Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy pośrednik może domagać się wynagrodzenia za swoje świadczenie?

Kancelaria Prawna GHMW – Hulist, Prawdzic Łaszcz – Radcowie Prawni spółka partnerska
Kancelaria świadczy kompleksowe usługi prawne związane z bieżącą obsługą przedsiębiorców (głównie spółek handlowych).
Kiedy pośrednik może domagać się wynagrodzenia za swoje świadczenie? / Fot. Fotolia
Kiedy pośrednik może domagać się wynagrodzenia za swoje świadczenie? / Fot. Fotolia
Fotolia
Podstawowym warunkiem dla uznania ważności umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jest jej forma pisemna. Umowa powinna określać zakresu czynności Pośrednika, za które będzie przysługiwało mu wynagrodzenie. Jak skonstruować umowę, aby uniknąć trudności w wyegzekwowaniu wynagrodzenia za wykonaną usługę?

Ważnym elementem umowy jest wskazanie okresu jej obowiązywania. O ile umowa na czas nieokreślony może być wypowiedziana w każdym czasie z zachowaniem okresu wypowiedzenia, tak w przypadku umowy na czas określony zasadniczo do czasu upływu terminu na jaki ją zawarto, umowa obowiązuje. Tym samym żadna ze stron nie może jej wypowiedzieć we wcześniejszym terminie, chyba, że uzyska na to zgodę drugiej strony. Można w umowach na czas określony wprowadzić klauzule dotycząca możliwości wypowiedzenia, choć w takiej sytuacji wydaje się, że nie ma sensu zawarcie umowy na czas określony. Jej celem jest bowiem zapewnienie obydwu stronom stosunku prawnego, pewnego bezpieczeństwa, w ten sposób, ze każda z nich ma pewność, że stosunek prawny będzie trwał do czasu określonego w umowie. Oczywiście w przypadku realizacji przedmiotu umowy np. sprzedaży nieruchomości, umowa wygasa, ponieważ cel na jaki została zawarta został osiągnięty.

Umowa na wyłączność

Czy w sytuacji jeżeli Klient zawarł umowę z kontrahentem nie skojarzonym z nim przez pośrednika, pośrednik będzie miał prawo domagać się wynagrodzenia? W takiej sytuacji Pośrednik nie ma prawa do wynagrodzenia, chyba, że zawarł z Klientem umowę na wyłączność. Wówczas Klient w ogóle nie był uprawniony do oferowania swojej nieruchomości przez innych pośredników, za co może odpowiadać wobec Pośrednika odszkodowawczo, co warto przezornie wskazać w treści umowy. Umowa na wyłączność to jednak coraz rzadsza praktyka. Rynek usług pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości jest tak duży, że Pośrednik musi działać dynamicznie i walczyć o klienta, co oznacza nierzadko podpisanie umowy z klientem, który z góry oświadcza, że zamierza oferować swoją nieruchomość również samodzielnie i przez innych pośredników. Umowa na wyłączność nie uprawnia do żądania prowizji, jeżeli do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego, niezwiązanych z czynnościami pośrednika.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Koszty prowadzonej działalności

Skoro w przypadku sprzedaży nieruchomości bez udziału Pośrednika, wynagrodzenie nie jest mu należne, to czy Pośrednik może domagać się zwrot poniesionych przez niego kosztów? Tu znów odpowiedzi należałoby szukać w umowie, przy czym praktyka pokazuje, że kliencie nie są skłonni zawierać umów, nakładających na nich dodatkowe opłaty. Kilku lub kilkunastoprocentowa prowizja Pośrednika, powinna zrekompensować mu nakład pracy i poniesione koszty reklamy, banerów, dojazdów do klienta i spotkań z kontrahentami – poniesionych nie tylko w związku z tą jedną umową, ale również tymi, które nie zakończyły się sukcesem. Krótko mówiąc Pośrednik w celu efektywnego wykonania umowy - poprzez doprowadzenie do zawarcia umowy głównej, albo określa w umowie wynagrodzenie za poszczególne usługi albo ryzykuje, że nie odzyska poniesionych kosztów swojej działalności. Jeżeli Pośrednik doprowadzi do zawarcia docelowej umowy, koszty się zwrócą. W przeciwnym wypadku będą one nie do odzyskania. W taki razie jak zminimalizować ryzyko? Przedsiębiorca nie może przerzucać na konsumenta ciężaru prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Oznacza to, że w ramach umowy pośrednictwa, przedsiębiorca nie może zarabiać na usługach, które służą starannemu wykonaniu umowy. I tak, zdobycie kompletu aktualnych dokumentów będzie niezbędnym elementem dla zawarcia umowy ale w tym wypadku są to opłaty niezależne od Pośrednika. Tym samym może on domagać się zwrotu poniesionych na ten cel wydatków, zgodnie z ich rzeczywistą wysokością o ile wskaże taki zapis w umowie. Pośrednik może również przerzucić na Klienta obowiązek dostarczenia przedmiotowych dokumentów, w określonym terminie od zawarcia umowy i w ten sposób wyeliminować ewentualne straty.

Wynagrodzenie

Pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy. Oznacza to, że jeżeli do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości dojdzie wskutek samodzielnych działań sprzedających, nie będzie prawa do wynagrodzenia. Według stanowiska Sądu Najwyższego dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia decydującego jest stworzenie przez pośrednika sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy. Nie wystarczy aby pośrednik wskazał, że oferta sprzedaży nieruchomości została przez niego zamieszczona w Internecie. Wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi tylko wówczas gdy podjęte przez niego czynności skutkowały skojarzeniem kontrahentów.

Umowa starannego działania i rezultatu

Inaczej będzie, jeżeli w umowie znajdzie się zapis wskazujący, że strony zawarły umowę pośrednictwa, która jest zarówno umową starannego działania, jak i rezultatu. Wtedy wynagrodzenie należne Pośrednikowi wynika zarówno z podjęcia samych działań w zakresie pośrednictwa, o czym mowa powyżej, jak i za doprowadzenie do zbycia nieruchomości. Umowa pośrednictwa ze swej istoty zakłada wynagrodzenie pośrednika za jej wykonanie, czyli stworzenie warunków do zawarcia umowy. Jeżeli tego nie ma, nie ma roszczenia o wynagrodzenie. W praktyce wyzwaniem może okazać się zweryfikowanie czy klient nie zawarł umowy ze skierowanym przez Pośrednika kontrahentem, po upływie okresu na jaki została zawarta umowa. Taką sytuację zabezpiecza zapis o okresie karencji np. kilkumiesięcznej. Pośrednik znając dane księgi wieczystej nieruchomości, może bez udziału klienta sprawdzić kto stał się jej nowym właścicielem.

Podstawową przesłanka niezbędną do tego Pośrednik mógł domagać się zapłaty za doprowadzenie do zawarcia umowy głównej, jest skojarzenie obydwu stron kontraktu a nie tylko kupującego z ofertą.

Autor:

Joanna Gaik, aplikant radcowski w Kancelarii GACH, HULIST, MIZIŃSKA, WAWER – adwokaci i radcowie prawni sp.p.

(www.ghmw.pl)

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

Reklama
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Kaucja za butelki plastikowe, szklane i puszki od 2025 roku. Ile wyniesie?

    6 czerwca 2023 r. rząd ma pracować nad projektem ustawy o wprowadzeniu systemu kaucyjnego - wynika z informacji zamieszczonej w porządku obrad Rady Ministrów. System kaucyjny ma objąć, np. butelki z tworzyw sztucznych jednorazowego użytku do 3 l, szklane wielokrotnego użytku do 1,5 l i puszki metalowe do 1 l.

    Usługi dla stałego miejsca prowadzenia działalności pod lupą NSA

    Naczelny Sąd Administracyjny rozpatrzył skargę kasacyjną spółki, która toczyła spór z organem podatkowym w zakresie miejsca rozliczania VAT od usług wsparcia (orzeczenie z 14 lutego 2023 r., sygnatura I FSK 1794/19).

    Nowelizacja SLIM VAT 3 to także zmiany w PIT, wyższe kwoty wolne w podatku od spadków i darowizn i odroczenie obowiązku wysyłania JPK_PIT i JPK_CIT

    W dniu 1 czerwca 2023 r. Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (zwana potocznie SLIM VAT 3). Ta nowelizacja zawiera nie tylko zmiany w podatku VAT ale także kilka zmian w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) i wyższe kwoty wolne w podatku od spadków i darowizn. Przesunięto o rok obowiązek wysyłania JPK_PIT i JPK_CIT.

    Księgowość to fundament rozwoju firmy

    Zarówno w małych firmach, jak i w międzynarodowych przedsiębiorstwach, dział księgowości odgrywa kluczową rolę w zakresie zarządzania finansami i zapewnianiu przejrzystości informacji finansowych. Obchodzony 9 czerwca Dzień Księgowego to doskonała okazja, aby uznać i docenić wkład grupy, która zapewnia solidne podstawy do podejmowania decyzji biznesowych w firmach.

    800 plus za styczeń 2024 r. może być wypłacone w lutym

    Ministerstwo Rodziny i Polityki Społecznej opublikowało projekt nowelizacji ustawy o pomocy państwa w wychowywaniu dzieci, który ma na celu podwyższenie świadczenia wychowawczego (tzw. 500 plus) do kwoty 800 zł miesięcznie od 2024 roku.

    "Ewa, nasza tęczowa księgowa". Historyjka napisana przez ChatGPT

    "Ewa, nasza tęczowa księgowa" - tak nazwaliśmy historyjkę o księgowej, którą napisał ChatGPT-4. Ciekawi jesteśmy jak Wam się spodoba i przede wszystkim, czy wywoła uśmiech na Waszych twarzach… a w których miejscach - to już sprawka sztucznej inteligencji!

    Przelewy bankowe w Boże Ciało 2023 i długi weekend 8-11 czerwca

    Jak działają międzybankowe systemy rozliczeniowe Elixir, Euro Elixir i Express Elixir w czasie Bożego Ciała (8 czerwca 2023 r.) i całego długiego weekendu 8-11 czerwca? Kiedy dojdzie do odbiorcy przelew bankowy wysłany w Boże Ciało?

    Księgowość na wesoło. Żarty z okazji Międzynarodowego Dnia Księgowego

    Międzynarodowy Dzień Księgowego już w najbliższy piątek - 9 czerwca. My zaczynamy świętowanie już od dziś i mamy dla Was, drodzy Księgowi i Księgowe, kolejną porcję dowcipów prosto z biur rachunkowych. Bo liczy się humor!

    WIRON stosowany do prefinansowania PROW 2014-2020 od 1 września 2023 r.

    Nowy wskaźnik referencyjny WIRON, który ma zastąpić dotychczasowy WIBOR, będzie stosowany przy prefinansowaniu działań w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020. Tak przewiduje zakłada projekt rozporządzenia opublikowany 24 maja 2023 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji.

    Od początku 2023 roku spadają wskaźniki WIBOR i WIRON. Co dalej?

    Trzymiesięczny WIRON spadł od początku 2023 roku z 6,18 proc. do 5,83 proc. W tym samym czasie WIBOR 3M stopniał o 10 pkt bazowych (do 6,9 proc.). Jeśli sytuacja się nie zmieni, inwestorzy po zaplanowanej na 1 stycznia 2025 r. tranzycji, będą zarabiali mniej.

    Prezydent podpisał ustawę SLIM VAT 3. Jakie zmiany i od kiedy?

    Prezydent podpisał ustawę znaną jako SLIM VAT 3. Na mocy nowych przepisów zwiększony został m.in. limit dla podatników, którzy mogą korzystać z metody kasowej rozliczania podatku VAT oraz rozliczać się kwartalnie. Próg przychodowy wzrósł z 1,2 miliona do 2 milionów euro. Ustawa wejdzie w życie 1 lipca. Jej celem jest uproszczenie regulacji podatkowych i ułatwienie prowadzenia działalności przedsiębiorcom. Jakie zmiany na nich czekają?

    Domy seniora z preferencyjną stawką podatku od nieruchomości

    Zapadł ważny wyrok dla praktyki naliczania stawki podatku od nieruchomości dla działalności opiekuńczej (domów seniora). Chodzi o wyrok z dnia 23 maja 2023 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie w sprawie o sygn. I SA/ Kr 250/23.

    Pomysły na prezent dla współpracownika odchodzącego na emeryturę

    Prezent dla współpracownika odchodzącego na emeryturę to sympatyczny gest i podziękowanie za dotychczasową wspólną pracę. Ale co kupić? Przygotowaliśmy kilka pomysłów. 

    Prezydent podpisał pakiet Slim VAT 3

    Prezydent Andrzej Duda podpisał nowelizację ustawy o VAT – podała kancelaria prezydenta. Ustawa wprowadza pakiet Slim VAT 3, który ma uprosić rozliczanie tego podatku.

    Emilewicz: projektem nowelizacji ustawy o KUKE w przyszłym tygodniu zajmie się rząd

    Zakładam, że projekt ustawy o KUKE w przyszłym tygodniu trafi pod obrady rządu, byśmy zdążyli przepracować ją w Sejmie w czerwcu i lipcu - powiedziała PAP pełnomocnik rządu ds. polsko-ukraińskiej współpracy rozwojowej Jadwiga Emilewicz.

    Zwrot składki zdrowotnej: wydłużenie terminu, ostatni moment

    Jeżeli w wyniku rocznego rozliczenia składki na ubezpieczenie zdrowotne okaże się, że składka ta została opłacona w kwocie wyższej niż ustalona, płatnikowi składek przysługuje  jej zwrot. Termin na złożenie wniosku o zwrot nadpłaty wynikającej z rocznego rozliczenia (RZS-R) został wydłużony do 5 czerwca 2023 r.

    Podatek od napiwku. Kto zapłaci?

    Napiwek przypisany konkretnej osobie nie jest dochodem spółki gastronomicznej, a spółka nie zapłaci podatku dochodowego. Podatek dochodowy za napiwek obciąża jednak osobę, która otrzymała napiwek.

    Spółka nie musi pobierać podatku przy wypłacie zaliczki na poczet zysku

    Do obliczenia podatku od zysku wypłaconego komplementariuszowi konieczne jest poznanie wysokości podatku należnego od spółki. Skoro PIT od zysku komplementariusza pomniejszany jest o proporcjonalną część CIT zapłaconego przez spółkę komandytową, to pierwszy z wymienionych podatków będzie mógł zostać wyliczony i pobrany dopiero po złożeniu przez spółkę rocznego zeznania i podjęciu przez wspólników uchwały o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego i podziale zysku. Spółka, jako płatnik, nie ma więc obowiązku pobierania zryczałtowanego podatku dochodowego przy wypłacie komplementariuszowi zaliczki na poczet zysku. Wyrok z 2 lutego 2023 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu (sygn. akt I SA/Wr 394/22).

    Aktualizacja aplikacji mZUS 2023 - nowe funkcje i zmiana wyglądu

    31 maja 2023 r. ZUS poinformował, że udostępnił aktualizację aplikacji mobilnej mZUS. W nowej wersji zmieniony został wygląd aplikacji i rozbudowano ją o kolejne funkcje.

    Wnioski na PUE ZUS o zwrot nadpłaty składki zdrowotnej można składać do 5 czerwca

    Do 5 czerwca 2023 r. prowadzący działalność gospodarczą mają czas na złożenie wniosku RZS-R o zwrot nadpłaty składki na ubezpieczenie zdrowotne wynikającej z rocznego rozliczenia. Wniosek w tej sprawie należy złożyć elektronicznie na Platformie Usług Elektronicznych ZUS – poinformował 1 czerwca 2023 r. Zakład Ubezpieczeń Społecznych.

    Czy da się oszczędzić milion na emeryturę? Sprawdzamy!

    Aż 79% Polaków nie oszczędza pieniędzy na emeryturę poza obowiązującymi składkami, a 62,5% nie odkłada regularnie żadnej kwoty na żaden cel. Jednocześnie dochód rozporządzalny na 1 osobę w Polsce w 2022 roku wyniósł 2 249,79 zł. Czy daje to możliwość odłożenia miliona złotych na emeryturę?

    Mały ZUS Plus 2023/2024 - dodatkowe 12 miesięcy korzyści. Ile zaoszczędzi przedsiębiorca?

    Mały ZUS Plus będzie wydłużony o rok dla przedsiębiorców, którzy korzystają z tej preferencji (ulgi) w 2023 roku. Poinformowało o tym 31 maja 2023 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Wskutek tego przedłużenia przedsiębiorcy ci zaoszczędzą nawet kilkaset złotych miesięcznie. 

    UE pozwala na obniżenie stawki VAT na odzież dziecięcą. Polska nie chce

    Obniżony VAT na odzież dziecięcą. W ostatnim czasie ożywiła się dyskusja wokół obniżenia stawki VAT na odzież i obuwie dla dzieci. Eksperci nie wykluczają, że temat powróci w najbliższej kampanii wyborczej. Na czym polega problem?

    Niezgłoszenie zmiany w KRS - konsekwencje. Postępowanie przymuszające – jakie jest zagrożenie?

    Dokonanie wpisu oraz rejestracja zmian danych ujawnionych w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) to jeden z podstawowych obowiązków przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą w formie spółki handlowej. Zgodnie z przepisami, wniosek o wpis lub o zmianę danych podmiotu w rejestrze przedsiębiorców KRS powinien być złożony do sądu rejestrowego w terminie 7 dni od dnia, w którym zdarzenie uzasadniające zmianę miało miejsce. Praktyka pokazuje, że wielu przedsiębiorców zaniedbuje ten obowiązek i zgłasza zmiany za późno lub nie robi tego wcale.

    KSeF uszczelni system podatkowy. Czy zlikwiduje szarą strefę?

    Krajowy System e-Faktur (KSeF) to ważne narzędzie pomagające w zwalczaniu oszustw podatkowych. Elektroniczny proces wystawiania, przekazywania i przechowywania faktur ułatwia walkę z nieuczciwymi praktykami. Czy obowiązkowe wprowadzenie systemu zapewni skuteczne środki kontroli i wyeliminuje tzw. szarą strefę? Jakie korzyści przyniesie firmom?