REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zbycie nieruchomości na gruncie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Prawna Skarbiec
Kancelaria Prawna Skarbiec świadczy doradztwo prawne z zakresu prawa podatkowego, gospodarczego, cywilnego i karnego.
Zbycie nieruchomości na gruncie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania /Fot. fotolia
Zbycie nieruchomości na gruncie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania /Fot. fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Regulacje zawarte w umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania między państwami decydują o tym, w którym państwie wystąpi obowiązek podatkowy, a w razie możliwości opodatkowania tego samego dochodu w dwóch państwach przewidują określone zasady odliczeń. W praktyce pojawia się tu jednak wiele problemów - część z nich dotyczy dochodów z nieruchomości, w tym dochodów z ich zbycia.

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania

Przepisy o podatku dochodowym w wielu systemach podatkowych, w tym w Polsce, określają dwa rodzaje podlegania obowiązkowi podatkowemu – obowiązek ograniczony i nieograniczony. Ograniczony obowiązek podatkowy oznacza, że podatek należy uregulować w państwie, w którym dochód został osiągnięty. Obowiązek nieograniczony dotyczący rezydentów danego państwa przewiduje opodatkowanie całości dochodów, niezależnie od miejsca ich osiągnięcia. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, będące dwustronnymi umowami międzynarodowymi, szczegółowo wskazują jednak tylko jedno państwo, w którym w danych przypadkach podatek będzie należny lub określają zasady rozliczeń tego podatku i jego stosownego pomniejszania w przypadkach, gdy obowiązek podatkowy zgodnie z umową i regulacjami krajowymi powstanie w dwóch państwach.

REKLAMA

Zasady opodatkowania majątku nieruchomego

Jedną z podstawowych zasad przewidzianą w umowach określających opodatkowanie dochodów z nieruchomości jest zasada lex rei sita. Wskazuje ona na związek miejsca położenia nieruchomości z ekonomicznymi konsekwencjami posiadania danego majątku. Prawo położenia, jak można określić tę zasadę, wskazuje tym samym, że opodatkowanie dochodów z nieruchomości może następować w miejscu jej położenia. Nie wyłącza to jednak automatycznie opodatkowania w państwie rezydencji.

Definicja majątku nieruchomego

Zgodnie z umowami o unikaniu podwójnego opodatkowania majątek nieruchomy definiuje się według zasad przewidzianych w państwie jego położenia. Tym samym stwierdzenie, co jest majątkiem nieruchomym położonym w Polsce na gruncie umów, będzie uzależnione od definicji z polskiego kodeksu cywilnego. Niezależnie od tego, regulacje umów o unikaniu podwójnego opodatkowania w większości wskazują szczególne składniki majątku, które składają się na nieruchomość. Wśród nich znajduje się m.in. żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące nieruchomości gruntowych, prawa użytkowania nieruchomości, jak również prawa do stałych lub zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych (zgodnie z umową polsko-niemiecką).

Jednocześnie umowy wskazują, że niektóre kategorie majątku, niezależnie od definicji nieruchomości w danym państwie, nie są majątkiem nieruchomym w rozumieniu ustawy. Między innymi w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Słowenią wymieniono statki, barki, statki powietrzne oraz pojazdy transportu drogowego. Tym samym, niezależnie od przepisów krajowych w Polsce i Słowenii te składniki majątku nie mogą być traktowane jak nieruchomości na gruncie umowy. Jednocześnie inne umowy mogą tę kwestię regulować nieco odmiennie.

Podatek od dochodu z nieruchomości w państwie położenia

REKLAMA

Jak już wskazano, umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania stanowią, że dochód rezydenta jednego państwa z nieruchomości położonej w drugim państwie, włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego, może być opodatkowany w państwie położenia nieruchomości. W żaden sposób nie wyłącza to możliwości opodatkowania w państwie rezydencji – zastosowanie mogą znaleźć jedynie regulacje dotyczące potrąceń podatku.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wprowadzona kategoria jest bardzo szeroka – mowa o wszelkich dochodach pochodzących z majątku nieruchomego. Dodatkowo umowy precyzują, że wskazana zasada dotyczy także dochodów osiągniętych z bezpośredniego użytkowania, najmu, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego.

Zbycie udziałów może być opodatkowane jak zbycie nieruchomości

Istotne znaczenie w umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania mają także regulacje dotyczące dochodów ze zbycia nieruchomości. Także te dochody w myśl umów mogą być opodatkowane w państwie położenia nieruchomości (oraz w państwie rezydencji).

Polecamy: PODATKI 2020 – Komplet

Regulacją o szczególnym znaczeniu jest jednak przepis znajdujący się w większości umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, przewidujący, że zasady dotyczące opodatkowania zbycia nieruchomości stosuje się także do zbycia praw udziałowych w spółkach, w których aktywa majątkowe składają się głównie, bezpośrednio lub pośrednio z majątku nieruchomego. Tym samym, jeśli np. polski rezydent podatkowy dokona zbycia udziałów w spółce, w której na majątek zakładowy składa się w co najmniej 50% wartości nieruchomości, zastosowanie znajdą zasady określające opodatkowanie zbycia nieruchomości. Jednocześnie na gruncie prawa krajowego konieczne będzie określenie skutków podatkowych dla zbycia właściwych praw udziałowych. Regulacje te zabezpieczają interesy fiskalne państw przed omijaniem przywołanych regulacji dotyczących zbycia nieruchomości, wprowadzając jednocześnie wiele niejasności po stronie podatników.

Problemy dla podatników

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania nierzadko sprawiają podatnikom wiele problemów ze względu na częstą konieczność określania relacji między prawami podatkowymi różnych państw z uwzględnieniem specyficznych regulacji wynikających z umów. Tak jest także w przypadku określania np. dochodów związanych z nieruchomością położoną w innym państwie dla polskich rezydentów. Dla określenia właściwych skutków podatkowych w Polsce konieczne jest bowiem nie tylko przeanalizowanie polskich regulacji ustawy o właściwym podatku dochodowym, ale też szczegółowych przepisów odpowiedniej umowy oraz zasad obowiązujących w państwie trzecim. Dodatkowe trudności budzi konieczność wieloaspektowego badania każdej transakcji (m.in. transakcji zbycia udziałów czy akcji w spółkach posiadających zagraniczne nieruchomości). Wszystko to sprawia, że istnieje bardzo wiele obszarów, w których możliwe jest popełnienie błędu. Tym samym określanie skutków podatkowych na gruncie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania staje się wąską materią prawa podatkowego.

radca prawny Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Najniższa krajowa 2026 - jest oficjalna propozycja rządu D. Tuska

W dniu 12 czerwca 2025 r. Rada Ministrów przyjęła propozycję wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz minimalnej stawki godzinowej w 2026 r.

Sejm przyjął ważną zmianę dla przedsiębiorców – korekta deklaracji podatkowej po kontroli celno-skarbowej coraz bliżej

W środę, 11 czerwca 2025 roku, Sejm zdecydował o skierowaniu do trzeciego czytania projektu nowelizacji ustawy o Krajowej Administracji Skarbowej oraz ustawy o VAT. To istotna zmiana dla przedsiębiorców – umożliwia bowiem korektę deklaracji podatkowej po zakończeniu kontroli celno-skarbowej.

Nowelizacja ustawy o VAT: możliwe podniesienie limitu zwolnienia z 200 tys. zł do nawet 300 tys. zł

Trwają prace nad ustawą, która może przynieść realne ulgi podatkowe najmniejszym przedsiębiorcom. Ostateczna decyzja – czy limit zwolnienia z VAT wyniesie 240 tys. zł, czy aż 300 tys. zł – zależy od dalszych prac sejmowych komisji.

Nowe ułatwienia dla przedsiębiorców: dane z wykazu VAT dostępne na biznes.gov.pl od 1 października 2025 r.

Jest projekt ustawy, który zakłada wprowadzenie nowych regulacji umożliwiających przedsiębiorcom łatwiejszy dostęp do wykazu podatników VAT za pośrednictwem portalu biznes.gov.pl. Zmiany mają uprościć weryfikację kontrahentów, zwiększyć bezpieczeństwo obrotu gospodarczego i ograniczyć formalności papierowe.

REKLAMA

Kupujesz rzeczy przez internet? Za te towary musisz zapłacić podatek w ciągu 14 dni

Polacy chętnie kupują różne rzeczy przez internet, ale nie wiedzą, że niektóre transakcje rządzą się swoimi prawami. Fiskus ma coraz więcej możliwości, żeby sprawdzić, kto nie zapłacił podatku PCC. Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl, wyjaśnia, kiedy zachować szczególną czujność i jak uniknąć ewentualnych problemów ze skarbówką.

Można znaleźć 50 mld zł na podwyżkę kwoty wolnej w PIT do 60 tys. zł. Prof. Modzelewski podpowiada rządowi D. Tuska, gdzie szukać pieniędzy

Można domyślać się, że politycznym „być albo nie być” obecnego rządu jest „dowiezienie” (jak to się mówi) swoich obietnic z 2023 roku. Wśród nich najważniejszą (obiektywnie) jest podwyższenie do 60 tys. kwoty wolnej od podatku dochodowego od osób fizycznych. Jest to dziś nierealne, bo w tym roku w budżecie państwa z tego podatku pojawiła się kwota minus 22 mld złotych (tak, po raz pierwszy w historii mamy ujemne dochody budżetowe), a miało być za cały rok 31 mld zł (czyli o 60 mld zł mniej niż w roku 2024).

Obowiązkowy KSeF - podatnicy zagraniczni z większymi przywilejami niż polscy. Sprostowanie i wyjaśnienia Ministerstwa Finansów

W wyjaśnieniach przesłanych 9 czerwca 2025 r.do naszej redakcji, Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że w decyzji derogacyjnej dot. obowiązkowego modelu KSeF, Polska została upoważniona – w przypadku podatników mających siedzibę na jej terytorium – do akceptowania wyłącznie tych faktur, które zostały wystawione w postaci dokumentów lub not w formie elektronicznej. Ponadto została upoważniona do wprowadzenia przepisów zakładających, że stosowanie faktur elektronicznych wystawianych na terytorium Polski nie jest uzależnione od akceptacji odbiorcy. Jak wskazuje Ministerstwo, Komisja Europejska zastrzegła (co zostało potwierdzone przez Radę UE), że przyznane Polsce upoważnienie dotyczące wprowadzenia obowiązkowego fakturowania elektronicznego nie powinno naruszać prawa klientów do otrzymywania faktur papierowych w przypadku transakcji wewnątrzwspólnotowych.

Efektywny controlling w biznesie – czyli jaki? Jakie procesy w firmie można zauważalnie usprawnić dzięki wdrożeniu controllingu?

Controlling to znacznie więcej niż tylko kontrola kosztów czy tworzenie raportów. To kompleksowe podejście do zarządzania przedsiębiorstwem, które dostarcza informacji niezbędnych do podejmowania trafnych decyzji. Efektywny controlling staje się dziś jednym z kluczowych elementów przewagi konkurencyjnej, szczególnie w czasach dynamicznych zmian, rosnącej złożoności i presji na efektywność. Ale które obszary działalności firmy najbardziej zyskują na wdrożeniu nowoczesnego controllingu?

REKLAMA

Firmy chcą zatrudniać księgowych, ale… nie mają kogo! Brakuje ekspertów z doświadczeniem

Mimo stabilnej sytuacji kadrowej i rosnących wynagrodzeń, aż 84% księgowych przyznaje: znalezienie doświadczonego specjalisty to dziś prawdziwe wyzwanie. Barometr nastrojów 2025 pokazuje, że firmy częściej planują rekrutację niż redukcje – ale idealny kandydat musi dziś mieć znacznie więcej niż tylko znajomość Excela.

Bez księgowych ani rusz. Przedsiębiorcy doceniają ich nie tylko za rachunki, ale i za wsparcie strategiczne

Aż 75% przedsiębiorców w Polsce darzy swoje księgowe i księgowych dużym zaufaniem, a 71% uważa, że ich wiedza realnie wpływa na sukces firmy – wynika z najnowszego badania. Księgowi stają się dziś nie tylko strażnikami finansów, ale i partnerami w rozwoju biznesu.

REKLAMA