Wspólnoty mieszkaniowe a VAT - jak rozliczać prawidłowo

Dwie role wspólnoty mieszkaniowej

Dla celów rozliczeń VAT wspólnota mieszkaniowa, realizując wspólny interes właścicieli, występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Zarząd nieruchomością wspólną
W pierwszym przypadku wspólnota, będąca jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. Odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa jako odrębny od jej członków podmiot praw i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie nie świadczy ona żadnych czynności opodatkowanych VAT na rzecz właścicieli odrębnych lokali. Zatem uiszczanie przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o VAT. W konsekwencji nie ma podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Utrzymanie lokali poszczególnych właścicieli
Natomiast w drugim przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług w celu zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednak na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym wspólnota, zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi. W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług.
W takim przypadku wspólnota działa jako podatnik VAT i w sytuacji niekorzystania przez nią ze zwolnienia podmiotowego dokonywane przez nią czynności powinny być dokumentowane fakturami z naliczonym VAT.

Występowanie wspólnoty w roli podatnika VAT wzbudza najwięcej problemów. Przedstawiamy odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania dotyczące rozliczania VAT i korzystania ze zwolnienia podmiotowego przez wspólnoty mieszkaniowe.

Czy do limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT należy wliczać obrót z tytułu odsprzedaży mediów i opłat za śmieci

Problem: Wspólnota mieszkaniowa dostarcza do lokali mieszkalnych media. Czy obrót z tytułu odsprzedaży właścicielom tych lokali mediów należy wliczać do limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT?

Rada: Tak, zdaniem organów podatkowych do limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT należy wliczać obrót z tytułu odsprzedaży mediów właścicielom lokali mieszkalnych. Tak samo należy postępować w przypadku odsprzedaży mediów właścicielom lokali użytkowych. Szczegóły w uzasadnieniu.

Uzasadnienie:

Z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że zwolniona z VAT jest sprzedaż dokonywana przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się m.in. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wykonawczych wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy o VAT, z wyjątkiem:

• • transakcji związanych z nieruchomościami,
  • usług finansowych, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41 ustawy o VAT,
  • usług ubezpieczeniowych

- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

To oznacza, że wartości tych transakcji wliczamy do limitu, jeśli:

1. są związane z nieruchomościami i
2. nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

W związku z tym wspólnota ma wątpliwość, jak traktować czynność odsprzedaży mediów do lokali mieszkalnych. Czy uznać ją za czynność, którą należy wliczać do limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego, czy też nie?

Ad 1. Związek z nieruchomością

Z § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (dalej rozporządzenie w sprawie zwolnień) wynika, że zwolnione z VAT są czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę. Zwolnieniem tym objęto zatem tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. W związku z tym zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

Natomiast opłaty, które są pobierane od właścicieli lokali mieszkalnych i lokali użytkowych z tytułu wywozu odpadów, nie podlegają w ogóle opodatkowaniu VAT (zob. pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 listopada 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.369.2020.2.MC). Dlatego nie będą wliczane do limitu zwolnienia podmiotowego.

Ważne
Opłaty pobierane od właścicieli lokali z tytułu wywozu odpadów nie podlegają w ogóle opodatkowaniu VAT i nie są wliczane do limitu zwolnienia podmiotowego.

Ponieważ z pytania wynika, że wspólnota dostarcza media właścicielom lokali mieszkalnych, które, przyjmujemy, są wykorzystywane wyłącznie do celów mieszkalnych, więc czynność ta korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie przywołanego § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia w sprawie zwolnień. Czynność tę należy jednocześnie uznać za związaną z nieruchomościami. Jak bowiem podkreślają organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych, dostawa ciepła, wody i odprowadzanie ścieków nie mogą być realizowane bez nieruchomości. Zatem pierwszy z ww. warunków wliczania tego rodzaju sprzedaży do limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego jest spełniony.

Ad 2. Charakter pomocniczy

Co z warunkiem nr 2? Ustawodawca ani w ustawie o VAT, ani w rozporządzeniach wykonawczych nie zdefiniował pojęcia "charakter pomocniczy". Według internetowego słownika synonimów synonimami słowa "pomocniczy" są pojęcia: "pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający".

Przepisy dyrektywy VAT posługują się określeniem "incidental transactions", co na język polski może być tłumaczone jako "transakcje incydentalne/uboczne". Termin "incydentalny" według "Słownika języka polskiego PWN" oznacza z kolei "mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko".

Transakcje pomocnicze zatem to takie transakcje, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Aby więc oceniając, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Na podstawie przedstawionego stanu faktycznego należy uznać, że czynności związane z odsprzedażą mediów do lokali mieszkalnych są podstawowymi czynnościami wykonywanymi przez wspólnotę mieszkaniową w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. Nie można przyjąć, że mają one charakter transakcji pomocniczych. W związku z tym obrót z tytułu odsprzedaży mediów do tych lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe - nawet gdy korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie przepisów wykonawczych jako dotyczący transakcji związanych z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych - należy wliczać do wartości sprzedaży uprawniającej do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT.

Ważne
Wspólnota mieszkaniowa, wliczając do limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego obrót z tytułu odsprzedaży mediów, powinna brać pod uwagę kwoty brutto, a nie netto.

Takie stanowisko zajmują również organy podatkowe. W piśmie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 czerwca 2020 r. (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.349.2020.1.KS) czytamy:

(…) Wnioskodawca przy wyliczeniu limitu sprzedaży uprawniającego do korzystania ze zwolnienia powinien uwzględnić czynności związane z dostawą mediów tj.: centralnego ogrzewania, zimnej wody oraz podgrzewania wody do lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie do celów mieszkaniowych.

Pojawiają się korzystne interpretacje, ale są one wynikiem zaskarżenia otrzymanej decyzji do sądu (zob. pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 maja 2020 r., sygn. S-ILPP1/4512-1-258/16/20-S/NK). Zdaniem sądu odsprzedaży mediów do lokali mieszkalnych nie można w ogóle uznać za transakcje związane z nieruchomościami. W związku z tym wartości sprzedaży z tego tytułu nie należy wliczać do limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego. Takie stanowisko zajął m.in. NSA w wyroku z 6 października 2020 r., sygn. akt I FSK 64/18), w którym stwierdził, że:

(…) dostawy wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości należy - co do zasady - uważać za odrębne i niezależne od umów najmu nieruchomości (lokali), co oznacza, iż nie ma podstaw do stwierdzenia, że dostawy te mieszczą się w pojęciu "świadczenie usług związanych z nieruchomościami", gdyż nie mają bezpośredniego (ścisłego) związku z daną nieruchomością, z uwagi na to, że nieruchomość nie jest elementem konstytutywnym takich - odrębnych od najmu nieruchomości - transakcji.

Wspólnoty, które zdecydują się na niewliczanie do limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego obrotu z tytułu odsprzedaży mediów do lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, muszą się liczyć z wejściem w spór z organami podatkowymi. Tylko w przypadku opłat za wywóz odpadów zarówno sądy, jak i organy uważają, że nie trzeba ich wliczać do limitu zwolnienia podmiotowego.

Do limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT należy również wliczać obrót z tytułu odsprzedaży mediów właścicielom lokali użytkowych.

Czy do limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT należy wliczać obrót z tytułu wynajmu komórek lokatorskich i miejsc postojowych

Problem: Wspólnota mieszkaniowa zamierza wynająć 10 miejsc postojowych i 8 komórek lokatorskich, które nie są przyporządkowane członkom wspólnoty. Wspólnota będzie wynajmować komórki lokatorskie i miejsca postojowe osobom będącym członkami wspólnoty oraz osobom spoza wspólnoty. Osoby te nie będą wykorzystywały wynajmowanych komórek lokatorskich i miejsc postojowych na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Czy obrót z tytułu wynajmu komórek lokatorskich i miejsc postojowych osobom będącym członkami wspólnoty i osobom niebędącym członkami wspólnoty należy wliczać do limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia z VAT?

Rada: Tak, do limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT należy wliczać obrót z tytułu wynajmu miejsc postojowych oraz komórek lokatorskich. Szczegóły w uzasadnieniu.

Uzasadnienie:

Aby odpowiedzieć na pytanie, czy obrót z tytułu wynajmu miejsc postojowych oraz komórek lokatorskich należy wliczać do ww. limitu, trzeba stwierdzić, czy tego rodzaju czynności korzystają ze zwolnienia z VAT na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 ustawy o VAT lub rozporządzeń wykonawczych.

Zwolnienia, z których może korzystać wspólnota mieszkaniowa, świadcząc usługi

Zarówno miejsca postojowe, jak i komórki lokatorskie to pomieszczenia inne niż lokale mieszkalne, dodatkowo są one przeznaczone na cele inne niż mieszkaniowe. W związku z tym ich wynajem nie może korzystać ze wskazanych w tabeli zwolnień.

Nie można do niego zastosować również żadnego innego zwolnienia przewidzianego w przepisach ustawy o VAT, w tym na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 tej ustawy. Dlatego należy uznać, że ponieważ najem miejsc postojowych oraz komórek lokatorskich nie korzysta ze zwolnień z VAT, więc nie znajduje w tym przypadku zastosowania art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy o VAT. Obrót uzyskiwany z tego tytułu trzeba zatem wliczać do limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Takie stanowisko zajmują również organy podatkowe (zob. pismo Dyrektora Krajowej Izby Skarbowej z 18 maja 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.162.2018.3.JP).

Czy wspólnota mieszkaniowa, która przekroczyła limit uprawniający do korzystania ze zwolnienia podmiotowego, zawsze musi zarejestrować się jako podatnik VAT

Problem: Wspólnota mieszkaniowa w następnym miesiącu przekroczy limit uprawniający do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT, do którego wlicza obrót z tytułu odsprzedaży mediów. Czy w związku z tym musi zarejestrować się jako podatnik VAT? Do tej pory wspólnota nie składała zgłoszenia VAT-R.

Rada: Jeżeli wspólnota wykonuje wyłącznie czynności zwolnione przedmiotowo z VAT, to w związku z przekroczeniem limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego nie musi rejestrować się do VAT. Jeśli jednak oprócz czynności zwolnionych z opodatkowania wykonuje również czynności opodatkowane VAT, to będzie się musiała zarejestrować jako podatnik VAT czynny. Szczegóły w uzasadnieniu.

Uzasadnienie:

Z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że zwolniona z VAT jest sprzedaż dokonywana przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Wspólnoty mieszkaniowe, kierując się stanowiskiem organów podatkowych, wliczają do tego limitu obrót z tytułu dostawy mediów. Z pytania wynika, że tak też robi zadająca pytanie wspólnota. Jeżeli zatem łączna wartość sprzedaży wspólnoty z tego tytułu przekroczy kwotę 200 000 zł, to utraci ona prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Z pytania nie wynika, czy wspólnota wykonuje wyłącznie czynności zwolnione z VAT (odsprzedaż mediów właścicielom lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe), czy również czynności opodatkowane tym podatkiem (odsprzedaż mediów do lokali użytkowych). Jeżeli wykonuje czynności wyłącznie zwolnione z VAT, to może, ale nie musi, zarejestrować się jako podatnik VAT (art. 96 ust. 3 ustawy o VAT). Jeśli zdecyduje się na dokonanie zgłoszenia na formularzu VAT-R i będzie wykonywała wyłącznie czynności zwolnione z VAT, to zostanie zarejestrowana przez naczelnika urzędu skarbowego jako podatnik VAT zwolniony (art. 96 ust. 4 ustawy o VAT). Nie będzie wtedy miała obowiązku składania deklaracji VAT i wykazywania w nich sprzedaży zwolnionej od VAT.

Jeżeli jednak wspólnota mieszkaniowa wykonuje nie tylko czynności zwolnione przedmiotowo z VAT, to po przekroczeniu limitu 200 000 zł musi zarejestrować się jako podatnik VAT czynny. W takim przypadku będzie musiała składać deklaracje VAT, w których oprócz sprzedaży opodatkowanej VAT będzie również wykazywać sprzedaż zwolnioną z tego podatku.

Czy wspólnota musi zarejestrować się do VAT w związku ze sprzedażą lokalu niemieszkalnego

Problem: Wspólnota mieszkaniowa planuje sprzedaż lokalu niemieszkalnego do generalnego remontu za 320 000 zł. Będzie to sprzedaż jednorazowa. Lokal ten został wygospodarowany z pomieszczeń, które przez ponad 10 lat były wykorzystywane jako pomieszczenia piwniczne. Czy w związku z tą sprzedażą wspólnota powinna się zarejestrować jako podatnik VAT? Obecnie wspólnota korzysta ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Nie składaliśmy VAT-R.

Rada: Jeżeli sprzedaż nieruchomości spełnia warunki, aby zastosować zwolnienie, nie trzeba dokonywać rejestracji. Szczegóły w uzasadnieniu.

Uzasadnienie:

Sprzedaż lokalu niemieszkalnego wygospodarowanego z pomieszczeń piwniczych stanowi podlegającą opodatkowaniu VAT dostawę towarów. Należy się zastanowić, czy można do niej zastosować któreś ze zwolnień przewidzianych dla dostaw nieruchomości. I tak, pierwszym z takich zwolnień jest zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Na podstawie tego przepisu zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja
Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przedstawionego stanu faktycznego można wnioskować, że w stosunku do lokalu niemieszkalnego, który wspólnota chce sprzedać, doszło już do pierwszego zasiedlenia rozumianego jako pierwsze zajęcie, używanie budynku. Wspólnota wskazała bowiem, że przed wyodrębnieniem lokal ten służył jako pomieszczenie piwniczne. Z pytania wynika również, że w odniesieniu do tego lokalu niemieszkalnego wspólnota nie ponosiła nakładów stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej. Sprzedaż ta nie będzie odbywać się także w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. W związku z tym sprzedaż tego lokalu może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na zastosowanie tego zwolnienia organy podatkowe wyrażają zgodę nawet wtedy, gdy przyszli właściciele lokali wykonują prace adaptacyjne przed dokonaniem sprzedaży (zob. pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 listopada 2018 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.498.2018.2.AKO).

Powstaje pytanie, czy wartość sprzedanej nieruchomości należy wliczyć do limitu uprawniającego do zwolnienia, czy może ta działalność ma charakter pomocniczy do pozostałej działalności. Transakcje pomocnicze to takie transakcje, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności (zob. więcej na ten temat: odpowiedzi na pytania 1 i 2). Jednorazową sprzedaż nieruchomości zapewne można zaliczyć do czynności pomocniczych, gdyż spełnia wskazane warunki. Dlatego jej sprzedaż nie spowoduje utraty prawa do zwolnienia, gdyż nie wliczymy jej do limitu.

Jaką stawką VAT opodatkować odsprzedaż mediów do lokali mieszkalnych i niemieszkalnych

Problem: Wspólnota dostarcza media (wodę i centralne ogrzewanie) do lokali mieszkalnych i lokali użytkowych ich właścicielom. Jaką stawką VAT powinna je opodatkowywać? Jesteśmy czynnymi podatnikami VAT.

Rada: Dostawa wody i centralnego ogrzewania do lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe jest zwolniona z VAT. Dostawa wody do lokali niemieszkalnych podlega opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 8%, natomiast centralnego ogrzewania - stawką 23%. Te same stawki należy zastosować do wody i centralnego ogrzewania dostarczanych do lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Szczegóły w uzasadnieniu.

Uzasadnienie:

Z § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia w sprawie zwolnień wynika, że zwolnione z VAT są czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.

Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa odsprzedaje takie media, jak woda i centralne ogrzewanie, właścicielom lokali mieszkalnych, w przypadku gdy lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe, to czynność ta korzysta ze zwolnienia z VAT.

Jeśli jednak dostawa ww. mediów ma miejsce do lokali użytkowych, wspólnota nie może korzystać ze zwolnienia. W związku z tym dostawa ta podlega opodatkowaniu według stawek VAT właściwych dla danego świadczenia, tj. do dostawy:

• wody należy zastosować stawkę VAT w wysokości 8% (art. 41 ust. 2 w powiązaniu z art. 146a pkt 2 ustawy w związku z poz. 25 załącznika nr 3 do ustawy o VAT),
• energii cieplnej należy zastosować stawkę podstawową w wysokości 23%.

Te same zasady opodatkowania - według stawek właściwych dla danego świadczenia - należy stosować do dostaw wody i energii elektrycznej do lokali mieszkalnych, w których prowadzona jest działalność gospodarcza. Potwierdzają to również organy podatkowe (por. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 grudnia 2017 r., sygn. 0115-KDIT1-1.4012.679.2017.2.AJ).

Jaką stawką VAT opodatkować najem części powierzchni wind na reklamę

Problem: Od maja 2021 r. wspólnota mieszkaniowa zamierza wynajmować podmiotom z zewnątrz część powierzchni wind na reklamy. Jaką stawką VAT należy opodatkować taki najem, gdy nie korzystamy ze zwolnienia z VAT?

Rada: Najem przez wspólnotę mieszkaniową części powierzchni wind na reklamy jest opodatkowany podstawową stawką VAT w wysokości 23%.

Uzasadnienie:

W ustawie o VAT ani w przepisach wykonawczych nie przewidziano zwolnienia lub obniżonej stawki VAT dla usług najmu części windy na reklamę. W związku z tym tego rodzaju usługi wspólnota mieszkaniowa musi opodatkowywać stawką podstawową w wysokości 23%.
Usługi udostępnienia miejsc na reklamę zaliczane są do usług reklamowych. To oznacza, że faktury dokumentujące te usługi powinny być w ewidencji oznaczone kodem GTU_12.

Czy wspólnota mieszkaniowa musi wystawić fakturę z tytułu odsprzedaży mediów na żądanie właściciela lokalu użytkowego

Problem: Do tej pory wspólnota wystawiała właścicielom lokali użytkowych (osobom fizycznym niebędącym podatnikami VAT) rachunki obejmujące opłaty z tytułu zużycia mediów, tj. m.in. za zużycie wody, podgrzanie wody, ogrzewanie i energię elektryczną. Jeden z właścicieli chce, abyśmy zaczęli mu wystawiać faktury. Czy mamy taki obowiązek?

Rada: Wspólnota mieszkaniowa nie jest zobowiązana do wystawienia faktury dokumentującej dostarczanie wymienionych w pytaniu mediów na rzecz właściciela lokalu użytkowego, który nie prowadzi działalności gospodarczej, mimo że wystąpił do niej z takim żądaniem. Szczegóły w uzasadnieniu.

Uzasadnienie:

Z art. 106b ustawy o VAT wynika, że podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Obowiązek wystawienia faktury na rzecz osoby niebędącej podatnikiem VAT powstaje tylko w przypadku zgłoszenia przez nią takiego żądania. Nie obejmuje on jednak czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT. Są to:

• dostawy energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
• świadczenie usług:

- telekomunikacyjnych,

- wymienionych w poz. 24-37, 50 i 51 zał. nr 3 do ustawy,

- najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,

- ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,

- stałej obsługi prawnej i biurowej,

- dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego.

Zatem sprzedawca nie jest obowiązany do wystawienia faktury dokumentującej ww. czynności na rzecz nabywcy będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, nawet gdy osoba ta zgłosi takie żądanie. W związku z tym wspólnota mieszkaniowa nie jest zobowiązana do wystawienia faktury dokumentującej dostarczanie wymienionych w pytaniu mediów na rzecz właściciela lokalu użytkowego, który nie prowadzi działalności gospodarczej, mimo że wystąpił do niej z takim żądaniem. Stanowisko to potwierdzają organy podatkowe (por. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 stycznia 2018 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4012.562.2017.1.MK).

Czy wspólnota odliczy VAT od wydatków na termomodernizację budynku i czy musi stosować split payment przy zapłacie

Problem: Jako wspólnota zamierzamy przeprowadzić termomodernizację budynku mieszkalnego. Czy w związku z tymi pracami możemy odliczać VAT? Jesteśmy podatnikiem VAT czynnym, gdyż wynajmujemy lokale użytkowe. Wykonawca wystawił nam faktury z oznaczeniem MPP, więc czy musimy je zapłacić stosując split payment?

Rada: W tym przypadku Wspólnota działa jako zarządca nieruchomością wspólną. Dlatego nie jest z tego tytułu podatnikiem VAT. To oznacza, że nie może odliczyć VAT z tej faktury. Nie ma znaczenia, że z tytułu innych czynności jest czynnym podatnikiem VAT. Usługi nabyte w ramach realizacji inwestycji termomodernizacyjnej służą i będą służyć wspólnocie w przyszłości wyłącznie do wykonywania czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT.

Wspólnota w tym przypadku nie występuje jako podatnik VAT, więc nie dotyczy jej obowiązek stosowania split payment. Również organy podatkowe potwierdzają, że podatnik powinien badać, w jakim charakterze w danym przypadku występuje, dokonując zakupu (zob. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 stycznia 2020 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.3.2019.2.LS). Sam fakt, że dany podmiot posiada status podatnika VAT czynnego, nie oznacza, że w każdym przypadku występuje w charakterze podatnika.

Podstawa prawna:

• art. 2 pkt 14, art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 41 ust. 1 i 2, art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 86, art. 106b, art. 108a, art. 113 ust. 1 i 2, załącznik nr 3 do ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2020 r. poz. 106; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 2491

• § 3 ust. 1 pkt 10 i 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień - j.t. Dz.U. z 2020 r. poz. 1983

Marcin Jasiński, ekspert w zakresie VAT