REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak wprowadzić do ewidencji księgowej wynajęty lokal

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Lokal mieszkalny, który od 10 lat jest używany na cele biurowe, nigdy nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Jeżeli właściciel lokalu rozszerzy swoją działalność o wynajem, to czy część wynajmowaną należy wprowadzić do ewidencji środków trwałych? Czy odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać przez cały ustalony okres ekonomicznej użyteczności? Czy - jeżeli skończy się umowa najmu - można przestać dokonywać tych odpisów?
RADA
Amortyzacji podlegają środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością, jeżeli podatnik podejmie taką decyzję. W celu dokonania odpisów amortyzacyjnych należy ustalić wartość początkową środka trwałego. Jeżeli wartość początkowa została ustalona metodą uproszczoną, określoną w art. 22g ust. 10 updof – podatnik jest zwolniony z obowiązku wprowadzenia środka trwałego do ewidencji. Odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać do momentu zakończenia umowy najmu.

UZASADNIENIE
W pytaniu nie określono, czy lokal mieszkalny stanowi odrębną własność, czy też jest to spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu mieszkalnego. Odpowiedź dotyczy zatem obu form własności, ponieważ ustawodawca traktuje je odmiennie.
Lokal mieszkalny można amortyzować, jeśli spełnia on kryteria środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jeżeli lokal stanowi odrębną własność podatnika, należy go zakwalifikować do środków trwałych, jeśli mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego – do wartości niematerialnych i prawnych.

Charakterystyka wynajmowanych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

UWAGA!
Podatnik może podjąć decyzję o tym, że nie będzie dokonywał odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, które służą prowadzonej działalności gospodarczej albo które są wynajmowane na podstawie umowy najmu.
Jeżeli jednak podatnik zdecyduje się na amortyzację środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, niezwykle istotne jest określenie wartości początkowej lokalu mieszkalnego, ponieważ stanowi ona podstawę do obliczenia i dokonywania odpisów amortyzacyjnych.
W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych określono kilka metod ustalania wartości początkowej. W przypadku lokali mieszkalnych można ją ustalić:
• na zasadach ogólnych (art. 22g ust. 1 i 8 updof),
• metodą uproszczoną (art. 22g ust. 10 updof).
Wycena lokalu mieszkalnego na zasadach ogólnych
Wycena na zasadach ogólnych polega na ustaleniu:
• ceny nabycia – jeśli lokal był nabyty w drodze kupna,
• wartości rynkowej z dnia nabycia – jeżeli lokal podatnik otrzymał w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Przykład 1
Podatnik kupił na własność mieszkanie o powierzchni użytkowej 80 m2. Zapłacił za nie 160 000 zł brutto. Ponieważ podatnik nie jest płatnikiem podatku VAT, wartość mieszkania przyjmuje się w kwocie brutto. Koszty notarialne wyniosły 2200 zł. Wartość początkowa, według której mieszkanie zostanie przyjęte do ewidencji, wynosi 162 200 zł.

Przykład 2
Podatnik otrzymał lokal mieszkalny w drodze darowizny. Jego wartość rynkowa wynosi 200 000 zł. W umowie darowizny wartość mieszkania została określona na 160 000 zł. Wartość początkowa mieszkania, jaką należy przyjąć do dokonywania odpisów amortyzacyjnych będzie wynosiła 160 000 zł.

UWAGA!
Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia, dopuszczalne jest ustalenie ceny przez samego podatnika z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu stopnia ich zużycia.
Należy również pamiętać o tym, że jeśli podatnik skorzystał z odliczeń od dochodu wydatków poniesionych na budowę, powinien to uwzględnić przy ustalaniu ceny nabycia lokalu mieszkalnego. Tym samym kosztem uzyskania przychodów będą odpisy amortyzacyjne tylko od tej części wartości mieszkania, która nie została odliczona w ramach ulg podatkowych.
Uproszczona metoda wyceny lokalu mieszkalnego
Uproszczona metoda wyceny lokalu mieszkalnego polega na przyjęciu w każdym roku podatkowym wartości stanowiącej iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł. Oznacza to, że za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą do celów podatku od nieruchomości. Powierzchnię użytkową wyznacza się mierząc po wewnętrznej długości ściany wszystkich kondygnacji poza klatkami schodowymi i szybami dźwigowymi. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%. Jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. Piwnice zalicza się również do powierzchni użytkowych.

Przykład 3
Podatnik wynajmuje część mieszkania. Powierzchnia użytkowa wynajmowanego lokalu wynosi 80 m2. Wartość początkowa ustalona uproszczoną metodą wynosi 79 040 zł (80 × × 988 zł).

Odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie rocznych stawek amortyzacyjnych stanowiącym załącznik nr 1 do ustawy.

UWAGA!
Odpisów amortyzacyjnych od ustalonej wartości początkowej dokonuje się wyłącznie metodą liniową.
Dla lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność podatnika stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%.
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stawka amortyzacyjna wynosi odpowiednio:
• 2,5% – jeśli wartość lokalu mieszkalnego została ustalona na zasadach ogólnych,
• 1,5% – jeżeli wartość początkowa została ustalona metodą uproszczoną.
Możliwe jest amortyzowanie lokalu wyższą stawką – maksymalnie do 10%, jeżeli zostaną spełnione warunki pozwalające zaliczyć lokal do używanych środków trwałych. Podatnik powinien udowodnić, że przed nabyciem lokal był wykorzystywany co najmniej przez 60 miesięcy. W takim przypadku podatnik może indywidualnie ustalić stawkę amortyzacyjną dla środków używanych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji dla budynków (lokali) i budowli nie może być krótszy niż 10 lat (z wyjątkami określonymi w art. 22j ust. 1 pkt 3 updof).
Podwyższoną 10-procentową stawkę roczną można stosować również w przypadku ulepszonych środków trwałych, jeżeli przed wprowadzeniem tych środków do ewidencji środków trwałych wydatki na ich ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Wyższe odpisy amortyzacyjne można zastosować tylko w przypadku lokali będących własnością podatnika, a nie do spółdzielczego prawa do lokalu.

Przykład 4
Podatnik kupił mieszkanie za 85 000 zł. Na remont i adaptację tego lokalu wydał 28 000 zł. Ponieważ kwota ta przekracza 30% wartości początkowej można zastosować wyższą stawkę amortyzacyjną – maksymalnie do 10%.

W celu zaliczenia odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów należy prowadzić właściwą ewidencję. Sposób prowadzenia ewidencji został określony w art. 22n updof.
Jeżeli wartość lokalu mieszkalnego lub spółdzielczego prawa do lokalu została ustalona metodą uproszczoną, to zgodnie z przepisami ustawy prawa te nie podlegają ewidencji.
UWAGA!
Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 22a–22o updof, tzn. odpisy od tych środków, które zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych.
Zarówno spółdzielcze prawo do lokalu, jak i lokal mieszkalny będący środkiem trwałym, należy wprowadzić do ewidencji wartości niematerialnych i prawnych lub środków trwałych najpóźniej w miesiącu przekazania do używania, zaś odpisy amortyzacyjne należy ewidencjonować od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wprowadzono je do ewidencji.
Jeżeli przedmiotem najmu jest część lokalu mieszkalnego, do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć tylko te odpisy amortyzacyjne, które przypadają na tę właśnie część.

Przykład 5
Podatnik posiada lokal mieszkalny o powierzchni 100 m2. Jeden pokój, o powierzchni 20 m2, został wynajęty. Cena nabycia mieszkania wynosiła 200 000 zł. Wynajęty pokój stanowi 20% całej powierzchni użytkowej. Miesięczny odpis amortyzacyjny wyliczono następująco:
• wartość początkowa wynajętego pokoju (200 000 × 20%) 40 000 zł
• stawka amortyzacyjna 1,5%
• roczny koszt amortyzacji (40 000 × 1,5%) 600 zł
• miesięczny koszt amortyzacji (600 : 12 miesięcy) 50 zł
W podatkowej księdze przychodów i rozchodów amortyzację środków trwałych należy zaewidencjonować w kolumnie 14.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 updof kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, tak więc jeśli podatnik przestanie wynajmować lokal, powinien również zaprzestać dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Maryla Piotrowska
księgowa, licencja MF

• art. 22 ust. 1 i 8, art. 22a–22o ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 46, poz. 328
• art. 4. ust. 2 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych – j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 9, poz. 84; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 179, poz. 1484


Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Biuletyn Rachunkowości

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rekonstrukcja rządu Tuska: Na czele nowego Ministerstwa Finansów i Gospodarki stanie Andrzej Domański

Rząd Donalda Tuska przechodzi rekonstrukcję. Dziś o godz. 10 premier ogłosił nowy skład Rady Ministrów. Na czele nowego Ministerstwa Finansów i Gospodarki stanie Andrzej Domański - dotychczasowy minister finansów poinformował premier Donald Tusk.

Budujesz? Możesz zapłacić VAT później. Sprawdź, jak to zrobić zgodnie z prawem

Dzięki wyrokowi TSUE firmy budowlane mogą legalnie przesunąć termin zapłaty VAT – nawet o kilka miesięcy. Wystarczy dobrze skonstruowana umowa i protokół odbioru. To rozwiązanie, które realnie poprawia płynność finansową przedsiębiorców.

BGK chce ściśle współpracować z KAS

Bank Gospodarstwa Krajowego chce dołączyć do elitarnego grona najbardziej zaufanych podatników w Polsce. Planuje przystąpić do Programu Współdziałania z Krajową Administracją Skarbową, którego celem jest budowanie transparentnych relacji z organami podatkowymi oraz zapewnienie większej pewności i bezpieczeństwa w zakresie rozliczeń podatkowych.

Księgowość w erze automatyzacji. Eksperci spotkają się w Targach Kielce

Nowe technologie, presja legislacyjna i rosnące oczekiwania klientów nie pozostawiają złudzeń – biura rachunkowe muszą redefiniować swoje modele działania. VI Kongres Biur Rachunkowych, który odbędzie się 30 września i 1 października 2025 roku w Targach Kielce, to odpowiedź branży na dynamiczne zmiany w otoczeniu prawnym, podatkowym i organizacyjnym.

REKLAMA

Nowe zasady rozliczania VAT przy imporcie towarów w procedurze uproszczonej – projekt nowelizacji ustawy opublikowany

Zmiany w przepisach celnych Unii Europejskiej wymusiły aktualizację krajowych regulacji dotyczących VAT. W piątek 19 lipca na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji ustawy o podatku od towarów i usług, przygotowany przez Ministerstwo Finansów. Nowelizacja ma istotne znaczenie dla przedsiębiorców korzystających z procedury uproszczonej przy imporcie towarów.

Darowizna od babci lub dziadka – kiedy bez podatku? Jest kilka warunków, które decydują o zwolnieniu

Otrzymałeś gotówkę od babci lub dziadka? Sprawdź, kiedy darowizna pieniężna nie podlega podatkowi od spadków i darowizn. Przepisy przewidują korzystne zwolnienia, ale warto znać limity kwoty wolnej i terminy zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego. Wyjaśniamy, co trzeba wiedzieć.

Uproszczenia w podatku od spadków i darowizn. Nowe przepisy coraz bliżej wejścia w życie

Senat przyjął nowelizację ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nowe przepisy mają uprościć formalności przy sprzedaży majątku otrzymanego od najbliższej rodziny oraz zlikwidować comiesięczne deklaracje podatkowe przy rentach prywatnych. Ustawa wraca teraz do Sejmu.

Zaczynasz działalność gospodarczą? Tak można obniżyć składki ZUS na początku działania firmy [komunikat ZUS]

Rozpoczęcie własnej działalności gospodarczej wiąże się z kosztami, szczególnie na starcie. Dlatego początkujący przedsiębiorcy mogą skorzystać z ulg, które pozwalają płacić niższe składki na ubezpieczenia społeczne albo nie płacić ich wcale. Do najważniejszych form wsparcia należą: ulga na start, preferencyjne składki, „Mały ZUS Plus” czy wakacje składkowe.

REKLAMA

Darowizna dla córki z konta firmowego taty: Czy taki przelew korzysta ze zwolnienia podatkowego? KIS wyjaśnia

Skarbówka potwierdził, że przekazanie środków pieniężnych bezpośrednio z konta firmowego spółki, której darczyńca jest wspólnikiem, na konto obdarowanego – przy spełnieniu ustawowych formalności – może korzystać ze zwolnienia z podatku od darowizn. To jest dobra wiadomość dla podatników.

Ulga dla spadkobierców i przejrzystość dla podatników. Nowości w ustawie podatku od spadków i darowizn już wkrótce

Jest projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, który umożliwi przywrócenie terminu zgłoszenia spadku w wyjątkowych przypadkach oraz doprecyzuje moment powstania obowiązku podatkowego. Zmiany mają uprościć procedury, zwiększyć przejrzystość i wspierać sukcesję firm rodzinnych.

REKLAMA