Jak opodatkować wynajem majątku prywatnego w ramach działalności gospodarczej

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z tych źródeł. Artykuł 10 ustawy o PIT wskazuje jako źródła osiąganych przychodów m.in. pozarolniczą działalność gospodarczą oraz najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze składników majątku nie związanych z działalnością gospodarczą. Art. 5a pkt 6 definiuje działalność gospodarczą. Zgodnie z nim za taką uważa się działalność zarobkową, w tym wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, oraz polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych. Działalność ta musi być prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

Na podstawie art. 14 ust 2 pkt 11 ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej mogą też być przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Z powyższego wynika, że najem składników majątkowych osoby fizycznej może być traktowany jako działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów.

Sytuacja wydaje się na pozór prosta w przypadku jeżeli osoba fizyczna nie prowadzi działalności gospodarczej. Wtedy źródłem przychodu z wynajmu nieruchomości czy rzeczy jest tak zwany najem prywatny, a podatnik ma prawo wyboru sposobu, czy osiągane z tego tytułu dochody będą opodatkowane podatkiem zryczałtowanym, czy na zasadach ogólnych. Dla podatnika bardziej korzystną formą jest opodatkowanie zryczałtowane Stawka podatku wynosi wówczas tylko 8,5%, w stosunku do 19% lub 32% na zasadach ogólnych.

Podstawa opodatkowania dla usługi najmu lokalu

Najem mieszkania pracowniczego na rzecz spółki bez VAT

Dla osób prowadzących działalność gospodarczą wybór formy najmu w ramach tej działalności związany jest z wypełnieniem wszystkich obowiązków dotyczących założenia i rejestracji firmy. Przede wszystkim, trzeba zarejestrować działalność, uzyskać wpis do CEIDG, oraz wyrobić nr REGON i NIP. Z działalnością gospodarczą związany jest również obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych. Przy rozliczaniu najmu przez działalność gospodarczą nie skorzystamy z opodatkowania ryczałtem 8,5%. Mamy do wyboru opodatkowanie na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym 19%. Ponadto może nastąpić sytuacja, kiedy jesteśmy zobowiązani do zapłacenia podatku kiedy jeszcze nie otrzymaliśmy wpłat od najemców, ponieważ podstawę opodatkowania określa się za zasadzie memoriałowej a nie kasowej, czyli na podstawie kwot należnych a nie faktycznie otrzymanych. Tym samym moment uzyskania przychodu jest określany w momencie kiedy najemca ma prawo żądać zapłaty a w chwili otrzymania środków stanowiących zapłatę. Niewielka lista wynikających z tej formy najmu korzyści dotyczy m.in. wpisania do kosztów uzyskania przychodów korzystanie z samochodu czy rachunki za telefon. Osiągane przychody mogą być pomniejszone o stratę jeżeli takowa wystąpi.

Mając na uwadze powyższe zasady opodatkowania składników majątku podatnicy najczęściej wybierają podatek ryczałtowy. Sytuacja może się komplikować ze względu na przedmiot najmu i wielkość działalności. Wątpliwości organów skarbowych wzbudza kwestia rodzaju i ilości wynajmowanych dóbr. Dla przykładu skazać tu można wynajmowanie majątku prywatnego w postaci hal magazynowych, produkcyjnych, czy maszyn budowlanych oraz sytuacja kiedy jedna osoba wynajmuje np. kilka mieszkań jednocześnie. Zgodnie z wydanymi interpretacjami prawa podatkowego najem tego rodzaju składników majątku lub skala przedsięwzięcia wyczerpuje przesłanki kwalifikujące do działalności gospodarczej.

Polecamy: Sprzedaż nieruchomości firmowej - rozliczenie podatkowe i ewidencja