REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Darowizna nieruchomości ukryta pod pozorną sprzedażą jest nieważna

Subskrybuj nas na Youtube
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

W dniu 9 grudnia 2011 r. Sąd Najwyższy podjął uchwałę, w której stwierdził, że umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości jest nieważna (sygn. akt III CZP 79/11).


W stanie faktycznym sprawy, której dotyczy Uchwała, Sąd Okręgowy stwierdził nieważność zawartej pomiędzy stronami umowy sprzedaży nieruchomości. W ocenie tego sądu strony ukryły pod umową sprzedaży nieruchomości, umowę darowizny. Ponadto, Sąd Okręgowy stwierdził, że ukryta umowa darowizny jest nieważna także ze względu na niezachowanie wymaganej formy aktu notarialnego. Sąd Apelacyjny, rozpoznający apelację pozwanego od wyroku Sądu Okręgowego, zwrócił się do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego budzącego poważne wątpliwości, sprowadzającego się do pytania: czy umowa darowizny nieruchomości, stanowiąca czynność prawną ukrytą pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości, jest dotknięta nieważnością?

REKLAMA

Autopromocja

REKLAMA

W Uchwale SN przypomniał, że pozorność występuje wtedy, gdy jedna ze stron złożyła drugiej stronie oświadczenie woli dla pozoru, tj. bez zamiaru wywołania przez to oświadczenie przewidzianych prawem skutków. Jednocześnie SN zastrzegł, że druga strona czynności prawnej (do której zostało skierowane to oświadczenie woli) musi mieć świadomość, że oświadczenie woli jest składane w celu ukrycia innej czynności prawnej i zaakceptować, że to oświadczenie nie wywoła określonych skutków prawnych.

Na gruncie polskiego prawa, jak wskazał SN, występują dwa rodzaje pozorności. Pierwszy to pozorność bezwzględna. Przy tego rodzaju pozorności nie występuje żadna inna czynność prawna. Zaś drugi rodzaj to pozorność względna. Występuje ona wtedy, gdy strony zawierają czynność prawną pozorną dla ukrycia innej, rzeczywiście przez nie zamierzonej i dokonanej czynności prawnej. W przypadku pozorności względnej mamy do czynienia z dwiema odrębnymi i samodzielnymi czynnościami prawnymi: jedną pozorną, nieważną i drugą ukrytą ważną, jeżeli odpowiada ona ustawowym przesłankom.

SN wyjaśnił, że wprawdzie obydwie czynności prawne w tym stanie faktycznym - pozorna i ukryta - dotyczą tych samych podmiotów i tej samej nieruchomości, niemniej dokonane przez strony ukryte oświadczenie woli o nieodpłatnym przeniesieniu jej własności nie zostało wyrażone z zachowaniem formy zastrzeżonej pod rygorem nieważności.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

SN podkreślił także, że w art. 83 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm., dalej również „k.c.”) została wyrażona zasada, iż czynność prawna, której składnikiem jest pozorne oświadczenie woli jest bezwzględnie nieważna. W konsekwencji, możliwość uznania za ważną czynności prawnej ukrytej to wyjątek przewidziany przez art. 83 § 1 zdanie drugie k.c. SN wskazał przy tym, że utrzymywanie ważności czynności prawnych ukrytych, dla których dokonania nie zachowano przewidzianej formy pod rygorem nieważności, byłoby w istocie niedopuszczalnym poszerzeniem katalogu czynności mieszczących się w tym wyjątkowym unormowaniu.

Dodatkowo, SN wskazał, że w literaturze podniesiono, iż każda czynność prawna przenosząca własność nieruchomości powinna w swej treści wskazywać prawdziwą jej przyczynę. Jeżeli zatem dochodzi do zawarcia pozornej umowy sprzedaży, gdy w rzeczywistości - zgodnie z wolą stron - przyczyną przejścia własności jest obdarowanie, to treść umowy wyrażona w formie aktu notarialnego nie zawiera prawdziwego jej stwierdzenia. Już z tego więc względu, SN wskazał, że czynność ukryta jest nieważna.

Podsumowując, Uchwała SN jest istotna z praktycznego punktu widzenia. Wyjaśnia ona wątpliwości wynikające z dokonywania czynności prawnych pozornych i ukrywania w ten sposób czynności rzeczywiście dokonanych. SN wskazał, że przepisy Kodeksu cywilnego należy w tym przypadku interpretować wąsko i nie można uznać umowy darowizny nieruchomości ukrytej pod umową sprzedaży za ważną. Według SN, uznanie czynności ukrytych za ważne mogłoby stanowić zachętę do ich dokonywania, co godziłoby w bezpieczeństwo obrotu prawnego. SN wskazał bowiem, że wola ukrycia konkretnej czynności prawnej przez dokonanie innej czynności często w praktyce służy do celów niegodziwych, np. zawieraniu pozornych umów sprzedaży mających na celu uniknięcie obowiązku podatkowego, „praniu brudnych pieniędzy” albo skorzystaniu z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Aneta Wrona - Kłoczko

aplikant radcowski

M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Webinar: Przekształcenie JDG klienta w spółkę w praktyce biura rachunkowego + certyfikat gwarantowany

Praktyczny webinar „Przekształcenie JDG klienta w spółkę w praktyce biura rachunkowego” poprowadzi Tomasz Rzepa, doradca podatkowy, ekspert INFORAKADEMII. Każdy z uczestników otrzyma imienny certyfikat i roczny nielimitowany dostęp do retransmisji webinaru wraz z materiałami dodatkowymi. Uczestnicy webinaru dowiedzą się, jak wygląda proces przekształcenia JDG w spółkę z perspektywy biura rachunkowego, ze wskazaniem kluczowych wyzwań, problemów oraz szans, jakie z tego faktu wynikają.

Zatrudnianie cudzoziemców - zmiany od 1 czerwca 2025 r. Dodatkowe przesłanki odmowy wydania zezwolenia, rejestr umów o pracę, legalność pobytu obywateli Ukrainy, cyfrowe wnioski i wyższe kary

Nowe przepisy dotyczące zasad zatrudniania cudzoziemców w Polsce zaczną obowiązywać od 1 czerwca 2025 roku. Regulacje określają warunki, na jakich możliwe będzie legalne powierzenie pracy obcokrajowcom. Sprawdzamy, czy nowe przepisy wprowadzają ułatwienia i w jaki sposób zmieniają procedurę zatrudniania cudzoziemców.

Kary umowne a koszty podatkowe – korzystny wyrok dla podatników

W wyroku z 6 maja 2025 r., sygn. II FSK 1012/22 Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się z stanowiskiem, że kary umowne mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu, jeżeli niewykonanie dostawy - nie wynikało z winy spółki. Niepewność w tej sprawie wynikała z wykładni art. 16 ust 1 pkt 22 ustawy o CIT, w którym określono jakie kary umowne i odszkodowania nie mogą być uznane za koszty podatkowe. W orzecznictwie przepis ten jest interpretowany literalnie, uznając że pozostałe rodzaje wypłat odszkodowawczych niż wskazane w przepisie mogą być uznane za koszt podatkowy.

Czy zawód księgowego powinien być certyfikowany? Ministerstwo Finansów analizuje możliwe zmiany

Od 2014 roku w Polsce nie można już uzyskać certyfikatu księgowego wydanego przez Ministra Finansów. W wyniku przeprowadzonej wówczas deregulacji zawód księgowego został formalnie otwarty – obecnie nie wymaga żadnych licencji ani zezwoleń państwowych. Choć miało to na celu ułatwienie dostępu do zawodu, skutki tej zmiany do dziś budzą mieszane opinie w branży. Temat ten nie jest również obojętny dla Ministerstwa Finansów.

REKLAMA

Kto i kiedy może ponieść odpowiedzialność karną za niezłożenie wniosku o upadłość spółki handlowej (np. sp. z o.o.)

Złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki handlowej to obowiązek, który spoczywa na barkach między innymi członków zarządu i likwidatorów. Niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki pomimo powstania warunków uzasadniających upadłość spółki jest przestępstwem, które zostało uregulowane nie w Kodeksie karnym, a w Kodeksie spółek handlowych.

Komunikat ZUS: 2 czerwca 2025 r. upływa ważny termin dla przedsiębiorców. Zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej tylko po złożeniu wniosku

Zakład Ubezpieczeń Społecznych przypomina przedsiębiorcom, że do 2 czerwca 2025 r. należy zweryfikować i odesłać przez PUE/eZUS wniosek o zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej.

ZUS odbiera zasiłki chorobowe za błędy dotyczące składek sprzed 2022 roku – Rzecznik MŚP interweniuje

Do Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców wpływa coraz więcej dramatycznych spraw dotyczących decyzji Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, w których organ odmawia wypłaty świadczeń zasiłkowych, wskazując, że przedsiębiorcy nie podlegają ubezpieczeniu chorobowemu za okres sprzed 2022 roku.

Podatnik zapłacił zaległy podatek ale nie zatrzymało to egzekucji. Urząd skarbowy wykorzystał pomyłkę w przelewie. Winą obarczył podatnika i automatyzację systemu

Absurdów podatkowych nie brakuje. Dla przykładu można podać historię przedsiębiorcy, który nie uregulował w terminie podatku, za co otrzymał upomnienie z urzędu skarbowego. Dokonując wpłaty, popełnił niezamierzony błąd, który spowodował kolejne konsekwencje. W efekcie na jego koncie jednocześnie wystąpiła niedopłata i nadpłata podatku. Ministerstwo Finansów, komentując ww. sprawę, wskazuje obowiązujące przepisy, zaś eksperci przekonują, że urzędnicy mogli zachować się inaczej. Resort zaznacza, że proces obsługi wpłat podatników jest zautomatyzowany, a w opisywanej sytuacji nie można mówić o błędzie systemowym. Wśród znawców tematu nie brakuje opinii, że zbyt sztywne przepisy i procedury podatkowe mogą właściwie stanowić pułapkę dla przedsiębiorców.

REKLAMA

PKWiU 2025 - nowa klasyfikacja statystyczna wyrobów i usług jeszcze w 2025 roku

W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano niedawno Projekt rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU). Nowa PKWiU 2025 zastąpi obecnie obowiązującą PKWiU 2015. Od kiedy?

Bezpłatny webinar: Rozliczanie branży budowlanej i deweloperskiej. Jak uniknąć najczęstszych błędów?

Branża budowlana i deweloperska to sektory, w których każdy szczegół w rozliczeniach finansowych ma znaczenie, a konsekwencje popełnianych błędów mogą być daleko idące. Zarówno w księgach rachunkowych, jak i w rozliczeniach podatkowych precyzyjna klasyfikacja realizowanych prac jest kluczowa.

REKLAMA