REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy przedsiębiorca może opodatkować 8,5% stawką ryczałtu przychody z najmu?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Czy przedsiębiorca może opodatkować 8,5% stawką ryczałtu przychody z najmu?
Czy przedsiębiorca może opodatkować 8,5% stawką ryczałtu przychody z najmu?

REKLAMA

REKLAMA

Nie tak łatwo prowadzić firmę, a przy okazji płacić 8,5-proc. ryczałt od wynajmowania własnej nieruchomości. Fiskus często się na to nie zgadza. Sądy administracyjne również.

Ryczałt ma tę wadę, że nie pozwala odliczyć kosztów. Jednak dla osób, które nie ponoszą dużych wydatków na utrzymanie wynajmowanych nieruchomości, taka forma opodatkowania jest mimo wszystko korzystniejsza. Bardziej bowiem może się opłacać przekazanie fiskusowi 8,5-proc. przychodu niż 18 proc. lub 32 proc. (skala podatkowa) od dochodu (przedsiębiorcy mają też prawo do liniowej 19-proc. stawki również od dochodu).

REKLAMA

Autopromocja

Fiskus pilnuje więc, by przedsiębiorcy nie nadużywali prawa do ryczałtu i bardzo często nie zgadza się na to, by uznać najem za prywatne źródło zarobkowania.

Jak z VAT, to w firmie

REKLAMA

Prawa do ryczałtu nie ma np. przedsiębiorca, który odliczył wcześniej VAT od wydatków na budowę nieruchomości oddanej następnie w najem. Przekonał się o tym przedsiębiorca zajmujący się usługami audytorskimi. Niezależnie od prowadzenia firmy był wraz z żoną właścicielem lokalu użytkowego wybudowanego ze wspólnych pieniędzy. Małżeństwo wynajmowało go innym przedsiębiorcom, a przychody z tego tytułu rozliczało ryczałtem. Fiskus uznał jednak, że to niemożliwe, bo na etapie budowy tego lokalu przedsiębiorca odliczył VAT zapłacony w cenie towarów i usług poniesionych na jego wzniesienie i wykończenie. Nie przekonały go argumenty audytora, że nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości, a wynajęty lokal nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

Tego samego zdania był Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie. W wyroku z 12 marca 2015 r. (sygn. akt I SA/Rz 188/15, nieprawomocny) sąd przypomniał, że VAT można odliczyć tylko w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Sąd podkreślił, że wprawdzie definicje działalności gospodarczej na gruncie VAT i PIT się różnią, ale ich najważniejszy element jest wspólny – obejmują one działalność usługodawców prowadzoną dla celów zarobkowych. Skoro więc mężczyzna odliczył VAT naliczony w ramach działalności gospodarczej, to tak samo powinien potraktować wynajem na gruncie PIT.

Odpisy amortyzacyjne w kosztach tylko z ewidencją środków trwałych

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W ewidencji i poza

REKLAMA

Powodem odmowy prawa do ryczałtu może być również wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych. W takiej sytuacji – jak wyjaśnił dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 4 marca 2015 r. (nr IBPBI/1/4511-17/15/ZK) – taki składnik majątku jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą i jest środkiem trwałym w tej działalności. Co innego, gdyby nieruchomość została wycofana z firmy, a umowa najmu zostałaby zawarta poza działalnością gospodarczą – dodał organ.

Nie budzi wątpliwości sytuacja, gdy przedsiębiorca zlikwiduje działalność gospodarczą, wymówi dotychczasowe umowy najmu, a następnie – już jako osoba prywatna – podpisze nowe umowy (interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 7 stycznia 2015 r., nr ILPB1/415-1141/14-2/TW).

Samochód w firmie 2015 – multipakiet

Jaka to działalność

Nie zawsze jest to tak oczywiste. Prawa do ryczałtu odmówiono bowiem np. przedsiębiorcy, który chciał wycofać lokal biurowy z firmy, a następnie wynajmować go spółce kapitałowej. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie za nieistotne uznał to, że po wycofaniu z firmy wynajmowany lokal będzie należał do majątku prywatnego przedsiębiorcy. Ważne, że najem będzie miał charakter ciągły i zorganizowany. To spełnia definicję działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (interpretacja z 30 grudnia 2014 r., nr IPPB1/415-1061/14-4/AM).

Nie decyduje natomiast liczba wynajmowanych lokali. Przykładowo w interpretacji z 16 lutego 2015 r. (nr IBPBII/2/415-1021/14/MMa) dyrektor katowickiej izby potwierdził, że najem nawet 24 lokali może mieć charakter okazjonalny i tym samym może być uznany za prywatny. Podobnie katowicki organ stwierdził w interpretacji z 23 lutego 2015 r. (nr IBPBII/2/415-1042/14/JG) . Chodziło o wynajem kilku lokali mieszkalnych oraz kilku lokali użytkowych. Wszystkie były wynajmowane osobom prywatnym i podmiotom gospodarczym w ramach najmu prywatnego. Dyrektor katowickiej izby potwierdził, że to możliwe.

Innego zdania był dyrektor warszawskiej izby w interpretacji z 24 lutego 2015 r. (nr IPPB1/415-1337/14-2/MS1). Wyjaśnił, że wynajem 33 lokali z założenia nie ma charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymaga podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności. Ma więc charakter profesjonalny i musi być rozliczany w ramach firmy.

500 pytań o VAT - odpowiedzi z interpretacjami MF

Gdzie praca, tam firma

Z ryczałtu nie mógł też skorzystać dentysta prowadzący praktykę w prywatnym budynku, którego był współwłaścicielem. Nieruchomość była podzielona na kilka lokali niewyodrębnionych prawnie. Dentysta zajmował tylko jeden, resztę oddał w najem innym lekarzom. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach uznał, że nie jest to najem prywatny i że musi być rozliczony w ramach działalności gospodarczej (interpretacja z 13 kwietnia 2015 r., nr IBPBII/2/4511-52/15/JG). Przesądziło to, że do podatnika należał cały budynek, a nie tylko poszczególne lokale (bo nie były one wyodrębnione prawnie). Organ uznał więc, że skoro dentysta prowadzi w tym budynku gabinet, to cały budynek jest związany z jego działalnością gospodarczą.


Do przeciwnych wniosków dyrektor tej samej izby doszedł miesiąc wcześniej w innej, bardzo podobnej sprawie. W interpretacji z 5 marca 2015 r. (nr IBPBII/2/415-1082/14/AK) przyznał, że przedsiębiorca sprzedający pompy w jednym z lokali znajdujących się w budynku usługowym może wynająć inne w ramach najmu prywatnego. Tym razem jednak organ nie wypowiedział się w sprawie prawnego ich wyodrębnienia. Przypomniał jedynie, że wynajem nie może być prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły.

Zachowajmy zdrowy rozsądek

Łukasz Bączyk, doradca podatkowy, menedżer w Crido Taxand

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ma zastosowanie do przychodów z najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze jedynie wtedy, gdy nie są one zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Z przepisów ustaw o podatkach dochodowych wynika jedynie, że chodzi o działalność zarobkową, w tym m.in. usługową, prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. I właśnie te dwie ostatnie cechy powinny przesądzać, czy dana osoba może stosować stawkę 8,5 proc. względem przychodów z najmu. Ze względu na to, że żadna z ustaw nie wyjaśnia, jak należy rozumieć prowadzenie działalności w sposób zorganizowany i ciągły, to obiektywna ocena stanu faktycznego może budzić kontrowersje. W praktyce powinien decydować zdrowy rozsądek – jeżeli dana osoba nie prowadzi wynajmu w sposób profesjonalny (tj. nie angażuje się w prowadzenie działalności w tym zakresie w takim stopniu, w jakim angażują się podmioty profesjonalnie zajmujące się tym biznesem), wydaje się, iż zastosowanie ryczałtowej 8,5-proc. stawki powinno być możliwe . ©?

Nie decyduje liczba umów

Jan Kondrusik, menedżer w Dziale Doradztwa Podatkowego EY

Kwestia ustalenia, od którego momentu świadczenie przez osobę fizyczną usług najmu można uznać za działalność gospodarczą, a więc również – do kiedy jest możliwe opodatkowanie przychodów z tego tytułu ryczałtem, budzi od lat kontrowersje. Definicja działalności gospodarczej z ustawy o PIT jako przesłanki do takiej kwalifikacji wskazuje w szczególności prowadzenie jej – bez względu na rezultat – w sposób zorganizowany i ciągły. Organy podatkowe, które prowadzą postępowania w tym zakresie, powinny brać pod uwagę właśnie takie wytyczne. Powoływanie się w takich przypadkach jedynie na liczbę zawartych umów najmu czy też na prawne wyodrębnienie wynajmowanych lokali wydaje się niezgodne z intencjami ustawodawcy. ©?

Jaki podatek od najmu nieruchomości

Mariusz Szulc

 mariusz.szulc@infor.pl

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Ministerstwo Finansów chce zakończyć nadużycia z przedawnieniem podatków. Nowe zasady już w 2026 roku

W nowej wersji projektu nowelizacji Ordynacji podatkowej Ministerstwo Finansów chce zlikwidować możliwość zawieszania biegu przedawnienia zobowiązania podatkowego poprzez wszczęcie postępowania karnego skarbowego. O szczegółach zmian mówi wiceminister finansów Jarosław Neneman.

Stawki podatku od środków transportowych w 2026 roku: Nowe limity już opublikowane

Znamy już nowe górne granice stawek podatku od środków transportowych na 2026 rok. Większość limitów wzrosła o około 4,5% względem 2025 r. Sprawdź szczegółowe porównanie stawek, terminy płatności oraz zasady ustalania stawek przez gminy. To ważne dla przedsiębiorców i samorządów.

TSUE: Urzędy skarbowe nie mogą automatycznie wykreślać firm z rejestru VAT za zaległości

Przełomowy wyrok TSUE potwierdza, że wykreślenie firmy z rejestru VAT za brak zapłaty podatku nie może odbywać się automatycznie. Fiskus musi najpierw zbadać przyczyny zaległości i zachowanie przedsiębiorcy. Orzeczenie może uchronić tysiące firm przed nieproporcjonalnymi sankcjami i nieodwracalnymi stratami.

Koniec z bieganiem po zaświadczenia! Rewolucyjne zmiany w podatku od spadków i darowizn, dotyczące zaświadczeń z urzędu skarbowego oraz rozliczeń rent prywatnych

Koniec z obowiązkiem przedstawiania zaświadczeń z urzędu skarbowego przy sprzedaży majątku otrzymanego od najbliższej rodziny! Nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn upraszcza formalności i rozliczenia rent prywatnych. Sprawdź, co dokładnie się zmienia i kiedy nowe przepisy wchodzą w życie.

REKLAMA

2 mln zł zamiast 1 mln! Rząd luzuje zasady w podatku PIT – to przełom dla przedsiębiorców, którzy korzystają z rozliczenia kasowego

Rząd szykuje istotną zmianę w podatku dochodowym – limit przychodów uprawniający do kasowego PIT ma wzrosnąć z 1 mln do 2 mln zł. To ogromna ulga dla tysięcy firm, które dzięki nowym przepisom poprawią swoją płynność finansową i uproszczą rozliczenia z fiskusem.

Wystawianie faktur ustrukturyzowanych narusza konstytucyjne prawo do prywatności

Istotna część podatników, mimo istnienia formalnego obowiązku, nie będzie mogła wystawiać faktur ustrukturyzowanych, gdyż nie pozwalają im na to zawarte umowy, w których nabywcy zastrzegają sobie zachowanie tajemnicy handlowej. Wystawianie faktur ustrukturyzowanych w sposób oczywisty narusza tę zasadę, bowiem ich treść będzie w sposób nieograniczony dostępna dla długiej listy organów państwa – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski. I dodaje: Organy te będą mogły bez jakichkolwiek ograniczeń czerpać informacje o tajemnicach handlowych, a zwłaszcza o towarach i usługach oraz cenach stosowanych przez podatników.

Nowe Centrum Kompetencyjne i Zespół ds. zwalczania agresywnego planowania podatkowego – jest ważny krok w uszczelnianiu CIT

Ministerstwo Finansów ogłosiło powstanie Centrum Kompetencyjnego ds. zwalczania agresywnego planowania podatkowego w CIT oraz nowego Zespołu analizującego systemowe rozwiązania w tym obszarze. KAS zmienia też priorytety kontroli – liczyć się będą efekty, nie liczba postępowań.

Nowe projekty KSR do konsultacji publicznych: wartości niematerialne i inwestycje w nieruchomości

Komitet Standardów Rachunkowości opublikował dwa projekty Krajowych Standardów Rachunkowości – dotyczące wartości niematerialnych i prawnych oraz inwestycji w nieruchomości. Dokumenty mają ujednolicić zasady ewidencji, wyceny i prezentacji tych aktywów. Opinie można zgłaszać do 30 września 2025 r.

REKLAMA

Nowa opłata 2 euro od każdej paczki do UE albo 50 eurocentów po spełnieniu szeregu formalności. Na walce Unii z chińskim e-commerce skorzysta europejska logistyka

Komisja Europejska i Parlament Europejski chcą ograniczenia napływu chińskiego e-commerce przez wprowadzenie opłaty manipulacyjnej wynoszącej 2 euro dla każdej paczki, niezależnie od jej wartości. Nowy podatek będzie można obniżyć do 50 eurocentów, ale najpierw przesyłka będzie musiała trafić do magazynu na terenie Unii, skąd będzie dystrybuowana do klienta końcowego. Oznacza to, że każda z 4,6 mld paczek, bo tyle zaimportowano ich w 2024 r., będzie wymagała indywidualnej obsługi logistycznej, którą mogą zapewnić europejscy operatorzy. W opinii ekspertów to wielka dla sektora logistyki kontraktowej, również w Polsce, ale do walki o największych graczy e-commerce należy się dobrze przygotować.

Tajemnica przedsiębiorstwa pod ochroną – rząd szykuje rewolucję w przepisach o znakach towarowych

Rząd pracuje nad długo wyczekiwaną nowelizacją Prawa własności przemysłowej. Projekt UDER85 wprowadzi skuteczne mechanizmy ochrony tajemnicy przedsiębiorstwa w postępowaniach przed Urzędem Patentowym. To przełom, który zmieni zasady gry w sporach o znaki towarowe i zwiększy bezpieczeństwo firmowych danych.

REKLAMA