REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy pośrednik może domagać się wynagrodzenia za swoje świadczenie?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Prawna GHMW – Hulist, Prawdzic Łaszcz – Radcowie Prawni spółka partnerska
Kancelaria świadczy kompleksowe usługi prawne związane z bieżącą obsługą przedsiębiorców (głównie spółek handlowych).
Kiedy pośrednik może domagać się wynagrodzenia za swoje świadczenie? / Fot. Fotolia
Kiedy pośrednik może domagać się wynagrodzenia za swoje świadczenie? / Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Podstawowym warunkiem dla uznania ważności umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jest jej forma pisemna. Umowa powinna określać zakresu czynności Pośrednika, za które będzie przysługiwało mu wynagrodzenie. Jak skonstruować umowę, aby uniknąć trudności w wyegzekwowaniu wynagrodzenia za wykonaną usługę?

Ważnym elementem umowy jest wskazanie okresu jej obowiązywania. O ile umowa na czas nieokreślony może być wypowiedziana w każdym czasie z zachowaniem okresu wypowiedzenia, tak w przypadku umowy na czas określony zasadniczo do czasu upływu terminu na jaki ją zawarto, umowa obowiązuje. Tym samym żadna ze stron nie może jej wypowiedzieć we wcześniejszym terminie, chyba, że uzyska na to zgodę drugiej strony. Można w umowach na czas określony wprowadzić klauzule dotycząca możliwości wypowiedzenia, choć w takiej sytuacji wydaje się, że nie ma sensu zawarcie umowy na czas określony. Jej celem jest bowiem zapewnienie obydwu stronom stosunku prawnego, pewnego bezpieczeństwa, w ten sposób, ze każda z nich ma pewność, że stosunek prawny będzie trwał do czasu określonego w umowie. Oczywiście w przypadku realizacji przedmiotu umowy np. sprzedaży nieruchomości, umowa wygasa, ponieważ cel na jaki została zawarta został osiągnięty.

REKLAMA

Autopromocja

Umowa na wyłączność

Czy w sytuacji jeżeli Klient zawarł umowę z kontrahentem nie skojarzonym z nim przez pośrednika, pośrednik będzie miał prawo domagać się wynagrodzenia? W takiej sytuacji Pośrednik nie ma prawa do wynagrodzenia, chyba, że zawarł z Klientem umowę na wyłączność. Wówczas Klient w ogóle nie był uprawniony do oferowania swojej nieruchomości przez innych pośredników, za co może odpowiadać wobec Pośrednika odszkodowawczo, co warto przezornie wskazać w treści umowy. Umowa na wyłączność to jednak coraz rzadsza praktyka. Rynek usług pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości jest tak duży, że Pośrednik musi działać dynamicznie i walczyć o klienta, co oznacza nierzadko podpisanie umowy z klientem, który z góry oświadcza, że zamierza oferować swoją nieruchomość również samodzielnie i przez innych pośredników. Umowa na wyłączność nie uprawnia do żądania prowizji, jeżeli do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego, niezwiązanych z czynnościami pośrednika.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Koszty prowadzonej działalności

Skoro w przypadku sprzedaży nieruchomości bez udziału Pośrednika, wynagrodzenie nie jest mu należne, to czy Pośrednik może domagać się zwrot poniesionych przez niego kosztów? Tu znów odpowiedzi należałoby szukać w umowie, przy czym praktyka pokazuje, że kliencie nie są skłonni zawierać umów, nakładających na nich dodatkowe opłaty. Kilku lub kilkunastoprocentowa prowizja Pośrednika, powinna zrekompensować mu nakład pracy i poniesione koszty reklamy, banerów, dojazdów do klienta i spotkań z kontrahentami – poniesionych nie tylko w związku z tą jedną umową, ale również tymi, które nie zakończyły się sukcesem. Krótko mówiąc Pośrednik w celu efektywnego wykonania umowy - poprzez doprowadzenie do zawarcia umowy głównej, albo określa w umowie wynagrodzenie za poszczególne usługi albo ryzykuje, że nie odzyska poniesionych kosztów swojej działalności. Jeżeli Pośrednik doprowadzi do zawarcia docelowej umowy, koszty się zwrócą. W przeciwnym wypadku będą one nie do odzyskania. W taki razie jak zminimalizować ryzyko? Przedsiębiorca nie może przerzucać na konsumenta ciężaru prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Oznacza to, że w ramach umowy pośrednictwa, przedsiębiorca nie może zarabiać na usługach, które służą starannemu wykonaniu umowy. I tak, zdobycie kompletu aktualnych dokumentów będzie niezbędnym elementem dla zawarcia umowy ale w tym wypadku są to opłaty niezależne od Pośrednika. Tym samym może on domagać się zwrotu poniesionych na ten cel wydatków, zgodnie z ich rzeczywistą wysokością o ile wskaże taki zapis w umowie. Pośrednik może również przerzucić na Klienta obowiązek dostarczenia przedmiotowych dokumentów, w określonym terminie od zawarcia umowy i w ten sposób wyeliminować ewentualne straty.

Wynagrodzenie

Pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy. Oznacza to, że jeżeli do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości dojdzie wskutek samodzielnych działań sprzedających, nie będzie prawa do wynagrodzenia. Według stanowiska Sądu Najwyższego dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia decydującego jest stworzenie przez pośrednika sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy. Nie wystarczy aby pośrednik wskazał, że oferta sprzedaży nieruchomości została przez niego zamieszczona w Internecie. Wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi tylko wówczas gdy podjęte przez niego czynności skutkowały skojarzeniem kontrahentów.

Umowa starannego działania i rezultatu

Inaczej będzie, jeżeli w umowie znajdzie się zapis wskazujący, że strony zawarły umowę pośrednictwa, która jest zarówno umową starannego działania, jak i rezultatu. Wtedy wynagrodzenie należne Pośrednikowi wynika zarówno z podjęcia samych działań w zakresie pośrednictwa, o czym mowa powyżej, jak i za doprowadzenie do zbycia nieruchomości. Umowa pośrednictwa ze swej istoty zakłada wynagrodzenie pośrednika za jej wykonanie, czyli stworzenie warunków do zawarcia umowy. Jeżeli tego nie ma, nie ma roszczenia o wynagrodzenie. W praktyce wyzwaniem może okazać się zweryfikowanie czy klient nie zawarł umowy ze skierowanym przez Pośrednika kontrahentem, po upływie okresu na jaki została zawarta umowa. Taką sytuację zabezpiecza zapis o okresie karencji np. kilkumiesięcznej. Pośrednik znając dane księgi wieczystej nieruchomości, może bez udziału klienta sprawdzić kto stał się jej nowym właścicielem.

Podstawową przesłanka niezbędną do tego Pośrednik mógł domagać się zapłaty za doprowadzenie do zawarcia umowy głównej, jest skojarzenie obydwu stron kontraktu a nie tylko kupującego z ofertą.

Autor:

Joanna Gaik, aplikant radcowski w Kancelarii GACH, HULIST, MIZIŃSKA, WAWER – adwokaci i radcowie prawni sp.p.

(www.ghmw.pl)

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
JPK_KR_PD już nadchodzi – nowy obowiązek dla podatników CIT. Czy Twoja firma jest gotowa?

Nowy plik JPK_KR_PD to nie tylko kolejne wymaganie fiskusa, ale prawdziwa rewolucja w raportowaniu księgowym. Od 2025 roku obowiązek ten obejmie duże firmy, od 2026 – podmioty zobowiązane do przesyłania ewidencji JPK VAT, a od kolejnego roku – pozostałych podatników CIT. Zmiany w planie kont, nowe struktury danych, testy, audyty – przygotowań jest sporo, a czasu coraz mniej. Zobacz, co musisz zrobić, by nie obudzić się z ręką w księgowym chaosie.

Kiedy członek rodziny współpracujący przy rodzinnym biznesie musi być zgłoszony do ZUS?

Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych nakłada obowiązek zgłoszenia do ZUS i odprowadzania składek na ubezpieczenia społeczne osób współpracujących z osobami prowadzącymi pozarolniczą działalność i z szeroko rozumianymi zleceniobiorcami. Podobnie czyni ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych w zakresie ubezpieczenia zdrowotnego. Analizy wymaga zatem, kto spełnia definicję takiej osoby współpracującej i czy jej sytuacja uzależniona jest od formy tej współpracy - umownej bądź bezumownej. Spory z ZUS w przedmiocie obowiązku objęcia osób współpracujących ubezpieczeniami społecznymi trafiają aż do Sądu Najwyższego, warto więc wziąć pod uwagę również aktualne orzecznictwo w tej materii.

Francuska Administracja Celna wprowadza nowy system Obligatoryjnej Koperty Logistycznej (ELO). Co muszą wiedzieć przewoźnicy? Uproszczenie procedur dla kierowców

ELO to cyfrowe rozwiązanie, które usprawni proces odprawy celnej na granicy między Francją a Wielką Brytanią. Jest to francuski odpowiednik GMR - system będzie wymagać utworzenia jednej elektronicznej „koperty logistycznej” dla każdego pojazdu, zawierającej wszystkie niezbędne dane celne oraz deklaracje bezpieczeństwa.

Stracił rodzinę w wypadku i miał zapłacić zaległy podatek. WSA kontra skarbówka

Mimo że jako dziecko stracił całą rodzinę w tragicznym wypadku, a wypłacone mu po latach odszkodowanie miało choć częściowo złagodzić tę krzywdę, organy skarbowe domagały się od Huberta zapłaty blisko 150 tys. zł podatku od odsetek. Sprawa trafiła aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał stanowisko fiskusa za niesprawiedliwe. Teraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację Rzecznikowi Praw Obywatelskich i uchylił decyzje skarbówki — choć wyrok wciąż nie jest prawomocny.

REKLAMA

Opłata skarbowa od pełnomocnictwa - zmiany od 2025 roku

Krajowa Informacja Skarbowa przypomniała w komunikacie, że od 1 stycznia 2025 r. zmianie uległy przepisy regulujące zasady wnoszenia opłaty skarbowej od pełnomocnictw składanych w formie elektronicznej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Jak Ministerstwo Finansów liczy lukę VAT? Metodą odgórną (top – down)

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 22 maja 2025 r., że metoda liczenia luki VAT od lat pozostaje niezmienna a jej opis jest opublikowany na stronie resortu. Luka VAT liczona jest względem VAT w ujęciu rachunków narodowych publikowanych przez GUS, tj. w ujęciu memoriałowym, w którym dochody ujmowane są za okres od lutego do stycznia kolejnego roku. Szacunki luki VAT dla lat 2022-2023, pomimo uwzględnienia wpływu istotnych zmian systemowych (m.in. tarcze antyinflacyjne, rekompensaty energetyczne) wskazują na znaczący wzrost luki względem poprzedzających ich lat. W 2023 roku luka VAT wynosiła 13,5%. Obecne szacunki wskazują na zmniejszenie się luki VAT w Polsce w 2024 r. do 6,9%.

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

REKLAMA

Akcja jak z filmu! Polskie służby rozbiły gang od kontrabandy za 31 milionów

Akcja dosłownie jak z filmu – zatrzymania w kilku województwach, przeszukania, graniczny pościg i papierosy warte fortunę. Gang działał w Polsce, Czechach, Słowacji i Wielkiej Brytanii. Wpadło już 29 osób, a służby przejęły blisko 5 mln sztuk nielegalnych papierosów. Śledztwo nabiera tempa – są kolejne tropy.

Jak uzyskać dofinansowanie z urzędu pracy do zatrudnienia pracownika - zasady w 2025 roku

Zatrudnienie pracownika przeważnie wiążę się z dużymi kosztami. Trudno się dziwić, że przedsiębiorcy szukają oszczędności i szukają rozwiązań, aby móc zapłacić jak najmniej. Istnieją różne formy wsparcia przedsiębiorców, np. dofinansowanie na zatrudnienie pracownika z Urzędu Pracy. Jak wygląda proces ubiegania się o takie dofinansowanie? Poniżej opiszę kilka możliwych dofinansowań, o które może się starać przedsiębiorca.

REKLAMA