Obowiązek podatkowy w VAT przy zaliczce na rachunek powierniczy

Polecamy: Samochód po zmianach od 1 kwietnia 2014 - multipakiet

Zgodnie z art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku gdy przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności zaliczkę albo wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Środki na mieszkaniowym rachunku powierniczym

Obowiązująca od 29 kwietnia 2012 r. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. 2011, Nr 232, poz. 1377) wprowadziła środki ochrony klientów developerów. Zgodnie z art. 4 tej ustawy developer zapewnia otwarty bądź zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który klient wpłaca środki. Zgodnie z art. 10 ustawy bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu (art. 10 ustawy). Natomiast w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi środki po stwierdzeniu zakończenia danego etapu przedsięwzięcia (art. 11 ustawy).

Obowiązek podatkowy w VAT z tytułu otrzymania zaliczki na usługi turystyczne

Zapisz się na nasz newsletter

Kiedy developer faktycznie dysponuje środkami?

Zasadnicze znaczenie dla raportowania podatku VAT przez developera ma to, kiedy developer otrzymał środki zgromadzone na rachunku. W przypadku uznania, że otrzymanie nastąpiło w chwili wpłaty na rachunek powierniczy, obowiązek podatkowy powstaje znacznie wcześniej niż, kiedy developer faktycznie dysponuje środkami. Powodowałoby to konieczność skredytowania podatku VAT przez developera z własnych środków i pogorszenie jego przepływów pieniężnych.

Obowiązek podatkowy w podatku VAT w 2014 r.

Istnieją liczne argumenty przemawiające za tym, że środki na rachunku powierniczym, zarówno otwartym jak i zamkniętym, nie powinny być traktowane jako otrzymane. Argument polega na tym, że developer nie może dysponować środkami do czasu ich uwolnienia przez bank. Jest to widoczne w sposobie prezentacji takich kwot w sprawozdaniu finansowym developera na dzień bilansowy. Argument ten jest zgodny z orzecznictwem TS UE dotyczącym otrzymanych płatności (m.in. C-419/02 w sprawie BUPA Hospitals). Co więcej wpłata środków na rachunek powierniczy nie ma charakteru ostatecznego. W razie nie ziszczenia się określonych warunków środki na rachunku mogą podlegać zwrotowi.