Rozliczanie czynszu najmu remontem lokalu: skutki podatkowe w PIT i VAT

• Remont na koszt najemcy zamiast płacenia czynszu
• Skutki w podatku dochodowym od osób fizycznych dla wynajmującego
• Skutki w PIT dla najemcy
• Podatek od towarów i usług (VAT)

Remont na koszt najemcy zamiast płacenia czynszu

Umowa, w której najemca zobowiązuje się do przeprowadzenia remontu w zamian za zwolnienie z obowiązku płacenia czynszu, jest formą rozliczenia niepieniężnego, czyli tzw. barteru. W takim przypadku mamy do czynienia z wymianą świadczeń o określonej wartości rynkowej. Nie jest więc tak, że takie uzgodnienie można zignorować na gruncie podatkowym, tylko dlatego, że nie ma rzeczywistych świadczeń pieniężnych.

Wartość remontu przeprowadzanego przez najemcę powinna być określona w umowie i powinna odpowiadać wartości czynszu, z którego najemca zostaje zwolniony. Jeżeli wartość ta nie jest równa, może dojść do konieczności dopłaty różnicy lub powstania dodatkowych zobowiązań podatkowych.

Skutki w podatku dochodowym od osób fizycznych dla wynajmującego

Wynajmujący, który zgadza się na rozliczenie czynszu w formie remontu, musi pamiętać, że wartość tego remontu traktowana jest jak przychód z najmu. Przychód ten, co do zasady, powinien zostać opodatkowany według takich samych reguł jak czynsz gotówkowy. 

Obecnie, dla osób, które wynajmują nieruchomość prywatnie, tj. poza działalnością gospodarczą, jedynym dostępnym sposobem opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, który wynosi 8,5% do kwoty 100 000 oraz 12% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT), opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze). Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o PIT. Oznacza to, że określony w umowie czynsz najmu jest przychodem niezależnie od tego, czy jest płacony w formie pieniężnej czy rozliczany w drodze ponoszenia nakładów na remont czy ulepszenie.

Jednocześnie, przy opodatkowaniu ryczałtem nie występuje prawo do odliczenie kosztów uzyskania przychodów. Skutkiem tego, wydatki zwracane najemcy za remont nie mogą być zaliczane w koszty podatkowe. Rozwiązanie to jest więc niekorzystne podatkowo, gdyż wynajmujący musi zapłacić podatek mimo tego, że fizycznie nie otrzymał żadnych pieniędzy.

Sytuacja może wyglądać inaczej wówczas, gdy nieruchomość jest wynajmowana w ramach działalności gospodarczej i jako jej składnik. Wtedy co prawda również jest możliwe opodatkowanie w formie ryczałtu – i powyżej opisana zasada znajdzie zastosowanie - ale możliwy jest także wybór innej formy opodatkowania, tj. podatku liniowego i zasad ogólnych. W tym wypadku podatnik ma prawo do rozliczania kosztów podatkowych, co wpłynie na neutralność podatkową całej transakcji. Przychód, który powstanie z tytułu otrzymania ekwiwalentu czynszu najmu będzie równoważony zwrotem nakładów na nieruchomość, które poniósł najemca. Na transakcji nie powstanie żaden dochód, który podlegałby opodatkowaniu.

Różnice powstaną też w zakresie momentu powstania przychodu i obowiązku podatkowego. 

W przypadku najmu prywatnego, przychód powinien być rozpoznawany w okresach, w których nastąpiła płatność, czyli w tym wypadku w momencie poniesienie przez najemcę nakładów na remont. 

Natomiast jeśli mamy do czynienia z przychodem z działalności gospodarczej, to wówczas znajdą zastosowanie regulacje dotyczące usługi ciągłej, które stanowią, że jeżeli strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Jeżeli zatem w umowie najmu ustali się rozliczenie czynszu miesięcznie, przychód powstanie co miesiąc, jeżeli rocznie lub dłużej, przychód powstanie na koniec roku podatkowego. 

Skutki w PIT dla najemcy

Dla najemcy koszty poniesione na remont lokalu mogą stanowić koszt uzyskania przychodu, o ile lokal wykorzystywany jest w działalności gospodarczej. Wartość prac remontowych należy udokumentować i odpowiednio zaksięgować. Jeżeli remont został rozliczony z wynajmującym w zamian za czynsz, to najemca powinien ująć te koszty jako wydatek na najem.

Jednocześnie, jeżeli najemca otrzyma od kontrahenta fakturę na czynsz najmu do będzie stanowić ona dla niego koszt podatkowy, natomiast wystawiona w zamiana faktura na zwrot wydatków na remont będzie generować przychód podatkowy. Finalnie więc, cała transakcja będzie mieć takie same skutki podatkowe jak regulowanie czynszu w sposób pieniężny.

Podatek od towarów i usług (VAT)

Dla rozliczenia VAT kluczowe będzie to, czy wynajmujący jest czynnym podatnikiem VAT, co z kolei zależeć będzie od tego, czy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Jeśli tak jest, to powinien opodatkować świadczenie z tytułu najmu, nawet jeśli zostało ono rozliczone w formie remontu. Podstawę opodatkowania stanowi wszystko to, co stanowi zapłatę, a więc w tym przypadku wartość nakładów ponoszonych przez najemcę na remont.  Wynajmujący wystawia fakturę VAT na wartość tej usługi.

Z kolei najemca, będący podatnikiem VAT, ma prawo do odliczenia VAT naliczonego od zakupów związanych z przeprowadzeniem remontu, pod warunkiem że remont jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodatkowo, jeśli wartość prac remontowych została uzgodniona jako czynsz, najemca powinien wystawić fakturę VAT za usługę remontową na wynajmującego z naliczeniem odpowiedniej stawki VAT. Należność z tytułu tej faktury będzie potrącana z należnością tytułem czynszu z faktury wystawionej przez najemcę. Przy takiej samej wartości świadczeń podatek VAT należny będzie równy naliczonemu i transakcja będzie neutralna.

Transakcje te powinny być też we właściwy sposób ujmowane w ewidencji podatkowej. 

Ciekawym zagadnieniem jest moment powstania obowiązku podatkowego. W przypadku bowiem usług najmu i dzierżawy obowiązek podatkowy powstaje według zasad szczególnych, tj. z chwilą wystawienia faktury (art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie ustawy o VAT). Natomiast gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4 ustawy o VAT, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminu płatności. Teoretycznie więc, strony mogą ustalić między sobą termin płatności na czas po zakończeniu remontu, czyli np. po kilku latach. Dopiero wtedy powstanie obowiązek podatkowy. 

Co ważne, nie zmieni to faktu, że dla podatku dochodowego przychód powstanie co najmniej na koniec roku podatkowego.

Radosław Urban, doradca podatkowy i associate w KWKR Konieczny Wierzbicki i Partnerzy S.K.A.