Rachunkowość spółek nieruchomościowych

Nowelizacja ustawy o PIT i ustawy o CIT wprowadziła wiele zmian i nowych obowiązków dotyczących spółek nieruchomościowych. Rozliczenia podatku dochodowego obciążać będzie nie sprzedającego, ale nabywcę udziałów, czyli inwestora.

Rachunkowość spółek nieruchomościowych

Od nowego roku mamy ustawową definicję spółki nieruchomościowej. Zgodnie z tą definicją, spółki nieruchomościowe to podmioty zobowiązane do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, które spełniają następujące zasadnicze warunki:

• na pierwszy dzień roku podatkowego/obrotowego co najmniej 50% wartości aktywów spółki pochodzi (bezpośrednio lub pośrednio) z nieruchomości położonych w Polsce oraz z praw do takich nieruchomości;
• wartość nieruchomości takiej spółki przekracza 10 mln zł;
• 60% przychodów spółki pochodzi z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności nieruchomości lub prawa do nieruchomości oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych (nie stosuje się do nowopowstałego podmiotu).

-  Jednocześnie, w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność wartość 10 mln zł przyjmuje się wg wartości rynkowej nieruchomości, zaś w przypadku podmiotów kontynuujących działalność, wartość tę ustala się wg wartości bilansowej – mówi w rozmowie z MarketNews24 Anna Turska-Tomczykowska, Partner Zarządzający w Kancelarii Ożóg Tomczykowski.

Najistotniejszą zmianą jest nałożenie na spółki nieruchomościowe funkcji płatnika podatku dochodowego od sprzedaży swoich udziałów/akcji czy innych podobnych praw przez jej wspólnika. Spółka będzie pełniła funkcję płatnika jeżeli:

• zbywającym udziały w spółce nieruchomościowej jest podmiot zagraniczny, niebędący polskim rezydentem podatkowym, oraz
• przedmiotem transakcji zbycia są udziały dające co najmniej 5% praw głosu, co najmniej 5% prawa do udziału w zysku (przy spółkach osobowych), albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.

Spółka nieruchomościowa - rozliczenia

Wprowadzone zmiany będą miały duży praktyczny wpływ na rozliczenia stron transakcji sprzedaży udziałów w spółkach nieruchomościowych.

- Przede wszystkim wskutek nowelizacji, prawny ciężar właściwego rozliczenia podatku dochodowego obciążać będzie nie podmiot realizujący dochód (tj. sprzedającego), ale nabywcę udziałów (inwestora) – wyjaśnia Anna Turska-Tomczykowska. - Przejmując spółkę nieruchomościową to inwestor będzie zmagał się z ewentualnymi nieprawidłowościami w zakresie wykonania przez nią obowiązków płatnika przy transakcji.

W przypadku nieposiadania przez spółkę nieruchomościową informacji o kwocie transakcji spółka nieruchomościowa ma obowiązek przyjąć, że transakcja została dokonana po cenie rynkowej. Brak jest jednak przepisów nakazujących podatnikowi przekazanie płatnikowi informacji o możliwych do rozpoznania przez niego kosztach uzyskania przychodów na zbyciu Udziałów. W efekcie, nabywca udziałów w toku due diligence  podatkowego spółki nieruchomościowej będzie musiał dokonać analizy podatkowej historii objęcia/nabycia udziałów przez sprzedawcę i samodzielnie zweryfikować poziom możliwych do rozpoznania kosztów podatkowych. Zakres badania podatkowego ulegnie zatem istotnemu rozszerzeniu i to na kwestie podatkowe nie dotyczące bezpośrednio nabywanej spółki. 

Nowe przepisy mogą doprowadzić w praktyce do bardzo restrykcyjnego podejścia przy ustalaniu podatku CIT i PIT na sprzedaży udziałów, poprzez przykładowo wyłączenie z rachunku kosztów podatkowych kwot co do których powstaną jakiekolwiek, nawet najmniejsze wątpliwości. W skrajnych przypadkach, może dochodzić do zatrzymania części ceny sprzedaży udziałów  i zwolnienia jej dopiero po upływie okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego.

- Strony transakcji nieruchomościowej powinny zacząć regulować w dokumentacji transakcyjnej sposób korekty ceny związanej z rozliczeniami podatku dochodowego sprzedawcy z tytułu transakcji lub rozważyć wprowadzenie stosownych klauzul w zakresie tzw. specific indemnity, na okoliczności nieprawidłowego rozliczenia podatku dochodowego sprzedawcy przez spółkę nieruchomościową jako płatnika – dodaje A.Turska-Tomczykowska, Kancelaria Ożóg Tomczykowski.