu taka właśnie sytuacja, polegająca na odpłatnym zbyciu środków trwałych, zaistniała w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku o interpretację, bowiem spółka podała, że między nią a właścicielami nieruchomości, którą od nich wynajmowała i na której poczyniła nakłady, doszło do rozliczenia tych nakładów, z tym że zwrócono jedynie różnicę między niezamortyzowaną wartością rynkową nakładów a kosztem ich demontażu, a zatem kwota nie w pełni umorzonych nakładów rzeczywiście poniesionych przez spółkę była wyższa. W uzasadnieniu zaskarżonej interpretacji organ w jednym zdaniu stwierdził, że w rozpatrywanym stanie faktycznym nie doszło do odpłatnego zbycia nakładów, ale nie uzasadnił, na czym oparł powyższe twierdzenie. Ocena prawna rozliczenia między podatnikiem a właścicielami nieruchomości, na której poczyniono nakłady, ma zasadnicze znaczenie, bowiem w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych zastosowanie będzie miał przepis art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy w końcowej jego części, umożliwiający zaliczenie wydatków poniesionych na wytworzenie tych środków trwałych do kosztów uzyskania przychodów”.

Zacytowane orzeczenie otwiera podatnikom furtkę do korzystniejszego rozliczenia nakładów inwestycyjnych wydanych właścicielowi środka trwałego w zamian za rekompensatę.

PRZYKŁAD

Nakłady inwestycyjne na wynajęty budynek wyniosły 400 000 zł. Amortyzacja trwała łącznie 5 lat, a jej skutkiem było dokonanie odpisów amortyzacyjnych w kwocie 200 000 zł. Po upływie 5 lat najemca wydał wynajmującemu dokonane ulepszenia i otrzymał za to gratyfikację w wysokości 100 000 zł. Jeżeli rozliczenie pomiędzy stronami umowy najmu uznać za odpłatne zbycie środka trwałego (sprzedaż), to po stronie najemcy powstanie przychód w kwocie 100 000 zł oraz koszty w wysokości 200 000 zł. Powstała różnica (strata) obniży dochód najemcy z działalności gospodarczej.

Jeśli natomiast rekompensata zostanie zakwalifikowana do zwróconych wydatków (na podstawie art. 676 k.c.), to najemca nie rozpozna przychodu, ale nie będzie także mógł rozliczyć w kosztach kwoty 100 000 zł, tj. różnicy pomiędzy niezamortyzowaną częścią inwestycji a kwotą otrzymanej rekompensaty (200 000 zł - 100 000 zł).

Należy jednak zaznaczyć, że potraktowanie zwrotu nakładów jako sprzedaży inwestycji na rzecz właściciela środka trwałego obarczone jest ryzykiem sporu z organem podatkowym. Przy czym pojedynczy wyrok WSA w Łodzi nie daje podatnikowi gwarancji korzystnego rozstrzygnięcia przed innymi składami orzekającymi.

Nabycie na własność środka trwałego, w którym dokonano ulepszeń

Zdarza się, że obcy środek trwały, w którym podatnik dokonał inwestycji, staje się następnie jego własnością w wyniku zakupu. Pojawia się wówczas pytanie, co zrobić z niezamortyzowaną częścią inwestycji. Przepisy podatkowe nie regulują tej kwestii wprost. W praktyce występują dwie metody rozliczenia podatkowego takiej sytuacji.

Pierwsza polega na kontynuowaniu amortyzacji inwestycji oraz na odrębnym amortyzowaniu nabytego środka trwałego. Prawidłowość takiego rozwiązania potwierdza m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 11 grudnia 2009 r., nr ILPB1/415-1022/09-2/AK: „W przypadku nabycia przez podatnika środka trwałego, w którym dokonał on inwestycji, istnieje możliwość kontynuacji amortyzacji według zasad przyjętych na początku amortyzacji inwestycji w obcym środku trwałym, pomimo iż po nabyciu środka trwałego nie będzie to już obcy środek trwały, lecz własny. Po przekazaniu do używania inwestycji w obcym środku trwałym staje się ona bowiem odrębnym składnikiem majątku, niezależnie od prawa własności i przewidywanego okresu użytkowania”.

W drugim wariancie podatnik może zwiększyć cenę nabycia środka trwałego o wartość niezamortyzowanej wartości inwestycji. Umożliwiają to przepisy art. 22g ust. 3 u.p.d.o.f. oraz art. 16g ust. 3 u.p.d.o.p. Zgodnie z nimi za wartość początkową w postaci ceny nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania. Podany w dalszej części przepisów katalog takich kosztów jest przykładowy i może być rozszerzony również o inne nakłady, w tym także na niezamortyzowaną wartość dokonanych ulepszeń. Poprawność tego postępowania potwierdza postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Łańcucie z 1 lutego 2006 r., nr U.S.IA/1/415/1-IP/2006.

Wybór metody podatkowego rozliczenia poczynionych nakładów w takim przypadku należy do podatnika. Warto jednak wskazać, że kontynuacja amortyzacji inwestycji w obcym środku trwałym jest zazwyczaj efektywniejsza, ze względu na wyższą stawkę amortyzacyjną.

Podstawa prawna:

• art. 14 ust. 3 pkt 3a, art. 22 ust. 5e, art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b, pkt 5 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz.U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn.zm.),

• art. 12 ust. 4 pkt 6a, art. 15 ust. 4f, art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. b, pkt 5 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn.zm.),

• art. 676 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn.zm.).