REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rozliczanie czynszu najmu remontem lokalu: skutki podatkowe w PIT i VAT

Rozliczanie czynszu najmu remontem lokalu: skutki podatkowe w PIT i VAT
Rozliczanie czynszu najmu remontem lokalu: skutki podatkowe w PIT i VAT
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Wielu wynajmujących i najemców rozważa i akceptuje alternatywne formy rozliczenia czynszu za najem lokalu, zwłaszcza gdy w grę wchodzi konieczność przeprowadzenia remontu. Jednym z popularniejszych rozwiązań jest uzgodnienie, że zamiast płacenia czynszu, najemca przeprowadzi remont lokalu lub doprowadzi do jego ulepszenia lub wyposażenia. Choć takie rozwiązanie może wydawać się korzystne dla obu stron, niesie ze sobą istotne skutki podatkowe, o których łatwo zapomnieć.

Remont na koszt najemcy zamiast płacenia czynszu

Umowa, w której najemca zobowiązuje się do przeprowadzenia remontu w zamian za zwolnienie z obowiązku płacenia czynszu, jest formą rozliczenia niepieniężnego, czyli tzw. barteru. W takim przypadku mamy do czynienia z wymianą świadczeń o określonej wartości rynkowej. Nie jest więc tak, że takie uzgodnienie można zignorować na gruncie podatkowym, tylko dlatego, że nie ma rzeczywistych świadczeń pieniężnych.

Wartość remontu przeprowadzanego przez najemcę powinna być określona w umowie i powinna odpowiadać wartości czynszu, z którego najemca zostaje zwolniony. Jeżeli wartość ta nie jest równa, może dojść do konieczności dopłaty różnicy lub powstania dodatkowych zobowiązań podatkowych.

REKLAMA

Autopromocja

Skutki w podatku dochodowym od osób fizycznych dla wynajmującego

Wynajmujący, który zgadza się na rozliczenie czynszu w formie remontu, musi pamiętać, że wartość tego remontu traktowana jest jak przychód z najmu. Przychód ten, co do zasady, powinien zostać opodatkowany według takich samych reguł jak czynsz gotówkowy

Obecnie, dla osób, które wynajmują nieruchomość prywatnie, tj. poza działalnością gospodarczą, jedynym dostępnym sposobem opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, który wynosi 8,5% do kwoty 100 000 oraz 12% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT), opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze). Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o PIT. Oznacza to, że określony w umowie czynsz najmu jest przychodem niezależnie od tego, czy jest płacony w formie pieniężnej czy rozliczany w drodze ponoszenia nakładów na remont czy ulepszenie.

Jednocześnie, przy opodatkowaniu ryczałtem nie występuje prawo do odliczenie kosztów uzyskania przychodów. Skutkiem tego, wydatki zwracane najemcy za remont nie mogą być zaliczane w koszty podatkowe. Rozwiązanie to jest więc niekorzystne podatkowo, gdyż wynajmujący musi zapłacić podatek mimo tego, że fizycznie nie otrzymał żadnych pieniędzy.

Sytuacja może wyglądać inaczej wówczas, gdy nieruchomość jest wynajmowana w ramach działalności gospodarczej i jako jej składnik. Wtedy co prawda również jest możliwe opodatkowanie w formie ryczałtu – i powyżej opisana zasada znajdzie zastosowanie - ale możliwy jest także wybór innej formy opodatkowania, tj. podatku liniowego i zasad ogólnych. W tym wypadku podatnik ma prawo do rozliczania kosztów podatkowych, co wpłynie na neutralność podatkową całej transakcji. Przychód, który powstanie z tytułu otrzymania ekwiwalentu czynszu najmu będzie równoważony zwrotem nakładów na nieruchomość, które poniósł najemca. Na transakcji nie powstanie żaden dochód, który podlegałby opodatkowaniu.

Różnice powstaną też w zakresie momentu powstania przychodu i obowiązku podatkowego. 

W przypadku najmu prywatnego, przychód powinien być rozpoznawany w okresach, w których nastąpiła płatność, czyli w tym wypadku w momencie poniesienie przez najemcę nakładów na remont. 

Natomiast jeśli mamy do czynienia z przychodem z działalności gospodarczej, to wówczas znajdą zastosowanie regulacje dotyczące usługi ciągłej, które stanowią, że jeżeli strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Jeżeli zatem w umowie najmu ustali się rozliczenie czynszu miesięcznie, przychód powstanie co miesiąc, jeżeli rocznie lub dłużej, przychód powstanie na koniec roku podatkowego. 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Skutki w PIT dla najemcy

REKLAMA

Dla najemcy koszty poniesione na remont lokalu mogą stanowić koszt uzyskania przychodu, o ile lokal wykorzystywany jest w działalności gospodarczej. Wartość prac remontowych należy udokumentować i odpowiednio zaksięgować. Jeżeli remont został rozliczony z wynajmującym w zamian za czynsz, to najemca powinien ująć te koszty jako wydatek na najem.

Jednocześnie, jeżeli najemca otrzyma od kontrahenta fakturę na czynsz najmu do będzie stanowić ona dla niego koszt podatkowy, natomiast wystawiona w zamiana faktura na zwrot wydatków na remont będzie generować przychód podatkowy. Finalnie więc, cała transakcja będzie mieć takie same skutki podatkowe jak regulowanie czynszu w sposób pieniężny.

Podatek od towarów i usług (VAT)

Dla rozliczenia VAT kluczowe będzie to, czy wynajmujący jest czynnym podatnikiem VAT, co z kolei zależeć będzie od tego, czy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Jeśli tak jest, to powinien opodatkować świadczenie z tytułu najmu, nawet jeśli zostało ono rozliczone w formie remontu. Podstawę opodatkowania stanowi wszystko to, co stanowi zapłatę, a więc w tym przypadku wartość nakładów ponoszonych przez najemcę na remont.  Wynajmujący wystawia fakturę VAT na wartość tej usługi.

Z kolei najemca, będący podatnikiem VAT, ma prawo do odliczenia VAT naliczonego od zakupów związanych z przeprowadzeniem remontu, pod warunkiem że remont jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodatkowo, jeśli wartość prac remontowych została uzgodniona jako czynsz, najemca powinien wystawić fakturę VAT za usługę remontową na wynajmującego z naliczeniem odpowiedniej stawki VAT. Należność z tytułu tej faktury będzie potrącana z należnością tytułem czynszu z faktury wystawionej przez najemcę. Przy takiej samej wartości świadczeń podatek VAT należny będzie równy naliczonemu i transakcja będzie neutralna.

Transakcje te powinny być też we właściwy sposób ujmowane w ewidencji podatkowej. 

Ciekawym zagadnieniem jest moment powstania obowiązku podatkowego. W przypadku bowiem usług najmu i dzierżawy obowiązek podatkowy powstaje według zasad szczególnych, tj. z chwilą wystawienia faktury (art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie ustawy o VAT). Natomiast gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4 ustawy o VAT, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminu płatności. Teoretycznie więc, strony mogą ustalić między sobą termin płatności na czas po zakończeniu remontu, czyli np. po kilku latach. Dopiero wtedy powstanie obowiązek podatkowy. 

Co ważne, nie zmieni to faktu, że dla podatku dochodowego przychód powstanie co najmniej na koniec roku podatkowego.

Ważne

Podsumowanie

Rozliczenie czynszu najmu w formie remontu lokalu jest możliwe, ale niesie za sobą istotne skutki podatkowe zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Przychody z tytułu takiej transakcji muszą być odpowiednio opodatkowane, a dokumentacja dokładnie prowadzona. Jednakże, właściwe ujęcie takiej transakcji nie powinno prowadzić do innych skutków niż normalne regulowanie czynszu w pieniądzach. 

Radosław Urban, doradca podatkowy i associate w KWKR Konieczny Wierzbicki i Partnerzy S.K.A.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/9
Są kosztem uzyskania przychodu:
koszty reprezentacji, w szczególności poniesione na usługi gastronomiczne, zakup żywności oraz napojów, w tym alkoholowych
udzielone pożyczki, w tym stracone pożyczki
wydatki na wystrój wnętrza biurowego nie będące wydatkami reprezentacyjnymi
wpłaty dokonywane do pracowniczych planów kapitałowych, o których mowa w ustawie o pracowniczych planach kapitałowych – od nagród i premii wypłaconych z dochodu po opodatkowaniu podatkiem dochodowym
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Ostatni moment na ulgę podatkową. Zwrot 1127 zł, 3004,416 zł albo 4500 zł [IKZE 2024 r.]

Jest to ulga wymagająca wpłaty do maksymalnie Do końca grudnia szansa na zwrot z US 1000, 3000 zł, 4500 zł. Musisz jedynie zaparkować prawie 10 000 zł na koncie IKZE. Największa korzyść ulga przyniesie dla osób przekraczających 11 879 zł brutto średniomiesięcznie. Oznacza to opodatkowanie nadwyżki stawką 32%. 

MF zmienia zasady. Nowa, korzystniejsza interpretacja przepisów może dać przedsiębiorcom większą pewność przy tworzeniu tradycyjnych struktur holdingowych w UE

Jest zmiana podejścia Ministerstwa Finansów w zakresie beneficjentów i podatku u źródła. Nowa interpretacja przepisów może dać przedsiębiorcom większą pewność przy tworzeniu tradycyjnych struktur holdingowych w UE.

Darowizna 61 000 euro od rodziców: Jak uniknąć podatku? Decyduje jeden szczegół!

Darowizna od rodziców środków pieniężnych w wysokości 61 000 euro, przekazana bezpośrednio na konto osoby trzeciej. Jest tutaj jeden warunek, który wpływa na prawo do skorzystania ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. O co chodzi?

Fiskus: Prowadzisz firmę w domu, to nie odliczysz pełnego VAT-u od wydatków na samochód. Sądy orzekają inaczej

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, odpowiadając na pytanie podatnika, który prowadził działalność w domu i zakupił samochód w celu wynajmu go na różne okazje, uznał, że nie przysługuje mu prawo do pełnego odliczenia VAT od wydatków związanych z tym samochodem. Powodem takiej oceny było parkowanie samochodu w miejscu zamieszkania podatnika, gdyż zdaniem organu będzie ono stwarzało możliwości użycia pojazdu do celów prywatnych przez niego lub członków jego rodziny. Dla organu nie miało znaczenia, że podatnik posiadał prywatny samochód.

REKLAMA

Remont a ulepszenie środka trwałego: różnice i rozliczenie podatkowe. Kiedy w kosztach?

Środek trwały w firmie można poddać remontowi ale można go też ulepszyć. Czym różni się remont od ulepszenia i jak rozliczać podatkowo te działania? 

Fiskus przesłuchuje, kreuje dowody, pisze protokół … co się może zdarzyć? Oto dlaczego warto mieć przy sobie doradcę podatkowego w czasie kontroli podatkowej, celno-skarbowej, czy postępowania podatkowego

Niedawno w prasie i mediach społecznościowych rozgorzała dyskusja odnośnie skutków niezapewnienia obecności obrońcy przy różnego rodzaju czynności z udziałem podejrzanego w postępowaniu karnym. Waga udziału obrońcy dla zapewnienia praw osoby tylko podejrzanej, a tym bardziej już oskarżonej jest oczywistej nawet dla laików. To z czego jednak wiele osób nie zdaje sobie sprawy, to fakt, że obecność zawodowego pełnomocnika może mieć kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy.

Jaka stawka VAT przy sprzedaży dzieł sztuki, jeśli przy imporcie naliczono stawkę 8 proc.? Wyjaśnienia MF w związku ze zmianami od 1 stycznia 2025 r.

Stawka VAT od dzieł sztuki. Ministerstwo Finansów poinformowało, że z uwagi na to, że w Polsce i import dzieł sztuki, przedmiotów kolekcjonerskich i antyków podlega opodatkowaniu obniżoną stawką VAT w wysokości 8 proc., to sprzedaż tych towarów powinna być objęta podstawową stawką podatku.

Deregulacja w Polsce: spowolnienie i nadzieje na zmiany. Podsumowanie 2024 r.

Deregulacja w Polsce: spowolnienie i nadzieje na zmiany. Podsumowanie 2024 r. Rząd zapowiadał intensywne działania w tym obszarze, ale ich realizacja napotkała liczne trudności, co spowolniło proces legislacyjny. Deregulacja pozostaje jednym z najważniejszych wyzwań dla polskiej gospodarki.

REKLAMA

Jeden miesiąc bez składek ZUS. Nie dostałeś na grudzień - możesz mieć ulgę w styczniu 2025 r.

Jak informuje Wojciech Dąbrówka, rzecznik prasowy ZUS, w listopadzie 2024 r. przedsiębiorcy złożyli ponad 1,3 mln wniosków o wakacje składkowe. Każdy uprawniony przedsiębiorca, który chciał skorzystać z tej formy wsparcia w grudniu tego roku, miał czas na złożenie wniosku do końca listopada. Przedsiębiorcy, którzy otrzymają ulgę, jeszcze w grudniu zostaną o tym poinformowani na profilu płatnika w PUE ZUS (eZUS). W razie odmowy otrzymają tam decyzję administracyjną. Ale nawet w przypadku odmowy tej ulgi w grudniu, mogą starać się o tzw. wakacje składkowe już na styczeń 2025 r.

Jakie zmiany w podatkach VAT i CIT czekają nas w 2025 r.?

W 2025 roku wejdą w życie ważne reformy, które mogą wiązać się z koniecznością wprowadzenia istotnych zmian organizacyjnych, zebrania dodatkowych danych oraz dostosowania systemów finansowo-księgowych. Na co muszą przygotować się przedsiębiorcy? Wyjaśnia Marzena Janta-Lipińska, ekspertka ds. podatków, specjalizująca się w księgowości zewnętrznej i doradztwie w zakresie zgodności podatkowej w środowisku międzynarodowym.

REKLAMA