Odpłatne zbycie nieruchomości niewprowadzonej do ewidencji środków trwałych – skutki w PIT

W przypadku podatników nie prowadzących działalności gospodarczej opodatkowanie zbycia nieruchomości będzie mieć miejsce, jeżeli zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Rozliczenie podatku od sprzedaży nieruchomości w zeznaniu rocznym

Po upływie tego okresu operacja taka będzie neutralna dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych. Odpowiednią regulację w tym zakresie stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a także art. 19 tej ustawy.

Inaczej natomiast przedstawiają się skutki podatkowe w przypadku zbycia nieruchomości wykorzystywanej przez osobę fizyczną dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

W takiej bowiem sytuacji opodatkowanie transakcji następuje zgodnie z art. 14 ustawy o PIT, a po stronie zbywcy powstaje przychód z działalności gospodarczej. Upływ 5-letniego okresu, o którym mowa powyżej, nie będzie mieć znaczenia dla powstania skutków podatkowych.

W praktyce obrotu gospodarczego zarysował się problem, w jaki sposób należy kwalifikować transakcję odpłatnego zbycia nieruchomości, która co prawda wykorzystywana była przez podatnika dla celów prowadzonej działalności gospodarczej, ale nie została przez niego wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Problem ten wynika z zawartego w art. 14 ust. 2 ustawy o PIT sformułowania, zgodnie z którym przychodami z działalności gospodarczej są także przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących środkami trwałymi, ujętych w ewidencji środków trwałych.

PIT od sprzedaży nieruchomości po likwidacji działalności gospodarczej

Interpretacja językowa tego przepisu nakazywałaby uznać, że kwalifikacja zbycia nieruchomości do źródła przychodów, jakim jest działalność gospodarcza, zależy od faktycznego wprowadzenia przez podatnika tej nieruchomości do ewidencji środków trwałych.

W rezultacie natomiast braku wprowadzenia do ewidencji, przychód ze sprzedaży nieruchomości oceniany byłby według zasad wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, co oznaczałoby brak opodatkowania w przypadku zbycia dokonanego po upływie 5-letniego okresu. Dla porządku warto dodać, że problem powyższy może dotyczyć również nieruchomości wycofanych przez podatników z działalności gospodarczej (brak opodatkowania po upływie 6-letniego kresu, o którym mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT), o ile nieruchomości – pomimo wycofania z działalności (i wyprowadzenia z ewidencji środków trwałych) – były faktycznie wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Mimo wątpliwości natury aksjologicznej, wydaje się, że pogląd o niemożności uznania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości niewprowadzonej do ewidencji środków trwałych za przychód z działalności gospodarczej dominuje w orzecznictwie sądów administracyjnych. Wynika on m.in. z orzeczenia WSA w Gliwicach z 25 października 2011 r. (sygn. I SA/Gl160/11), WSA w Szczecinie z 13 lipca 2011 r. (sygn. I SA/Sz 430/11), WSA w Warszawie z 20 czerwca 2011 r.(sygn. III SA/Wa 2926/10) oraz NSA z 15 grudnia 2011 r. (sygn. II FSK 1151/10), 22 kwietnia 2010 r.(sygn. II FSK 2196/08), 10 lutego 2010 r.(sygn. II FSK 1507/08).

Jednakże pogląd odmienny również znajduje uznanie w orzeczeniach niektórych sądów administracyjnych – np. w wyroku NSA z 25 października 2011 r. (sygn. II FSK 739/10), z 12 stycznia 2011 r. (sygn. II FSK 1617/09), z 17 września 2009 r.(sygn. II FSK 545/08). Nie sposób zignorować argumentacji przywoływanej przez składy orzekające sądów, zwłaszcza w pierwszym z powołanych wyroków.

NSA doszedł bowiem do wniosku, że faktyczne wykorzystanie nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej skutkuje obowiązkiem wprowadzenia jej do ewidencji środków trwałych, zatem nie można w uprzywilejowany sposób traktować podatnika, który obowiązku tego nie dochował.

Sąd podparł swoje stanowisko argumentami natury konstytucyjnej, powołując się m.in. na zasadę praworządności, sprawiedliwości społecznej i powszechnego obowiązku podatkowego.

NSA stwierdził ponadto, że brak wprowadzenia nieruchomości do ewidencji środków trwałych związany z dążeniem do uzyskania korzystnych skutków podatkowych przy jej zbyciu stanowi nadużycie prawa (co wydaje się być dość kontrowersyjnym argumentem – zważywszy na generalny brak klauzuli obejścia prawa podatkowego).

W rezultacie, skorzystanie z możliwości jaką daje treść przepisu art. 14 ust. 2 ustawy o PIT nie jest pozbawione ryzyka podatkowego.

W praktyce, niestety, potwierdzenie prawidłowości przyjętego sposobu kwalifikacji przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w sytuacjach takich, jak opisane powyżej, zależeć będzie od składu orzekającego sądu administracyjnego desygnowanego do rozpatrzenia sprawy.

Nie ulega wątpliwości, że opisany problem stanowi odpowiedni temat dla podjęcia uchwały przez NSA, póki co jednak żaden ze składów orzekających sądu nie zdecydował się na skierowanie takiego pytania.

Przedawnienie w PIT od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości