Czy otrzymana zapłata zaległości czynszowych powinna być dokumentowana fakturą VAT przez zarządcę sądowego

Nie. 

Powinien Pan przyjąć środki pieniężne stanowiące zapłatę zaległych czynszów od najemców bez wystawiania faktury VAT. W opisanej w pytaniu sytuacji obowiązek wystawienia faktur dla najemców ciąży na właścicielu nieruchomości. 

Z pytania wynika, że właściciel nieruchomości, przeciwko któremu prowadzone jest postępowanie egzekucyjne jest podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z powyższym jest zobowiązany do wystawiania faktur VAT dokumentujących sprzedaż usług najmu zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Szczegółowe zasady wystawiania faktur reguluje rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Polecamy: Jak rozliczać koszty w czasie

Faktura wystawiona zgodnie z przepisami rozporządzenia powinna zawierać określone w nim elementy, szczegółowo wymienione w § 5 ust. 1. Ponadto powinna być wystawiona nie później niż siódmego dnia od dnia wydania towaru lub wykonania usługi. 

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

W przypadku usług najmu moment powstania obowiązku podatkowego został określony w sposób szczególny. Mianowicie z art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy wynika, iż z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, a także usług ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia, usług w zakresie pośrednictwa ubezpieczeniowego oraz usług stałej obsługi prawnej i biurowej - obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze. 

Polecamy: VAT 2011

Należy zatem stwierdzić, że ponieważ obowiązek podatkowy z tytułu usług najmu powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty (nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze), a fakturę wystawia się - na mocy § 9 ust. 1 rozporządzenia - nie później niż siódmego dnia od dnia wykonania usługi, to nie powinien Pan dokumentować otrzymanych zaległości czynszowych powstałych przed ustanowieniem Pana przez sąd zarządcą przedmiotowej nieruchomości fakturami VAT.

Jako zarządca nie jest Pan bowiem w takim przypadku zobowiązany do wystawiania faktur VAT stwierdzających przyjęcie środków pieniężnych. I to bez względu na to, czy właściciel nieruchomości wypełnił obowiązek wystawienia faktury VAT dla najemców, czy też nie.

Podstawa prawna
• art. 15 ust. 1, art. 19 ust. 1, ust. 4 i ust. 13 pkt 4, art. 106 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.,
• § 5 ust. 1, § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług - Dz. U. Nr 212, poz. 1337 ze zm.