Odpisy amortyzacyjne spółek nieruchomościowych

Sąd uznał, że nawet jeśli na gruncie ustawy o rachunkowości nieruchomość nie jest uznawana za środek trwały lub jej amortyzacja odbywa się według międzynarodowych standardów rachunkowości (MSR), to nadal istnieje możliwość uwzględnienia podatkowych odpisów amortyzacyjnych.

Odpisy amortyzacyjne spółek nieruchomościowych

Spór w przedstawionych sprawach dotyczył przede wszystkim wykładni art. 15 ust 6 ustawy o CIT i możliwości zaliczenia przez spółkę do kosztów odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowej nieruchomości, jeżeli na gruncie ustawy o rachunkowości nie będą one uznawane za środki trwałe podlegające amortyzacji lub jeżeli będą one podlegać amortyzacji na gruncie międzynarodowych standardów rachunkowości (MSR).

Spór między organami a sądami

Organy do tej pory całkowicie odmawiały podatnikom prawa do amortyzacji podatkowej w sytuacji, gdy konkretna nieruchomość będzie uznawana za nieruchomość inwestycyjną dla celów bilansowych oraz nie będą dokonywane od niej odpisy amortyzacyjne w rozumieniu przepisów o rachunkowości. Jako, że dokonywane podatkowe odpisy nie mogą być wyższe od odpisów dokonywanych na gruncie podatków od rachunkowości zdaniem organów limitem dostępnym dla podatników była wartość zero.

Z tak przedstawionym stanowiskiem nie zgadzały się WSA, przyznając racje podatnikom, miało to być spowodowane przede wszystkim tym, że ograniczenia przewidziane w przepisie art. 15 ust 6 nie powinny być stosowane do podatników, jeżeli nie będą one rozpoznawać odpisów amortyzacyjnych na gruncie ustawy o rachunkowości. Takie rozstrzygnięcie dałoby możliwość dokonywania odpisów dla spółek nieruchomościowych na zasadach ogólnych.

Polecamy: KOMPLET PODATKI 2025

Skutki wyroku NSA

W wyżej przedstawionych wyrokach Naczelny Sąd Administracyjny postanowił dokonać własnej wykładni przepisu, który był kluczowy w tych sprawach. Zgodnie z nimi ograniczenie, gdyby celem ustawodawcy byłoby uniemożliwienie amortyzacji podatkowej nieruchomości wskazałby on to bezpośrednio w brzmieniu przepisu tak jak ma to miejsce przy zakazie amortyzacji nieruchomości mieszkalnych. Co za tym idzie, nawet jeżeli spółka nieruchomościowa nie będzie dokonywała odpisów amortyzacyjnych w oparciu o ustawę o rachunkowości to nadal powinna mieć prawo do podatkowej amortyzacji nieruchomości, natomiast powoływany przepis ma na celu jedynie wskazanie limitów tych odpisów.

W przypadku spółek nieruchomościowych konieczne będzie jednak dokonanie porównania wysokości tych odpisów, jakie wynikałyby z standardów rachunkowości, do hipotetycznej wysokości odpisów wynikającej z brzmienia ustawy o rachunkowości. Ustawa o rachunkowości miałaby, więc na celu ustanowienie limitu, do którego spółka nieruchomościowa będzie miała prawo dokonać podatkowego odpisu amortyzacyjnego.

Uzasadnienia wyroków NSA mimo tego, że nie są jednoznaczne i nie wiadomo czy organy podatkowe zaaprobują takie podejście, to niemniej dają one spółkom nieruchomościowym prawo do dokonywania podatkowych odpisów amortyzacyjnych, zgodnie z określonymi limitami. Wyroki te mogą mieć również wpływ, na sytuacje podatników niedokonujących odpisów amortyzacyjnych ze względu na brak amortyzacji wynikającej z ustawy o rachunkowości. Poprzez dodatkowe odpisy, dzięki wyrokom NSA, możliwe będzie bowiem nie tylko zmniejszenie obciążenia podatkowego, ale również możliwość odzyskania nadpłaconego podatku z lat poprzednich.

Wiktor Kozieł - Doradca Podatkowy ID Advisory

Polecamy: 108 rad, jak uniknąć błędów w sp. z o.o. i P.S.A. - Poradnik Gazety Prawnej