REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Podatek od sprzedaży nieruchomości z powodu wady aktu notarialnego

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Podatek od sprzedaży nieruchomości z powodu wady aktu notarialnego / Fot. Fotolia
Podatek od sprzedaży nieruchomości z powodu wady aktu notarialnego / Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Jeśli do transakcji sprzedaży nieruchomości dojdzie po 5 latach od jej nabycia, dochody ze sprzedaży nieruchomości są zwolnione z podatku. Zdarza się jednak, że ze względu na wadę aktu notarialnego konieczne jest zawarcie drugiej umowy sprzedaży. I właśnie data zawarcia tej drugiej umowy – o ile jest potwierdzona prawidłowym aktem notarialnym – staje się właściwą datą nabycia.

W przypadku niektórych transakcji konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Bez właściwie sporządzonego aktu cała czynność prawna jest nieważna. Tak właśnie dzieje się w przypadku sprzedaży i zakupu nieruchomości. Dlatego warto sprawdzić, czy notariusz właściwie sporządził akt, przede wszystkim – czy podpisał oryginał dokumentu. Bo bez podpisu na oryginale – nawet jeśli notariusz podpisał się na odpisie – dokument jest nieważny. A skutki – zwłaszcza podatkowe – mogą być poważne.

REKLAMA

REKLAMA

Nie było sprzedaży, bo nie ma aktu

Taka sytuacja zdarzyła się podatnikowi. W 2002 r. zakupił grunty. W 2008 r. wystąpił o podział gruntu na mniejsze działki, co zostało dokonane w 2009 r., we wrześniu. I we wrześniu 2009 r. okazało się, że notariusz, u którego zawarta została transakcja zakupu gruntu, nie podpisał oryginału aktu notarialnego. W rezultacie sąd nakazał wpisanie do ksiąg wieczystych poprzednich właścicieli.

Prawo do zwolnienia podatkowego przy sprzedaży nieruchomości

Aby naprawić sytuację, podatnik jeszcze raz zawarł umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, nawiązującą do poprzedniego, nieważnego dokumentu. Doszło do tego w styczniu 2015 r. Podatnik wystąpił także do Izby Skarbowej w Katowicach o interpretację podatkową, dotycząca rozliczenia ewentualnych dochodów ze sprzedaży gruntu.

REKLAMA

We wniosku zasugerował, że w razie sprzedaży działek nie powinien płacić podatku dochodowego, jako że faktycznie do nabycia doszło w 2002 r., a więc upłynął już wymagany przepisami okres 5 lat. Jednak odpowiedź Izby Skarbowej była negatywna – w razie szybkiej sprzedaży podatnik powinien liczyć się z koniecznością zapłaty podatku.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Polecamy produkt: Dokumentacja VAT  po zmianach od 1 lipca 2015 r.

Liczy się druga data

W interpretacji z 19 czerwca 2015 r. (sygnatura IBPBII/2/4511-371/15/JG) urzędnicy zakwestionowali stwierdzenie podatnika, że data nabycia przypada na rok 2002. Zwrócili uwagę, że zgodnie z przepisami ustawy o notariacie, brak podpisu notariusza na oryginale aktu notarialnego sprawia, że dokument nie ma mocy prawnej. A wiec w 2002 r. nie było transakcji zakupu nieruchomości, a dokładnie – nie doszła ona do skutku.

„To, że Wnioskodawca był w posiadaniu nieruchomości od 2002 r., opłacał podatek gruntowy i podatek od nieruchomości w świetle prawa nie przesądza w ogóle o prawie własności do tej nieruchomości od 2002 r. z uwagi na nieważność czynności notarialnej a co za tym idzie nieważność zawartej umowy sprzedaży. Prawa własności nie nabywa się dzięki zapłacie ceny sprzedaży na rzecz sprzedających. Do skutecznego nabycia prawa własności nieruchomości wymagane jest zawarcie umowy sprzedaży w przepisanej prawem formie” – czytamy w interpretacji.

PIT przy sprzedaży nieruchomości - można nabyć dwa mieszkania by nie zapłacić podatku

A więc skoro sprzedaż nie nastąpiła w 2002 r., to oznacza, iż doszło do niej dopiero przy zawarciu drugiego aktu notarialnego, czyli w styczniu 2015 r. A więc jeśli podatnik chce sprzedać posiadane działki bez podatku, musi odczekać 5 lat od końca 2015 r., czyli najwcześniej może tego dokonać w styczniu 2021 r.

Fiskus powtórzył to, co mówią prawnicy

Interpretacja, choć niekorzystna dla podatnika, będzie trudna do obalenia, bo rzeczywiście prawo wymaga podpisu notariusza na oryginale aktu, aby był on prawomocny. W tej sprawie w 2013 r występował w Sejmie ówczesny wiceminister sprawiedliwości Michał Królikowski, który odnosił się do przypadku notariusza, który miał na koncie – jak czytamy w zapisie odpowiedzi na interpelację poselską – „szereg niepodpisanych aktów notarialnych”. W efekcie w ewidencji zostali przywróceni poprzedni właściciele, a w stosunku do niedoszłych nabywców można było jedynie ich poinformować o tym, jak mogą drugi raz, już skutecznie, nabyć nieruchomość.

I wiceminister sprawiedliwości również potwierdził, że brak podpisu notariusza pod aktem notarialnym powoduje, że dokument jest nieważny. I dodał, że nie ma w polskim prawie przepisów, które umożliwiłyby wejście w posiadanie prawa własności osobom, które trafiły na nierzetelnego notariusza.

Marek Siudaj, Tax Care

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

Tax Care
Lider wśród biur księgowych dla mikro- i małych firm
Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Paradoks: Rentowność obligacji skarbowych spadała w minionym tygodniu, a ich ceny rosły. Co będzie dalej?

Rentowność obligacji skarbowych spadała w minionym tygodniu, a ich ceny rosły, na przekór narracji płynącej z rynku złota i innych metali szlachetnych, których rajd miałby być wyrazem spadającego zaufania do dolara, obligacji i całego systemu fiducjarnego. Czy można pogodzić dwa trendy o przeciwnym charakterze? Na to pytanie, w cotygodniowym komentarzu Catalyst odpowiada Emil Szweda (Obligacje.pl).

Skarbówka wchodzi na nasze konta i sprawdza transakcje bez nakazu jak się fiskusowi tylko podoba: STIR, DAC7 – warto wiedzieć, co to jest i jak działa

Fiskus ma prawo do prowadzenia kontroli kont bankowych. Dotyczy to osób prywatnych oraz przedsiębiorców i firm. Dla sprawdzenia historii transakcji na koncie bankowym nie musi być prowadzone przeciwko nam żadne postępowanie ani wszczęta kontrola. Skarbówce wystarczy samo podejrzenie popełnienia wykroczenia lub przestępstwa skarbowego, aby sięgnąć do banku po informacje o dokonywanych przez nas transakcjach. Poza tym zautomatyzowane systemy same badają na bieżąco historię bankową naszych kont i wyłapują transakcje podejrzane.

Firmowe to firmowe. Dlaczego warto oddzielić finanse prywatne od firmowych. Cztery konta, które dają przedsiębiorcy spokój

Właściciele małych firm często powtarzają: „to przecież wszystko moje pieniądze”. I rzeczywiście – formalnie tak jest. Ale kiedy pieniądze są wspólne, problemy finansowe też robią się wspólne. Dopóki na koncie jest płynność, granica między finansami firmowymi a prywatnymi wydaje się niewidoczna. Ale wystarczy większy wydatek, spadek sprzedaży albo poślizg w płatnościach od klientów – i zaczyna się chaos. Nie w dokumentach – w codziennym zarządzaniu.

Dwie ważne nowości w podatku od spadków i darowizn. Przywrócenie terminu do zwolnienia i zmiana przepisów dot. obowiązku podatkowego i złożenia zeznania

W dniu 14 października 2025 r. Rada Ministrów przyjęła i przesłała do Sejmu RP projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, który przewiduje w szczególności ochronę spadkobierców przed utratą zwolnień podatkowych. Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów, nowe przepisy przewidują możliwość przywrócenia terminu, który będzie miał zastosowanie do wszystkich tytułów nabycia majątku podlegającego podatkowi od spadków i darowizn. Ponadto przywrócenie terminu dotyczyć będzie poza zwolnieniem dla najbliższej rodziny, także zwolnienia nabycia przedsiębiorstw zmarłej osoby fizycznej, gdzie warunkiem zwolnienia jest również konieczność terminowego złożenia zgłoszenia. Dodatkowo nowe przepisy doprecyzują moment powstania obowiązku podatkowego przy nabyciu spadku i obowiązku złożenia zeznania podatkowego. Jest możliwe, że zmiany przepisów wejdą w życie jeszcze w 2025 roku.

REKLAMA

API KSeF 2.0 - Ministerstwo Finansów udostępniło demo interfejsu programistycznego

W dniu 15 października 2025 r. Ministerstwo Finansów udostępniło środowisko przedprodukcyjne (Demo) interfejsu programistycznego API KSeF 2.0.Środowisko daje możliwość sprawdzenia systemów finansowo-księgowych z wykorzystaniem rzeczywistych metod uwierzytelniania. Resort finansów zapewnia wsparcie techniczne dla użytkowników środowiska przedprodukcyjnego (Demo) pod adresem: podatki.gov.pl/formularz. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że integracja ze środowiskiem API KSeF 2.0 jest konieczna, aby zapewnić kompatybilność systemów finansowo-księgowych z obligatoryjną wersją systemu KSeF 2.0.

Od 2026 r. zmiany w księgowości podatników PIT. Nowe pliki JPK i rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 16 października 2025 r., że od 2026 r. wchodzą w życie nowe obowiązki dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą i rozliczających się w ramach podatku PIT. Podmioty prowadzące działalność gospodarczą podlegające podatkowi PIT, które co miesiąc przekazują ewidencję JPK_V7M, będą zobowiązane do prowadzenia przy użyciu programów komputerowych ksiąg rachunkowych, podatkowej księgi przychodów i rozchodów lub ewidencji przychodów. Ministerstwo Finansów udostępni bezpłatne narzędzia pozwalające na realizację obowiązków w zakresie przesyłania nowych obligatoryjnych plików JPK.

Rachunki nie będą trafiały do KSeF. Czy to oznacza, że wrócą do łask?

Już od 2026 roku podatnicy będą zobowiązani do wystawiania faktur w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF). System obejmie faktury ustrukturyzowane, natomiast nie dotyczy innych dokumentów, takich jak rachunki. Oznacza to, że przedsiębiorcy dokumentujący sprzedaż zwolnioną z VAT mogą wystawiać rachunki poza KSeF.

Darowizna samochodu żonie po wycofaniu z firmy. Czy to na pewno bezpieczne podatkowo? Skarbówka rozwiewa wątpliwości

Czy przekazanie żonie samochodu wycofanego z działalności gospodarczej może sprowadzić na przedsiębiorcę problemy z fiskusem? Najnowsza interpretacja skarbówki rozwiewa te wątpliwości. Urząd jasno wskazał, że darowizna auta po wycofaniu z firmy nie powoduje powstania przychodu w PIT, o ile spełnione są określone warunki. To ważna wiadomość dla przedsiębiorców, którzy zastanawiają się, jak bezpiecznie przekazać majątek firmowy do majątku prywatnego.

REKLAMA

Opodatkowanie donejtów dla twórców internetowych (PIT, VAT). Czy to naprawdę darowizna?

Przez lata środowisko twórców internetowych – streamerów, youtuberów czy użytkowników Patronite – żyło w przekonaniu, że donate’y (czyli dobrowolne wpłaty od widzów) to darowizny, a więc – do określonego limitu – nieopodatkowane. Takie podejście miało swoje źródło w języku – słowo „donate” pochodzi przecież od angielskiego „donation”, czyli darowizna.

KSeF 2.0. Co ważniejsze – prawo podatkowe, czy podręczniki Ministerstwa Finansów? Faktura ustrukturyzowana istnieje tylko wirtualnie

Opublikowany przez resort finansów, liczący kilkaset stron (!) dokument pod nazwą „Podręcznik KSeF 2.0.” (w 4. częściach), jest w wielu miejscach nie tylko sprzeczny z projektowanymi przepisami, lecz również z uchwaloną już nowelizacją ustawy o VAT – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA