REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności. Ile trzeba czekać, by nie zapłacić podatku?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności. Ile trzeba czekać, by nie zapłacić podatku?
Sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności. Ile trzeba czekać, by nie zapłacić podatku?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Nie trzeba płacić podatku PIT od dochodu ze sprzedanej prywatnej, niezwiązanej z działalnością gospodarczą nieruchomości (mieszkania, domu, działki) jeżeli od jej nabycia minęło 5 lat od końca roku, w którym to nabycie nastąpiło. A co w przypadku, gdy nieruchomość była nabyta na współwłasność ponad 5 lat temu, a teraz dochodzi do zniesienia tej współwłasności? Czy można szybko sprzedać tą nieruchomość bez podatku?

Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) przy sprzedaży prywatnego mieszkania, domu, działki

Jeżeli sprzedajemy swoje własne mieszkanie, dom lub działkę gruntu (a sprzedaż tej nieruchomości nie ma  związku z działalnością gospodarczą):
a) w ciągu 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie lub wybudowanie i jednocześnie
b) osiągnęliśmy z tej sprzedaży dochód (czyli /w uproszczeniu/ przychód z tej sprzedaży jest większy niż cena za jaką kupiliśmy tą nieruchomość),
- to mamy co do zasady obowiązek zapłacić podatek dochodowy od tego dochodu.

Tak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, na mocy którego odpłatne zbycie (np. sprzedaż, zamiana) nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) jest opodatkowane podatkiem dochodowym, jeżeli to odpłatne zbycie:
- nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i jednocześnie
- zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis ten dotyczy zarówno dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiących odrębną własność, jak również dochodów uzyskanych ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, czy prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Zgodnie z art. 30e ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c trzeba zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku.

Ale gdy minie ww. okres 5 lat od nabycia nieruchomości, to podatku dochodowego nie trzeba płacić.

REKLAMA

REKLAMA

Co z podatkiem PIT po zniesieniu współwłasności? Czy trzeba czekać 5 lat?

Na tle tego przepisu pojawia się taka wątpliwość, czy w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości również trzeba czekać 5 lat od daty zniesienia współwłasności. Bo przecież własność całej nieruchomości w tym przypadku przechodzi na właściciela dopiero po zniesieniu współwłasności.

Na szczęście interpretacje fiskusa w tym temacie są korzystne dla podatników – o ile zniesienie współwłasności odbywa się bez spłat i dopłat.

Co to jest współwłasność i na czym polega zniesienie współwłasności?

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy (także nieruchomości) może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (jest to tzw. współwłasność). A na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Zasady i formy zniesienia współwłasności regulują art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami, zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu. Kodeks cywilny przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:
1.  podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
2.  przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
3.  sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

Dyrektor KIS: 5 lat liczy się od daty nabycia udziału w nieruchomości a nie od daty zniesienia współwłasności

W interpretacji indywidualnej z 26 stycznia 2024 r. (nr 0112-KDSL1-2.4011.502.2023.2.AP) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej rozpatrywał następujący stan faktyczny. W 1998 roku dwie osoby nabyły na współwłasność pewną nieruchomość bez związku z działalnością gospodarczą. W 2021 roku nastąpiło zniesienie współwłasności tej nieruchomości. Wskutek zniesienia (aktem notarialnym) współwłasności jedna z tych osób nabyła wyłączną własność określonej działki gruntu. 

Wartość nabytej działki w wyniku zniesienia współwłasności była równa wartości udziału tego właściciela (wnioskodawcy) przed zniesieniem współwłasności. Tę działkę gruntu jej właściciel (wnioskodawca) chce podzielić na kilka mniejszych i sprzedać jedną z nich w 2024 roku. Zapytał więc Dyrektora KIS we wniosku o indywidualną interpretację podatkową, czy od dochodu ze sprzedaży tej działki musi zapłacić podatek?

Dyrektor KIS stwierdził, że okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT liczy się w tym przypadku od końca 1998 roku a więc od roku nabycia tej nieruchomości, a nie od końca roku zniesienia współwłasności.

Organ podatkowy wskazał, że interpretacja pojęcia „nabycie” użytego w ww. przepisie została przedstawiona m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym NSA stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy i jednoczesne zwiększenie swoich aktywów majątkowych. Zdaniem NSA, przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć, każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Dyrektor KIS stwierdził w tym kontekście, że:
Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Dlatego końcowo organ podatkowy uznał, że:
„(…) dokonana 27 lipca 2021 r. czynność zniesienia współwłasności nie stanowiła dla Pana nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż – jak Pan wskazał – wartość nieruchomości, których stał się Pan właścicielem po zniesieniu współwłasności, była równa wartości Pana udziału jaki przysługiwał Panu przed dokonaniem zniesienia współwłasności. Za moment nabycia przez Pana działki o nr (…) (w tym działki, którą zamierza Pan sprzedać) uznać więc należy rok 1998. W związku z powyższym, okres 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie niewątpliwie upłynął.
Zatem, planowana sprzedaż jednej z działek powstałych na skutek podziału nieruchomości (działki nr (…)), nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynął już pięcioletni okres, o którym mowa w ww. przepisie. Nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.”

REKLAMA

oprac. Paweł Huczko

Dalszy ciąg materiału pod wideo
Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Ministerstwo Finansów i KAS: budujemy Tax Morale. Czy moralność podatkowa zastąpi mechanizmy kontroli podatkowej?

W dniu 28 października 2025 r. w Ministerstwie Finansów odbyła się konferencja na temat moralności podatkowej w społeczeństwie i gospodarce. Uczestnikami spotkania byli m.in. wiceminister finansów Szef KAS Marcin Łoboda, przedstawiciele szwedzkiej administracji podatkowej, Krajowej Administracji Skarbowej, środowiska naukowego i biznesu. Spotkanie było okazją do dyskusji na temat budowania moralności podatkowej i jej wpływu na skuteczność poboru podatków.

Jak dobrze żyć (efektywnie współpracować) z księgowym? Przychody, koszty, bartery, dokumenty. Praktyczne rady dla twórców internetowych i influencerów

Jesteś influencerem, twórcą internetowym, a może dopiero zaczynasz swoją przygodę z działalnością online? Niezależnie od etapu, na którym jesteś – prędzej czy później przyjdzie moment, w którym będziesz musiał zmierzyć się z rozliczeniami podatkowymi. Współpraca z księgowym to w takim przypadku nie tylko konieczność, ale przede wszystkim ogromne ułatwienie i wsparcie w prowadzeniu legalnej, uporządkowanej działalności twórczej.

Zwolnienia z kasy fiskalnej – aktualne przepisy i wyjątki 2025

Kasy fiskalne od lat stanowią nieodłączny element prowadzenia działalności gospodarczej. Z jednej strony są narzędziem do rejestrowania sprzedaży, z drugiej wspomagają rozliczenia podatkowe, zapewniając transparentność transakcji pomiędzy sprzedawcą i nabywcą.

Cypr staje się rajem dla polskich emigrantów. Skarbówka potwierdza korzystne zasady ryczałtu od przychodów zagranicznych

Przełom w interpretacji Krajowej Informacji Skarbowej! Fiskus potwierdził, że osoby przenoszące rezydencję podatkową do Polski mogą objąć ryczałtem wszystkie swoje przychody zagraniczne – od dywidend i kryptowalut po nieruchomości. Dla zamożnych reemigrantów to szansa na ogromne oszczędności i najkorzystniejsze warunki podatkowe w historii.

REKLAMA

KSeF pomoże uszczelnić budżet. MF liczy na 18,7 mld zł wpływów w 2026 roku

Dzięki zmianom w podatkach i uszczelnieniu systemu za pomocą KSeF, Polska może w 2026 roku zyskać nawet 18,7 mld zł. Wśród planowanych działań są m.in. podwyżki CIT dla banków, wyższe stawki VAT i akcyzy oraz ograniczenie liczby osób nielegalnie zatrudnionych w budownictwie.

Samochód osobowy w firmie - zmiany w limitach od 1 stycznia 2026 r. Jak rozliczać auta kupione do końca 2025 roku?

Zmiany w prawie podatkowym potrafią zaskakiwać. Szczególnie wtedy, gdy istotne przepisy wprowadzane są niejako „tylnymi drzwiami”. Tym razem mamy do czynienia z modyfikacją, która znacząco wpłynie na sposób rozliczania kosztów związanych z nabyciem samochodów osobowych.

Rezerwa finansowa w firmie to nie luksus - to konieczność. Jak wyliczyć i budować rezerwę na nagłe sytuacje

Wielu właścicieli firm mówi: „Nie mam z czego odkładać, wszystko idzie na bieżące wydatki.” Inni: „Jak będą wolne środki, to coś odłożę.” Problem w tym, że te wolne środki rzadko kiedy się pojawiają. Albo jeśli już są – szybko znikają. A potem przychodzi miesiąc bez wpłat od klientów, niespodziewany wydatek albo gorszy sezon. I nagle z dnia na dzień zaczyna brakować nie tylko pieniędzy, ale też spokoju, decyzyjności, kontroli. To nie pech. To brak bufora.

100 dni do KSeF – co się zmieni już od lutego 2026 roku?

Już od 1 lutego 2026 r. duże firmy będą wystawiać wyłącznie e‑faktury w KSeF, a wszyscy podatnicy będą je odbierać elektronicznie. Od kwietnia obowiązek rozszerzy się na pozostałych przedsiębiorców, wprowadzając jednolity, ustandaryzowany obieg faktur i koniec papierowych dokumentów.

REKLAMA

Skarbówka potwierdza: darowizny od rodzeństwa zwolnione z podatku nawet przy wspólności majątkowej

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że darowizny pieniężne od rodzeństwa są zwolnione z podatku, nawet jeśli darczyńcy mają wspólność majątkową. Kluczowe jest jedynie terminowe zgłoszenie darowizny i udokumentowanie przelewu. To dobra wiadomość dla wszystkich, którzy otrzymują wsparcie finansowe od bliskich.

Nowa opłata cukrowa uderzy w małe firmy? Minister ostrzega przed katastrofą dla MŚP

Minister Agnieszka Majewska, Rzecznik MŚP, ostrzega przed skutkami nowelizacji „podatku cukrowego”. Zwraca uwagę, że projekt zmian w ustawie o zdrowiu publicznym przygotowany przez Ministerstwo Finansów może nadmiernie obciążyć najmniejsze firmy. Nowe przepisy dotyczące opłaty cukrowej mają – wbrew intencjom resortu – rozszerzyć obowiązki sprawozdawcze i podatkowe także na mikro i małych przedsiębiorców.

REKLAMA