REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ustanowienie służebności przesyłu a obniżenie wartości nieruchomości

 Kancelaria Prawa Sportowego i Gospodarczego „Dauerman”
Kancelaria specjalizuje się w prawie sportowym i gospodarczym.
Ustanowienie służebności przesyłu a obniżenie wartości nieruchomości /fot.Shutterstock
Ustanowienie służebności przesyłu a obniżenie wartości nieruchomości /fot.Shutterstock
fot.Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Zdaniem sądów nie ma żadnych przeszkód, by wynagrodzenie za ustanowioną służebność przesyłu, zarówno ustalone przez strony umownie, jaki i określone orzeczeniem sądu, kompensowało właścicielowi ten uszczerbek w jego majątku, który jest konsekwencją obniżenia się wartości nieruchomości, jako składnika jego majątku w związku z jej obciążeniem służebnością.

W bardzo wielu sprawach sądowych, które prowadzę spotykam się z tym samym zarzutem ze strony przedsiębiorców przesyłowych – skoro klient nabył działkę z urządzeniami, to nie ma powodów, aby w cenie uwzględniać składnik w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości. Jak argumentują właściciele instalacji przesyłowych, skoro ktoś kupował nieruchomość obciążoną fizycznie cudzą własnością, to pewnie w cenie uwzględniono ten „defekt”.

REKLAMA

Autopromocja

Niestety, również część sądów podziela ten pogląd.

W mojej ocenie argument, że ktoś kupując nieruchomość uwzględnił w cenie posadowienie na niej urządzeń przesyłowych należy badać w okolicznościach każdego przypadku i przeważnie nie jest on trafny, w szczególności w przypadku zakupu działki jeszcze przed ustawowym uregulowaniem kwestii służebności przesyłu.

Poniżej przedstawiam uzasadnienie postanowienia Sądu Okręgowego w Poznaniu, który również uznał, że obniżenie wartości nieruchomości stanowi składnik wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu (tak postanowienie Sądu Okręgowego w Poznaniu Wydział II Cywilny Odwoławczy z dnia 13 stycznia 2017 r., sygn. II Ca 1024/16).

Oceniając ustalenia sądu pierwszej instancji, Sąd odwoławczy przyjął, że Sąd Rejonowy dostatecznie umotywował przyjęcie do ustalenia wynagrodzenia kwotę uwzględniającą tzw. obniżenie wartości nieruchomości. Przy tym słusznie przyjął, że pomimo nabycia przez wnioskodawców nieruchomości z obciążeniem na „skutek lokalizacji urządzeń przesyłowych” to jednak obecnie urządzenia te znacząco ograniczają możliwość wykorzystania nieruchomości do celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sąd odwoławczy (…) zaznacza, że art. 305 (2) § 2 Kodeksu cywilnego nie precyzuje przesłanek ustalania wynagrodzenia, co daje podstawę do przyjęcia, że ustawodawca pozostawił sądowi swobodę polegającą na indywidualizacji ocen w tym zakresie, formułowanych na podstawie określonego stanu faktycznego, które mogą także wynikać z ogólnych reguł porządku prawnego (vide : postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2013r. (IV CSK 440/12). W kontekście powyższego niezbędnym jest wskazanie, że biegła w pierwotnej opinii w sposób precyzyjny określiła wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności na nieruchomości. Dokonała tego sposobem pośrednim, który jest sumą dwóch składników – obniżenia wartości nieruchomości na skutek lokalizacji urządzenia przesyłowego i wynagrodzenia za współkorzystanie przez przedsiębiorstwo przesyłowe z nieruchomości w przyszłości, w pasie służebności przesyłu. Jednocześnie wyjaśniła, że obliczenie wynagrodzenia sposobem pośrednim następuje wówczas, jak w omawianej sprawie - gdy brak jest stawek wynagrodzeń i cen transakcyjnych. Natomiast w świetle zarzutu apelacyjnego niezbędnym było zaznaczenie, że nabycie własności nieruchomości obciążonej urządzeniami przesyłowymi - z uwagi na ich nietrwały charakter - nie pozbawiało nabywców np. prawa żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości a w skrajnych przypadkach nawet żądania ich usunięcia. Natomiast następujące w wyniku ustanowienia służebności obciążenie prawne nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym a nie jak dotąd jedynie faktycznym, ma charakter trwały i nieodwracalny. O ile więc posadowienie urządzeń utrudnia jedynie właścicielowi korzystanie z nieruchomości w jakimś zakresie, o tyle ich legalizacja polegająca na ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego, obciąża tę nieruchomość prawnie i nakazuje każdoczesnemu właścicielowi respektowanie prawa uprawnionego z tytułu służebności. Źródłem uszczerbku po stronie właściciela jest więc w tym wypadku ustanowienie prawa, a nie samych urządzeń i ten uszczerbek podlega wyrównaniu w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności (vide : postanowienie SN z 29 maja 2015r., V CSK 468/14, niepublik.).

Stąd przy ustalaniu wynagrodzenia w rozumieniu art. 305 (2) § 2 Kc powinno uwzględniać cały uszczerbek będący następstwem ustanowienia służebności przesyłu. Wynagrodzenie to bowiem obejmuje dwa elementy: rekompensatę za obniżenie wartości nieruchomości, zależne od stopnia ingerencji ustanowionego prawa w prawo własności oraz ekwiwalent, o charakterze zbliżonym do należności czynszowych, za wyrażoną zgodę i prawo do korzystania z gruntu w latach eksploatacji urządzenia.

NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

REKLAMA

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 8 lutego 2013 r. (IV CSK 317/12), wynagrodzenie za obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu musi być indywidualizowane, stosownie do doniosłych dla jego określenia okoliczności konkretnego przypadku. Stąd brak jest podstaw do twierdzenia, że wynagrodzenie to nie może być obliczone na podstawie różnicy między wartością nieruchomości bez obciążenia oraz wartością tej samej nieruchomości z obciążeniem spowodowanym ustanowieniem określonej służebności. Nie ma żadnych przeszkód, by wynagrodzenie za ustanowioną służebność, zarówno ustalone przez strony umownie, jaki i określone orzeczeniem sądu, kompensowało właścicielowi ten uszczerbek w jego majątku, który jest konsekwencją obniżenia się wartości nieruchomości, jako składnika jego majątku w związku z jej obciążeniem służebnością.

Podobnie w postanowieniu z dnia 20 września 2012 r. (IV CSK 556/12) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, iż wynagrodzenie należne na podstawie art. 305 (2) § 2 Kc powinno uwzględniać cały uszczerbek będący następstwem ustanowienia służebności przesyłu, w tym także zmniejszenie wartości nieruchomości. Stąd wnioskodawcy nie musieli wykazywać w tym zakresie, wbrew argumentacji apelującego - inicjatywy dowodowej.

Zatem Sąd odwoławczy przychylając się do stanowiska Sądu Rejonowego przyjął, że wartość wynagrodzenia podana przez biegłą (…) zawiera elementy rekompensujące wnioskodawcom obniżenie wartości nieruchomości na skutek ustanowienia służebności przesyłu.

Prezentowane stanowisko popieram i konsekwentnie bronię go w prowadzonych sprawach.

Autor: Maciej Broniecki, Radca Prawny

Kancelaria Prawa Sportowego i Gospodarczego „Dauerman”

Zobacz także: Prawo

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Odpisy amortyzacyjne spółek nieruchomościowych

Najnowsze orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) przynoszą istotne zmiany dla spółek nieruchomościowych w zakresie możliwości rozpoznawania odpisów amortyzacyjnych w kosztach podatkowych. W styczniu tego roku NSA w kilku wyrokach (sygn. II FSK 788/23, II FSK 789/23, II FSK 987/23, II FSK 1086/23, II FSK 1652/23) potwierdził korzystne dla podatników stanowisko wojewódzkich sądów administracyjnych (WSA).

CIT estoński a optymalizacja podatkowa. Czy to się opłaca?

Przedsiębiorcy coraz częściej poszukują skutecznych sposobów na obniżenie obciążeń podatkowych. Jednym z rozwiązań, które zyskuje na popularności, jest estoński CIT. Czy rzeczywiście ta forma opodatkowania przynosi realne korzyści? Przyjrzyjmy się, na czym polega ten model, kto może z niego skorzystać i jakie są jego zalety oraz wady dla polskich przedsiębiorstw.

Składka zdrowotna w 2026 roku – będzie ewolucja czy rewolucja?

Planowane na 2026 rok zmiany w składce zdrowotnej dla przedsiębiorców stanowią jeden z najbardziej dyskutowanych tematów w sferze podatkowej, mimo iż sama składka podatkiem nie jest. Tak jak każda kwestia dotycząca finansów osobistych a równocześnie publicznych, wywołuje liczne pytania zarówno wśród prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, jak i wśród polityków, gdzie widoczne są wyraźne podziały.

Podatnik już nie będzie karany za przypadkowe błędy, nie będzie udowadniał niewinności

Szef rządu Donald Tusk poinformował, że za niecelowe, przypadkowe błędy nie będzie się już karać podatnika. Teraz to urząd skarbowy będzie musiał udowadniać jak jest.

REKLAMA

Będą zmiany w L4, pracy na chorobowym i pensjach na zwolnieniach lekarskich. Przedsiębiorcy: Jesteśmy zwolennikami deregulacji i elastyczności, ale też jasnych zasad

Zasiłek chorobowy powinien być wypłacany pracownikowi już od pierwszego dnia absencji – Północna Izba Gospodarcza w Szczecinie popiera projekt przygotowany przez Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, apelując jednocześnie o to, by ustawa w tej sprawie była przyjęta możliwie szybko. Przedsiębiorcy jednocześnie oczekują dalszego dialogu z Ministerstwem na temat np. „Zmian w L4”, które w opinii niektórych przedsiębiorców mogą budzić kontrowersje. – Jesteśmy zwolennikami tego, by pracownicy i pracodawcy mogli regulować swoje relacje w możliwie elastyczny sposób. Z jednej strony więc jesteśmy zwolennikami tego, by zwolnienie lekarskie nie blokowało w stu procentach możliwości wykonywania innych zobowiązań jeżeli to jest możliwe, ale z drugiej widzimy przestrzeń, gdzie zwolnienie lekarskie może być wykorzystywane do nadrabiania obowiązków w jednej pracy, przy jednoczesnym spowolnianiu działania w drugiej firmie – mówi Hanna Mojsiuk, prezes Północnej Izby Gospodarczej w Szczecinie.

Youtuberzy mogą się cieszyć. Jest pozytywny wyrok NSA w sprawie kosztów podatkowych

Naczelny Sąd Administracyjny potwierdza, że wydatki youtuberów związane z produkcją filmów, takie jak bilety lotnicze, noclegi czy sprzęt filmowy, mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Wyrok jest istotny dla twórców internetowych, którzy ponoszą wysokie koszty związane z tworzeniem treści na YouTube.

Nowa era regulacji krypto – CASP zastępuje VASP. Co to oznacza dla firm?

W UE wchodzi w życie nowa era regulacji krypto – licencja CASP stanie się obowiązkowa dla wszystkich firm działających w tym sektorze. Dotychczasowi posiadacze licencji VASP mają czas na dostosowanie się do końca czerwca 2025 r., a z odpowiednim wnioskiem – do września. Jakie zmiany czekają rynek i co to oznacza dla przedsiębiorców?

Outsourcing pojedynczych procesów księgowych, czy zatrudnienie dodatkowej osoby w dziale księgowości - co się bardziej opłaca?

W stale zmieniającym się otoczeniu biznesowym przedsiębiorcy coraz częściej stają przed dylematem: czy zatrudnić dodatkową osobę do działu księgowego, czy może zdecydować się na outsourcing wybranych procesów księgowych? Analiza kosztów i korzyści pokazuje, że delegowanie pojedynczych zadań księgowych na zewnątrz może być znacznie bardziej efektywnym rozwiązaniem niż rozbudowa wewnętrznego zespołu.

REKLAMA

Kto ma prawo odliczyć ulgę na dziecko? Po rozwodzie rodziców dziecko mieszka z matką a ojciec płaci alimenty i widuje się z dzieckiem

Na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik ma prawo do odliczenia kwoty ulgi prorodzinnej w zależności od tego z kim jego dziecko mieszka i kto faktycznie sprawuje nad nim opiekę. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 14 stycznia 2025 r. wyjaśnił, kto może odliczyć ulgę na dziecko, gdy rodzice są rozwiedzeni, dziecko mieszka z matką na stałe, a ojciec płaci alimenty i co jakiś czas widuje się z dzieckiem.

Odpowiedzialność członków zarządów spółek – co zmienia wyrok TSUE w sprawie Adjak?

W dniu 27 lutego 2025 roku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wydał przełomowy wyrok w sprawie C-277/24 (Adjak), w którym zakwestionował przyjęty w Polsce model solidarnej odpowiedzialności członków zarządu za zaległości podatkowe spółki. W opinii TSUE obecne przepisy naruszają prawo unijne, ponieważ uniemożliwiają kwestionowanie decyzji wymiarowych organów podatkowych, zapadłych w sprawie przeciwko spółce w trakcie postępowania przeciwko członkom zarządu – tym samym godząc w podstawowe zasady ochrony praw jednostki. Orzeczenie to może wymusić istotne zmiany w polskim systemie prawnym oraz wpłynąć na dotychczasową praktykę organów administracji skarbowej wobec członków zarządów spółek.

REKLAMA