Wycena nieruchomości inwestycyjnej

• Ujęcie zysków i strat
• Kluczowe aspekty podatkowe
• Podsumowanie

Zgodnie z definicją przedstawioną w Międzynarodowym Standardzie Nieruchomości 40 – Nieruchomości Inwestycyjne (dalej: MSR 40) – nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość, w tym grunt, budynek, część budynku lub oba te elementy, które są utrzymywane jako źródło przychodów z czynszów lub ze względu na przyrost wartości. Definicja według art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości (dalej: u.r.) jest szersza i obejmuje wszystkie aktywa inwestycyjne, jakie spółka może posiadać (w tym również nieruchomości inwestycyjne). Ustawa o rachunkowości główny nacisk kładzie na fakt utrzymywania inwestycji nie na własny rachunek, ale w celu osiągania przychodów i pożytków.

Zarówno u.r., jak i MSR 40 umożliwiają jednostkom gospodarczym wybór między dwoma modelami wyceny: modelem wartości godziwej lub modelem historycznym (ceny nabycia lub kosztu wytworzenia). W przypadku wyboru modelu wyceny nieruchomości inwestycyjnych na podstawie modelu wartości godziwej dokumentacja polityki rachunkowości powinna również obejmować zasady dokonywania przeszacowania oraz ich częstotliwość. W przypadku wyboru modelu historycznego (cena nabycia lub koszt wytworzenia) polityka rachunkowości dodatkowo powinna określać warunki i zasady przeprowadzania testów na utratę wartości posiadanych aktywów inwestycyjnych.

Definicja i zasady pomiaru wartości godziwej zostały szczegółowo opisane i przedstawione w Międzynarodowym Standardzie Sprawozdawczości Finansowej 13 – Ustalanie Wartości Godziwej (dalej: MSSF 13).

Polecamy: Ustawa o rachunkowości z komentarzem do zmian (książka)
Autorzy: prof. dr hab. Irena Olchowicz, dr Agnieszka Tłaczała, dr Wanda Wojas, Ewa Sobińska, Katarzyna Kędziora, Justyna Beata Zakrzewska, dr Gyöngyvér Takáts

Ujęcie zysków i strat

Zarówno u.r., jak i MSR 40 wymagają, aby dla nieruchomości ujmowanych według modelu wartości godziwej jej zmiany ujmowane były jako zysk lub strata okresu sprawozdawczego w rachunku zysków i strat. W przypadku wzrostu wartości nieruchomości przy modelu historycznym (ceny nabycia lub kosztu wytworzenia) zmiany te nie są w księgach odzwierciedlone. Dodatkowo, w modelu historycznym na koniec każdego okresu sprawozdawczego – zgodnie z wymogami Międzynarodowego Standardu Rachunkowości 36 – Utrata Wartości Aktywów (dalej: MSR 36) – spółka jest zobowiązana ocenić, czy istnieją jakiekolwiek przesłanki wskazujące na to, że nastąpiła trwała utrata wartości.

W razie stwierdzenia, że przesłanki takie występują, spółka jest zobowiązana przeprowadzić test na trwałą utratę wartości. W przypadku nieruchomości do przesłanek takich mogą należeć m.in. załamanie na rynku nieruchomości, wzrost i długoterminowe utrzymywanie się wskaźnika pustostanów, utrata kluczowych najemców etc. W przypadku ustania przesłanek świadczących o trwałej utracie wartości nieruchomości odpis podlega odwróceniu w kwocie częściowej lub pełnej, ale wartość bilansowa nieruchomości, która została podwyższona w wyniku odwrócenia odpisu, nie powinna przekroczyć wartości bilansowej, jaka zostałaby ustalona (po pomniejszeniu o umorzenie), gdyby w poprzednich okresach w ogóle nie ujęto odpisu. [tabela 1]

Zaś w przykładzie przedstawiono w dużym uproszczeniu wpływ obu modeli na kapitały jednostki przy założeniu zwiększenia oraz zmniejszenia wartości nieruchomości. Przyjmując prostą pozycję wyjściową, łatwo zaobserwować różnice w obu modelach. Przykład ten nie zawiera efektu podatkowego (wpływ na podatek odroczony/podatek bieżący). A warto zauważyć, że charakterystyka danego modelu może istotnie wpłynąć na możliwość dystrybucji dywidendy przez jednostkę – wymogi te określa ustawa z 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1578 ze zm.).

Kluczowe aspekty podatkowe

Niezależnie od tego, jaką politykę rachunkowości przyjęła spółka i w związku z tym jak nieruchomość jest wyceniana dla celów bilansowych (w wartości godziwej lub w wartości kosztu historycznego), dla celów podatkowych, w przypadku jej zakupu, nieruchomość powinna być prezentowana przez cały okres jej posiadania w cenie nabycia. Cenę nabycia zgodnie z art. 16g ust. 3 ustawy o CIT stanowi kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, a w szczególności koszty opłat notarialnych, skarbowych, odsetek oraz prowizji. Cenę nabycia należy skorygować zgodnie z art. 16g ust. 5 ustawy o CIT o różnice kursowe naliczone do dnia przekazania do używania środka trwałego.

Jeśli nabyta nieruchomość spełnia wymogi uznania jej za środek trwały spółki, a mianowicie stanowi własność spółki i będzie wykorzystywana przez nią na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą dłużej niż rok (np. najem), to dla celów podatkowych nieruchomość będzie mogła podlegać odpisom amortyzacyjnym (oczywiście z wyłączeniem wartości gruntów i prawa użytkowania wieczystego gruntów). Wartością początkową środka trwałego, od której dokonywane będą odpisy amortyzacyjne, będzie ustalona zgodnie z wyżej przedstawionymi zasadami cena nabycia.

Spółka, w zależności od przypadku, może zastosować różne metody amortyzacji podatkowej, z tym zastrzeżeniem, że raz przyjęta metoda powinna być stosowana do pełnego zamortyzowania środka trwałego. Stawka amortyzacji podatkowej dla budynków niemieszkalnych wynosi co do zasady 2,5 proc., ale jeśli nabywany budynek był wcześniej używany, można rozważyć zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacji w wysokości nie mniejszej niż 10 proc. Na podstawie art. 16i ust. 5 ustawy o CIT dozwolone jest także obniżanie przyjętej stawki amortyzacyjnej, począwszy od miesiąca, w którym środek został wprowadzony do ewidencji, albo od pierwszego miesiąca każdego następnego roku podatkowego.

Zwiększenie wartości nieruchomości, od której dokonywane są odpisy amortyzacyjne, może nastąpić tylko w przypadku jej ulepszenia będącego wynikiem jej przebudowy, rozbudowy czy modernizacji, jeśli wydatki na ulepszenie przekroczyły 3500 zł w roku podatkowym i spowodowały wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia do używania. A zatem wzrost wartości rynkowej nieruchomości nie będzie miał wpływu na jej prezentację podatkową.

Należy zaznaczyć, że kwestie takie jak wybór metody amortyzacji, obniżanie przyjętych stawek czy ulepszenie nieruchomości będą mieć wpływ na wartość podatkową netto środka trwałego, która stanowi podstawę do ustalenia różnic przejściowych w kalkulacji podatku odroczonego.

Na koniec trzeba zauważyć, że odpis aktualizujący wartość nieruchomości spowodowany jej spadkiem (w przypadku przyjęcia modelu kosztu historycznego) nie stanowi kosztu podatkowego zgodnie z brzmieniem art. 16 ust. 1 pkt 26a ustawy o CIT. Neutralne podatkowo są również skutki zmian wartości nieruchomości w wyniku aktualizacji wyceny (w przypadku przyjęcia modelu wartości godziwej), które nie stanowią odpowiednio kosztów lub przychodów podatkowych. ⒸⓅ

Podsumowanie

Dokonując wyboru modelu wyceny nieruchomości inwestycyjnej, musimy rozważyć zalety i wady zastosowania konkretnej polityki rachunkowości z tym związanej, ponieważ będzie ona wpływać na wygląd bilansu oraz rachunku zysków i strat w przyszłości.

•Po początkowym ujęciu spółka musi dokonać wyboru pomiędzy modelem historycznym oraz modelem wartości godziwej.

•Model historyczny skutkuje możliwością lepszego prognozowania rachunku zysków i strat, a wartość bilansowa nie podlega istotnym wahaniom (przeszacowanie występuje jedynie w przypadku wystąpienia utraty wartości).

•Model wartości godziwej odzwierciedla aktualną wycenę rynkową, ale z drugiej strony wartości podlegają okresowym przeszacowaniom, które są uwzględniane w rachunku zysków i strat, co powoduje mniejsze możliwości prognozowania.

•W przypadku zastosowania modelu historycznego możliwa jest zmiana zasad polityki rachunkowości i przejście na model wartości godziwej. Należy jednak pamiętać, że zmiana w drugą stronę, a więc przejście z modelu wartości godziwej na model historyczny nie jest możliwa (Międzynarodowy Standard Rachunkowości 40 – Nieruchomości Inwestycyjne – punkt 31). ⒸⓅ

Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata

Tabela 1. Dwa sposoby wyceny – kluczowe różnice, wady i zalety ⒸⓅ

Model historyczny (ceny nabycia lub koszt wytworzenia)	Model wartości godziwej
Podstawa wyceny
Cena nabycia to kwota zapłaconych środków pieniężnych lub ich ekwiwalentów przekazanych z tytułu nabycia aktywów w momencie ich nabycia lub wytworzenia. Cena nabycia powinna zostać pomniejszona o otrzymane rabaty, upusty, skonta i inne korzyści pieniężne oraz powiększona o koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem tego składnika majątku do stanu, w którym będzie on zdatny do użytku. (art. 28 ust. 8 u.r.)/(MSR 40.5)	Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, cenę, którą jednostka otrzymałaby za sprzedaż składnika aktywów na zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na dzień wyceny. (art. 28 ust. 6 u.r.)/(MSSF 13.9).
Zastosowanie zasad rachunkowości
Zastosowanie modelu historycznego (ceny nabycia lub kosztu wytworzenia) oznacza w praktyce, że po początkowym ujęciu aktywa w cenie nabycia (tak jak zostało to opisane powyżej) jednostka dokonuje odpisów amortyzacyjnych w ciężar rachunku zysków i strat. Zarząd spółki powinien rozważyć i dostosować stawki amortyzacyjne tak, aby odzwierciedlały one okres ekonomicznej użyteczności poszczególnych istotnych elementów nieruchomości. W praktyce może to oznaczać, że niezbędna będzie analiza aktywa – nieruchomości i wyodrębnienie istotnych elementów struktury, infrastruktury technicznej i elementów wyposażenia budynku. Dodatkowo polityka rachunkowości musi dodatkowo określać konieczność przeprowadzania testu na trwałą utratę wartości posiadanych inwestycji. Analiza potencjalnych przesłanek powinna być wykonywana co najmniej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. W przypadku wystąpienia przesłanek należy przeprowadzić test na utratę wartości. W przypadku zidentyfikowania utraty wartości odpis z tego tytułu powinien zostać ujęty bezpośrednio w rachunku zysków i strat obejmującym dany okres.	Wartość godziwa nieruchomości odzwierciedla warunki rynkowe na dzień bilansowy. Szacunek wartości godziwej przeprowadza się na konkretny dzień, a ponieważ warunki rynkowe mogą się zmieniać, taka wartość szacunkowa może się okazać nieprawidłowa w innym terminie. Wartość godziwa nieruchomości odzwierciedla m.in. wysokość przychodów z czynszów i aktualnych umów leasingu, jak również racjonalne i uzasadnione założenia odzwierciedlające ich ocenę rynkową. W praktyce oznacza to, że wycena nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej przeprowadzana jest z reguły przez renomowanych rzeczoznawców. Pełna wycena powinna być przeprowadzana co najmniej raz na rok na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego, natomiast powszechną praktyką jest również sporządzanie aktualizacji wycen na każdy dzień sprawozdawczy (kwartały), na który są sporządzane dane dla użytkowników zewnętrznych. Należy pamiętać, że wszelkie zmiany wartości godziwej związane z jej przeszacowaniem są ujmowane bezpośrednio w rachunku zysków i strat, obejmujący dany okres.
Zalety
Co do zasady model historyczny nie podlega okresowym wahaniom związanym ze zmianami wartości godziwej (jedyny przypadek przeszacowania to odpis z tytułu utraty wartości). Nieruchomości podlegają amortyzacji poprzez określony z góry okres ekonomicznej użyteczności. W konsekwencji rachunek zysków i strat jest dużo bardziej przewidywalny i łatwiej jest szacować przyszłe wartości i prognozy.	Zaletą zastosowania modelu wartości godziwej jest to, że odzwierciedla ona realną – rynkową wartość nieruchomości na dzień bilansowy. Nie ma to co do zasady zastosowania w przypadku modelu historycznego, gdyż tam ujmowane są odpisy amortyzacyjne i ewentualne odpisy z tytułu utraty wartości. W przypadku modelu wartości godziwej bieżące zmiany związane z przeszacowaniem są ujmowane w rachunku zysków i strat.
Cechą modelu historycznego jest to, że zaprezentowana wartość nie musi do końca odpowiadać faktycznej wartości godziwej aktywa – zwłaszcza ma to miejsce w przypadku, kiedy następuje rynkowy wzrost wartości nieruchomości. W konsekwencji istnieje możliwość zmiany polityki rachunkowości i zmiana zastosowania modelu wyceny – przejście z modelu historycznego na model wartości godziwej. Nie jest już niestety możliwy powrót do modelu historycznego, kiedy od początku jednostka zdecyduje się na stosowanie modelu wartości godziwej.	W przypadku długoterminowej strategii utrzymania aktywów ich wzrost wartości jest bezpośrednio odzwierciedlony w bilansie i w konsekwencji ma bezpośredni wpływ na wartość pozycji nieruchomości inwestycyjnych w aktywach oraz na wartość zaprezentowanych kapitałów własnych, które również w długim okresie systematycznie rosną.
Wady
Model historyczny nie odzwierciedla do końca wartości godziwej, a więc wartości, która zostałaby zrealizowana w przypadku sprzedaży aktywa na warunkach rynkowych. Oznacza to, że w niektórych przypadkach, w przypadku realizacji takich transakcji, przychód ze sprzedaży nieruchomości może być zupełnie różny od historycznej wartości nieruchomości zaprezentowanej w sprawozdaniu finansowym. W takim przypadku zrealizowany wynik na transakcji będzie istotnie wpływał na rachunek wyników za dany okres.	Wartość godziwa reprezentuje wartość rynkową na dany dzień bilansowy, niemniej okresowa wycena nieruchomości do wartości godziwej jest niewątpliwie związana z dodatkowymi kosztami związanymi z koniecznością sporządzenia niezależnych wycen. Dodatkowo, zwłaszcza Międzynarodowe Standardy Rachunkowości wymagają, aby sprawozdanie finansowe zawierało wiele ujawnień dotyczących sposobu oszacowania wartości godziwej, jej klasyfikacji do właściwych poziomów, jej analizy wrażliwości, procesu jej szacowania itd. Przygotowanie takich ujawnień jest często czasochłonne i wymaga zdobycia dodatkowych informacji.
Model historyczny zobowiązuje do przeprowadzania analizy potencjalnych przesłanek utraty wartości co najmniej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Odpis z tytułu utraty wartości obciąża wynik danego okresu.	W przypadku zastosowania modelu wartości godziwej rachunek zysków i strat spółki jest narażony na okresowe wahania dotyczące faktu ujmowania ruchów związanych z przeszacowaniem wartości godziwej.

---

PRZYKŁAD

Wpływ na kapitał ⒸⓅ

Pozycja początkowa. Ujęcie początkowe to uproszczony model bilansu, w którym zakładamy, że spółka posiada aktywo – nieruchomość inwestycyjną (NI) (początkowa wartość to 100) o okresie ekonomicznej użyteczności 40 lat (roczne umorzenie wynosi 2,5).

W przypadku zastosowania modelu historycznego (cena nabycia lub koszt wytworzenia) jednostka będzie zobowiązana do dokonania rocznego odpisu amortyzacyjnego w kwocie 2,5. W przypadku zastosowania modelu wartości godziwej i braku przesłanek co do zmiany

tej wartości kwoty zaprezentowane w bilansie jednostki nie ulegną zmianie.

Wariant I. Opcja I dotyczy przypadku, w którym mamy wzrost wartości godziwej użytkowanej nieruchomości inwestycyjnej. W przypadku wzrostu wartości nieruchomości inwestycyjnej zostanie on jedynie zaprezentowany w przypadku zastosowania modelu wartości godziwej. Wzrost (+10) wpłynie na wartość pozycji aktywów oraz na rachunek zysków i strat i w rezultacie na kapitały własne danej jednostki. W przypadku zastosowania modelu historycznego wzrost ten nie jest w żaden sposób ujęty w rachunku zysków i strat. Jedynym elementem rachunku zysków i strat pozostaje okresowa amortyzacja posiadanej nieruchomości inwestycyjnej.

Wariant II. Opcja II dotyczy przypadku, w którym mamy do czynienia ze spadkiem wartości godziwej posiadanej przez jednostkę nieruchomości inwestycyjnej (do kwoty 75). W przypadku stosowania modelu historycznego spadek wartości jest przesłanką do przeprowadzenia testu na utratę wartości i rozpoznania odpisu z tego tytułu. Odpis jednak będzie mniejszy (–22,5), gdyż wartość księgowa została już pomniejszona o obowiązkowy odpis amortyzacyjny (–2,5). W przypadku stosowania modelu wartości godziwej odpis będzie większy (–25).

Tabela 2. Wpływ obu modeli na kapitały jednostki przy założeniu zwiększenia oraz zmniejszenia wartości nieruchomości

			Opcja I		Opcja II
	Pozycja początkowa		(Wartość godziwa = 110)		(Wartość godziwa = 75)
Podstawowe dane	Model historyczny	Model wartości godziwej	Model historyczny	Model wartości godziwej	Model historyczny	Model wartości godziwej
Aktywa
Aktywa trwałe (NI)	100	100	100	100	100	100
Aktualizacja wyceny (in plus)	0	0	0	10	0	0
Umorzenie	(2,5)	n/d	(2,5)	n/d	(2,5)	n/d
Utrata wartość/aktualizacja wyceny (in minus)	0	0	0	0	(22,5)	(25)
Aktywa ogółem	97,5	100	97,5	110	75	75
Pasywa
Kapitał własny	100	100	100	100	100	100
Wynik okresu	(2,5)	n/d	(2,5)	10	(25)	(25)
Pasywa ogółem	97,5	100	97,5	110	75	75
Rachunek zysków i strat
Przychody	0	0	0	0	0	0
Amortyzacja	(2,5)	0	(2,5)	0	(2,5)	0
Aktualizacja wyceny/utrata wartości				10	(22,5)	(25)
Wynik netto	(2,5)	0	(2,5)	10	(25)	(25)

Łukasz Michorowski, biegły rewident, dyrektor w dziale audytu, Deloitte

Aleksander Kot, doradca podatkowy, dyrektor w dziale doradztwa podatkowego, Deloitte

Maciej Mucha, doradca podatkowy, starszy menedżer w dziale doradztwa podatkowego, Deloitte

Anna Chylak, doradca podatkowy, starszy konsultant w dziale doradztwa podatkowego, Deloitte

Podstawa prawna:

Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1047).

Ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1888 ze zm.).