REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak skutecznie rozwiązać umowę najmu

Jak skutecznie rozwiązać umowę najmu
Jak skutecznie rozwiązać umowę najmu
fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Ogólnie obowiązująca zasada zakłada, że każda umowa najmu może być rozwiązany na podstawie zgodnego porozumienia stron. Istnieją jednak jeszcze inne możliwości rozwiązania umowy najmu.

Na wstępie wyjaśniamy krótko, czym jest umowa najmu. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do których należą przedmiot najmu i czynsz. Zależnie od woli stron umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Autopromocja

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że zgodnie z ogólną zasadą, każdy najem może być rozwiązany na podstawie zgodnego porozumienia stron.

Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, to stosunek najmu wygasa z chwilą upływu terminu, na który została zawarta. Istotne jest, że w przypadku umowy najmu na czas oznaczony zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem przed upływem terminu na jaki został zawarty, jedynie w przypadku zajścia określonej w umowie przyczyny. Przyczyną rozwiązania takiej umowy może być nie tylko zdarzenie wskazane w umowie w sposób konkretny (np. zwłoka w zapłacie czynszu, zaprzestanie działalności itp.), ale także zdarzenie określone w sposób ogólniejszy, w tym za pomocą sformułowania „z ważnej przyczyny”. Ocena, czy dana  przyczyna jest ważna może w praktyce okazać się problematyczna, jednak takie sformułowanie pozostawia możliwość wypowiedzenia z powodów, które są trudne do przewidzenia z góry. Strony umowy najmu na czas oznaczony muszą więc zdecydować, czy chcą konkretnie doprecyzować przyczyny wypowiedzenia, czy określić je bardziej otwartą klauzulą.

Komplet "żółtych książek" - Podatki 2015

Jeśli chodzi o umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony, to może być swobodnie wypowiedziana przez jej strony, i to bez podania przyczyny wypowiedzenia. Warto przy tym pamiętać, że nie można skutecznie zrzec się ani też wyłączyć umownie uprawnienia do wypowiedzenia takiej umowy najmu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W przypadku, gdy w umowie zawartej na czas nieoznaczony strony nie ustaliły terminu wypowiedzenia, wówczas stosuje się terminy ustawowe. Długość terminów ustawowych wypowiedzenia uzależniona jest od terminów płatności czynszów. Gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W przypadku gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód, natomiast gdy najem jest dzienny wówczas można go wypowiedzieć na jeden dzień naprzód. Warto w tym miejscu wskazać, że w przypadku wypowiedzenia umowy najmu lokalu, termin wypowiedzenia jest dłuższy gdy czynsz jest płatny miesięcznie. Wówczas, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Reklamy na blogu opodatkowane jak najem

Przepisy przewidują także przypadki, gdy można wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, m.in. gdy w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą. W przypadku najmu lokalu, najemca może wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym także jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Natomiast wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia m.in. w przypadku gdy najemca używa przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób. Ponadto wynajmujący może wypowiedzieć najem, gdy najemca zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że przedmiot ten jest narażony na utratę lub uszkodzenie, a także w przypadku gdy najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. W przypadku najmu lokalu, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów także, jeśli najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

Czy ograniczenie w odliczaniu 50% VAT dotyczy najmu miejsc parkingowych dla klientów

Warto przy tym wskazać, że wynajmujący lokal mieszkalny może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego tylko na zasadach określonych w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 150), przy czym musi przede wszystkim zachować określone w tej ustawie terminy wypowiedzenia. Do przyczyn uzasadniających wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego należy m.in. używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub  niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbania prowadzące do powstania szkód jak również niszczenie urządzenia przeznaczonego do wspólnego korzystania przez mieszkańców, zwłoka w zapłacie czynszu itp.

Podsumowując, możliwość rozwiązania umowy najmu zależy przede wszystkim od okresu na jaki została zawarta, zastrzeżeń umownych oraz przedmiotu najmu. W odniesieniu do umowy najmu zawartej na czas oznaczony należy pamiętać o wskazaniu przyczyn wypowiedzenia. W przypadku lokali mieszkalnych, należy natomiast pamiętać o szczególnych przepisach chroniących lokatorów.

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Wynagrodzenie kierowcy zawodowego w 2024 roku. Co się zmienia? O czym muszą wiedzieć firmy transportowe i sami kierowcy?

    Rok 2024 rozpoczął się kolejnymi, ważnymi zmianami dla polskich przewoźników, które przekładają się na wyższe koszty pracownicze, a wszystko wskazuje na to, że to jeszcze nie koniec. Od lipca czeka nas druga podwyżka płacy minimalnej, która może oznaczać wzrost kosztów zatrudnienia kierowców blisko o 900 zł. Istnieją jednak pewne sposoby optymalizacji wynagrodzeń kierowców, dzięki którym mogą zyskać nie tylko przedsiębiorcy transportowi, ale również sami truckerzy, wykonujący przewozy za granicę. Jakie są najważniejsze zmiany w wynagrodzeniach kierowców i co mogą zrobić firmy, by jak najwięcej zaoszczędzić?

    Umowa o pracę na czas określony. TSUE: trzeba podać przyczynę wypowiedzenia

    W wyroku z 20 lutego 2024 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) orzekł, że pracownik zatrudniony na czas określony musi zostać poinformowany przez pracodawcę o przyczynach rozwiązania z nim umowy o pracę za wypowiedzeniem, jeśli informacji takiej udziela się pracownikowi zatrudnionemu na czas nieokreślony. Zdaniem TSUE polskie przepisy przewidujące wskazanie tych przyczyn jedynie pracownikom zatrudnionym na czas nieokreślony naruszają prawo podstawowe pracownika na czas określony do skutecznego środka prawnego. W Polsce dopiero od 26 kwietnia 2023 r w Kodeksie pracy istnieje obowiązek podawania przyczyny wypowiedzenia umowy o pracę zawartej na czas określony. Wcześniej przyczynę wypowiedzenia pracodawca musiał wskazywać tylko w przypadku rozwiązania umowy bez zachowania wypowiedzenia. 

    Tabela kursów średnich NBP z 20 lutego 2024 roku [nr 036/A/NBP/2024]

    Tabela kursów średnich waluty krajowej w stosunku do walut obcych ogłoszona przez NBP 20 lutego 2024 roku [nr 036/A/NBP/2024]. Jaki dzisiaj kurs euro? Jakie zmiany w kursach walut?

    Projekt CPK - potrzebne będą zmiany w prawie celno-podatkowym

    Żeby projekt CPK miał szanse powodzenia, niezbędne będą zmian w prawie celno-podatkowym. Powstanie hubu lotniczo-kolejowego powinno się zacząć od przygotowań do prawno-celnej jego obsługi.

    Ulga dla pracujących seniorów w usłudze Twój e-PIT. Czy jest automatycznie uwzględniana?

    Czy ulga dla pracujących seniorów w usłudze Twój e-PIT jest uwzględniana automatycznie? Jak skorzystać z ulgi dla pracujących seniorów w rozliczeniu rocznym PIT?

    Obowiązek raportowania ESG już za 2024 rok. Jak mierzyć oddziaływanie biznesu na otoczenie społeczne i środowisko?

    Dyrektywa ds. sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju (CSRD), opublikowana w grudniu 2022 r., nakłada na firmy obowiązek ujawniania konkretnych informacji pozafinansowych. Regulacje w zakresie ESG zaczną obowiązywać już od 2024 roku. Dzisiaj decydenci nie zastanawiają się czy mierzyć skalę oddziaływania biznesu na otoczenie społeczne i środowisko, ale jak to realnie robić. 

    Obniżony VAT dla branży beauty. MF wyda w marcu nowe rozporządzenie

    Rozporządzenie, którego celem jest wprowadzenie obniżonej, 8-proc. stawki VAT na usługi branży beauty zostanie wydane w marcu. Tak wynika z informacji opublikowanej w wykazie prac Ministerstwa Finansów.

    Jak udoskonalić procesy HR? Zapraszamy na bezpłatne spotkanie online w dniu 27 lutego, z cyklu Kawa z INFORLEX

    Jak udoskonalić procesy HR? Zapraszamy na bezpłatne spotkanie online z cyklu Kawa z INFORLEX, które odbędzie się w dniu 27 lutego br.

    Twój e-PIT - ulga na dziecko urodzone w 2023 roku. Czy jest uwzględniona?

    Czy w usłudze Twój e-PIT jest automatycznie uwzględniona ulga na dziecko urodzone w 2023 roku?

    11 mln zł zaległego podatku CIT - tyle zapłaciła spółka po kontroli KAS

    Kontrola KAS wykazała nieprawidłowości przy rozliczeniu podatku CIT. Spółka wpłaciła do budżetu państwa ponad 11 mln zł zaległego podatku.

    REKLAMA