Ustanowienie służebności gruntowej - skutki podatkowe

1. Uwagi wstępne

Właściciel nieruchomości uprawniony jest do jej obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi, do których zaliczyć należy m.in. służebności gruntowe. W ich ramach uprawniony podmiot może korzystać z danej nieruchomości w granicach określonych przez właściciela nieruchomości obciążonej.

Autopromocja

Przykładem służebności gruntowej może być chociażby ustanowienie służebności przejazdu (przechodu).

Przedmiotem niniejszego artykułu jest analiza podatkowych skutków ustanowienia służebności gruntowej na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że określenie konsekwencji podatkowych takiej czynności uzależnione jest od tego, czy podmiot ustanawiający służebność występuje w ramach działalności gospodarczej.

Autopromocja

Webinar: VAT 2025

Sprawdź

Obowiązki właściciela nieruchomości władnącej z tytułu posiadanej służebności

2. Ustanowienie służebności gruntowej poza działalnością gospodarczą

W przypadku ustanowienia służebności przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej umowa ustanowienia służebności podlegać będzie zasadniczo opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na podmiocie, na rzecz którego ustanawiana jest taka służebność, a podstawą opodatkowania jest wartość świadczeń osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione. Podatek obliczany jest natomiast według stawki 1%.

Autopromocja

Webinar: VAT 2025

Sprawdź

Należy również podkreślić, że nieodpłatne ustanowienie służebności podlegać przy tym może podatkowi od spadków i darowizn.

Jakie są skutki podatkowe ustanowienia służebności przesyłu?

Autopromocja

Kasowy PIT 2025 – webinar.
Nowe przepisy

Sprawdź

3. Ustanowienie służebności gruntowej w ramach działalności gospodarczej

Dokonanie czynności ustanowienia służebności gruntowej w tzw. obrocie profesjonalnym (a więc w ramach działalności gospodarczej) wymaga analizy konsekwencji podatkowych takiego zdarzenia na gruncie podatku od towarów i usług.

Odpłatne udostępnienie własnej nieruchomości podmiotowi trzeciemu stanowić będzie świadczenie usług na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. 

W szczególności z uwagi na brzmienie art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez świadczenie usług rozumie się także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji.

Oprócz tego należy pamiętać o bardzo szerokim rozumieniu świadczenia usług na gruncie VAT, skoro możemy ustalić istnienie stosunku prawnego pomiędzy dwoma stronami, można zidentyfikować beneficjenta usługi oraz istnieje odpłatność powiązana ze świadczeniem, to taka czynność pozostanie w ramach zakresu VAT.

Obowiązek podatkowy w tym przypadku powstanie na zasadach określonych w art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. według reguł przewidzianych dla usług najmu, dzierżawy, leasingu oraz usług o podobnym charakterze - z momentem otrzymania zapłaty nie później niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze.