REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak wprowadzić do ewidencji księgowej wynajęty lokal

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Lokal mieszkalny, który od 10 lat jest używany na cele biurowe, nigdy nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Jeżeli właściciel lokalu rozszerzy swoją działalność o wynajem, to czy część wynajmowaną należy wprowadzić do ewidencji środków trwałych? Czy odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać przez cały ustalony okres ekonomicznej użyteczności? Czy - jeżeli skończy się umowa najmu - można przestać dokonywać tych odpisów?
RADA
Amortyzacji podlegają środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością, jeżeli podatnik podejmie taką decyzję. W celu dokonania odpisów amortyzacyjnych należy ustalić wartość początkową środka trwałego. Jeżeli wartość początkowa została ustalona metodą uproszczoną, określoną w art. 22g ust. 10 updof – podatnik jest zwolniony z obowiązku wprowadzenia środka trwałego do ewidencji. Odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać do momentu zakończenia umowy najmu.

UZASADNIENIE
W pytaniu nie określono, czy lokal mieszkalny stanowi odrębną własność, czy też jest to spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu mieszkalnego. Odpowiedź dotyczy zatem obu form własności, ponieważ ustawodawca traktuje je odmiennie.
Lokal mieszkalny można amortyzować, jeśli spełnia on kryteria środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jeżeli lokal stanowi odrębną własność podatnika, należy go zakwalifikować do środków trwałych, jeśli mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego – do wartości niematerialnych i prawnych.

Charakterystyka wynajmowanych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

UWAGA!
Podatnik może podjąć decyzję o tym, że nie będzie dokonywał odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, które służą prowadzonej działalności gospodarczej albo które są wynajmowane na podstawie umowy najmu.
Jeżeli jednak podatnik zdecyduje się na amortyzację środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, niezwykle istotne jest określenie wartości początkowej lokalu mieszkalnego, ponieważ stanowi ona podstawę do obliczenia i dokonywania odpisów amortyzacyjnych.
W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych określono kilka metod ustalania wartości początkowej. W przypadku lokali mieszkalnych można ją ustalić:
• na zasadach ogólnych (art. 22g ust. 1 i 8 updof),
• metodą uproszczoną (art. 22g ust. 10 updof).
Wycena lokalu mieszkalnego na zasadach ogólnych
Wycena na zasadach ogólnych polega na ustaleniu:
• ceny nabycia – jeśli lokal był nabyty w drodze kupna,
• wartości rynkowej z dnia nabycia – jeżeli lokal podatnik otrzymał w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Przykład 1
Podatnik kupił na własność mieszkanie o powierzchni użytkowej 80 m2. Zapłacił za nie 160 000 zł brutto. Ponieważ podatnik nie jest płatnikiem podatku VAT, wartość mieszkania przyjmuje się w kwocie brutto. Koszty notarialne wyniosły 2200 zł. Wartość początkowa, według której mieszkanie zostanie przyjęte do ewidencji, wynosi 162 200 zł.

Przykład 2
Podatnik otrzymał lokal mieszkalny w drodze darowizny. Jego wartość rynkowa wynosi 200 000 zł. W umowie darowizny wartość mieszkania została określona na 160 000 zł. Wartość początkowa mieszkania, jaką należy przyjąć do dokonywania odpisów amortyzacyjnych będzie wynosiła 160 000 zł.

UWAGA!
Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia, dopuszczalne jest ustalenie ceny przez samego podatnika z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu stopnia ich zużycia.
Należy również pamiętać o tym, że jeśli podatnik skorzystał z odliczeń od dochodu wydatków poniesionych na budowę, powinien to uwzględnić przy ustalaniu ceny nabycia lokalu mieszkalnego. Tym samym kosztem uzyskania przychodów będą odpisy amortyzacyjne tylko od tej części wartości mieszkania, która nie została odliczona w ramach ulg podatkowych.
Uproszczona metoda wyceny lokalu mieszkalnego
Uproszczona metoda wyceny lokalu mieszkalnego polega na przyjęciu w każdym roku podatkowym wartości stanowiącej iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł. Oznacza to, że za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą do celów podatku od nieruchomości. Powierzchnię użytkową wyznacza się mierząc po wewnętrznej długości ściany wszystkich kondygnacji poza klatkami schodowymi i szybami dźwigowymi. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%. Jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. Piwnice zalicza się również do powierzchni użytkowych.

Przykład 3
Podatnik wynajmuje część mieszkania. Powierzchnia użytkowa wynajmowanego lokalu wynosi 80 m2. Wartość początkowa ustalona uproszczoną metodą wynosi 79 040 zł (80 × × 988 zł).

Odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie rocznych stawek amortyzacyjnych stanowiącym załącznik nr 1 do ustawy.

UWAGA!
Odpisów amortyzacyjnych od ustalonej wartości początkowej dokonuje się wyłącznie metodą liniową.
Dla lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność podatnika stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%.
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stawka amortyzacyjna wynosi odpowiednio:
• 2,5% – jeśli wartość lokalu mieszkalnego została ustalona na zasadach ogólnych,
• 1,5% – jeżeli wartość początkowa została ustalona metodą uproszczoną.
Możliwe jest amortyzowanie lokalu wyższą stawką – maksymalnie do 10%, jeżeli zostaną spełnione warunki pozwalające zaliczyć lokal do używanych środków trwałych. Podatnik powinien udowodnić, że przed nabyciem lokal był wykorzystywany co najmniej przez 60 miesięcy. W takim przypadku podatnik może indywidualnie ustalić stawkę amortyzacyjną dla środków używanych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji dla budynków (lokali) i budowli nie może być krótszy niż 10 lat (z wyjątkami określonymi w art. 22j ust. 1 pkt 3 updof).
Podwyższoną 10-procentową stawkę roczną można stosować również w przypadku ulepszonych środków trwałych, jeżeli przed wprowadzeniem tych środków do ewidencji środków trwałych wydatki na ich ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Wyższe odpisy amortyzacyjne można zastosować tylko w przypadku lokali będących własnością podatnika, a nie do spółdzielczego prawa do lokalu.

Przykład 4
Podatnik kupił mieszkanie za 85 000 zł. Na remont i adaptację tego lokalu wydał 28 000 zł. Ponieważ kwota ta przekracza 30% wartości początkowej można zastosować wyższą stawkę amortyzacyjną – maksymalnie do 10%.

W celu zaliczenia odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów należy prowadzić właściwą ewidencję. Sposób prowadzenia ewidencji został określony w art. 22n updof.
Jeżeli wartość lokalu mieszkalnego lub spółdzielczego prawa do lokalu została ustalona metodą uproszczoną, to zgodnie z przepisami ustawy prawa te nie podlegają ewidencji.
UWAGA!
Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 22a–22o updof, tzn. odpisy od tych środków, które zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych.
Zarówno spółdzielcze prawo do lokalu, jak i lokal mieszkalny będący środkiem trwałym, należy wprowadzić do ewidencji wartości niematerialnych i prawnych lub środków trwałych najpóźniej w miesiącu przekazania do używania, zaś odpisy amortyzacyjne należy ewidencjonować od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wprowadzono je do ewidencji.
Jeżeli przedmiotem najmu jest część lokalu mieszkalnego, do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć tylko te odpisy amortyzacyjne, które przypadają na tę właśnie część.

Przykład 5
Podatnik posiada lokal mieszkalny o powierzchni 100 m2. Jeden pokój, o powierzchni 20 m2, został wynajęty. Cena nabycia mieszkania wynosiła 200 000 zł. Wynajęty pokój stanowi 20% całej powierzchni użytkowej. Miesięczny odpis amortyzacyjny wyliczono następująco:
• wartość początkowa wynajętego pokoju (200 000 × 20%) 40 000 zł
• stawka amortyzacyjna 1,5%
• roczny koszt amortyzacji (40 000 × 1,5%) 600 zł
• miesięczny koszt amortyzacji (600 : 12 miesięcy) 50 zł
W podatkowej księdze przychodów i rozchodów amortyzację środków trwałych należy zaewidencjonować w kolumnie 14.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 updof kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, tak więc jeśli podatnik przestanie wynajmować lokal, powinien również zaprzestać dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Maryla Piotrowska
księgowa, licencja MF

• art. 22 ust. 1 i 8, art. 22a–22o ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 46, poz. 328
• art. 4. ust. 2 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych – j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 9, poz. 84; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 179, poz. 1484


Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Biuletyn Rachunkowości

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak uzyskać dofinansowanie z urzędu pracy do zatrudnienia pracownika - zasady w 2025 roku

Zatrudnienie pracownika przeważnie wiążę się z dużymi kosztami. Trudno się dziwić, że przedsiębiorcy szukają oszczędności i szukają rozwiązań, aby móc zapłacić jak najmniej. Istnieją różne formy wsparcia przedsiębiorców, np. dofinansowanie na zatrudnienie pracownika z Urzędu Pracy. Jak wygląda proces ubiegania się o takie dofinansowanie? Poniżej opiszę kilka możliwych dofinansowań, o które może się starać przedsiębiorca.

KSeF już za rogiem. Tysiące firm nieprzygotowanych – cyfrowe wykluczenie może kosztować fortunę

Cyfrowy obowiązek, który może zaskoczyć wielu przedsiębiorców – od 2026 r. e-fakturowanie stanie się przymusem. Problem? Rząd uznał, że „wykluczenie cyfrowe” dotyczy wyłącznie najmniejszych firm. W praktyce zagrożeni są także starsi przedsiębiorcy, mikrofirmy bez dostępu do IT, a nawet ci, którzy nie mają stabilnego internetu. Brak przygotowania oznacza paraliż działalności, karne odsetki i utratę klientów. Czas ucieka – a system nie wybacza błędów.

ZUS: Przedsiębiorcy z niepełnosprawnościami z niższą roczną składką zdrowotną. Trzeba spełnić 4 warunki

Przedsiębiorcy, którzy mają orzeczenie o umiarkowanym lub znacznym stopniu niepełnosprawności mogą korzystać z ulgi i obniżyć roczną składkę na ubezpieczenie zdrowotne. Krzysztof Cieszyński, Regionalny Rzecznik Prasowy województwa pomorskiego wyjaśnia jakie warunki trzeba spełnić, by skorzystać z tej ulgi.

Prawa autorskie do treści biznesowych publikowanych w social mediach. Kiedy można legalnie wykorzystać zdjęcie lub wideo? Co każda firma wiedzieć powinna

W erze cyfrowej, gdzie granice między komunikacją osobistą a firmową coraz bardziej się zacierają, prawa autorskie w social mediach stają się kluczową kwestią dla każdego biznesu. Generowanie własności intelektualnej przestało być domeną wyłącznie branż kreatywnych — dziś dotyczy praktycznie każdej firmy, która promuje swoje produkty lub usługi w internecie.

REKLAMA

Zwierzęta w firmie a koszty uzyskania przychodu. Jak argumentować przed urzędem skarbowym? Interpretacje fiskusa: pies, akwarium i inne przypadki

Czy pies w firmie może być kosztem uzyskania przychodu? A akwarium – elementem budującym wizerunek? Coraz więcej przedsiębiorców zadaje sobie te pytania, zwłaszcza w czasach, gdy granica między przestrzenią zawodową a prywatną bywa płynna. Praktyka i interpretacje podatkowe pokazują, że... to zależy.

Będzie likwidacja JPK VAT? Prof. Modzelewski: nieoficjalnie mówi się o redukcji obowiązków

Od samego początku (można sprawdzić) byłem krytykiem wprowadzenia powszechnych „jotpeków”, czyli zmuszania ogółu podatników do systematycznego wysyłania urzędom skarbowym ich ewidencji podatkowych. Po co zaśmiecać archiwa tych organów bilionami zbędnych informacji, do których nigdy nie sięgnie i nie można ich racjonalnie zinterpretować?

Księgowi nie spodziewają się w najbliższej przyszłości wielkich rewolucji w wynagrodzeniu i systemie swojej pracy

Co księgowi naprawdę myślą o kondycji swojej branży? Ukazał się pierwszy w Polsce barometr nastrojów księgowych. Jak oceniają oni miniony rok, czego oczekują po 2025. Odpowiedzi badanych księgowych pokazują prawdziwy obraz branży.

Zasada wielokrotności opodatkowania wyrobów akcyzowych w przypadku wtórnego obowiązku podatkowego a zmiana podatkowego przeznaczenia wyrobu akcyzowego

Istotnym problemem prawnym i praktycznym jest możliwość wielokrotnego opodatkowania tego samego wyrobu akcyzowego na etapie wtórnego obowiązku podatkowego (zwanego również obowiązkiem podatkowym drugiego stopnia.) – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA

Ulga na ekspansje a koszty marketingowe – jak szeroki jest katalog wydatków?

Niedawna interpretacja podatkowa (sygn. 0111-KDIB2-1.4010.66.2025.2.ED) dla producenta opakowań z tworzyw sztucznych rozstrzyga tę kwestię, wskazując, które wydatki targowe i promocyjne podlegają odliczeniu, a które - mimo argumentacji podatnika - pozostają poza zakresem ulgi. Organ zastosował ścisłą wykładnię językową, potwierdzając kwalifikowalność jedynie części ponoszonych przez przedsiębiorców kosztów.

KSeF 2026: Pożegnanie z papierowymi fakturami. Jak przygotować się na rewolucję w rozliczeniach VAT i uniknąć kar i problemów z fiskusem [branża TSL]

Niecały rok dzieli podatników VAT (w tym branżę transportową) od księgowej rewolucji. Ministerstwo Finansów potwierdziło w komunikacie z kwietnia 2025 r., że początek 2026 roku to ostateczny termin wejścia w życie Krajowego Systemu e-Faktur dla większości przedsiębiorców. Oznacza to, że już niedługo sektor TSL, zdominowany przez rozliczenia papierowe, musi stać się cyfrowy. To wyzwanie zwłaszcza dla spedycji, które rozliczają się z wieloma podmiotami równocześnie. Jak przygotować się do wdrożenia KSeF, by uniknąć problemów i kar?

REKLAMA