Podatek od garażu w 2025 r. Jaka stawka za garaż w budynku i wolnostojący? Czy trzeba składać informację IN-1?

• Podatek od nieruchomości od garaży (stawki): jak było w 2024 roku
• Jakie zmiany w opodatkowaniu garaży od 1 stycznia 2025 roku
• Czy – aby skorzystać z niższej stawki podatku od garażu - trzeba składać w 2025 roku informację IN-1?
• Garaże wolnostojące nadal z wyższą stawką podatku
• Podatek od nieruchomości – przepisy, podstawowe informacje
• Kto ma obowiązek płacić podatek od nieruchomości?
• Kto nie musi płacić podatku od nieruchomości? 
• Podatek od nieruchomości – stawki maksymalne na 2025 rok

Podatek od nieruchomości od garaży (stawki): jak było w 2024 roku

Minister Finansów w odpowiedzi z 6 marca 2024 r. na wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich, wskazał, że w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych stawki podatku od nieruchomości od budynków są zróżnicowane w zależności od sposobu ich wykorzystania, np. na cele mieszkalne, na prowadzenie działalności gospodarczej, na udzielanie świadczeń zdrowotnych. Natomiast obecnie przepisy te nie przewidują odrębnej stawki dla opodatkowania garaży. 

Dlatego też w stanie prawnym obowiązującym do końca 2024 r. garaże podlegały opodatkowaniu różnymi stawkami podatku od nieruchomości w zależności od wystąpienia określonego stanu faktycznego i prawnego. 

Przykładowo garaże stanowiące prawnie część lokalu mieszkalnego były opodatkowane wg stawki dla tego lokalu. W 2024 roku stawka podatku od nieruchomości dla budynków i lokali mieszkalnych nie mogła być wyższa niż 1,15 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.
A jeżeli to mieszkanie jest np. wykorzystywane do działalności gospodarczej i garaż jest częścią tej nieruchomości, to zarówno od tego mieszkania jak i garażu płaciło się podatek od nieruchomości wg stawki nie większej niż 33,10 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.

Natomiast gdy garaż jest wyodrębniony prawnie jako odrębna nieruchomość, to właściwa dla niego jest stawka dla tzw. budynków pozostałych. W 2024 r. maksymalna stawka dla tych budynków wynosiła 11,17 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej. 

Jak więc widać różnice w opodatkowaniu były ogromne - w zależności od statusu prawnego garażu.

Mimo, że gminy mogą ustalać stawki niższe niż ww. stawki maksymalne określane przez Ministra Finansów, to jednak najczęściej stosują właśnie te stawki maksymalne.

Ponadto szczególne zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości dotyczą opodatkowania miejsc w garażach wielostanowiskowych w budynkach wielomieszkaniowych. Wyżej wskazana ustawa o podatkach lokalnych uznaje, że garaże wielostanowiskowe w budynkach wielomieszkaniowych, będące odrębnymi nieruchomościami lokalowymi, są odmiennie traktowane - w porównaniu z garażami niewyodrębnionymi prawnie, stanowiącymi element nieruchomości wspólnej.

Ustawodawca, garaże wielostanowiskowe w budynkach mieszkalnych, stanowiące współwłasność dwóch lub więcej osób, potraktował szczególnie, stanowiąc o ich odrębności jako przedmiotu opodatkowania, a także określił w ich przypadku szczególne zasady opodatkowania (art. 3 ust. 4 i 4a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych):

4. Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach, z zastrzeżeniem ust. 4a–6.

4a. Zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe, o której mowa w ust. 4, nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności. Przepisu art. 6 ust. 11 nie stosuje się.

Minister Finansów zwrócił uwagę, że preferencyjną stawką dla budynków mieszkalnych określoną w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, objęte są budynki lub ich części mieszkalne, bez wyszczególnienia części wyodrębnionych prawnie, co powoduje, że wyodrębniony prawnie garaż stanowiący część budynku mieszkalnego, nie będąc częścią mieszkalną takiego budynku, nie podlega opodatkowaniu według tej preferencyjnej stawki.

Jak wskazał Minister Finansów, z obowiązujących do końca 2024 r. przepisów wynikało, że do opodatkowania hali garażowej, która podlega opodatkowaniu stawką od budynków mieszkalnych, w przypadku jej wyodrębnienia jako samodzielnego lokalu, była stosowana wyższa stawka podatku od budynków pozostałych.

Polecamy: Podatki 2025 (komplet) 

Jakie zmiany w opodatkowaniu garaży od 1 stycznia 2025 roku

W ustawie z 19 listopada 2024 r. o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o opłacie skarbowej - opublikowanej 29 listopada 2024 r. w Dz.U. z 2024 r. poz. 1757. znajduje się zmiana w podatku od nieruchomości, której celem jest ujednolicenie opodatkowania garaży.

Zgodnie z treścią zmienionych przepisów za część mieszkalną budynku od 1 stycznia 2025 r. uznaje się także pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów. 

Zdaniem Ministerstwa Finansów zmiana ta spowodowała zmianę kwalifikacji wyodrębnionych prawnie lokali użytkowych w budynkach mieszkalnych stanowiących garaże wielostanowiskowe oraz garaże jednostanowiskowe na część mieszkalną budynku i doprowadzi do zmiany podatkowego statusu takich pomieszczeń. 

Ministerstwo  - w uzasadnieniu projektu tej nowelizacji - zwróciło uwagę, ze garaże wielostanowiskowe stanowiące element nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym już wcześniej były częścią mieszkalną budynku, która jest opodatkowana stawką właściwą dla budynków mieszkalnych lub jeżeli jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej, to jest opodatkowana stawką wyższą właściwą dla budynków zajętych na prowadzenie tej działalności.

Zatem od 1 stycznia 2025 r.  wszystkie pomieszczenia przeznaczone do przechowywania pojazdów w budynkach mieszkalnych i niezajęte na działalność gospodarczą są opodatkowane jednakową stawką. 

W ten sposób zostało zlikwidowane zróżnicowanie stawki podatku w zależności od tego, czy podatnik posiada miejsce postojowe w garażu stanowiącym odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym czy miejsce postojowe przynależne do lokalu mieszkalnego. 

Ministerstwo Finansów zwraca uwagę, że od 2025 r. stawką dla budynków mieszkalnych są opodatkowane również pomieszczenia służące np. do przechowywania rowerów, znajdujące się w prawnie wyodrębnionych garażach.

To co Ministerstwo Finansów odpisało nam w październiku zeszłego roku, kiedy nowelizacja była jeszcze na etapie projektu jest jak najbardziej aktualne w 2025 roku. Bowiem nowelizacja w tym brzmieniu weszła w życie 1 stycznia 2025 r.

Czy – aby skorzystać z niższej stawki podatku od garażu - trzeba składać w 2025 roku informację IN-1?

Omawiana nowelizacja w art.  5 stanowi, że osoby fizyczne, z wyłączeniem osób fizycznych, o których mowa w art. 6 ust. 11 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, które przed dniem wejścia w życie tej nowelizacji złożyły informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych (druk IN-1), z tytułu przysługującej im odrębnej własności lub współwłasności lokalu stanowiącego pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów w budynku mieszkalnym, nie mają obowiązku złożenia takiej informacji z tego tytułu w 2025 roku. W tych przypadkach do postępowania w sprawie ustalenia wysokości zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości, przepisy art. 165 § 5 pkt 1 i art. 200 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 i 2760 oraz z 2024 r. poz. 879) stosuje się odpowiednio.

A więc obowiązku złożenia informacji IN-1 odnośnie garażu w 2025 roku nie mają te osoby fizyczne, które złożyły wcześniej tę informację i nie są wymienione w art. 6 ust. 11 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. A treść tego przepisu brzmi następująco:
11. Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu osób fizycznych oraz osób prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej lub spółek nieposiadających osobowości prawnej, z wyjątkiem osób tworzących wspólnotę mieszkaniową, osoby fizyczne składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne.

Czytając te przepisy wydaje się więc, że osoby fizyczne, będące współwłaścicielami garaży muszą złożyć informację IN-1 w 2025 roku (nawet jeżeli złożyły tę informację wcześniej). Jednak MF w uzasadnieniu projektu (i w wyżej cytowanej odpowiedzi na pytania naszej redakcji) nowelizacji stoi na innym stanowisku.

Ministerstwo Finansów wyjaśniło, że art. 5 jest konsekwencją zmiany kwalifikacji wyodrębnionych prawnie lokali użytkowych – garaży wielostanowiskowych oraz garaży jednostanowiskowych w budynkach mieszkalnych: z części pozostałej na część mieszkalną budynku. Ta zmiana kwalifikacji będzie od 2025 r. skutkować zmianą w zakresie wysokości stawki podatku od nieruchomości, stosowanej dla opodatkowania omawianych miejsc przeznaczonych do przechowywania pojazdów, które w stanie prawnym obowiązującym do końca 2024 r. są opodatkowane stawką dla budynków pozostałych, a od 1 stycznia 2025 r. będą opodatkowane stawką (niższą) dla budynków mieszkalnych. 

Zdaniem Ministerstwa Finansów, ww. art. 5 przesądza o braku obowiązku składania informacji IN-1 obejmującej własność lub współwłasność lokalu garażowego, o ile do końca 2024 r. zostanie złożona informacja w tym przedmiocie. Jak wyjaśnia MF, przepis art. 5 pozwoli organom podatkowym wydanie decyzji na podatek od nieruchomości na 2025 r. z tytułu przysługiwania własności takich miejsc do przechowywania pojazdów – zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 165 § 5 pkt 1 i art. 200 § 2 pkt 1, tj. bez konieczności formalnego wszczęcia postępowania oraz bez obowiązku wyznaczenia stronie terminu do wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego. 

Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów, złożenie informacji IN-1 nie będzie konieczne dla dokonania prawidłowego wymiaru wysokości zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości po 1 stycznia 2025 r. (jeżeli ta informacja została złożona wcześniej), ponieważ organy podatkowe będą już posiadały informacje o nieruchomościach i obiektach budowlanych, w których jest wykazana powierzchnia użytkowa garaży. 

Garaże wolnostojące nadal z wyższą stawką podatku

Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich (a także innych ekspertów) omawiana zmiana jest fragmentaryczna, bowiem dotyczy wyłącznie garaży wielostanowiskowych. Zdaniem RPO w praktyce mogą pojawić się dalsze wątpliwości np. co do garaży wolnostojących, które również realizują szeroko pojęte funkcje mieszkalne. Ponadto zdaniem RPO nadal będzie brakować autonomicznej definicji garażu na cele podatkowe. A zatem różne garaże wolnostojące (także tzw. blaszaki), które są użytkowane np. przez mieszkańcy bloków na starszych osiedlach wielomieszkaniowych – nadal będą obciążone wyższą stawką podatku.

Potwierdziło to Ministerstwo Finansów w wyżej cytowanej odpowiedzi na pytania naszej redakcji.

Podatek od nieruchomości – przepisy, podstawowe informacje

Przepisy i reguły opodatkowania podatkiem od nieruchomości znajdziemy w ustawie z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (art. 2-7a). Na podstawie tych przepisów podatkiem od nieruchomości są opodatkowane:
1) grunty;
2) budynki lub ich części;
3) budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym temu podatkowi nie podlegają użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Podatek od nieruchomości płaci się od podstawy opodatkowania, którą stanowi:
1) powierzchnia - w przypadku gruntów;
2) powierzchnia użytkowa - w przypadku budynków lub ich części;
3) w przypadku budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych - ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Ustalając powierzchnię do opodatkowania trzeba znać zasadę, że powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Kto ma obowiązek płacić podatek od nieruchomości?

Podatnikami podatku od nieruchomości zobowiązanymi do jego zapłaty są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, które są:
1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, 
2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
3) użytkownikami wieczystymi gruntów;
4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
b) jest bez tytułu prawnego.

Gdy grunt, budynek lub budowla znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym.

Co do zasady, gdy nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Od tej zasady są poniższe wyjątki:
1) zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności. 
2) zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe nie stosuje się, jeżeli jeden lub kilku współwłaścicieli lub posiadaczy jest zwolnionych od podatku od nieruchomości albo nie podlega temu podatkowi. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na współwłaścicielach lub posiadaczach, którzy podlegają podatkowi od nieruchomości oraz nie są zwolnieni od tego podatku, w zakresie odpowiadającym ich łącznemu udziałowi w prawie własności lub posiadaniu.

3) Gdy  wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Kto nie musi płacić podatku od nieruchomości? 

W sytuacji, gdy właściciel lub posiadacz gruntu, budynku lub budowli nie prowadzi działalności gospodarczej, nie płaci podatku od nieruchomości za:
a) budynki gospodarcze lub ich części, które:
- wykorzystuje do działalności leśnej lub rybackiej,
- są położone na gruntach gospodarstw rolnych i służą wyłącznie do działalności rolniczej,
- są przeznaczone na tzw. działy specjalne produkcji rolnej, na przykład uprawę w szklarniach, prowadzenie pasiek, hodowlę i chów zwierząt futerkowych,

b) grunty i budynki, które są wpisane do rejestru zabytków, jeśli są utrzymywane i konserwowane zgodnie z przepisami o ochronie zabytków,

c) nieużytki, użytki ekologiczne, grunty zadrzewione i zakrzewione,

d) działki przyzagrodowe, jeśli właściciel należy do rolniczej spółdzielni produkcyjnej oraz spełnia co najmniej jeden z tych warunków:
- jest w wieku emerytalnym,
- jest inwalidą I albo II grupy,
- jest osobą o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności,
- jest osobą całkowicie niezdolną do pracy w gospodarstwie rolnym albo niezdolną do samodzielnej egzystencji,

e) położone w rodzinnym ogrodzie działkowym:
- grunty,- altany działkowe i obiekty gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 metrów kwadratowych, na przykład szopa na narzędzia, drewutnia,
- budynki, które są infrastrukturą ogrodową.

Gmina, w której jest położona nieruchomość, może (uchwałą rady gminnej) wprowadzić dodatkowe zwolnienia z podatku od nieruchomości. Można to sprawdzić na stronie internetowej danej gminy.

Podatek od nieruchomości – stawki maksymalne na 2025 rok

Konkretne stawki podatku od nieruchomości określają dla mieszkańców gmin rady tych gmin w uchwałach, które na dany rok muszą zostać podjęte przed końcem poprzedniego roku. Jeżeli uchwała nie zostanie podjęta w tym terminie, to obowiązują dotychczasowe stawki.

Ale gminy są ograniczone tzw. stawkami maksymalnymi, które co roku są określane przez Ministra Finansów.

Znamy już stawki maksymalne podatku od nieruchomości, które obowiązują w 2025 roku. Zgodnie z obwieszczeniem Ministra Finansów  z 25 lipca 2024 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2025, opublikowanego w Monitorze Polskim z 1 sierpnia 2024 r., poz. 716 (wydanego na podstawie art. 20 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych) - w roku 2025 stawki podatku od nieruchomości ustalone w uchwałach gmin nie mogą przekroczyć podanych poniżej stawek maksymalnych:

Od gruntów:
a) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 1,38 zł od 1 m² powierzchni,
b) pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych – 6,84 zł od 1 ha powierzchni, 
c) pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,73 zł od 1 m² powierzchni,
d) niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego - 4,51 zł od 1 m² powierzchni.

Od budynków lub ich części:
a) mieszkalnych – 1,19 zł od 1 m² powierzchni użytkowej,
b) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 34,00 zł od 1 m² powierzchni użytkowej, 
c) zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 15,92 zł od 1 m² powierzchni użytkowej, 
d) związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 6,95 zł od 1 m² powierzchni użytkowej,
e) pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 11,48 zł od 1 m² powierzchni użytkowej.

Od budowli jest procentowa stawka - 2% wartości budowli ustalonej zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3-7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Podstawa prawna: 
- ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 70, ostatnia zmiana: Dz.U. z 2024 r. poz. 1757.
- ustawa z 19 listopada 2024 r. o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o opłacie skarbowej - Dz.U. z 2024 r. poz. 1757.
- obwieszczenie Ministra Finansów z 21 lipca 2023 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2024 – M.P. z 2023 r., poz. 774.
- obwieszczenie Ministra Finansów z 25 lipca 2024 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2025, (Monitor Polski z 1 sierpnia 2024 r., poz. 716).

Źródło: Projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ustawy o podatku leśnym oraz ustawy o opłacie skarbowej.

Paweł Huczko