REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Podatek od sprzedaży nieruchomości z powodu wady aktu notarialnego

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Podatek od sprzedaży nieruchomości z powodu wady aktu notarialnego / Fot. Fotolia
Podatek od sprzedaży nieruchomości z powodu wady aktu notarialnego / Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Jeśli do transakcji sprzedaży nieruchomości dojdzie po 5 latach od jej nabycia, dochody ze sprzedaży nieruchomości są zwolnione z podatku. Zdarza się jednak, że ze względu na wadę aktu notarialnego konieczne jest zawarcie drugiej umowy sprzedaży. I właśnie data zawarcia tej drugiej umowy – o ile jest potwierdzona prawidłowym aktem notarialnym – staje się właściwą datą nabycia.

W przypadku niektórych transakcji konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Bez właściwie sporządzonego aktu cała czynność prawna jest nieważna. Tak właśnie dzieje się w przypadku sprzedaży i zakupu nieruchomości. Dlatego warto sprawdzić, czy notariusz właściwie sporządził akt, przede wszystkim – czy podpisał oryginał dokumentu. Bo bez podpisu na oryginale – nawet jeśli notariusz podpisał się na odpisie – dokument jest nieważny. A skutki – zwłaszcza podatkowe – mogą być poważne.

REKLAMA

REKLAMA

Autopromocja

Nie było sprzedaży, bo nie ma aktu

Taka sytuacja zdarzyła się podatnikowi. W 2002 r. zakupił grunty. W 2008 r. wystąpił o podział gruntu na mniejsze działki, co zostało dokonane w 2009 r., we wrześniu. I we wrześniu 2009 r. okazało się, że notariusz, u którego zawarta została transakcja zakupu gruntu, nie podpisał oryginału aktu notarialnego. W rezultacie sąd nakazał wpisanie do ksiąg wieczystych poprzednich właścicieli.

Prawo do zwolnienia podatkowego przy sprzedaży nieruchomości

Aby naprawić sytuację, podatnik jeszcze raz zawarł umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, nawiązującą do poprzedniego, nieważnego dokumentu. Doszło do tego w styczniu 2015 r. Podatnik wystąpił także do Izby Skarbowej w Katowicach o interpretację podatkową, dotycząca rozliczenia ewentualnych dochodów ze sprzedaży gruntu.

REKLAMA

We wniosku zasugerował, że w razie sprzedaży działek nie powinien płacić podatku dochodowego, jako że faktycznie do nabycia doszło w 2002 r., a więc upłynął już wymagany przepisami okres 5 lat. Jednak odpowiedź Izby Skarbowej była negatywna – w razie szybkiej sprzedaży podatnik powinien liczyć się z koniecznością zapłaty podatku.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Polecamy produkt: Dokumentacja VAT  po zmianach od 1 lipca 2015 r.

Liczy się druga data

W interpretacji z 19 czerwca 2015 r. (sygnatura IBPBII/2/4511-371/15/JG) urzędnicy zakwestionowali stwierdzenie podatnika, że data nabycia przypada na rok 2002. Zwrócili uwagę, że zgodnie z przepisami ustawy o notariacie, brak podpisu notariusza na oryginale aktu notarialnego sprawia, że dokument nie ma mocy prawnej. A wiec w 2002 r. nie było transakcji zakupu nieruchomości, a dokładnie – nie doszła ona do skutku.

„To, że Wnioskodawca był w posiadaniu nieruchomości od 2002 r., opłacał podatek gruntowy i podatek od nieruchomości w świetle prawa nie przesądza w ogóle o prawie własności do tej nieruchomości od 2002 r. z uwagi na nieważność czynności notarialnej a co za tym idzie nieważność zawartej umowy sprzedaży. Prawa własności nie nabywa się dzięki zapłacie ceny sprzedaży na rzecz sprzedających. Do skutecznego nabycia prawa własności nieruchomości wymagane jest zawarcie umowy sprzedaży w przepisanej prawem formie” – czytamy w interpretacji.

PIT przy sprzedaży nieruchomości - można nabyć dwa mieszkania by nie zapłacić podatku

A więc skoro sprzedaż nie nastąpiła w 2002 r., to oznacza, iż doszło do niej dopiero przy zawarciu drugiego aktu notarialnego, czyli w styczniu 2015 r. A więc jeśli podatnik chce sprzedać posiadane działki bez podatku, musi odczekać 5 lat od końca 2015 r., czyli najwcześniej może tego dokonać w styczniu 2021 r.

Fiskus powtórzył to, co mówią prawnicy

Interpretacja, choć niekorzystna dla podatnika, będzie trudna do obalenia, bo rzeczywiście prawo wymaga podpisu notariusza na oryginale aktu, aby był on prawomocny. W tej sprawie w 2013 r występował w Sejmie ówczesny wiceminister sprawiedliwości Michał Królikowski, który odnosił się do przypadku notariusza, który miał na koncie – jak czytamy w zapisie odpowiedzi na interpelację poselską – „szereg niepodpisanych aktów notarialnych”. W efekcie w ewidencji zostali przywróceni poprzedni właściciele, a w stosunku do niedoszłych nabywców można było jedynie ich poinformować o tym, jak mogą drugi raz, już skutecznie, nabyć nieruchomość.

I wiceminister sprawiedliwości również potwierdził, że brak podpisu notariusza pod aktem notarialnym powoduje, że dokument jest nieważny. I dodał, że nie ma w polskim prawie przepisów, które umożliwiłyby wejście w posiadanie prawa własności osobom, które trafiły na nierzetelnego notariusza.

Marek Siudaj, Tax Care

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

Tax Care
Lider wśród biur księgowych dla mikro- i małych firm
Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zasadzka legislacyjna na fundacje rodzinne. Krytyczna analiza projektu nowelizacji ustawy o CIT z dnia 29 sierpnia 2025 r.

"Niczyje zdrowie, wolność ani mienie nie są bezpieczne, kiedy obraduje parlament" - ostrzega sentencja często błędnie przypisywana Markowi Twainowi, której rzeczywistym autorem jest Gideon J. Tucker, dziewiętnastowieczny amerykański prawnik i sędzia Sądu Najwyższego stanu Nowy Jork. Ta gorzka refleksja, wypowiedziana w 1866 roku w kontekście chaotycznego procesu legislacyjnego w Albany, nabiera szczególnej aktualności w obliczu współczesnych praktyk legislacyjnych.

Tryby wystawiania faktur w KSeF – jak i kiedy z nich korzystać?

Od 2026 roku KSeF stanie się obowiązkowy dla wszystkich przedsiębiorców, a sposób wystawiania faktur zmieni się na zawsze. System przewiduje różne tryby – online, offline24, awaryjny – aby zapewnić firmom ciągłość działania w każdych warunkach. Dzięki temu nawet brak internetu czy awaria serwerów nie zatrzyma procesu fakturowania.

Nowe limity podatkowe na 2026 rok - co musisz wiedzieć już dziś? Wyliczenia i konsekwencje

Rok 2026 przyniesie przedsiębiorcom realne zmiany – limity podatkowe zostaną obniżone w wyniku przeliczenia według niższego kursu euro. Granica przychodów dla małego podatnika spadnie do 8 517 000 zł, a limit jednorazowej amortyzacji do 212 930 zł. To pozornie drobna korekta, która w praktyce może zdecydować o utracie ulg, uproszczeń i korzystnych form rozliczeń.

Samofakturowanie w KSeF – jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega cały proces?

Samofakturowanie pozwala nabywcy wystawiać faktury w imieniu sprzedawcy, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dowiedz się, jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega cały proces w systemie KSeF.

REKLAMA

SmartKSeF – jak bezpiecznie wystawiać e-faktury

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) zmienia sposób dokumentowania transakcji w Polsce. Od 2026 r. e-faktura stanie się obowiązkowa, a przedsiębiorcy muszą przygotować się na różne scenariusze działania systemu. W praktyce oznacza to, że kluczowe staje się korzystanie z rozwiązań, które automatyzują proces i minimalizują ryzyka. Jednym z nich jest SmartKSeF – narzędzie wspierające firmy w bezpiecznym i zgodnym z prawem wystawianiu faktur ustrukturyzowanych.

Integracja KSeF z PEF, czyli faktury w zamówieniach publicznych. Wyjaśnienia MF

Od 1 lutego 2026 r. wchodzi w życie pełna integracja Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) z Platformą Elektronicznego Fakturowania (PEF). Zmiany te obejmą m.in. zamówienia publiczne, a także relacje B2G (Business-to-Government). Oznacza to, że przedsiębiorcy realizujący kontrakty z administracją publiczną będą zobowiązani do wystawiania faktur ustrukturyzowanych w KSeF. Ministerstwo Finansów w Podręczniku KSeF 2.0 wyjaśnia, jakie zasady będą obowiązywać i jakie rodzaje faktur z PEF będą przyjmowane w KSeF.

Testy otwarte API KSeF 2.0 właśnie ruszyły – sprawdź, co zmienia się w systemie e-Faktur, dlaczego integracja jest konieczna i jakie etapy czekają podatników w najbliższych miesiącach

30 września Ministerstwo Finansów uruchomiło testy otwarte API KSeF 2.0, które pozwalają sprawdzić, jak systemy finansowo-księgowe współpracują z nową wersją Krajowego Systemu e-Faktur. To kluczowy etap przygotowań do obowiązkowego wdrożenia KSeF 2.0, który już od lutego 2025 roku stanie się codziennością przedsiębiorców i księgowych.

Miliony do odzyskania! Spółki Skarbu Państwa mogą uniknąć podatku PCC dzięki zasadzie stand-still

Wyrok WSA w Gdańsku otwiera drogę spółkom pośrednio kontrolowanym przez Skarb Państwa do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy strategicznych operacjach kapitałowych. Choć decyzja nie jest jeszcze prawomocna, firmy mogą liczyć na milionowe oszczędności i odzyskanie wcześniej pobranych podatków.

REKLAMA

Rezerwa na zaległe urlopy pracowników - koszt, który może zaskoczyć na zamknięciu roku

Zaległe dni urlopowe stanowią realne i narastające ryzyko finansowe dla firm — szczególnie w sektorze MŚP. W mniejszych przedsiębiorstwach, gdzie często brakuje dedykowanych działów HR czy zespołów płacowych, łatwiej o kumulację niewykorzystanych dni. Z mojego doświadczenia jako CFO na godziny wynika, że problem jest niedoszacowany. Firmy często nie uświadamiają sobie skali zobowiązania. - tłumaczy Marta Kobińska, CEO Create the Flow, dyrektor finansowa, CFO na godziny.

Tryb awaryjny w KSeF – jak działa i kiedy z niego skorzystać?

Obowiązkowy KSeF od 2026 r. budzi emocje, a jedną z najczęściej zadawanych obaw jest: co stanie się, gdy system po prostu przestanie działać?Odpowiedzią ustawodawcy jest tryb awaryjny. Jest to rozwiązanie, które ma zabezpieczyć przedsiębiorców przed paraliżem działalności w razie oficjalnie ogłoszonej awarii KSeF.

REKLAMA