Zwolnienie podmiotowe z VAT. Czy czynsz najmu mieszkania trzeba liczyć do limitu?

• Zwolnienie podmiotowe z VAT
• Jaka sprzedaż jest uwzględniana przy ustaleniu prawa do zwolnienie podmiotowego z VAT

Tak, wartość czynszu podatnik będzie obowiązany uwzględniać przy ustalaniu prawa do zwolnienia podmiotowego. Szczegóły w dalszej części artykułu.

Zwolnienie podmiotowe z VAT

Przepisy ustawy o VAT zwalniają z tego podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT). Zwolnieniu podlega również sprzedaż dokonywana przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekracza, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, 200 000 zł (art. 113 ust. 9 ustawy o VAT). Jest to tzw. zwolnienie podmiotowe. 

Jaka sprzedaż jest uwzględniana przy ustaleniu prawa do zwolnienie podmiotowego z VAT

Prawo do zwolnienia podmiotowego jest oceniane przede wszystkim na podstawie wartości sprzedaży opodatkowanej. Sprzedaż zwolniona przedmiotowo z VAT nie jest co do zasady uwzględniana przy ustalaniu prawa do zwolnienia podmiotowego (art. 113 ust. 13 pkt 2 ustawy o VAT). Istnieją jednak wyjątki od tej zasady, z których jeden dotyczy transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych (art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT). 

Zdaniem organów podatkowych wyjątek ten dotyczy między innymi usług najmu mieszkalnego zwolnionych przedmiotowo od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, obejmujących usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu (zob. przykładowo interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 maja 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.208.2023.1.KO, oraz z 26 lipca 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.389.2023.1.JG). W ostatniej ze wskazanych interpretacji organ argumentował swoje stanowisko w następujący sposób:

(…) obroty z tytułu świadczenia usług najmu mieszkań na cele mieszkaniowe, jako transakcje związane z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, powinny być wliczane do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. Zatem po przekroczeniu kwoty, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, powinien Pan złożyć zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług VAT-R we właściwym urzędzie skarbowym.

A zatem biorąc pod uwagę stanowisko reprezentowane przez organy podatkowe, podatnik będzie musiał uwzględniać wartość świadczonych usług wynajmu przy ustalaniu prawa do zwolnienia podmiotowego. Świadczenie tych usług może zatem spowodować przekroczenie przez podatnika limitu 200 000 zł, a w konsekwencji obowiązek opodatkowywania VAT pozostałych świadczonych przez niego usług (tj. usług budowlanych).

Podstawa prawna: art. 113 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – j.t. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1852.

Powołane interpretacje organów podatkowych:
- interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 maja 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.208.2023.1.KO),
- interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 lipca 2023 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.389.2023.1.JG).

Tomasz Krywan, doradca podatkowy