7 konsekwencji spadających stóp procentowych NBP. Już w maju 2025 r. RPP rozpocznie cykl obniżek?

• Czy już w maju 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej zacznie cykl obniżek stóp procentowych NBP?
• 1. Tańsze kredyty. Za dwa lata rata kredytu niższa o 20%?
• 2. Wyższa zdolność kredytowa
• 3. Popyt na mieszkania w górę?
• 4. Zanim wzrosną ceny, najpierw trzeba uporać się z ofertą
• 5. Spieszmy się korzystać z solidnego oprocentowania lokat
• 6. Obligacje mogą tracić blask
• 7. Zakup mieszkania na wynajem znowu zacznie mieć sens?

Czy już w maju 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej zacznie cykl obniżek stóp procentowych NBP?

Rychłe cięcia stóp procentowych w Polsce to scenariusz, w który rynek bardzo mocno uwierzył. Nie brakuje prognoz sugerujących, że już w maju koszt pieniądza zostanie obniżony i to może nawet o 50 punktów bazowych. Co więcej, majowa decyzja o łagodzeniu monetarnym może mieć ciąg dalszy w czerwcu i drugiej połowie roku. Z ust samego prof. Glapińskiego padła prognoza sugerująca, że jeśli wszystko pójdzie dobrze, to podstawowa stopa procentowa spadnie z 5,75% obecnie do około 3,5% w roku 2026.

Choć póki co możemy mówić jedynie o nadziejach na niższe stopy procentowe, to warto wiedzieć, jakie efekty mogą one przynieść. Musimy mieć bowiem świadomość, że obniżenie głównej stopy procentowej prawie o połowę oznacza, że pieniądz zacznie być w naszej gospodarce znacznie tańszy, a to pociągnie za sobą skutki, które odczuć może każdy.

1. Tańsze kredyty. Za dwa lata rata kredytu niższa o 20%?

Przede wszystkim w tym kontekście mówi się o taniejących kredytach. O tym jak mocno gracze rynkowi uwierzyli w scenariusz rychłych cięć stóp najlepiej świadczy fakt, że z każdym dniem rośnie grono Polaków, którzy otrzymują informację o spadających ratach kredytów. Póki co mówimy jedynie o efekcie, który nastąpił jeszcze przed faktyczną decyzją RPP. Już dziś jednak taki efekt widać. Najlepiej pokazać go na konkretnym przykładzie.

Spójrzmy na sytuację z perspektywy kogoś kto ma dziś kredyt ze zmiennym oprocentowaniem. To jest przeważnie aktualizowane w cyklach 3-miesięczych (gdy oprocentowanie oparte jest o wskaźnik WIBOR 3M) lub półrocznych (gdy oprocentowanie jest oparte o WIBOR 6M). To znaczy, że jeśli komuś bank aktualizował oprocentowanie odpowiednio kwartał lub dwa kwartały temu, to już lada moment może dostać informację o niższej racie.

Załóżmy, że 15 kwietnia 2025 roku bank aktualizuje nam oprocentowanie biorąc pod uwagę najświeższe dostępne dane, a więc te na temat WIBOR-u, które zostały opublikowane na koniec dnia poprzedniego, czyli 14 kwietnia.

Jeśli mamy kredyt oparty o stawkę WIBOR 6M to czeka nas już zauważalna ulga. 14 kwietnia WIBOR 6M wynosił bowiem 5,29%, a pół roku wcześniej, czyli 14 października było to 5,85%. W przypadku kredytu zaciągniętego na 400 tys. zł i 25 lat z marżą na poziomie 2% oznacza to ratę niższa już o około 140-150 złotych (spadek z prawie 3050 złotych do niewiele ponad 2900 złotych).

W mniejszym stopniu spadek raty mogą obecnie obserwować pierwsi klienci z kredytem opartym o WIBOR 3M. Spadki WIBOR-u w wersji 3M są póki co mniejsze niż w przypadku stawki WIBOR 6M. Kwartał temu (14 stycznia) wskaźnik ten był wyceniany na 5,86%, a 14 kwietnia 5,61%. W przypadku kredytu zaciągniętego na 400 tys. zł i 25 lat z marżą na poziomie 2% oznacza to ratę niższa o około 65 złotych, co przy jej wysokości na poziomie prawie 3 tys. złotych miesięcznie oznacza wciąż brak rewolucji. Przy czym mówimy o zmianie wywołanej jedynie mocną wiarą rynków w majowe cięcia stóp procentowych, a nie o korekcie wywołanej faktycznym podjęciem decyzji przez RPP.

Jeśli wierzyć w profetyczne zdolności rynkowych graczy, to za dwa lata rata rozważanego powyżej przykładowego kredytu mieszkaniowego spaść może łącznie prawie o 20%. Kontrakty FRA sugerują bowiem, że WIBOR 3M w styczniu 2027 roku może spaść poniżej 3,5% (z około 5,85% jeszcze na początku kwietnia 2025 roku). Jeśli faktycznie by się tak stało, to rata 25 letniego kredytu zaciągniętego na kwotę 400 tys. zł opartego o WIBOR 3M z poziomu prawie 3050 złotych (stan na początek kwietnia 2025 roku) mogłaby spaść w pobliże 2,4 tys. zł już w 2026 roku roku.

Przy tym oczywiście mówimy o perspektywie wycenianej przez kontrakty terminowe, których notowania podlegają ciągłym zmianom. Dlatego postępując roztropnie warto zawsze przygotowywać domowe budżety również na realizację mniej optymistycznych scenariuszy.

2. Wyższa zdolność kredytowa

Tańsze kredyty to dobra informacja nie tylko dla posiadaczy „hipotek”, ale też dla tych, którzy o pożyczeniu pieniędzy na zakup mieszkania dopiero myślą. Wszystko dlatego, że przy konkretnym poziomie dochodu banki są zazwyczaj skłonne pożyczyć więcej, gdy kredyty są tańsze. Co więcej zdolność kredytowa powinna rosnąć szybciej niż tempo, w którym spada rata kredytu mieszkaniowego.

I tak na przykład jeśli oprocentowanie mieszkaniowych długów spadłyby o zaledwie 1 pkt. proc., to rata poszłaby w dół o około 8%. Jeśli kredyty byłyby o tyle tańsze, to przy innych warunkach niezmienionych, zdolność kredytowa mogłaby wzrosnąć o około 8-10%. Co ciekawe, już sam kwietniowy gołębi zwrot RPP, spowodował tak daleko idącą zmianę notowań kontraktów terminowych na stopy procentowe, że taka zmiana na naszych oczach właśnie staje się faktem. Jeśli w maju dojdzie do oczekiwanego przez rynek cięcia stóp, to mamy duże szanse na dynamiczny wzrost przeciętnej zdolności kredytowej, czyli wyraźną poprawę w dostępie do kredytów. Oczywiście jeśli RPP w kwietniu jedynie rozbudziła nadzieje, których w maju nie zacznie realizować, to próżno spodziewać się pozytywnej zmiany w postaci szybkiego wzrostu zdolności kredytowej.

3. Popyt na mieszkania w górę?

Załóżmy jednak, że zrealizuje się scenariusz pozytywny. Poprawa zdolności kredytowej nie powinna pozostać bez wpływu na popyt na mieszkania. Dotychczas najczęściej było tak, że jeśli zyskiwaliśmy możliwość zakupu nieruchomości, to skwapliwie z niej korzystaliśmy. Tym bardziej warto przypomnieć, że przez ostatnie trzy lata (2022-24) spora część społeczeństwa odkładała marzenia o zamianie lub zakupie mieszkania. Przecież w 2022 roku seria podwyżek stóp procentowych i regulacyjne utrudnienia w dostępie do kredytów spowodowały, że wiele osób straciło zdolność kredytową. Potem w 2023 roku zakupowe szaleństwo związane z „Bezpiecznym Kredytem 2%” odstraszyło od zakupów wiele osób, które nie mogły liczyć na kredyt z dopłatą. W rok 2024 weszliśmy natomiast z dramatycznie wykupioną ofertą mieszkań na sprzedaż, którą żmudnie przez wiele miesięcy trzeba było odbudować i urealnić oczekiwania sprzedających.

Dopiero następne miesiące pokażą jak duży popyt odroczony kumulował się przez te lata. Sytuacja, w której przez dłuższy czas wynagrodzenia dynamicznie rosły, a teraz tanieć mają też kredyty, wydaje się dogodna, aby Ci, którzy mieszkania kupić nie mogli, teraz zaczęli o tym myśleć.

Jak to może wyglądać na konkretnych liczbach? Teoretycznie obniżenie stóp procentowych o 100 punktów bazowych (zaledwie 1 pkt. proc.) może doprowadzić do obniżenia rat kredytów mieszkaniowych o niecałe 10%, ale też do wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe o około 15%. Aż o tyle liczniejsze stać się powinno bowiem grono osób, które będą miały odpowiednią zdolność kredytową, aby myśleć o zakupie mieszkania – wynika z szacunków HREIT opartych o dane GUS na temat rozkładu dochodów Polaków.

Z szacunków HREIT opartych o dane GUS wynika ponadto, że przewidywane cięcia stóp procentowych w perspektywie 2026 roku mogą doprowadzić do sytuacji, w której kredyty tak stanieją, że będzie na nie stać o około 1/3 więcej rodaków niż dotychczas. Jak dodamy do tego spodziewany w latach 2025-26 wzrost wynagrodzeń, to popyt na kredyty mieszkaniowe może wzrosnąć nawet o połowę. Przy czym szacunki te zakładają, że zdolność kredytowa wprost przekładać się będzie na chęć zakupu mieszkania, a ceny nieruchomości pozostaną bez zmian, a więc zakładamy tu warunki laboratoryjne.

4. Zanim wzrosną ceny, najpierw trzeba uporać się z ofertą

Wbrew pozorom nawet daleko idące cięcia stóp procentowych i związany z tym spodziewany wzrost popytu na mieszkania nie powinny automatycznie przełożyć się na znaczny wzrost cen mieszkań. Takie obawy mogą rodzić doświadczenia 2023 roku, kiedy „Bezpieczny Kredyt 2%” wraz z szeregiem innych zmian (niska podaż mieszkań, zmiany regulacyjne, wzrost wynagrodzeń) doprowadziły do destabilizacji rynku i dynamicznego wzrostu ceny mieszkań. Tym razem ryzyko realizacji takiego scenariusza jest bardzo małe. Wszystko dlatego, że czekać nas powinny znacznie mniej dynamiczne zmiany i mniejsza stymulacja popytu, a strona podażowa jest obecnie znacznie lepiej przygotowana na większe grono klientów niż na początku 2023 roku.

Po prostu ceny mieszkań są efektem gry podaży i popytu i choć kupujących może niedługo na rynku mieszkaniowym przybywać, ale zmiany te powinny następować bardziej stopniowo niż w 2023 roku. Do tego dziś właścicieli mieszkań wystawionych na sprzedaż delikatnie rzecz ujmując nie brakuje.

Z danych Unirepo (wg stanu na koniec marca 2025 roku) wynika, że w miastach wojewódzkich na nowych właścicieli czeka prawie 90 tysięcy mieszkań z rynku wtórnego. Otodom Analytics dodaje do tego około 60 tysięcy mieszkań, które na 7 największych rynkach do sprzedaży mają też deweloperzy. Nie ulega więc wątpliwości, że oferta jest duża. Póki co kupujący mają więc z czego wybierać i trochę wody w Wiśle upłynie zanim oferta ta zostanie wyprzedana. Co więcej, część deweloperów ma gotowe projekty, które mogą zostać uruchomione w odpowiedzi na wyższy popyt na mieszkania.

Nie powinno więc ulegać wątpliwości, że co do zasady niższe stopy procentowe powinny najpierw doprowadzić do wzrostu liczby zawieranych transakcji, a dopiero potem może mieć to przełożenie na ceny. Taki wniosek prezentują też autorzy raportu przygotowanego pod egidą Banku Rozrachunków Międzynarodowych w 2017 roku (Gregory Sutton, Dubravko Mihaljek, Agne Subelyte). Dowodzą oni, że obniżenie stóp procentowych w USA o 1 pkt. proc. skutkowało wzrostem cen nieruchomości o 5%, ale dopiero w perspektywie 3 lat. Co więcej, wpływ ten rósł stopniowo wraz z mijającym czasem.

5. Spieszmy się korzystać z solidnego oprocentowania lokat

Poziom stóp procentowych jest jednak ważny nie tylko dla obecnych i przyszłych kredytobiorców, ale też oszczędzających. Tych, którzy lokują swoje oszczędności w bankach jest przecież znacznie więcej niż posiadaczy kredytów. Dla nich perspektywa cięć stóp procentowych nie jest dobrą informacją. Na przestrzeni ostatnich lat średnie oprocentowanie lokat było bowiem przeciętnie o 0,5-1 pkt. proc. niższe niż stawka WIBOR 3M. Ta – jak już wcześniej wspomnieliśmy – obecnie już spada w oczekiwaniu na cięcia stóp procentowych. Trudno nie zauważyć, że perspektywa łagodzenia polityki monetarnej przekłada się na cięcia oprocentowania bankowych depozytów.

Te wg najnowszych danych NBP są oprocentowane przeciętnie na 4%. W ramach najlepszych promocji natomiast dostępne są produkty dające obietnice odsetek w wysokości około 8%. Problem w tym, że są to propozycje wybitnie limitowane, obarczone dodatkowymi wymaganiami i kierowane do nowych klientów.

Warunki bankowych depozytów już niedługo mogą się niestety zmienić. Jeśli realizowany będzie scenariusz stanowczego łagodzenia polityki monetarnej, to w perspektywie kilkunastu miesięcy oprocentowanie przeciętnej bankowej lokaty może dążyć w okolice 2-3%. Zmiany dotkną też najlepszych limitowanych promocji. W ich przypadku oprocentowanie co do zasady przewyższa wyraźnie stawkę WIBOR 3M, ale jeśli ta wg prognoz może spaść o nawet ponad 2 pkt. proc., to i podobnego ruchu wypada spodziewać się w przypadku bankowych promocji.

6. Obligacje mogą tracić blask

Podobnie na cięcia oprocentowania przygotować powinni się też Polacy korzystający z oferty detalicznych obligacji skarbowych. Minister Finansów zazwyczaj zmienia swoją ofertę skierowaną do drobnych ciułaczy z opóźnieniem, ale niewielkim. Jeśli faktycznie w maju dojdzie do cięć stóp procentowych, to należy bacznie śledzić ogłoszenia o warunkach kolejnych emisji detalicznych obligacji, bo ich oprocentowanie również może zacząć spadać.

7. Zakup mieszkania na wynajem znowu zacznie mieć sens?

Spadek kosztu pieniądza może doprowadzić również do tego, że zaczniemy przypominać sobie o pomyśle, aby kupić mieszkanie na wynajem. Wciąż można na tym rozwiązaniu zarobić tyle, że roczny dochód netto odpowiada około 4-5% wartości nieruchomości. Dziś może nie jest to wciąż nadmiernie atrakcyjna stopa zwrotu, ale gdy oprocentowanie przeciętnych lokat spadnie w okolice 2-3%, to zakup mieszkania na wynajem może zacząć znowu odzyskiwać swój blask. Będzie to tym bardziej prawdopodobne, gdy na rynku przybędzie kupujących, a ubędzie ofert. Wtedy ryzyko korekty cen mieszkań zostanie zastąpione przez ryzyko podwyżek stawek za metr.

I choć z dzisiejszej perspektywy wychodzenie tak daleko wprzód wydawać się może niemalże futurologią, to realizacja scenariusza, w ramach którego w 2026 roku podstawowa stopa procentowa wynieść może około 3,5%, daje podstawy do formułowania aż tak daleko idących scenariuszy. Przy tym oczywiście musimy mieć świadomość, że po pierwsze, aby RPP zaczęła ciąć stopy procentowe, to większość członków tego gremium musi mieć pewność, że hydra inflacji na naszych oczach pada na deski, a zawirowania gospodarcze czy geopolityczne nie staną na drodze do łagodzenia polityki monetarnej. Potem dopiero łatwiejszy dostęp do kredytu Polacy muszą zacząć wykorzystywać do odważniejszych zakupów mieszkań. Do tego niezbędne jest utrzymanie m.in. dobrej sytuacji na rynku pracy. Wygenerowany w ten sposób popyt musi też poradzić sobie z dużą ofertą, która dostępna jest dziś na rynku mieszkaniowym.

Bartosz Turek, główny analityk HREIT