REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak skutecznie rozwiązać umowę najmu

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Jak skutecznie rozwiązać umowę najmu
Jak skutecznie rozwiązać umowę najmu
fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Ogólnie obowiązująca zasada zakłada, że każda umowa najmu może być rozwiązany na podstawie zgodnego porozumienia stron. Istnieją jednak jeszcze inne możliwości rozwiązania umowy najmu.

Na wstępie wyjaśniamy krótko, czym jest umowa najmu. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do których należą przedmiot najmu i czynsz. Zależnie od woli stron umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

REKLAMA

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że zgodnie z ogólną zasadą, każdy najem może być rozwiązany na podstawie zgodnego porozumienia stron.

Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, to stosunek najmu wygasa z chwilą upływu terminu, na który została zawarta. Istotne jest, że w przypadku umowy najmu na czas oznaczony zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem przed upływem terminu na jaki został zawarty, jedynie w przypadku zajścia określonej w umowie przyczyny. Przyczyną rozwiązania takiej umowy może być nie tylko zdarzenie wskazane w umowie w sposób konkretny (np. zwłoka w zapłacie czynszu, zaprzestanie działalności itp.), ale także zdarzenie określone w sposób ogólniejszy, w tym za pomocą sformułowania „z ważnej przyczyny”. Ocena, czy dana  przyczyna jest ważna może w praktyce okazać się problematyczna, jednak takie sformułowanie pozostawia możliwość wypowiedzenia z powodów, które są trudne do przewidzenia z góry. Strony umowy najmu na czas oznaczony muszą więc zdecydować, czy chcą konkretnie doprecyzować przyczyny wypowiedzenia, czy określić je bardziej otwartą klauzulą.

Komplet "żółtych książek" - Podatki 2015

REKLAMA

Jeśli chodzi o umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony, to może być swobodnie wypowiedziana przez jej strony, i to bez podania przyczyny wypowiedzenia. Warto przy tym pamiętać, że nie można skutecznie zrzec się ani też wyłączyć umownie uprawnienia do wypowiedzenia takiej umowy najmu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W przypadku, gdy w umowie zawartej na czas nieoznaczony strony nie ustaliły terminu wypowiedzenia, wówczas stosuje się terminy ustawowe. Długość terminów ustawowych wypowiedzenia uzależniona jest od terminów płatności czynszów. Gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W przypadku gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód, natomiast gdy najem jest dzienny wówczas można go wypowiedzieć na jeden dzień naprzód. Warto w tym miejscu wskazać, że w przypadku wypowiedzenia umowy najmu lokalu, termin wypowiedzenia jest dłuższy gdy czynsz jest płatny miesięcznie. Wówczas, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Reklamy na blogu opodatkowane jak najem

Przepisy przewidują także przypadki, gdy można wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, m.in. gdy w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą. W przypadku najmu lokalu, najemca może wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym także jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Natomiast wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia m.in. w przypadku gdy najemca używa przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób. Ponadto wynajmujący może wypowiedzieć najem, gdy najemca zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że przedmiot ten jest narażony na utratę lub uszkodzenie, a także w przypadku gdy najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. W przypadku najmu lokalu, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów także, jeśli najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

Czy ograniczenie w odliczaniu 50% VAT dotyczy najmu miejsc parkingowych dla klientów

REKLAMA

Warto przy tym wskazać, że wynajmujący lokal mieszkalny może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego tylko na zasadach określonych w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 150), przy czym musi przede wszystkim zachować określone w tej ustawie terminy wypowiedzenia. Do przyczyn uzasadniających wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego należy m.in. używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub  niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbania prowadzące do powstania szkód jak również niszczenie urządzenia przeznaczonego do wspólnego korzystania przez mieszkańców, zwłoka w zapłacie czynszu itp.

Podsumowując, możliwość rozwiązania umowy najmu zależy przede wszystkim od okresu na jaki została zawarta, zastrzeżeń umownych oraz przedmiotu najmu. W odniesieniu do umowy najmu zawartej na czas oznaczony należy pamiętać o wskazaniu przyczyn wypowiedzenia. W przypadku lokali mieszkalnych, należy natomiast pamiętać o szczególnych przepisach chroniących lokatorów.

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Budujesz? Możesz zapłacić VAT później. Sprawdź, jak to zrobić zgodnie z prawem

Dzięki wyrokowi TSUE firmy budowlane mogą legalnie przesunąć termin zapłaty VAT – nawet o kilka miesięcy. Wystarczy dobrze skonstruowana umowa i protokół odbioru. To rozwiązanie, które realnie poprawia płynność finansową przedsiębiorców.

BGK chce ściśle współpracować z KAS

Bank Gospodarstwa Krajowego chce dołączyć do elitarnego grona najbardziej zaufanych podatników w Polsce. Planuje przystąpić do Programu Współdziałania z Krajową Administracją Skarbową, którego celem jest budowanie transparentnych relacji z organami podatkowymi oraz zapewnienie większej pewności i bezpieczeństwa w zakresie rozliczeń podatkowych.

Księgowość w erze automatyzacji. Eksperci spotkają się w Targach Kielce

Nowe technologie, presja legislacyjna i rosnące oczekiwania klientów nie pozostawiają złudzeń – biura rachunkowe muszą redefiniować swoje modele działania. VI Kongres Biur Rachunkowych, który odbędzie się 30 września i 1 października 2025 roku w Targach Kielce, to odpowiedź branży na dynamiczne zmiany w otoczeniu prawnym, podatkowym i organizacyjnym.

Nowe zasady rozliczania VAT przy imporcie towarów w procedurze uproszczonej – projekt nowelizacji ustawy opublikowany

Zmiany w przepisach celnych Unii Europejskiej wymusiły aktualizację krajowych regulacji dotyczących VAT. W piątek 19 lipca na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji ustawy o podatku od towarów i usług, przygotowany przez Ministerstwo Finansów. Nowelizacja ma istotne znaczenie dla przedsiębiorców korzystających z procedury uproszczonej przy imporcie towarów.

REKLAMA

Darowizna od babci lub dziadka – kiedy bez podatku? Jest kilka warunków, które decydują o zwolnieniu

Otrzymałeś gotówkę od babci lub dziadka? Sprawdź, kiedy darowizna pieniężna nie podlega podatkowi od spadków i darowizn. Przepisy przewidują korzystne zwolnienia, ale warto znać limity kwoty wolnej i terminy zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego. Wyjaśniamy, co trzeba wiedzieć.

Uproszczenia w podatku od spadków i darowizn. Nowe przepisy coraz bliżej wejścia w życie

Senat przyjął nowelizację ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nowe przepisy mają uprościć formalności przy sprzedaży majątku otrzymanego od najbliższej rodziny oraz zlikwidować comiesięczne deklaracje podatkowe przy rentach prywatnych. Ustawa wraca teraz do Sejmu.

Zaczynasz działalność gospodarczą? Tak można obniżyć składki ZUS na początku działania firmy [komunikat ZUS]

Rozpoczęcie własnej działalności gospodarczej wiąże się z kosztami, szczególnie na starcie. Dlatego początkujący przedsiębiorcy mogą skorzystać z ulg, które pozwalają płacić niższe składki na ubezpieczenia społeczne albo nie płacić ich wcale. Do najważniejszych form wsparcia należą: ulga na start, preferencyjne składki, „Mały ZUS Plus” czy wakacje składkowe.

Darowizna dla córki z konta firmowego taty: Czy taki przelew korzysta ze zwolnienia podatkowego? KIS wyjaśnia

Skarbówka potwierdził, że przekazanie środków pieniężnych bezpośrednio z konta firmowego spółki, której darczyńca jest wspólnikiem, na konto obdarowanego – przy spełnieniu ustawowych formalności – może korzystać ze zwolnienia z podatku od darowizn. To jest dobra wiadomość dla podatników.

REKLAMA

Ulga dla spadkobierców i przejrzystość dla podatników. Nowości w ustawie podatku od spadków i darowizn już wkrótce

Jest projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, który umożliwi przywrócenie terminu zgłoszenia spadku w wyjątkowych przypadkach oraz doprecyzuje moment powstania obowiązku podatkowego. Zmiany mają uprościć procedury, zwiększyć przejrzystość i wspierać sukcesję firm rodzinnych.

KSeF 2.0: firmy będą miały tylko 4 miesiące na testy. Co warto zrobić już teraz?

W czerwcu 2025 r. – zgodnie z harmonogramem – Ministerstwo Finansów udostępniło dokumentację interfejsu API KSeF 2.0. Jest to jednak materiał dla integratorów systemów i dostawców oprogramowania. Firmy wciąż czekają na udostępnienie środowiska testowego, które zaplanowano na koniec września. Konkretne testy będą więc mogły zacząć się dopiero w październiku. Tymczasem obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur dla części firm wchodzi już w lutym – oznacza to niewiele czasu na przygotowanie.

REKLAMA