KSeF dla wspólnot mieszkaniowych pod znakiem zapytania. Posłanka pyta resort finansów o możliwe wyłączenie

• Interpelacja do Ministerstwa Finansów. Wątpliwości dotyczące obowiązkowego KSeF dla wspólnot mieszkaniowych
• Pięć pytań do resortu. Czy wspólnoty mieszkaniowe zostaną wyłączone z KSeF?
• Ministerstwo Finansów odpowiada. Największe konsultacje w historii resortu
• Resort nie planuje wyłączeń. Priorytetem jednolity system fakturowania

Obowiązkowy Krajowy System e-Faktur (KSeF) ma ostatecznie objąć miliony podmiotów w Polsce. Coraz więcej pytań pojawia się jednak w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w klasycznym rozumieniu i funkcjonują na zupełnie innych zasadach niż przedsiębiorcy. Właśnie tej kwestii dotyczy interpelacja poselska skierowana do Ministerstwa Finansów.

Posłanka Gabriela Lenartowicz zwróciła uwagę, że objęcie wspólnot mieszkaniowych obowiązkowym korzystaniem z KSeF może oznaczać dodatkowe koszty, nowe obowiązki administracyjne oraz konieczność wdrażania rozwiązań informatycznych przez podmioty zarządzające nieruchomościami. W interpelacji podkreślono również, że wspólnoty mieszkaniowe powstają z mocy prawa i nie są przedsiębiorcami, dlatego ich sytuacja wymaga odrębnej analizy.

Resort finansów odpowiada, że analizował skutki wdrożenia KSeF oraz przeprowadził szerokie konsultacje społeczne. Jednocześnie nie przewiduje obecnie wyłączenia wspólnot mieszkaniowych z systemu, argumentując to potrzebą zachowania jednolitego modelu fakturowania. Poniżej publikujemy pełną treść interpelacji oraz odpowiedź Ministerstwa Finansów.

Interpelacja do Ministerstwa Finansów. Wątpliwości dotyczące obowiązkowego KSeF dla wspólnot mieszkaniowych

Interpelacja nr 17044 do ministra finansów i gospodarki w sprawie objęcia wspólnot mieszkaniowych obowiązkiem korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF):

Szanowny Panie Ministrze, działając na podstawie art. 14 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 9 maja 1996 r. o wykonywaniu mandatu posła i senatora (Dz. U. z 2018 r. poz. 1799 z późn. zm.) oraz art. 191-193 Regulaminu Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej, zwracam się do Pana w sprawie objęcia wspólnot mieszkaniowych obowiązkiem korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF).

Do mojego biura poselskiego z prośbą o podjęcie interwencji w ramach wykonywanego mandatu poselskiego zgłaszają się przedstawiciele zarządów wspólnot mieszkaniowych, w których ocenie włączenie wspólnot mieszkaniowych do obowiązkowego systemu KSeF jest rozwiązaniem nieadekwatnym do ich charakteru prawnego, funkcji oraz realnych możliwości organizacyjnych. Zasadne wydaje się co najmniej odroczenie tego obowiązku wobec wspólnot, a docelowo ich wyłączenie z tego obowiązku.

Wspólnoty mieszkaniowe nie są przedsiębiorcami w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2025 r. poz. 1480). Nie prowadzą działalności gospodarczej w celach zarobkowych, nie posiadają zdolności upadłościowej, a ich funkcjonowanie ogranicza się do zarządzania nieruchomością wspólną. Ich status prawny określony jest w ustawie o własności lokali - jako szczególnej jednostki organizacyjnej, a nie podmiotu gospodarczego.

Co istotne, wspólnoty mieszkaniowe powstają nie w wyniku autonomicznej decyzji założycieli, lecz z mocy prawa - jako konsekwencja współwłasności nieruchomości. Mają więc charakter zrzeszeń przymusowych właścicieli lokali. Tym samym traktowanie ich analogicznie do przedsiębiorców i nakładanie na nie obowiązków właściwych dla obrotu gospodarczego budzi poważne wątpliwości systemowe.

Nawet przy zastosowaniu kryteriów przewidzianych dla mikro przedsiębiorców należy wskazać, że wspólnoty mieszkaniowe co do zasady nie spełniają tej definicji. Zgodnie z art. 7 ustawy - Prawo przedsiębiorców, mikroprzedsiębiorcą jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą, który spełnia określone kryteria zatrudnienia i obrotów. Tymczasem wspólnoty zazwyczaj nie zatrudniają pracowników, a ich gospodarka finansowa nie ma charakteru obrotu gospodarczego, lecz polega na zarządzaniu środkami właścicieli lokali.

Skala zjawiska dodatkowo wzmacnia wagę problemu. W Polsce funkcjonuje ponad 190 tysięcy wspólnot mieszkaniowych, obejmujących blisko 4 miliony lokali mieszkalnych. Według danych na dzień 31 grudnia 2024 r. zasoby wspólnot mieszkaniowych stanowiły około 24,3% ogółu mieszkań w kraju. Oznacza to, że ewentualne błędne uregulowanie tej kwestii dotknie milionów obywateli.

Wprowadzenie obowiązkowego KSeF dla wspólnot mieszkaniowych wiąże się również z dodatkowymi kosztami obsługi księgowej, koniecznością wdrożenia nowych systemów informatycznych oraz zwiększeniem obciążeń administracyjnych - przy braku realnych korzyści systemowych.

Pięć pytań do resortu. Czy wspólnoty mieszkaniowe zostaną wyłączone z KSeF?

W związku z powyższym zwracam się z prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:

1. Czy Ministerstwo Finansów analizowało specyfikę funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych w kontekście obowiązku korzystania z KSeF?
2. Czy rozważane jest wyłączenie wspólnot mieszkaniowych spod obowiązku korzystania z KSeF, jako podmiotów niebędących przedsiębiorcami?
3. Czy w przypadku braku wyłączenia planowane jest przynajmniej odroczenie tego obowiązku dla wspólnot mieszkaniowych?
4. Czy przeprowadzono analizę skutków finansowych i organizacyjnych dla wspólnot oraz ich członków (właścicieli lokali)?
5. Czy ministerstwo planuje odrębne, uproszczone rozwiązania dla podmiotów o charakterze niegospodarczym, takich jak wspólnoty mieszkaniowe?

Posłanka Gabriela Lenartowicz
Racibórz, dnia 5 maja 2026 r.

Ministerstwo Finansów odpowiada. Największe konsultacje w historii resortu

Odpowiedź na interpelację nr 17044 w sprawie objęcia wspólnot mieszkaniowych obowiązkiem korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF):

Szanowny Panie Marszałku, w związku z interpelacją nr 17044 Pani Poseł Gabrieli Lenartowicz w sprawie objęcia wspólnot mieszkaniowych obowiązkiem korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur KSeF, Ministerstwo Finansów przedstawia odpowiedzi na poniższe pytania.

I. Analiza specyfiki funkcjonowania oraz skutków wprowadzenia KSeF w przypadku wspólnot mieszkaniowych

Czy Ministerstwo Finansów analizowało specyfikę funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych w kontekście obowiązku korzystania z KSeF?
Czy przeprowadzono analizę skutków finansowych i organizacyjnych dla wspólnot oraz ich członków (właścicieli lokali)?

Ministerstwo Finansów przygotowując rozwiązania dotyczące KSeF przeprowadziło niezwykle szerokie konsultacje społeczne. Były to największe, przeprowadzone w historii resortu finansów konsultacje rozwiązań prawnych i biznesowych. Konsultacje miały charakter otwarty i wziąć w nich mogli przedstawiciele każdej branży czy grupy przedsiębiorców funkcjonującej na polskim rynku. Finalnie wzięło w nich udział ok. 10 tysięcy podmiotów. Skrupulatnie przeanalizowano zgłoszone wówczas uwagi i wnioski. Finalnie, w przygotowanych rozwiązaniach uwzględniano niemal wszystkie zgłaszane przez interesariuszy uwagi i postulaty dotyczące specyfiki działalności różnych kategorii podmiotów.

"Ministerstwo Finansów przygotowując rozwiązania dotyczące KSeF przeprowadziło niezwykle szerokie konsultacje społeczne. Były to największe, przeprowadzone w historii resortu finansów konsultacje rozwiązań prawnych i biznesowych."

Zgodnie z szacunkami zawartymi w OSR do ustawy wprowadzającej KSeF, niezbędne wydatki do poniesienia w związku z proponowaną zmianą sposobu fakturowania, czyli głównie koszty dostosowania używanych systemów informatycznych do nowych rozwiązań, będą w głównej mierze zależały od wielkości danego podmiotu oraz zakresu koniecznych zmian. Darmowe narzędzia oferowane przez administrację powinny wyeliminować lub istotnie ograniczyć koszty związane z wdrożeniem obowiązkowego KSeF.

VAT 2026. Komentarz

Resort nie planuje wyłączeń. Priorytetem jednolity system fakturowania

II. Możliwość wyłączenia lub odroczenia obowiązku korzystania z KSeF przez wspólnoty mieszkaniowe

III. Rozwiązania alternatywne dla wspólnot mieszkaniowych

Czy rozważane jest wyłączenie wspólnot mieszkaniowych spod obowiązku korzystania z KSeF, jako podmiotów niebędących przedsiębiorcami?
Czy Ministerstwo planuje odrębne, uproszczone rozwiązania dla podmiotów o charakterze niegospodarczym, takimi jak wspólnoty mieszkaniowe?
Czy w przypadku braku wyłączenia planowane jest przynajmniej odroczenie tego obowiązku dla wspólnot mieszkaniowych?

Ministerstwo Finansów z uwagą wsłuchuje się postulaty i opinie dotyczące KSeF i nie wykluczamy, że w przyszłości mogą nastąpić pewne modyfikacje w zakresie zasad fakturowania oraz funkcjonowania systemu. Niemniej należy podkreślić, że wprowadzenie wyłączeń w stosunku do ogólnego modelu fakturowania w KSeF powoduje utrudniony proces obsługi dokumentów z uwagi na konieczność prowadzeniem dwóch odrębnych systemów. Jednego dla tradycyjnego sposobu fakturowania oraz drugiego dla faktur ustrukturyzowanych w KSeF. Dlatego najrozsądniejszym jest ujednolicenie i doprowadzenie do sytuacji, w której uczestnicy transakcji w taki sam sposób wystawiają faktury oraz w tożsamy sposób mają możliwość ich odbierania.

"Ministerstwo Finansów z uwagą wsłuchuje się postulaty i opinie dotyczące KSeF i nie wykluczamy, że w przyszłości mogą nastąpić pewne modyfikacje w zakresie zasad fakturowania oraz funkcjonowania systemu. Najrozsądniejszym jest ujednolicenie i doprowadzenie do sytuacji, w której uczestnicy transakcji w taki sam sposób wystawiają faktury oraz w tożsamy sposób mają możliwość ich odbierania."

Podsekretarz stanu w Ministerstwie Finansów
Zbigniew Stawicki
Warszawa, 2 czerwca 2026 r.