REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak są opodatkowane dochody z najmu na zasadach ogólnych

Waldemar Żuchowski
Doradca podatkowy
opodatkowanie dochodów z najmu wg skali podatkowej
opodatkowanie dochodów z najmu wg skali podatkowej

REKLAMA

REKLAMA

Podstawową formą opodatkowania przychodów z najmu są tzw. „zasady ogólne” określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz.176 ze zm.), zwanej dalej ustawą o PIT.

Jeżeli podatnik nie podejmie żadnych starań celem wyboru innej formy opodatkowania – „z urzędu” musi płacić podatek od dochodów z najmu wg zasad i skali podatkowej określonych w ustawie o PIT

REKLAMA

Autopromocja

Ta forma opodatkowania dopuszcza pomniejszanie uzyskiwanych przychodów z najmu o poniesione koszty (np. koszty remontów lokalu, czy amortyzacja). Podstawą opodatkowania na zasadach ogólnych jest bowiem dochód, tj. nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania. Dochody z najmu łączy się w tym przypadku z innymi dochodami opodatkowanymi wg skali.

W 2009 roku obowiązuje następująca skala

Podstawa obliczenia podatku w złotych

Podatek wynosi

ponad

do

85 528

18 % minus kwota zmniejszająca podatek 556 zł 02 gr

85 528

14 839 zł 02 gr + 32 % nadwyżki ponad 85 528 zł

Roczne zarobki do 3091 zł – są wolne od podatku.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ustalając dochód do opodatkowania można też uwzględnić straty z lat ubiegłych z najmu. Raczej rzadko się to zdarza przy najmie, ale jest to możliwe np. w roku inwestowania w najmowany lokal (remonty, adaptacje).

Podatnik może też wybrać opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym - Dz.U.98.144.930 z późn. zm. . W tym celu powinien on złożyć do urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przychodami z najmu (dzierżawy) są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika z tego tytułu w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Powyższej zasady nie stosuje się, w przypadku małżonków jeżeli złożą oni pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich. Takie oświadczenie powinno zostać złożone do urzędu skarbowego najpóźniej w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym przychód został uzyskany.

Wybór takiej zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków, który został wyrażony w oświadczeniu, obowiązuje przy zapłacie zaliczek i składaniu deklaracji za cały dany rok podatkowy oraz składaniu zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty). Ta zasada nie obowiązuje jeżeli w wyniku rozwodu, separacji orzeczonej przez sąd nastąpił podział wspólnego majątku małżonków i przedmiot umowy przypadł jednemu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek zapłaty zaliczek i składania deklaracji.

Osoby, które osiągają dochody z najmu lub dzierżawy są obowiązani bez wezwania urzędu skarbowego wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki miesięczne na podatek dochodowy.

Kwoty zaliczek na podatek za miesiące do listopada roku podatkowego ustala się w następujący sposób:

- obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku,

- zaliczkę za ten miesiąc będzie stanowił podatek obliczony od tego dochodu według zasad określonych w art. 26, 27 i 27b ustawy o PIT

- zaliczkę za następne miesiące ustala się w wysokości różnicy między podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające.

Ważne !


Odnośnie małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody z najmu (dzierżawy) wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, przychody u każdego z nich określa się proporcjonalnie do prawa udziału w zysku. W przypadku braku dowodu przeciwnego przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

REKLAMA

Dochód z najmu (dzierżawy) stanowiący nadwyżkę przychodów z tego źródła nad określonymi w przepisach podatkowych kosztami uzyskania przychodów, podatnik wykazuje w zeznaniu podatkowym i opodatkowuje według skali podatkowej. Musi również pamiętać, żeby do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym złożyć zeznanie podatkowe.

Pamiętajmy, że niektóre tylko wydatki możemy „wrzucić” do kosztów bezpośrednio. Chodzi tu przede wszystkim o wydatki na tzw. media i remonty typu odmalowanie, naprawa drobnych usterek.

Natomiast wydatki na wyposażenie lokalu (np. meble) powinny raczej podlegać amortyzacji podobnie jak np. poważniejsze remonty typu wymiana okien, drzwi, podłóg czy instalacji.

Podatnik ma również prawo, w przypadku poniesienia straty z tytułu zawartych umów najmu lub dzierżawy, rozliczyć ją w następnych pięciu latach, jednak wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty straty.

Powstałej ewentualnej straty z najmu lub dzierżawy nie można pokryć z innych źródeł, np. z działalności gospodarczej. Taka strata może być pokryta tylko i wyłącznie z dochodów z tego samego źródła, z którego została poniesiona – czyli z najmu.

Amortyzacja

Amortyzacja wynajmowanego lokalu to istotny sposób zwiększenia kosztów – a tym samym obniżenia podatku. Amortyzację możemy stosować tylko przy opodatkowaniu wg tzw. zasad ogólnych (skala podatkowa). Przy ryczałcie nie jest to możliwe.

Amortyzować można tylko mieszkania stanowiące własność lub współwłasność podatnika nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, a także m.in. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Amortyzacji nie podlegają grunty i prawo wieczystego użytkowania gruntów.

Gdy jedynie część nieruchomości jest wynajmowana - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się proporcjonalnie od tej wynajmowanej części.

Wartością początkową mieszkania jest cena jego nabycia lub wartość rynkowa (jeżeli np. mieszkanie dostaliśmy w spadku).

W sposób uproszczony (zgodnie z art. 22g ust. 11 ustawy o PIT) podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W takim przypadku przyjmują w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

W przypadku mieszkania stosujemy zasadniczo stawkę amortyzacji w wysokości 1,5 %. rocznie. Czasem podatnik ma prawo do skrócenia amortyzacji nawet do dziesięciu lat (a więc stawki rocznej od 1,5% do 10%).

W przypadku lokalu spółdzielczego odpisów amortyzacyjnych dokonuje się stosując roczną stawkę amortyzacyjną w wysokości 2,5% rocznie.

Jak rozliczyć dochody osiągane z wynajmu mieszkania za granicą

Jak wynika z ogólnej zasady osoby fizyczne, które mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów jest to(tzw. nieograniczony obowiązek podatkowy.

Jednakże zgodnie z treścią art. 4 lit. a) ustawy o PIT, ogólną zasadę stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie zapobiegania podwójnemu opodatkowaniu, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

Jak zatem opodatkować dochód z zagranicznej nieruchomości - przeanalizujmy to na przykładzie.

Przykład


Pan Michał jest obywatelem RP, mieszka w Polsce i jednocześnie właścicielem mieszkania w Niemczech. Mieszkanie to wynajmuje i osiąga z tego tytułu dochody. Jak i gdzie powinien taki dochód rozliczyć ?

Kwestia opodatkowania dochodów z majątku nieruchomego znajdującego się w Niemczech, osiąganych przez osobę będącą polskim rezydentem podatkowym, czyli osobę, która ma miejsce zamieszkania w Polsce, została uregulowana w art. 6 polsko-niemieckiej umowy z dnia 14 maja 2003 r. o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodów i od majątku.

W myśl postanowień art. 6 ust. 1 tejże umowy, dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w umawiającym się państwie z majątku nieruchomego, położonego w drugim umawiającym się państwie, może być opodatkowany w tym drugim państwie.

Natomiast dochodem z majątku nieruchomego jest dochód osiągnięty z bezpośredniego użytkowania najmu, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego. Ponadto powyższa umowa przewiduje, że jeżeli osoba będąca polskim rezydentem podatkowym osiągnie dochód, który może zostać opodatkowany w Niemczech, wówczas w Polsce dochód ten będzie podlegał zwolnieniu od opodatkowania z zastosowaniem metody wyłączenia z progresją, o której mowa jest w art. 27 ust. 8 ustawy o PIT.

W konsekwencji dochód Pana Michała z najmu jego nieruchomości położonej w Niemczech będzie co do zasady podlegał opodatkowaniu w Niemczech. Mimo to, Pan Michał musi również rozliczyć się z osiągniętego dochodu także w Polsce. Dochód ten jednak zostanie wyłączony z opodatkowania, ale będzie brany pod uwagę przy ustaleniu stawki podatku od pozostałego dochodu i majątku podatnika.


Jak małżonkowie rozliczają przychody z najmu

Kiedy przedmiotem najmu lub dzierżawy jest majątek należący do wspólnego majątku małżonków, to każdy z małżonków powinien uzyskane dochody z najmu rozliczać odrębnie, po połowie. Jeżeli jak to często bywa między małżonkami istnieje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej to uzyskane dochody z najmu lub dzierżawy mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków.

Żeby można było skorzystać z takiej możliwości, powinno się złożyć do urzędu skarbowego pisemne oświadczenie, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek z tytułu uzyskanego całego dochodu z umów najmu lub dzierżawy. Oświadczenie to należy złożyć najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu lub dzierżawy składnika wspólnego majątku. Oświadczenie to obowiązuje tylko w danym roku podatkowym.

Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków obowiązuje przy zapłacie zaliczek przez cały rok podatkowy i przy składaniu zeznania, chyba że w wyniku orzeczonego rozwodu lub separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek wpłacania zaliczek i składania zeznania.

Przykład


Decyzja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 09.10.2006 r., sygn. BD-F/415-41/06/Z:

Pytanie podatnika: „Czy podatnik, jako współwłaściciel nieruchomości, którą nabył wspólnie z małżonką (między małżonkami istnieje wspólność ustawowa) jest zobowiązany do opodatkowania przypadającego, a nie otrzymanego od żony dochodu z wynajmu, proporcjonalnie do jego udziału w tejże nieruchomości? „

Stanowisko Izby: „W powyższym przedstawionym przez podatnika stanie faktycznym nie ma znaczenia fakt, iż nie otrzymuje on żadnych pieniędzy z tytułu wynajmu nieruchomości, ponieważ z treści przepisu art. 8 ust. 1 i 3 ustawy o PIT wyraźnie wynika, iż przychody z tytułu udziału małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, określa się proporcjonalnie do ich prawa w udziale w zysku.

W związku z powyższym podatnik zobowiązany jest opodatkować połowę osiągniętego dochodu z wynajmu swojego udziału w nieruchomości, stanowiącego majątek wspólny małżonków. Taka sytuacja nie miała by miejsca gdyby małżonkowie złożyli oświadczenie o opodatkowaniu tego przychodu przez małżonkę podatnika.”

Inaczej jest w przypadku współwłaścicieli niebędących małżonkami.

Przykład


Decyzja Izby Skarbowej w Katowicach w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 28.08.2006 r., sygn. IPB2/4117-0011/06/3:

Pytanie podatnika: „Czy dochód z tytułu najmu współwłasności mieszkania opodatkowuje się osobno u każdego ze współwłaścicieli czy tylko u tego współwłaściciela, który na mocy pisemnego porozumienia włada mieszkaniem, ponosi wszelkie koszty związane z jego utrzymaniem i dochód z najmu jest jego wyłączną własnością?”

Stanowisko Izby: „Istota współwłasności polega na tym, że dana rzecz należy niepodzielnie do wszystkich współwłaścicieli a dochody z tytułu najmu współwłasności jaką jest wynajmowane mieszkanie opodatkowuje się osobno u każdego ze współwłaścicieli w stosunku do udziału we wspólnym majątku i na każdym ze współwłaścicieli z osobna ciąży obowiązek podatkowy.

Dlatego pomimo zawarcia ww. porozumienia wszyscy współwłaściciele są obowiązani w przypadku najmu współwłasności do opodatkowania tych przychodów adekwatnie do posiadanego udziału we współwłasności, w oparciu o dokumenty potwierdzające stosunki własnościowe pomiędzy współwłaścicielami.


Waldemar Żuchowski
Prawnik, Ekspert podatkowy

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Spółki odetchną z ulgą. Minister finansów szykuje ważne zmiany w podatku

Sprawa dotyczy podatku u źródła. Ministerstwo Finansów chce, aby obcokrajowiec, który zasiada w zarządzie polskiej spółki, nie musiał już musiał mieć polskiego numeru PESEL lub NIP do podpisania oświadczenia, które pozwoli spółce nie potrącać i nie płacić polskiemu fiskusowi podatku u źródła od należności wypłacanych za granicę. Pisze o tym "Dziennik Gazeta Prawna".

Wakacje od ZUS już w 2024 roku - kto i kiedy może skorzystać? Jak to zrobić?

Wielu przedsiębiorców na to czekało. Wakacje od ZUS już niedługo staną się faktem. 9 maja 2024 roku uchwalono nowelizację ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych oraz niektórych innych ustaw, która wprowadza do polskiego prawa tzw. wakacje składkowe. Nowe przepisy wchodzą w życie 1 listopada 2024 roku. Podpowiadamy, od kiedy można skorzystać z tego rozwiązania i jakie warunki należy spełnić.

Urlop wypoczynkowy 2024 (od A do Z). Wymiar, zasady, wynagrodzenie, zmiana pracodawcy, prawa i obowiązki pracownika oraz zakładu pracy

Jaki jest wymiar urlopu wypoczynkowego i od czego zależy? Jak powinien być udzielany urlop wypoczynkowy? Co to jest urlop proporcjonalny? Jakie są prawa i obowiązki pracodawcy a jakie pracownika? Wyjaśnia specjalistka ds. kadr i płac.

Samofakturowanie - kto powinien wystawić duplikat faktury?

W imieniu niektórych sprzedawców wystawiam faktury na zasadzie samofakturowania. Jak powinienem postąpić, jeżeli jeden ze sprzedawców zgłosił mi, że zgubił fakturę, którą dla niego wystawiłem. Czy mogę mu wystawić duplikat?

REKLAMA

Dążenie do płacenia jak najniższych podatków nie jest zakazane, jest naturalnym prawem każdego podatnika. Takie jest stanowisko NSA

Dążenie do płacenia jak najniższych podatków nie jest prawnie zakazane, a jest niejako naturalnym prawem każdego podatnika. Organy, a później sądy, mogą jedyni oceniać zgodność z prawem tych dążeń. Przypomniał sąd administracyjny, uchylając zaskarżoną przez przedsiębiorcę decyzję naczelnika urzędu celno-skarbowego.

Składka zdrowotna odpowiada za likwidację niejednego mikroprzedsiębiorstwa. To największy grzech Polskiego Ładu. Będą zmiany w przepisach

Polski Ład kojarzy się przedsiębiorcom głównie ze składką zdrowotną. Właściciele firm płacą zdecydowanie więcej niż przed reformą. "Składka zdrowotna odpowiada za likwidację niejednego mikroprzedsiębiorstwa. To największy grzech Polskiego Ładu" – uważa Damian Trepanowski, członek zarządu Business Tax Group. Rząd obiecuje zmianę problematycznych przepisów.

Cena LPG o 20% w górę na jesieni 2024 r. Po 20 grudnia pełne embargo na gaz z Rosji

Ilość LPG na polskim rynku w 2024 r. bardzo wzrosła, więc efektu wstrzymania dostaw tego paliwa z Rosji jeszcze nie widać - ocenił dla PAP dyrektor Generalny Polskiej Organizacji Gazu Płynnego Bartosz Kwiatkowski. Jego zdaniem wzrost cen LPG, o co najmniej 20 proc. będzie odczuwalny jesienią.

Podatek od nieruchomości 2025: Czym jest całość techniczno-użytkowa budowli?

Centrum projektu zmian w podatku od nieruchomości, które mają wejść w życie z dniem 1 stycznia 2025 r., jest rozszerzenie definicji budowli o instalacje i urządzenia, które stanowią wraz z tym obiektem całość techniczno-użytkową. Czym ona jest, czyli – gdzie budowla ma mieć początek, a gdzie koniec? Dlaczego, to taki problem dla podatników?

REKLAMA

Będą zmiany w podatku od nieruchomości. Ale przedsiębiorcy wyrażają zdecydowany sprzeciw wobec tych propozycji

Nowe przepisy dotyczące podatku od nieruchomości są bardzo niekorzystne dla firm. Propozycje zmian definicji budynku i budowli na potrzeby podatku od nieruchomości spowodują drastyczny wzrost opodatkowania majątku firm. Przedsiębiorcy wyrażają zdecydowany sprzeciw wobec tych propozycji.

Plany KAS: nowe e-usługi dla podatników 2024-2028. Co jeszcze w tym roku?

Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) ma szeroko zakrojone plany wdrażania swoich nowych elektronicznych usług dla podatników. Chce o tych planach informować z wyprzedzeniem. W opublikowanej 5 lipca 2024 r. prezentacji znalazły się plany na lata 2024-2028. Niektóre już konkretnie omówione a niektóre wskazane hasłowo.

REKLAMA