REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy przedsiębiorca może opodatkować 8,5% stawką ryczałtu przychody z najmu?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Czy przedsiębiorca może opodatkować 8,5% stawką ryczałtu przychody z najmu?
Czy przedsiębiorca może opodatkować 8,5% stawką ryczałtu przychody z najmu?

REKLAMA

REKLAMA

Nie tak łatwo prowadzić firmę, a przy okazji płacić 8,5-proc. ryczałt od wynajmowania własnej nieruchomości. Fiskus często się na to nie zgadza. Sądy administracyjne również.

Ryczałt ma tę wadę, że nie pozwala odliczyć kosztów. Jednak dla osób, które nie ponoszą dużych wydatków na utrzymanie wynajmowanych nieruchomości, taka forma opodatkowania jest mimo wszystko korzystniejsza. Bardziej bowiem może się opłacać przekazanie fiskusowi 8,5-proc. przychodu niż 18 proc. lub 32 proc. (skala podatkowa) od dochodu (przedsiębiorcy mają też prawo do liniowej 19-proc. stawki również od dochodu).

REKLAMA

REKLAMA

Fiskus pilnuje więc, by przedsiębiorcy nie nadużywali prawa do ryczałtu i bardzo często nie zgadza się na to, by uznać najem za prywatne źródło zarobkowania.

Jak z VAT, to w firmie

Prawa do ryczałtu nie ma np. przedsiębiorca, który odliczył wcześniej VAT od wydatków na budowę nieruchomości oddanej następnie w najem. Przekonał się o tym przedsiębiorca zajmujący się usługami audytorskimi. Niezależnie od prowadzenia firmy był wraz z żoną właścicielem lokalu użytkowego wybudowanego ze wspólnych pieniędzy. Małżeństwo wynajmowało go innym przedsiębiorcom, a przychody z tego tytułu rozliczało ryczałtem. Fiskus uznał jednak, że to niemożliwe, bo na etapie budowy tego lokalu przedsiębiorca odliczył VAT zapłacony w cenie towarów i usług poniesionych na jego wzniesienie i wykończenie. Nie przekonały go argumenty audytora, że nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości, a wynajęty lokal nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

Tego samego zdania był Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie. W wyroku z 12 marca 2015 r. (sygn. akt I SA/Rz 188/15, nieprawomocny) sąd przypomniał, że VAT można odliczyć tylko w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Sąd podkreślił, że wprawdzie definicje działalności gospodarczej na gruncie VAT i PIT się różnią, ale ich najważniejszy element jest wspólny – obejmują one działalność usługodawców prowadzoną dla celów zarobkowych. Skoro więc mężczyzna odliczył VAT naliczony w ramach działalności gospodarczej, to tak samo powinien potraktować wynajem na gruncie PIT.

REKLAMA

Odpisy amortyzacyjne w kosztach tylko z ewidencją środków trwałych

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W ewidencji i poza

Powodem odmowy prawa do ryczałtu może być również wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych. W takiej sytuacji – jak wyjaśnił dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 4 marca 2015 r. (nr IBPBI/1/4511-17/15/ZK) – taki składnik majątku jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą i jest środkiem trwałym w tej działalności. Co innego, gdyby nieruchomość została wycofana z firmy, a umowa najmu zostałaby zawarta poza działalnością gospodarczą – dodał organ.

Nie budzi wątpliwości sytuacja, gdy przedsiębiorca zlikwiduje działalność gospodarczą, wymówi dotychczasowe umowy najmu, a następnie – już jako osoba prywatna – podpisze nowe umowy (interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 7 stycznia 2015 r., nr ILPB1/415-1141/14-2/TW).

Samochód w firmie 2015 – multipakiet

Jaka to działalność

Nie zawsze jest to tak oczywiste. Prawa do ryczałtu odmówiono bowiem np. przedsiębiorcy, który chciał wycofać lokal biurowy z firmy, a następnie wynajmować go spółce kapitałowej. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie za nieistotne uznał to, że po wycofaniu z firmy wynajmowany lokal będzie należał do majątku prywatnego przedsiębiorcy. Ważne, że najem będzie miał charakter ciągły i zorganizowany. To spełnia definicję działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (interpretacja z 30 grudnia 2014 r., nr IPPB1/415-1061/14-4/AM).

Nie decyduje natomiast liczba wynajmowanych lokali. Przykładowo w interpretacji z 16 lutego 2015 r. (nr IBPBII/2/415-1021/14/MMa) dyrektor katowickiej izby potwierdził, że najem nawet 24 lokali może mieć charakter okazjonalny i tym samym może być uznany za prywatny. Podobnie katowicki organ stwierdził w interpretacji z 23 lutego 2015 r. (nr IBPBII/2/415-1042/14/JG) . Chodziło o wynajem kilku lokali mieszkalnych oraz kilku lokali użytkowych. Wszystkie były wynajmowane osobom prywatnym i podmiotom gospodarczym w ramach najmu prywatnego. Dyrektor katowickiej izby potwierdził, że to możliwe.

Innego zdania był dyrektor warszawskiej izby w interpretacji z 24 lutego 2015 r. (nr IPPB1/415-1337/14-2/MS1). Wyjaśnił, że wynajem 33 lokali z założenia nie ma charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymaga podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności. Ma więc charakter profesjonalny i musi być rozliczany w ramach firmy.

500 pytań o VAT - odpowiedzi z interpretacjami MF

Gdzie praca, tam firma

Z ryczałtu nie mógł też skorzystać dentysta prowadzący praktykę w prywatnym budynku, którego był współwłaścicielem. Nieruchomość była podzielona na kilka lokali niewyodrębnionych prawnie. Dentysta zajmował tylko jeden, resztę oddał w najem innym lekarzom. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach uznał, że nie jest to najem prywatny i że musi być rozliczony w ramach działalności gospodarczej (interpretacja z 13 kwietnia 2015 r., nr IBPBII/2/4511-52/15/JG). Przesądziło to, że do podatnika należał cały budynek, a nie tylko poszczególne lokale (bo nie były one wyodrębnione prawnie). Organ uznał więc, że skoro dentysta prowadzi w tym budynku gabinet, to cały budynek jest związany z jego działalnością gospodarczą.


Do przeciwnych wniosków dyrektor tej samej izby doszedł miesiąc wcześniej w innej, bardzo podobnej sprawie. W interpretacji z 5 marca 2015 r. (nr IBPBII/2/415-1082/14/AK) przyznał, że przedsiębiorca sprzedający pompy w jednym z lokali znajdujących się w budynku usługowym może wynająć inne w ramach najmu prywatnego. Tym razem jednak organ nie wypowiedział się w sprawie prawnego ich wyodrębnienia. Przypomniał jedynie, że wynajem nie może być prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły.

Zachowajmy zdrowy rozsądek

Łukasz Bączyk, doradca podatkowy, menedżer w Crido Taxand

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ma zastosowanie do przychodów z najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze jedynie wtedy, gdy nie są one zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Z przepisów ustaw o podatkach dochodowych wynika jedynie, że chodzi o działalność zarobkową, w tym m.in. usługową, prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. I właśnie te dwie ostatnie cechy powinny przesądzać, czy dana osoba może stosować stawkę 8,5 proc. względem przychodów z najmu. Ze względu na to, że żadna z ustaw nie wyjaśnia, jak należy rozumieć prowadzenie działalności w sposób zorganizowany i ciągły, to obiektywna ocena stanu faktycznego może budzić kontrowersje. W praktyce powinien decydować zdrowy rozsądek – jeżeli dana osoba nie prowadzi wynajmu w sposób profesjonalny (tj. nie angażuje się w prowadzenie działalności w tym zakresie w takim stopniu, w jakim angażują się podmioty profesjonalnie zajmujące się tym biznesem), wydaje się, iż zastosowanie ryczałtowej 8,5-proc. stawki powinno być możliwe . ©?

Nie decyduje liczba umów

Jan Kondrusik, menedżer w Dziale Doradztwa Podatkowego EY

Kwestia ustalenia, od którego momentu świadczenie przez osobę fizyczną usług najmu można uznać za działalność gospodarczą, a więc również – do kiedy jest możliwe opodatkowanie przychodów z tego tytułu ryczałtem, budzi od lat kontrowersje. Definicja działalności gospodarczej z ustawy o PIT jako przesłanki do takiej kwalifikacji wskazuje w szczególności prowadzenie jej – bez względu na rezultat – w sposób zorganizowany i ciągły. Organy podatkowe, które prowadzą postępowania w tym zakresie, powinny brać pod uwagę właśnie takie wytyczne. Powoływanie się w takich przypadkach jedynie na liczbę zawartych umów najmu czy też na prawne wyodrębnienie wynajmowanych lokali wydaje się niezgodne z intencjami ustawodawcy. ©?

Jaki podatek od najmu nieruchomości

Mariusz Szulc

 mariusz.szulc@infor.pl

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak dobrze żyć (efektywnie współpracować) z księgowym? Przychody, koszty, bartery, dokumenty. Praktyczne rady dla twórców internetowych i influencerów

Jesteś influencerem, twórcą internetowym, a może dopiero zaczynasz swoją przygodę z działalnością online? Niezależnie od etapu, na którym jesteś – prędzej czy później przyjdzie moment, w którym będziesz musiał zmierzyć się z rozliczeniami podatkowymi. Współpraca z księgowym to w takim przypadku nie tylko konieczność, ale przede wszystkim ogromne ułatwienie i wsparcie w prowadzeniu legalnej, uporządkowanej działalności twórczej.

Zwolnienia z kasy fiskalnej – aktualne przepisy i wyjątki 2025

Kasy fiskalne od lat stanowią nieodłączny element prowadzenia działalności gospodarczej. Z jednej strony są narzędziem do rejestrowania sprzedaży, z drugiej wspomagają rozliczenia podatkowe, zapewniając transparentność transakcji pomiędzy sprzedawcą i nabywcą.

Cypr staje się rajem dla polskich emigrantów. Skarbówka potwierdza korzystne zasady ryczałtu od przychodów zagranicznych

Przełom w interpretacji Krajowej Informacji Skarbowej! Fiskus potwierdził, że osoby przenoszące rezydencję podatkową do Polski mogą objąć ryczałtem wszystkie swoje przychody zagraniczne – od dywidend i kryptowalut po nieruchomości. Dla zamożnych reemigrantów to szansa na ogromne oszczędności i najkorzystniejsze warunki podatkowe w historii.

KSeF pomoże uszczelnić budżet. MF liczy na 18,7 mld zł wpływów w 2026 roku

Dzięki zmianom w podatkach i uszczelnieniu systemu za pomocą KSeF, Polska może w 2026 roku zyskać nawet 18,7 mld zł. Wśród planowanych działań są m.in. podwyżki CIT dla banków, wyższe stawki VAT i akcyzy oraz ograniczenie liczby osób nielegalnie zatrudnionych w budownictwie.

REKLAMA

Samochód osobowy w firmie - zmiany w limitach od 1 stycznia 2026 r. Jak rozliczać auta kupione do końca 2025 roku?

Zmiany w prawie podatkowym potrafią zaskakiwać. Szczególnie wtedy, gdy istotne przepisy wprowadzane są niejako „tylnymi drzwiami”. Tym razem mamy do czynienia z modyfikacją, która znacząco wpłynie na sposób rozliczania kosztów związanych z nabyciem samochodów osobowych.

Rezerwa finansowa w firmie to nie luksus - to konieczność. Jak wyliczyć i budować rezerwę na nagłe sytuacje

Wielu właścicieli firm mówi: „Nie mam z czego odkładać, wszystko idzie na bieżące wydatki.” Inni: „Jak będą wolne środki, to coś odłożę.” Problem w tym, że te wolne środki rzadko kiedy się pojawiają. Albo jeśli już są – szybko znikają. A potem przychodzi miesiąc bez wpłat od klientów, niespodziewany wydatek albo gorszy sezon. I nagle z dnia na dzień zaczyna brakować nie tylko pieniędzy, ale też spokoju, decyzyjności, kontroli. To nie pech. To brak bufora.

100 dni do KSeF – co się zmieni już od lutego 2026 roku?

Już od 1 lutego 2026 r. duże firmy będą wystawiać wyłącznie e‑faktury w KSeF, a wszyscy podatnicy będą je odbierać elektronicznie. Od kwietnia obowiązek rozszerzy się na pozostałych przedsiębiorców, wprowadzając jednolity, ustandaryzowany obieg faktur i koniec papierowych dokumentów.

Skarbówka potwierdza: darowizny od rodzeństwa zwolnione z podatku nawet przy wspólności majątkowej

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że darowizny pieniężne od rodzeństwa są zwolnione z podatku, nawet jeśli darczyńcy mają wspólność majątkową. Kluczowe jest jedynie terminowe zgłoszenie darowizny i udokumentowanie przelewu. To dobra wiadomość dla wszystkich, którzy otrzymują wsparcie finansowe od bliskich.

REKLAMA

Nowa opłata cukrowa uderzy w małe firmy? Minister ostrzega przed katastrofą dla MŚP

Minister Agnieszka Majewska, Rzecznik MŚP, ostrzega przed skutkami nowelizacji „podatku cukrowego”. Zwraca uwagę, że projekt zmian w ustawie o zdrowiu publicznym przygotowany przez Ministerstwo Finansów może nadmiernie obciążyć najmniejsze firmy. Nowe przepisy dotyczące opłaty cukrowej mają – wbrew intencjom resortu – rozszerzyć obowiązki sprawozdawcze i podatkowe także na mikro i małych przedsiębiorców.

Najważniejsze zmiany przepisów dla firm 2025/2026. Jakie nowe obowiązki i wyzwania dla biznesu?

Trzeci kwartał 2025 roku przyniósł przedsiębiorcom aż 13 istotnych zmian regulacyjnych. Powszechne oburzenie przedsiębiorców wzbudza jednak krótsze od obiecywanego 6-miesięcznego vacatio legis. Z jednej strony postępuje cyfryzacja i deregulacja procesów, z drugiej – rosną obciążenia fiskalne i kontrolne. Z najnowszego Barometru TMF Group obejmującego trzeci kwartał 2025 roku wynika, że równowaga między ułatwieniami a restrykcjami została zachwiana kosztem zmian wymagających dla prowadzenia biznesu.

REKLAMA