Spółka nieruchomościowa. Nowe zasady opodatkowania od 2021 r.

• Rozliczanie zbycia udziałów w spółkach nieruchomościowych
• Obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego
• Spółki nieruchomościowe z obowiązkiem raportowania
• Obowiązek publikacji danych dotyczących spółek nieruchomościowych

Zmiany w tym zakresie przewiduje rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw, nad którym obecnie trwają prace w Sejmie (druk sejmowy nr 642). Ustawa, z niektórymi wyjątkami, ma wejść w życie z dniem 1 stycznia 2021 r.

Rozliczanie zbycia udziałów w spółkach nieruchomościowych

Projektowane nowe regulacje, zmieniające zasady rozliczania dochodów ze zbycia udziałów w tzw. spółkach nieruchomościowych, pojawią się zarówno w ustawie o CIT, jak i ustawie o PIT. Zmiany śledzimy na podstawie regulacji zaproponowanych dla ustawy o CIT.

Obecnie, obowiązek rozliczenia podatku spoczywa na sprzedawcy udziałów (akcji), jednakże w przypadku nierezydentów nie zawsze dochód do opodatkowania z tego tytułu jest wykazywany do opodatkowania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, pomimo istnienia wyraźnej podstawy prawnej w przepisach prawa krajowego.

W noweli natomiast planowane jest przeniesienie obowiązku rozliczenia podatku z tego tytułu z sprzedawcy na spółkę nieruchomościową ma w założeniu służyć zwiększeniu efektywności poboru podatku dochodowego.

Rozliczenie obowiązku odbywać się będzie na zasadzie nałożenia obowiązku płatnika podatku u źródła na spółkę nieruchomościową. Funkcje płatnika będą pełnić następujące rodzaje spółek nieruchomościowych:

- posiadające siedzibę lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, albo

- posiadające na terytorium Rzeczypospolitej zagraniczny zakład w rozumieniu art. 4a pkt 11.

W odniesieniu do spółek nieruchomościowych o statusie nierezydentów, obowiązek poboru może powstać nie tylko w sytuacji, gdy nieruchomość zlokalizowana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest zakładem podatkowym, lecz również w przypadku, gdy spółka zagraniczna w odniesieniu do nieruchomości posiadanych w Polsce jest zakładem podatkowym typu agencyjnego, tj. działa jako zależny przedstawiciel innej spółki z grupy kapitałowej. Wówczas to obowiązek poboru WHT będzie spoczywał na zagranicznej spółce w stosunku do której to, zagraniczna spółka posiadająca bezpośrednio nieruchomości w Polsce pełniącej funkcje zależnego przedstawiciela.

Obowiązek poboru WHT będzie spoczywał na spółce nieruchomościowej jeżeli jedna ze stron transakcji, w ramach której zbywany są udziały (akcje) tej spółki jest nierezydentem.

Obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego

Nowela wprowadza obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego w przypadku zobowiązań ciążących na spółkach nieruchomościowych, regulując warunki i zasady w tym zakresie.

Art. 26c ust. 7 ustawy o CIT zakłada, że spółki nieruchomościowe w przypadku nieustanowienia przedstawiciela podatkowego podlegają każe pieniężnej. Karę pieniężną nakłada naczelnik urzędu skarbowego właściwy dla podatnika w drodze decyzji, w wysokości do 1 000 000 zł.

Projekt zakłada, że organem nakładającym karę pieniężną będzie naczelnik urzędu skarbowego właściwy dla podatnika. Kara będzie nakładana w drodze decyzji. Postępowanie w sprawie jej nałożenia będzie się toczyło na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego (art. 26c ust. 8). Ustawodawca proponuje również zgodnie z art. 27c ust. 9, że od decyzji w sprawie nałożenia kary pieniężnej przysługuje odwołanie do dyrektora izby administracji skarbowej.

Spółki nieruchomościowe z obowiązkiem raportowania

Przepis reguluje, iż spółki nieruchomościowe są obowiązane przekazywać Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego, a w przypadku braku roku podatkowego – do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego, informację odpowiednio za rok podatkowy lub obrotowy o podmiotach posiadających bezpośrednio lub pośrednio w tym podmiocie udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze.

W przypadku podatkowych grup kapitałowych obowiązek dotyczyć będzie spółek wchodzących w skład takiej grupy.

Obowiązek dotyczyć będzie również podatników posiadających bezpośrednio lub pośrednio udziały i prawa w spółce nieruchomościowej

Informacja składana będzie za pomocą środków komunikacji elektronicznej,

Obowiązek publikacji danych dotyczących spółek nieruchomościowych

Ponadto, przewiduje się przepis, który reguluje obowiązek publikacji przez Ministra Finansów indywidualnych danych dotyczących spółek nieruchomościowych, w tym spółek nieruchomościowych wchodzących w skład podatkowej grupy kapitałowej.

Publikacja takich spółek usprawni realizację obowiązków podatkowych ciążących na wspólnikach takich spółek.

Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw